Stuk 53 I Delft, 11 maart 2003.

03/006849

Onderwerp: vaststelling Masterplan Poptahof

Aan de gemeenteraad.

Geachte dames en heren,

In januari 2002 is het concept materplan Poptahof door de gecombineerde commissie Leefbaarheid vastgesteld, nadat het is geaccoordeerd door de directies van Van der Vorm en Delftwonen. Hierin geven Woningcorporatie Delftwonen, Van der Vorm Vastgoed en gemeente Delft op hoofdlijnen aan hoe de woonbuurt Poptahof aangepakt kan worden, zodat het een aantrekkelijke locatie blijft om te wonen en te werken.

In het afgelopen jaar zijn de ambities uit dit conceptplan onderzocht en heeft uitvoerig inspraak plaatsgevonden. Ook zijn externen gehoord over de voornemens. De weerslag van de onderzoeken en inspraak is terug te vinden in Het Ideeënboek Poptahof; in De Nota van Aanbevelingen is vervolgens verantwoord wat met de reacties wel en niet is gedaan.

Op basis van deze Nota van Aanbevelingen en nader onderzoek zijn de ambities uit het Masterplan opnieuw geformuleerd. Dit heeft geleid tot het voorliggende Masterplan. De kern van het concept Masterplan uit 2001 staat nog altijd recht overeind. De onderbouwing is nu degelijker; we weten beter waar welke bouwmogelijkheden werkelijk zijn, welke kosten en opbrengsten hiermee samenhangen, welke infrastructuuraanpassingen nodig en mogelijk zijn

Samenvatting Masterplan

Het masterplan geeft een analyse van de huidige situatie. De eenzijdig samengestelde woningvoorraad, zowel qua woningtype als prijsklasse wordt op termijn als bedreiging gezien voor de Poptahof. De leefbaarheid van de buurt staat nu reeds onder druk, als gevolg waarvan een negatief imago de Poptahof parten speelt. Er wordt een ingrijpende herstructurering voorzien van de woningen, de voorzieningen en de woonomgeving. Programmatisch levert dit het volgende op:

- Van de huidige 1020 huurwoningen worden ca 220 woningen gesloopt (de middenhoogbouw en de eengezinswoningen); de resterende 800 hoogbouwflatwoningen worden deels samengevoegd tot 650 woningen. De overblijvende woningen worden gerenoveerd en daarbij worden ca 650 woningen nieuw gebouwd, met als resultaat:

o ca. 520 betaalbare huurwoningen bestemd voor doelgroep van beleid

o ca. 260 goedkope koopwoningen

o ca. 520 koopwoningen

- De herstructurering is gefaseerd over 10 – 12 jaar; per fase van ongeveer 2 jaar worden ca. 200 bestaande woningen gesloopt danwel gerenoveerd en substantiële aantallen woningen nieuw gebouwd.

- De hoogbouw wordt geschikt gemaakt voor de volgende doelgroepen: starters, ouderen; betaalbare woningen voor (grotere) gezinnen.

- Het bouwen van koopwoningen draagt bij aan de gewenste differentiatie in de bevolkingssamenstelling en genereert opbrengsten ter dekking van de onrendabele onderdelen van het plan.

Overige maatregelen:

- de groene kern van de Poptahof wordt een rustig gebied; de randen van de buurt zullen meer levendigheid kennen

- de woningen worden energiezuiniger door een set van maatregelen op gebied van isolatie en energiegebruik

- de waterstructuur in Poptahof wordt meer toegesneden naar hedendaagse wensen wat betreft waterbergend vermogend en ecologische functionaliteit

- de winkelvoorzieningen worden geconcentreerd rondom het winkelcentrum de Hoven

- de verkeersstructuur rondom en in de buurt wordt aangepast om ontwikkelingsmogelijkheden langs de randen te creëren en de buurtontsluiting te verbeteren

- er komt een sociaal-economisch programma op gebied werk, scholing en inkomen.

Flexibiliteit

Het Masterplan is geen blauwdruk, maar wel een samenhangend visie op de herstructurering van de Poptahof op grond van door partijen overeengekomen ambities op het vlak van wonen, werken, voorzieningen, duurzaamheid en inrichting woonomgeving. Gelet op de lange duur van het herstructureringsproces is de nodige flexibiliteit ingebouwd. Op grond van gewijzigde inzichten of veranderende marktomstandigheden moet het mogelijk blijven dat het plan hierop wordt aangepast.

Verkeersstructuur

Uit de analyse komt de geïsoleerde ligging van de Poptahof naar voren. Dit wordt met name veroorzaakt door de verkeersruit rond de buurt. Als oplossing wordt een aantal ingrijpende wijzigingen van de omliggende verkeersinfrastructuur voorgesteld. Deze bestaan uit:

- het versmallen van de Paphouwselaan en de Nijhofflaan

- het realiseren van een ongelijkvloerse aansluiting van Nijhofflaan op de Provincialeweg

- het verplaatsen van de buurtontsluiting aan de Paphouwselaan naar het noorden (t.h.v. Industriestraat).

