Stuk 160 I Delft, 14 oktober 2003.

03/026660

Onderwerp: Toekomstvisie omvang woningvoorraad Delft.

Aan de gemeenteraad.

Geachte dames en heren,

In het rapport Toekomstvisie omvang woningvoorraad Delft wordt de vraag beantwoord welke omvang de sociale woningvoorraad nu en in de toekomst moet hebben om de doelgroep van beleid in voldoende mate in Delft te kunnen huisvesten. Samengevat luidt het rapport als volgt.

Huidige stand van zaken.

De omvang van de sociale huurvoorraad in Delft is zeer omvangrijk in vergelijking met omliggende gemeenten, de regio maar ook landelijk. Ruim de helft van de woningvoorraad in Delft bestaat uit sociale huurwoningen. Delft is daarmee koploper in de regio en heeft naar verhouding ruimschoots meer sociale huurwoningen dan Den Haag en Zoetermeer. Ten opzichte van de kleinere omliggende gemeenten is het verschil nog groter. De sociale huurvoorraad in Delft kenmerkt zich daarnaast door een bovengemiddeld aandeel woningen in de goedkoopste huurprijsklasse (meer dan 40% huur tot € 307). Op regionaal niveau heeft amper eenderde van de sociale huurvoorraad een huur tot € 307,--.

In omvang is de sociale woningvoorraad (53% voorraad) meer dan voldoende om de doelgroep van beleid te huisvesten (47% huishoudens). Het surplus is 3.224 woningen. Niet alle doelgroephuishoudens maken daarnaast aanspraak op een sociale huurwoning. Zo woont 11% in een koopwoning.

De zowel absoluut als relatief grote omvang van de goedkope sociale huursector leidt tot veel goedkope scheefheid. Circa 6.100 sociale huurwoningen bewoond door huishoudens die niet tot de doelgroep behoren. Theoretisch kan de sociale voorraad anno 2003 met 6.100 woningen afnemen (0% scheefheid)

Het beperkte aanbod aan koopwoningen in het midden- en duurdere segment in Delft houdt de scheefheid in stand. De stijging van de koopprijzen afgelopen jaren, in combinatie met het toch al beperkte woningaanbod in het midden- en hogere prijssegment in Delft, leidt tot stagnatie van de doorstroming vanuit de onderkant van de markt. Gevolg is dat er veel minder woningen in de sociale voorraad vrijkomen, dan er gevraagd worden.

Voor een sociale huurwoning in Delft moet je momenteel lang wachten. Binnen Haaglanden is de gemiddelde wachttijd echter alleen in Den Haag substantieel korter. In de kleinere omliggende gemeenten is de wachttijd zelfs nog veel langer dan in Delft.

De vraagdruk naar koopwoningen in de duurdere prijsklassen is veel groter dan de vraagdruk naar goedkopere huurwoningen. Hoewel de lange wachttijd voor een sociale huurwoning in Delft groot is, blijkt de vraag naar middeldure en dure koopwoningen in Delft nog vele malen groter. Oplevering van VINEX-locaties met woningen in het duurdere segment in omliggende gemeenten heeft voor Delft afgelopen jaren dan ook tot een fors negatief migratiesaldo geleid, waarbij vooral huishoudens in de middenleeftijdsklassen en gezinnen met kinderen vertrokken.

Toekomstige ontwikkelingen.

In geen enkel scenario neemt de doelgroep in Delft komende jaren toe. Meest waarschijnlijk is een afname van de doelgroep met zo’n 1.900 huishoudens (gemengd scenario).

De omvang van de huidige nieuwbouwplannen is ruim voldoende om aan de bevolkingsgroei en het huidige woningtekort te voldoen.

Het huidig (bekend zijnde) aantal te slopen goedkope woningen wordt ruimschoots gecompenseerd middels het aantal nieuw te realiseren goedkope huurwoningen.

De door de corporaties genoemde gewenste afname van 3.000 woningen in de sociale sector kan met recht een minimum variant genoemd worden voor een evenwichtige woningvoorraad. In het geval dat de doelgroep in omvang gelijk blijft, moet de scheefheid met de helft afnemen om de doelgroep hetzelfde te huisvesten als nu. Bij een meer realistische afname van de doelgroep met 1.900 huishoudens hoeft de scheefheid slechts met 1.100 (eenvijfde) af te nemen. Bij een scheefheid van 0% kan de sociale woningvoorraad tot 2015 theoretisch met 8.000 woningen afnemen.

Het accent van de bouwplannen ligt op de duurdere prijsklassen en de koopsector, hetgeen direct inspeelt op de grote vraag naar dit segment in Delft en waarmee de zo gewenste doorstroming, en hiermee gepaard gaande afname van de scheefheid, op gang kan komen.

Bij het beoordelen van nieuwbouw- en herstructureringsplannen moeten de consequenties voor de omvang van de totale voorraad in de verschillende prijssegmenten altijd in acht worden genomen.

