HERSTRUCTURERING
WONINGEN
definitieve versie 10
maart 2003
I N H O U D S O P G A V E
1.2.
Wanneer gaat dit sociaal plan gelden
2.2.
Beheermaatregelen woningen
5. BIJDRAGE
IN DE VERHUISKOSTEN
Bijlage
3 Het begrip
passende woning
De komende jaren krijgen veel inwoners van de
Poptahof te maken met ingrijpende renovatie van de door hen gehuurde woning of
met sloop en vervangende nieuwbouw. Gevolg hiervan zal meestal zijn dat
huurders gedwongen dienen te verhuizen. Om deze gedwongen verhuizing op een
goede manier te laten verlopen, zijn een aantal regelingen ontworpen, die zijn
vastgelegd in dit sociaal plan. Er wordt tevens getracht duidelijkheid te
verschaffen over de ‘rechten en plichten’ van Delftwonen en de huurders. Het
sociaal plan is de vastlegging van afspraken die gemaakt zijn door Delftwonen,
de betrokken bewonerscommissies en de Huurdersvereniging Delft. Delftwonen
verwacht met dit plan enige onzekerheid bij de huurders weg te halen en de
kosten op enigerlei wijze te compenseren.
Delftwonen realiseert zich dat de huidige spanning op
de woningmarkt beperkend kan werken op de voortgang van het project. Hier mag
de Poptahof huurders niet de dupe van zijn. Delftwonen beschouwt het als haar
verantwoordelijkheid om ervoor te zorgen dat er voldoende passende woningen
voorradig zijn, zodat de huurders uit de Poptahof met een
stadsvernieuwingsurgentie kunnen doorstromen naar een nieuwbouw- of
gerenoveerde woning in de Poptahof. In de planning van het masterplan wordt
hier rekening mee gehouden.
Het masterplan voor de Poptahof wordt in fasen
uitgevoerd.
Om al in een vroeg stadium inzicht te krijgen in de
woonwensen van de huidige Poptahofhuurders , worden er ruim voor de start van
elke fase huisbezoeken afgelegd om te inventariseren wat de samenstelling en de
wensen van de huishoudens in die fase zijn. Daarnaast wordt overwogen hieraan
voorafgaand een woonwensenscan voor de hele Poptahof uit te voeren. De
uitkomsten uit de inventarisatiegesprekken en de eventuele woowensenscan worden
gebruikt in de verdere uitwerking van het masterplan. Doordat deze gesprekken
vroegtijdig plaatsvinden kan voor de start van de planvoorbereiding van een
fase bekeken worden in hoeverre aan de wensen van de huurders met betrekking
tot het ingreepniveau en de differentiatie tegemoet kan worden gekomen. Bij de
discussie over het ingreepniveau en bij de planvoorbereiding van elke fase
worden huurders betrokken. Indien er sprake is van groot-onderhoud wordt met de
bewonersvertegenwoordiging besproken of deze ingreep in bewoonde of onbewoonde
woningen uitgevoerd kan worden.
Het sociaal plan Poptahof
wordt van kracht op de dag volgend op de dag dat met het Masterplan door het
nemen van een raadsbesluit is ingestemd.
Het sociaal plan treedt fasegewijs in werking en gaat gelden op het
moment dat de huurders van het betreffende blok door Delftwonen hiervan
schriftelijk op de hoogte zijn gesteld. Deze
datum noemen wij de peildatum. De peildatum is belangrijk voor het al dan niet
in aanmerking komen voor een tegemoetkoming in de kosten en andere rechten en
plichten voortkomend uit dit sociaal plan. In principe is de peildatum een jaar voor start sloop cq. renovatie. Jaarlijks wordt geëvalueerd of de gehanteerde
termijnen aangepast dienen te worden.
De bewonerscommissies Poptahof Noord en Poptahof Zuid
zijn voor Delftwonen gesprekspartner in het herstructureringsproces. Zij
vertegenwoordigen de belangen van de huurders in de Poptahof en dienen namens
de bewoners ideeën en voorstellen in. Hierbij worden zij ondersteund door een
bewonersondersteuner die door Delftwonen en de gemeente is ingehuurd ten
behoeve van deskundig advies om de huurders te betrekken bij de voorbereiding
van het herstructureringsproject. De bewonersondersteuning draagt er zorg voor
dat zoveel mogelijk huurders bij de planvoorbereiding worden betrokken. Hierbij
is er aandacht voor het bereiken van groepen die niet door middel van het reguliere participatieproces worden bereikt.
