Aanleiding

In de in oktober jl. vastgestelde Toekomstvisie omvang woningvoorraad Delft zijn uitspraken gedaan over de gewenste omvang van de sociale huursector in relatie tot de marktsector. De kwalitatieve uitwerking van deze nota wordt dit jaar op de drie thema’s doelgroepen, woonkwaliteiten en fricties nader uitgewerkt (zie schema bijlage). Het thema fricties op de woningmarkt betreft het onderzoek goedkope scheefheid en een onderzoek naar inkomensafhankelijke huur. In deze oplegnotitie worden de belangrijkste conclusies van het onderzoek goedkope scheefheid, uitgevoerd door Rigo advies, gepresenteerd, alsmede enkele beleidsaanbevelingen gedaan. Voor de overige te verschijnen produkten in het kader van de toekomstvisie verwijs ik u naar het schema in de bijlage.

De definities

Huishoudens die niet tot de aandachtsgroep van beleid (conform Besluit Beheer Sociale Huursector) behoren en in een goedkope huurwoning wonen worden tot de ‘goedkoop scheefwonenden’ gerekend. De niet-aandachtsgroep bestaat uit eenpersoonshuishoudens met een netto jaarinkomen meer dan € 13.937 en meerpersoonshuishoudens met een netto jaarinkomen boven de € 19.006.

De VROM-definitie voor een goedkope huurwoning ligt op een huur van maximaal € 358. Bij een betaalbare huurwoning met een huur tussen de

€ 358 en € 479 komen bewoners echter ook in aanmerking voor huursubsidie, mits men niet teveel verdient. De betaalbare huurvoorraad vervult derhalve ook een belangrijke rol bij het huisvesten van de aandachtsgroep van beleid. Het inventariseren van woonwensen van huishoudens met hogere inkomens die in deze betaalbare huurklasse wonen is daarom ook meegenomen in dit onderzoek.

In de nota Toekomstvisie omvang woningvoorrraad is aangegeven dat een aanzienlijk deel (6.100 woningen) van de goedkope sociale huurvoorraad (< € 358,--) bewoond wordt door huishoudens die niet tot de aandachtsgroep van beleid behoren. Kernvragen hierbij waren echter:

- wie wonen er te goedkoop, gezien het inkomen, wil men verhuizen en is dat gezien het inkomen redelijkerwijs mogelijk?

De conclusies

- Deze aanvullende analyse van de scheefheid in de sociale huursector onderschrijft de eerdere conclusies en aannamen uit de Toekomstvisie.

- De goedkope scheefheid, zoals beschreven in de Toekomstvisie is een feit. Maar liefst 80% van de scheefwonenden heeft een inkomen dat ruim boven de grenzen van de aandachtsgroep valt.

- 3.000 huishoudens in een goedkope sociale huurwoning (€ 358) en 2.800 huishoudens in een betaalbare huurwoning (€ 358-€ 479). hebben een inkomen dat netto zelfs € 5.000 per jaar of meer boven de inkomensgrens van de aandachtsgroep ligt. Zij zijn daarmee financieel gezien kansrijk om een stap in hun wooncarriere te maken.

- Ruim 40% van deze kansrijke huishoudens heeft verhuisplannen. In totaliteit betreft dit 1.259 huishoudens in een goedkope huurwoning en 1.200 huishoudens in een betaalbare huurwoning.

- Vooral een- en meerpersoonshuishoudens tot 35 jaar en meerpersoonshuishoudens van 35 tot 45 jaar zijn verhuisgeneigd. Van de eerste groep ontvangt daarnaast ongeveer de helft een inkomen van netto € 10.000 of meer per jaar en daarmee vallen zij ver buiten de aandachtsgroep. Ouderen tot slot, die ook een belangrijk deel van de scheefwoners uitmaken, wonen veelal naar hun zin.

- 1.900 huishoudens willen in Delft blijven wonen, waarvan 1.100 huishoudens opnieuw willen huren en 800 willen kopen. Eenderde kiest voor een appartement (500), tweederde voor een eengezinswoning (1.400).

- Uitgaande van een netto huurquote van 25,4% komt 41% van de huishoudens met een voorkeur voor een huurwoning in aanmerking voor een huur vanaf € 565-. Van de huishoudens met een koopwens heeft 40% een leencapaciteit van € 215.000 of hoger (4,5 maal bruto jaarsalaris).

- Belangrijkste redenen waarom nog geen verhuizing heeft plaatsgevonden is het gebrek aan aanbod en de prijs van het aanbod. Ook hebben veel woningzoekenden nog geen acties ondernomen.

De Aanbevelingen

Uit het onderzoek van het Rigo kunnen de volgende aanbevelingen afgeleid worden:

- De goedkope scheefheid in Delft is een feit en de omvang en kenmerken biedt voldoende mogelijkheid voor een gedoceerde krimp van de sociale huurvoorraad indien zich voldoende alternatief aanbod aanbiedt in de duurdere huur- en koopsector.

- Met de ontwikkeling van Harnaschpolder kan een bijdrage geleverd worden aan het faciliteren van de gewenste doorstroming uit de sociale voorraad. De in dit rapport beschreven woonwensen moeten dan mede als input dienen bij de verdere planontwikkeling. Het verdient daarbij om twee redenen aanbeveling om in het bijzonder aandacht te schenken aan de woonwensen van de groep meerpersoonshuishoudens tot 35 jaar: 1) hieronder bevindt zich een grote groep ‘veelverdieners’ (. € 10.000 netto per jaar boven grens), en 2) deze groep maakt onderdeel uit van de groep die afgelopen jaren Delft juist vaak verlaten heeft voor het realiseren van de woonwensen. (voor hun woonwensen zie onderzoeksrapport paragraaf woonwensen huishoudens tot 35 jaar).

- Ook bij de realisatie van nieuwbouw in herstructureringsprojecten vormt de groep ‘scheefwoners’ een zeer belangrijke doelgroep. Bij realisatie van een mix aan woningtypen en prijsklassen biedt dit een aantal van de huidige bewoners de kans om in een meer passende, gewenste woning op dezelfde locatie gaan wonen. Het betrekken van huidige bewoners bij de invulling van plannen is daarvoor van cruciaal belang.

- Uit de woonwensen van de scheefwoners blijkt dat een deel belangstelling heeft om de huidige huurwoning te kopen. Financieel is dat ook mogelijk gezien de inkomenspositie van veel scheefwoners. Of men echter bereid is om de marktprijs te betalen is minder duidelijk. Desalniettemin verdient dit aspect serieuze aandacht. De koopwens heeft weliswaar wat meer betrekking op de meest populaire woningtypen zoals eengezinswoningen, maar betreft daarnaast ook voor een deel appartementen. Het aanbieden van woningen in de vorm van mge-achtige constructies (maatschappelijk gebonden eigendom) waarbij woningen beneden de marktwaarde worden verkocht met een terugkoopplicht door de woningcorporaties, bieden in de praktijk veel perspectief voor middeninkomens (tot de ziekenfondsgrens).Het aanbieden van sociale huurwoningen in dergelijke constructies biedt tevens een mogelijkheid op een later moment weer de beschikking te krijgen over deze woningen (door terugkoopplicht) zodat deze eventueel zelfs weer in verhuur kunnen gaan.

U wordt voorgesteld:

- in te stemmen met hierboven vermelde conclusies.

- in te stemmen met bovenvermelde aanbevelingen.

Delft, mei 2004

Marit Treep

Senior beleidsadviseur vakteam wonen