Monitoring

In dit rapport worden een aantal verwachtingen uitgesproken over de ontwikkeling van de doelgroep, de woningvoorraad en doorstroming. De praktijk moet uitwijzen hoe de woningmarkt zich komende jaren gaat ontwikkelen. Het opzetten van een monitoringsysteem waarin marktontwikkelingen met een aantal kengetallen met enige regelmaat gevolgd kunnen worden is noodzakelijk om tijdig op veranderingen in te kunnen spelen.

Uitgangspunten nieuwbouw en herstructurering (op basis van woningmnarkt analyse):

In het nieuwbouwprogramma moet een duidelijk accent liggen op realisatie van woningen in het middeldure en dure (koop)segment voor:

o Het bedienen van de marktvraag waarbij het woningtekort in de middeldure en dure (koop)klassen in Delft het allergrootst is;

o Het op gang brengen van doorstroming uit de goedkope sociale voorraad;

o Het realiseren van de ambitie Delft kennisstad, waarbij het bieden van voldoende huisvestingsmogelijkheden voor hoogopgeleide en financieel draagkrachtige werknemers een harde voorwaarde is om kennisintensieve hoogwaardige bedrijvigheid aan te kunnen trekken.

Nieuwbouw in de sociale (huur)sector blijft in beperkte mate altijd nodig:

o Deels ter vervanging en verbetering van de kwaliteit van de betaalbare huurvoorraad;

o Het realiseren van huisvesting voor specifieke doelgroepen zoals ouderen (aanpasbaar bouwen);

o Het realiseren van een evenwichtig gedifferentieerde samenstelling van de woningvoorraad in nieuwbouwwijken.

Herstructurering moet een bijdrage leveren aan:

- Het beter laten aansluiten van de bestaande woningvoorraad op de gevraagde woonkwaliteiten;

- Een evenwichtig gedifferentieerd woonaanbod in bestaande wijken en buurten;

- Een meer evenwichtige verdeling tussen huur en koopwoningen in relatie tot de vraag in Delft en in relatie tot de regio als geheel. Woningcorporaties hebben becijferd dat de sociale voorraad met minimaal 3.000 woningen moet afnemen gezien de vraag. Theoretisch kan de woningvoorraad bij een scheefheid van 0% tot 2015 afnemen met 8.000 woningen.

Conclusies:

· Er zijn nu en in de toekomst meer dan genoeg sociale huurwoningen in de Gemeente Delft;

· De doorstroming vanuit sociale huurwoningen naar middeldure en dure (koop) woningen stagneert door het zeer beperkte aanbod aan deze woningen in Delft alsmede de sterk gestegen koopprijzen;

· Nieuwbouw met een duidelijk accent op middeldure en dure koopwoningen is nodig om:

a) De marktvraag te bedienen waarbij het woningtekort in de middeldure en dure (koop)klassen in Delft het allergrootst is;

b) de doorstroming uit de bestaande (goedkope) voorraad op gang te brengen;

c) het realiseren van de ambitie Delft kennisstad waarbij een voldoende aanbod aan huisvesting voor de kenniswerkers hoort.

Wij stellen u voor, onder voorbehoud van gunstig advies van de commissie leefbaarheid,

1. In te stemmen met de conclusies en de uitgangspunten nieuwbouw en herstructurering zoals hierboven wordt verwoord;

2. De uitgangspunten nieuwbouw uit te werken naar gebiedsgerichte aantallen/percentages sociale sector / marktsector als richtlijn en hierbij de uitkomsten van het WBO 2002 te betrekken.

Hoogachtend,

Burgemeester en wethouders van Delft,

H.M.C.M. van Oorschot ,burgemeester.

N. Roos ,secretaris.

Stuk 160 II

03/026660

De raad der gemeente Delft;

gelezen het voorstel van het college van 14 oktober 2003;

overwegende dat,

· er nu en in de toekomst meer dan voldoende sociale huurwoningen in de Gemeente Delft zijn;

· de doorstroming vanuit sociale huurwoningen naar middeldure en dure (koop) woningen stagneert door het zeer beperkte aanbod aan deze woningen in Delft alsmede de sterk gestegen koopprijzen;

· nieuwbouw met een duidelijk accent op middeldure en dure koopwoningen is nodig om;

a) De marktvraag te bedienen waarbij het woningtekort in de middeldure en dure (koop)klassen in Delft het allergrootst is;

b) de doorstroming uit de bestaande (goedkope) voorraad op gang te brengen;

c) het realiseren van de ambitie Delft kennisstad waarbij een voldoende aanbod aan huisvesting voor de kenniswerkers hoort.

b e s l u i t :

1. in te stemmen met de conclusies en de uitgangspunten zoals in het bijgaande raadsvoorstel is aangegeven;

2. in te stemmen met de uitwerking van de uitgangspunten naar gebiedsgerichte aantallen en/of percentages sociale sector / marktsector als richtlijn en de uitkomsten van het WBO 2002 hierbij te betrekken.

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 30 oktober 2003.

,burgemeester.

,griffier.