Tijdens het proces wordt regelmatig overlegd met de
bewonerscommissies en worden de huurders middels de bekende nieuwsbrieven op de
hoogte gehouden van de voortgang van het proces.
Deze regeling heeft betrekking op de herhuisvesting
van de huurders uit de Poptahof, die wonen in woningen die in het bezit zijn
van Delftwonen en waarvan het voornemen bestaat deze woningen te slopen en/of
grondig te renoveren ten behoeve van de herstructureringsplannen die vanaf 2005
tot omstreeks 2015 in de wijk Poptahof gaan plaatsvinden (in bijlage 1 zijn de
adressen van de betreffende woningen in de Poptahof opgesomd).
Het sociaal plan Poptahof is geënt op het stedelijk
sociaal plan dat door Delftwonen en de gemeente is vastgesteld in de
prestatieafspraken 2002 – 2003 ‘Samen voor Wonen’, d.d. 11 november 2002. Dit
stedelijk sociaal plan heeft als doel om in hoofdlijnen een eenduidige en
heldere communicatie naar alle betrokken partijen te bewerkstelligen tijdens
het herstructureringsproces. Waar nodig is rekening gehouden met eventuele
regionale afspraken omtrent herstructurering die voor de gehele regio gelden.
De uitgangspunten voor dit sociaal plan zijn de
bestaande wet- en regelgeving en de prestatie-afspraken op landelijk, regionaal
en lokaal niveau. De belangrijkste wet- en regelgeving is:
Wijzigingen op bestaande wet- en regelgeving en de
prestatieafspraken worden geacht automatisch te zijn doorgevoerd in het Sociaal
Plan en de uitwerking daarvan. Bij wijziging wordt met de bewonerscommissies
overlegd over eventuele aanpassingen van het sociaal plan. De intentie van dit
overleg is het zoeken van oplossingen, waarmee gemaakte afspraken met gedane
toezeggingen aan huurders kunnen worden nagekomen.
Bij wijziging wordt met de bewonerscommissies overlegd
over eventuele aanpassingen van het sociaal plan.
De intentie van dit overleg is het zoeken van
oplossingen, waarmee gemaakte afspraken met en gedane toezegging aan huurders
kunnen worden nagekomen.
In het kader van een leefbare buurt waar men prettig
kan wonen ook in de aanloop naar de uitvoering van het herstructureringsplan
zal Delftwonen samen met de gemeente
zich extra inzetten voor het beheer van de wijk. Hierbij spannen zij zich in om
betrokken instanties zoals maatschappelijke organisaties, Brandweer en Politie,
te betrekken bij het leveren van de noodzakelijke extra inspanningen om
veiligheid en leefbaarheid op een aanvaardbaar peil te houden. Deze
beheermaatregelen zijn vastgelegd in het beheerplan Poptahof. De huurders zelf
spelen hierin vanzelfsprekend ook een heel belangrijke rol. De
bewonersondersteuner heeft een initiërende en stimulerende taak richting
huurders.
Leegkomende woningen worden te allen tijde gebruikt
voor tijdelijke verhuur tot een moment zo dicht mogelijk bij de daadwerkelijke
start van de eventuele sloop/ingrijpende renovatie. Uitzonderingen op deze
afspraak zijn slechts mogelijk als de ingreep volgens de planning binnen 6
maanden na start van de uitplaatsing zal beginnen of als de leegkomende woning
cq. complex gezien de (woon-)technische staat feitelijk onbewoonbaar is. Het is
in deze periode, indien gewenst, mogelijk om de woning om-niet ter beschikking
te stellen.
Tijdelijke verhuur wordt op twee manieren uitgevoerd;
door het aanbieden van woningen in de short stay en verhuur op basis van de
Leegstandswet.
