Aanleiding voor notitie.

In de prestatieafspraken die met de corporaties zijn gemaakt voor de periode tot 2004 is over de verkoop van woningen de volgende afspraak opgenomen:

Corporaties en gemeente spreken af dat corporaties woningen mogen verkopen. Verkoop van betaalbare eengezinswoningen*) is mogelijk als dit een volkshuisvestelijk doel dient.

*) woningen met een streefhuur tot aan aftoppingsgrens voor huursubsidie voor een 3 of

meerpersoonshuishouden

In de bijlage die deel uitmaakt van de prestatieafspraken zijn op voorstel van de corporaties de volgende drie volkshuisvestelijke doelen aangegeven:

Verkoop moet bijdragen aan een meer gedifferentieerde voorraadopbouw over buurten en wijken.
Verkoopopbrengsten moeten worden ingezet om onrendabele investeringen te bekostigen voor doelgroepen van beleid.
Woningen in wijken - die op termijn - voor herstructurering in aanmerking komen en woningen met weinig toekomstwaarde worden niet verkocht.

In het bestuurlijk overleg in oktober werd de formulering van de volkshuisvestelijke doelen door het college te mager bevonden. Kort voor de ondertekening begin november is er op aandrang van het college aan de afspraak een laatste zin toegevoegd. Namelijk:

Over de definitie van volkshuisvestelijke doelen wordt nog nadere overeenstemming bereikt vóór 1 januari 2004.

De definitie van volkshuisvestelijke doelen zou in het eerstvolgende bestuurlijk overleg in 2003 met de corporaties worden geagendeerd.

Doel notitie

Doel van deze notitie te komen tot een standpuntbepaling van het college over de definitie van volkshuisvestelijke doelen in relatie tot de verkoop van woningen voor het bestuurlijk overleg met de corporaties van 2 april as. .

Deze notitie bestaat uit drie onderdelen gevolgd door een conclusie:

Verplichtingen corporaties op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH).
Verkopen periode 2001 t/m 2003.
Volkshuisvestelijke doelstellingen die corporaties willen realiseren, gebaseerd op activiteitenplannen voor 2003.
Conclusie.

1. Verplichtingen corporaties op grond van het BBSH.

In dit onderdeel volgt een korte schets van het juridisch kader waarbinnen corporaties werkzaam zijn.

Corporaties zijn verzelfstandigde instellingen. Dit wil zeggen vergelijkbaar met private ondernemingen. Kenmerken van het private ondernemerschap zijn: zelf bepalen van de prijs van het product, vrije toegang tot de kapitaalmarkt, zelf verantwoordelijk voor de bedrijfsvoering. De corporatie verschilt hierin dat:

deze een toelating moet hebben verkregen en daarmee is gebonden aan de missie die in het (BBSH) is omschreven
de prijs van het product (huurverhogingen) zich beweegt binnen het maximum dat door de minister jaarlijks wordt vastgesteld
vrije toegang tot de kapitaalmarkt door borging van het WSW (Waarborgfonds voor de corporatiesector)

Enkele punten uit het BBSH:

Toegelaten instelling is uitsluitend werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting.
De prestatievelden. Naast bouwen, beheren en verwerven / het in stand houden en het treffen van voorzieningen aan woningen / beheren, toewijzen en verhuren van woningen / bijdragen aan leefbaarheid / en bijdragen aan wonen en zorg, behoort ook het vervreemden (verkoop) van woongelegenheden tot het prestatieveld van de corporatie.

Ten aanzien van financieel beleid en beheer:

De corporatie voert een zodanig financieel beleid en beheer dat haar voortbestaan in financieel opzicht is gewaarborgd (art. 21.1);
De corporatie zet de middelen die niet nodig zijn voor de eigen financiële continuïteit (zie hierboven) in, uitsluitend ten behoeve van de volkshuisvesting (art. 21.2).
De corporatie bestemd batige saldi (b.v. uit verkoop) uitsluitend voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting (art. 22).

Corporaties zenden jaarlijks voor 1 december een overzicht van de voorgenomen activiteiten in het daarop volgende jaar naar de colleges van B&W waar zij hun woonplaats hebben alsmede aan de colleges van gemeenten waar zij toelating hebben verkregen.

2. Verkopen periode 2001 t/m 2003

corporatie	Verkopen 2001	Verkopen 2002*)	Verkopen 2003*)
DUWO	0	129 **	?
Vidomes	0	1	2
Delftwonen	?	14	12
Vestia	8	18	18

Totaal	8	162	32

*) 2002 en 2003 zijn geprognostiseerde aantallen gebaseerd op de activiteitenplannen voor

2002 en 2003.

**) DUWO heeft deze woningen verkocht aan andere corporatie (Bergopwaarts) tegen 100%

van marktwaarde. Woningen blijven in de huursector in Delft. Opbrengst dient ter

financiering van plannen DUWO in TU-wijk.