In het ontwikkelen van de Poptahof ligt een directe relatie met het actiepunt uit het collegeprogramma om de bebouwingsmogelijkheden te onderzoeken van de zone langs de Provincialeweg in relatie met de verkeersfunctie. Hiertoe is een quick scan uitgevoerd naar de ontwikkelingspotenties Provincialeweg en Voorhofdreef. Voorgesteld wordt deze quick scan in samenhang met het Masterplan Poptahof te behandelen. Een belangrijke conclusie in deze scan is dat de Provincialeweg ter hoogte van de Poptahof moet blijven bestaan uit 2 X 2 rijstroken. Aldus zijn in deze zone langs de Provincialeweg geen mogelijkheden om nieuwbouw toe te voegen. Voor het overige wordt verwezen naar de genoemde quick scan.

Kostenbeeld herstructurering

De huidige ramingen laten zien dat met de herstructurering van de Poptahof ca. 180 miljoen is gemoeid. In deze ramingen resteert nu nog een tekort van zo’n 30 miljoen euro. Dit tekort dient terug te worden gebracht middels optimalisatie (opbrengsten vergroten – kosten verminderen) en subsidies. Uitgangspunt is dat gerekend dient te worden met een evenwichtige totaal projectbegroting en een tekort van maximaal 10% acceptabel is.

Betrokken partijen, Delftwonen, Van der Vorm en gemeente Delft, hebben de intentie uitgesproken volgens een nader overeen te komen verdeelsleutel hun bijdrage te willen leveren in het nog nader te bepalen negatieve saldo. In de Zomernota 2003 – 2006 heeft de gemeente Delft indicatief een bedrag van 5.000.000 euro voor de Poptahof opgenomen voor over een periode van 5-10 jaar. Besluitvorming hierover zal bij de programmabegroting 2004 geschieden, waarbij als dekking wordt gedacht aan reserve grondbedrijf. Daarnaast wordt een beroep gedaan op de nieuwe tranche ISV gelden voor de periode 2005– 2010.

In de periode april – juni 2003 worden de financiële ramingen uit het Masterplan op hun merites onderzocht. Dit onderzoek vormt de basis voor de raamovereenkomsten die gemeente Delft aangaat met respectievelijk Van der Vorm Vastgoed en Woningcorporatie Delftwonen.

Sociaalplan Poptahof en Beheerplan Poptahof

Het Sociaalplan Poptahof is een belangrijke conditie die uitvoering van het Masterplan mogelijk maakt. Het plan is een overeenkomst tussen bewoners en Delftwonen; het is gebaseerd op regionale en locale verordeningen en verder toegespitst op Poptahof. In het Sociaalplan Poptahof is geregeld wat de rechten en plichten zijn van bewoners en de verhuurder, Delftwonen, gedurende de herstructureringsoperatie. Cruciaal onderdeel uit dit plan is de terugkeergarantie voor de huidige buurtbewoners naar de buurt. Uiteraard is terugkeer naar dezelfde woning, gezien de ingrijpende operatie, helaas niet mogelijk.

In het afgelopen half jaar is veelvuldig overleg gevoerd tussen diverse geledingen in de buurt Poptahof en de woningcorporatie; het plan dat nu voorligt, kan rekenen op een breed draagvlak in de buurt. 10 maart ondertekenen de betrokken partijen op de buurtmanifestatie in het kader van het Masterplan het Sociaalplan Poptahof.

Om ervoor te zorgen dat de herstructurering van de Poptahof de leefbaarheid niet te zeer onder druk zet, wordt deze zodanig gefaseerd uitgevoerd, dat de buurt geen continue bouwput is. Daarnaast hebben corporatie Delftwonen en gemeente Delft een Beheerplan Poptahof opgesteld, wat een verdere versterking van de leefbaarheid moet opleveren.

Het vervolg

Na vaststelling van het Masterplan wordt prioriteit gegeven aan het afronden van het financiële haalbaarheidsonderzoek. Op grond hiervan kunnen de kostendragers worden benoemd en negatieve saldi toebedeeld. In samenwerkingsovereenkomsten met respectievelijk Delftwonen en Van der Vorm zal dit worden geformaliseerd.

Vervolgens kan opdracht verleend worden voor het maken van een stedenbouwkundig plan. Parallel hieraan kan gestart worden met de bouwplanontwikkeling voor fase 1. Het vigerende bestemmingsplan zal moeten worden aangepast.

Wij stellen u voor, onder voorbehoud van gunstig advies van de commissies duurzaamheid en leefbaarheid:

- in te stemmen met het Masterplan Poptahof.

Hoogachtend,

Burgemeester en wethouders van Delft,

H.M.C.M. van Oorschot ,burgemeester.

N. Roos ,secretaris.

De raad der gemeente Delft,

gelezen het voorstel van het college van 11 maart 2003;

 b e s l u i t:

het Masterplan Poptahof vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 27 maart 2003.

,burgemeester.

,lo.secretaris.