Short stay:
De woningen waar binnen een aantal jaar een ingreep
plaatsvindt maar de peildatum nog niet van kracht is of waar te verwachten is
dat de herhuisvesting langere tijd nodig heeft worden via short stay is
verhuurd (gemeubileerde tijdelijke verhuur).
De short stay huurders kunnen juridisch geen rechten ontlenen aan de
inhoud van het sociaal plan.
Verhuur op basis van de leegstandswet:
Na ingang van de peildatum voor het betreffende blok
kan, na schriftelijke toestemming van
de gemeente Delft middels het verstrekken van een vergunning, de tijdelijke
verhuur uitgevoerd worden op basis van de Leeg-standswet, Deze tijdelijke huurders kunnen juridisch
ook geen recht ontlenen aan de inhoud van het sociaal plan.
Overige beheermaatregelen:
3. HUURBEEINDIGING
Delftwonen zegt, 6 maanden voor start uitvoering van
het project, op grond van dringend eigen gebruik de huurovereenkomst met de
huurder op. Om het betalen van ‘dubbele huur’ tijdens de verhuisperiode te
voorkomen is de ingangsdatum van de huur van de nieuwe woning gelijk aan de
einddatum van de huur van de oude woning, met dien verstande dat de huurder
daarna 1 maand de tijd heeft om de oude woning leeg op te leveren.
De woning wordt onbewoond en leeg van meubilair en
stoffering (bezemschoon) opgeleverd door de huurder, conform de
huurovereenkomst. Indien er sprake is van tijdelijke verhuur (na huuropzegging)
kan de vertrekkende huurder met Delftwonen overleggen over het overdragen van
voorzieningen waarbij Delftwonen zich in de beoordeling hiervan baseert op het
vigerende Beleid ZAV (Zelf Aangebrachte Voorzieningen).
4.1. De urgentie
De aanvragen voor een voorrangsverklaring (=urgentie)
voor een andere woning dient Delftwonen vanaf de peildatum in bij de gemeente
Delft. Dit gebeurt aan de hand van een inventarisatiegesprek dat Delftwonen met
alle huurders individueel voert. Tijdens dit gesprek wordt(en):
Om mensen zo goed mogelijk te begeleiden bij het
vinden van een andere woning organiseert Delftwonen:
De datum waarop de urgentie feitelijk van toepassing
is, wordt vermeld in de officiële brief van de gemeente Delft die in reactie op
de aanvraag naar betrokken huurder wordt verstuurd. In deze brief staat
opgenomen wat het zoekprofiel van de betreffende klant is en of deze gebruik
wenst te maken van de terugkeergarantie.
De urgentie is geldig in de gehele regio Haaglanden.
Het uitgangspunt bij de urgentieregeling is dat de
bewoner zelf actief op zoek gaat naar een andere woning.
De urgentiepositie geeft de bewoner een goede positie
in het aanbodmodel. Op verzoek kan hulp worden gegeven bij het reageren op
woningen. Drie maanden voor start uitvoering van het project zal Delftwonen een
eenmalige aanbieding doen voor vervangende woonruimte aan de
stadsvernieuwingsurgent met urgentie die nog geen vervangende woonruimte heeft
gevonden. Bij deze aanbieding wordt rekening gehouden met huurders die zelf
actief hebben gezocht en huurders die niet of weinig actief zijn geweest.
4.2. Uitgangspunten bij urgentieverstrekking
De uitgangspunten bij het toekennen van de
stadsvernieuwingsurgentie zijn als volgt:
4.3. Twee soorten urgenties
In Delft
bestaan twee voorrangsmogelijkheden. De huurder kan kiezen tussen een absolute
voorrang (A) en een relatieve voorrang
(B):
Afhankelijk van de soort urgentie (A of B) waarvoor
is gekozen wordt een zoekprofiel vastgesteld. Bij de B urgentie geldt alleen
het toekennen van 5 extra jaren en reageert de huurder vervolgens met het
nieuwe aantal huurdersjaren op woningen die worden aangeboden via het
woonruimteverdelingsysteem. Kiest men voor een A-urgentie dan wordt de
definitie van een gelijkwaardige woning belangrijk.