Los van de verkoop van DUWO (is bijzonder geval) is het aantal huurwoningen dat normaal gesproken wordt verkocht zeer beperkt. Bovendien zijn de jaren 2002 en 2003 gebaseerd op prognoses. De genoemde aantallen in de prognoses liggen over het algemeen hoger dan de feitelijke verkopen. De verkoop betreft merendeels eengezinswoningen.

3. Volkshuisvestelijke doelstellingen corporaties op basis activiteitenplannen 2003

In de activiteitenplannen geven corporaties hun volkshuisvestelijke doelstellingen weer die zij in 2003 voornemens zijn te doen. In de opsomming die ik hierna doe heb ik mij beperkt tot de activiteiten waaraan een duidelijke investeringsopgave zit. Investeringen in onderhoud en beheer zijn niet meegenomen. Dit behoort tot normale bedrijfsvoering van iedere corporatie.

Vestia:

Opplussen
Herstructurering:

Ceram/Boeroestraat / Genestetstraat / Corn. Trompstraat / Wippolder 2^e fase / Borneostraat- Vrijenban (initiatieffase) / Bomenwijk (initiatieffase) / Mattheuskerk (initiatieffase) / Burney Bosschool (initiatieffase).

Wonen/Zorg/Welzijn – nieuwbouw Vermeertoren (60 woningen)
Veilig Wonen
Leefbaarheid

Vidomes

Opplussen
Wonen/zorg/welzijn: nieuwbouw Zuidpoort / woonzorgzone Buitenhof
Leefbaarheid
Veilig Wonen: politiekeurmerk voor woningen in Voorhof Oost

DUWO

Missie: dè studentenhuisvester in de Haagse en Leidse regio.

Delft:

Nieuwbouw; 500 eenheden in TU-Wijk
Verbouw: 300 eenheden in vm. TU-panden (TU-wijk)
Short-stayhousing : Oude Delft 75 : 14 eenheden (verbouw)

Beheer panden Van Leeuwenhoeksingel en Poptahof

Den Haag:

Nieuwbouw Laakhaven: 309 woningen, waaronder 80 studenteneenheden

Leiden:

Nieuwbouw: 250 eenheden.

Delftwonen.

Opplussen
Herstructurering: Delfgaauwse Wije / Poptahof
Wonen/Zorg/Welzijn: Sloop en nieuwbouw verzorgingshuis Die Buytenwije / nieuwbouw 18 eenheden voor verstandelijk gehandicapten Roland Holstlaan/ woonzorgzone Buitenhof
Veilig Wonen
Leefbaarheid; wijkaandelen Minervaplein / opwaardering 102 woningen Aart v/d Leeuwlaan

4. Conclusie.

In het bestuurlijk overleg met de corporaties, november jl., was de inzet van het college om de verkoopopbrengsten rechtstreeks te koppelen aan volkshuisvestelijke doelen om te voorkomen dat deze ‘Delftse’ opbrengsten worden aangewend voor investeringen elders in de regio.

De Delftse corporaties (behalve DUWO) hebben in het formuleren van de volkshuisvestelijke doelen impliciet aangegeven dat ook zij die koppeling leggen. Alleen DUWO heeft zich anders opgesteld. Zij wil ruimte om haar missie (studentenhuisvesting), ook te realiseren in Den Haag en in Leiden. Daarnaast heeft DUWO onlangs met de verkoop van 129 woningen aan de corporatie Bergopwaarts in Deurne (opbrengst € 20,4 miljoen) en eerder Delftwonen met een corporatie in Groenlo (€ 6,4 miljoen) bewezen dat het ook andersom kan. Dat corporaties in andere gemeenten investeren in Delft.

Als corporaties door “de Minister” een toelating hebben verkregen voor een groter werkgebied, dan geldt hun taakstelling (BBSH) ook voor het gehele gebied. Het Rijk stimuleert corporaties actief om te gaan met hun vermogen om de investeringsopgaven die zij hebben te kunnen financieren. Om die reden is verkoop van woningen als prestatieveld opgenomen. Daarbij wordt geen relatie gelegd dat opbrengsten in gemeente A ook in gemeente A worden geinvesteerd.

Die relatie zou wel kunnen worden gelegd als corporaties aantoonbaar achterblijven in hun volkshuisvestelijke prestaties binnen een gemeente. Objectief gesproken kan dit niet worden gezegd van de Delftse corporaties. De corporaties (zie activiteitenplannen) presteren in Delft zeer redelijk.

Afspraken worden gemaakt door gelijkwaardige partijen. Mijn advies op dit punt is uit te gaan van de afspraak dat in principe Delftse verkoopopbrengsten worden aangewend voor investeringen in Delft. Ik schat in dat Delftwonen, Vestia en Vidomes hiermee akkoord gaan. Uitzondering is DUWO. DUWO wil toekomstige verkoopopbrengsten wel elders investeren. Hiervoor zou kunnen gelden dat zij al een tegenprestatie hebben geleverd omdat zij € 20,4 miljoen van elders heeft binnengehaald die in Delft wordt geinvesteerd.

Delft, 18.02.2003

J.G. van der Bie

Hoofd vakteam Wonen