Definitie van een gelijkwaardige woning:
|
Huidige woning |
Nieuwe woning |
|
|
|
|
Gelijkwaardig aan een eengezinswoning |
Alle woningen met uitzondering van aangepaste of
aan te passen benedenwoningen voor mensen met een handicap |
|
Gelijkwaardig aan een flat zonder lift |
- Alle flatwoningen met lift in de Poptahof |
|
Gelijkwaardig aan een flat met lift |
Alle flatwoningen met lift |
Inwonenden worden geacht met de hoofdhuurder mee te
verhuizen. Inwonende kinderen die geen zelfstandig huishouden voeren komen niet
in aanmerking voor een afzonderlijke voorrangspositie. Alleen in uitzonderlijke
situaties kan gebruik worden gemaakt van de hardheidsclausule.
Huishoudens die voor het raadsbesluit waarin het
definitief masterplan is vastgesteld in de Poptahof woonden hebben recht om bij
herhuisvesting door te schuiven naar een nieuwe of gerenoveerde woning in de
Poptahof. Om deze garantie ook daadwerkelijk waar te kunnen maken zullen
Delftwonen en de gemeente voldoende passende en betaalbare woningen in de
Poptahof realiseren. Voor mensen die net buiten de huursubsidieregeling vallen
zal het huurquotebeleid worden toegepast.
De nieuwe huur van de woning is afhankelijk van het niveau
van de ingreep.
Met de huurders van de eengezinswoningen zal na het
vaststellen van het masterplan een inventarisatiegesprek worden gevoerd om
te bespreken of terugkeer in de
Poptahof realiseerbaar is. Voor de huurders in de eengezinswoningen kan namelijk
geen terugkeergarantie in de Poptahof voor dit zelfde woningtype worden afgegeven. Wel ontvangen de huurders
de garantie dat zij voor een eengezinswoning in Delft in aanmerking komen mits
zij aan de voorwaarden uit het sociaal plan voldoen.
Indien rechtstreeks doorschuiven niet mogelijk is kan
tijdelijk een wisselwoning worden betrokken. Dit is eerder uitzondering dan
regel omdat het uitgangspunt is de huurder direct te laten doorverhuizen naar
zijn definitieve nieuwe woning zodat de noodzaak voor een wisselwoning
voorkomen kan worden. Mocht het toch voor komen dat een bewoner gebruik maakt
van een wisselwoning dan is het streven dat de bewoner niet langer dan twee
jaar in de wisselwoning woont nadat gestart is met de uitvoering van het
project waar de nieuwe woning van betreffende bewoner wordt gerealiseerd.
Blijkt in de praktijk dat deze termijn wordt overschreden dan dienen er andere
afspraken tussen de huurders en Delftwonen te worden gemaakt. De wisselwoning
zal zich in de Poptahof of in een wijk in de buurt van de Poptahof bevinden.
Leeggekomen eengezinswoningen in de Poptahof zullen voor zover mogelijk als
wisselwoning worden ingezet. Over de inrichting van de wisselwoning en over het
af te sluiten wisselwoningcontract worden nadere afspraken met de
bewonerscommissies gemaakt. Bij het persoonlijk gesprek voor de aanvraag van de
urgentie dient de huurder aan te geven
of hij wil blijven wonen in de Poptahof. De huishoudens die na presentatie van
het definitief masterplan in de Poptahof komen wonen krijgen geen garantie om
in de Poptahof te kunnen blijven wonen of terug te keren.
Delftwonen en de twee bewonerscommissies verklaren
zich bereid in onderling overleg te zoeken naar oplossingen in situaties waarin
dit Sociaal Plan niet voorziet.
Na start van de eerste fase in het
herstructureringsproces wordt door Delftwonen en de bewonerscommissies een
evaluatie gehouden die de werking van dit sociaal plan beoordeelt. De partijen
verplichten zich tot het leveren van de benodigde informatie om de evaluatie te
kunnen uitvoeren. Indien de evaluatie hiertoe aanleiding geeft kunnen
onderdelen in dit sociaal plan worden gewijzigd indien beide partijen hiermee
instemmen.
Delft, 10 maart 2003
Namens Delftwonen: Namens
de bewonerscommissie Poptahof Zuid:
De heer J.W. Over de Vest De heer S.E.O.
Joukes
Directeur bestuurder Voorzitter
Namens de gemeente Delft: Namens de
bewonerscommissie Poptahof Noord:
Wethouder C.L. Baljee De heer J.
Bezemer
Voorzitter
postcode naam flat
Poptahof
Noord 347 t/m 445 (blok 1) 2624
RS Merel
Poptahof
Noord 195 t/m 294 (blok 2) 2624
RH Patrijs
Poptahof
Noord 43 t/m 142 (blok 3) 2624
PX Leeuwerik
Papsouwselaan
8 t/m 204 (blok 4) 2624
EA Reiger
Poptahof
Noord 303 t/m 332 (blok 5) 2624
RP
Poptahof
Noord 151 t/m 180 (blok 6) 2624
RE
Poptahof
Noord 2 t/m 31 (blok 7) 2624
PV
Poptahof
Noord 295 t/m 302 (blok 8) eengezinswoningen
Poptahof
Noord 143 t/m 150 (blok 9) eengezinswoningen
Poptahof
Zuid 457 t/m 555 (blok 14) 2624
SB Lepelaar
Poptahof
Zuid 557 t/m 655 (blok 15) 2624
SJ Zwaluw
Poptahof
Zuid 657 t/m 755 (blok 16) 2624
SR Grutto
Papsouwselaan
240 t/m 436 (blok 17) 2624
EH Kieviet
Troelstralaan
162 t/m 222 (blok 18) 2624
GA
Troelstralaan
82 t/m 142 (blok 19) 2624
EX
Troelstralaan
2 t/m 62 (blok 20) 2624
EV
Troelstralaan
144 t/m 160 (blok 21) eengezinswoningen
Troelstralaan
64 t/m 80 (blok 22) eengezinswoningen
Klachten van
huurders – eventueel vertegenwoordigd door een belangenorganisatie – die
verband houden met
de
uitvoering van de regelingen zoals vastgelegd in deze notitie, worden als volgt
behandeld:
Stap 1: De huurder van de te slopen of te renoveren
woning waarvoor dit sociaal plan van toepassing is verklaard legt zijn klacht
schriftelijk of mondeling voor aan Delftwonen. Delftwonen onderzoekt de klacht
en handelt deze naar bevinden – conform de eigen geschillenregeling - af. In
principe wordt hiervoor een termijn van 3 weken na indiening van de klacht
gehanteerd.
Stap 2: als de klager niet tevreden is over de
afhandeling van de klacht door Delftwonen, kan hij zich schriftelijk wenden tot
de Geschillencommissie Huursector.
Deze stelt een onderzoek in en doet
uiterlijk na 4 weken uitspraak over de rechtmatigheid van de klacht.
Indien de huurder dan nog niet tevreden is over de
afhandeling, kan hij/zij de zaak voorleggen aan het kantongerecht.
Wat wordt verstaan onder
“passende woning”?
Een woning is passend conform de daarvoor in de
huisvestingsverordening van de regio Haaglanden vastgelegde normen:
1) Huur-inkomenstabel per 1 juli 2002:
|
Subsidiabele huurprijs in € |
1 persoon jonger dan 65 jaar |
1 persoon vanaf 65 jaar |
2 personen jonger dan 65 jaar |
2 personen vanaf 65 jaar |
vanaf 3 personen jonger dan 65 jaar |
vanaf 3 personen vanaf 65 jaar |
|
0 -440,13 |
tot 1.470 |
tot 1.310 |
tot 1.970 |
tot 1.700 |
tot 1.970 |
tot 1.700 |
|
440,14 – 471,67 |
1.470 – 3.800 |
1.310 – 3.800 |
1.970 – 3.800 |
1.700 – 3.800 |
tot 1.970 |
|
|
471,68 – 565,44 |
1.470 – 3.800 |
1.310 – 3.800 |
1.970 – 3.800 |
1.700 – 3.800 |
1.970 – 3.800 |
1.700 – 3.800 |
|
vanaf 565,45 |
vanaf 1.470 |
vanaf 1.310 |
vanaf 1.970 |
vanaf 1.700 |
vanaf 1.970 |
vanaf 1.700 |
2) Maximaal 2 kamers meer dan het totaal aantal
verhuizende personen.