2 Kenmerken goedkope scheefheid

2.1 Kenmerken Delftse woningvoorraad en haar bewoners

Om het aantal woningen dat scheef wordt bewoond en de huishoudens die scheefwonen te kunnen plaatsen starten we met een beschrijving van de totale Delftse woningvoorraad en de huishoudens die er wonen. De sociale huursector maakt in Delft een belangrijk onderdeel uit van de totale woningvoorraad. Meer dan de helft van de woningen is in handen van toegelaten instellingen. Daarnaast heeft de particuliere huursector 9% zelfstandig bewoonbare woningen in haar bezit. De overige 37% van de woningen zijn koopwoningen.

figuur 2‑1 Delftse woningvoorraad naar eigendom en prijsklasse

Ongeveer de helft van de huurwoningen behoort tot het goedkope segment. Dit zijn de woningen met een huur tot € 358, die in dit onderzoek ‘goedkoop scheef’ kunnen worden bewoond. In absolute aantallen zijn het er 13.600. Er zijn ongeveer 8.000 betaalbare huurwoningen, met een huur tussen € 358 en € 479. Van de koopwoningen behoort ongeveer de helft tot het dure segment (vanaf € 215.000). Er zijn weinig koopwoningen waarvan de bewoners de verkoopwaarde beneden de € 150.000 schatten.

Van de 42.600 zelfstandig wonende huishoudens is eenderde 55 jaar of ouder, in totaal 14.000 huishoudens. Huishoudens tot 25 jaar maken maar een klein deel van het totaal uit. De overige leeftijdsgroepen zijn met 8.000 tot ruim 9.000 huishoudens min of meer gelijk in omvang.

Van de huishoudens van 35 jaar en ouder bestaat het merendeel uit 2 of meer personen. Onder de huishoudens tot 35 jaar woont ook een aanzienlijk deel alleen.

tabel 2‑1 Huishoudens onderverdeeld naar leeftijd en huishoudentype (in %, totaal = 100%, en in aantallen)

	eenpersoons	Tweepersoons	gezin
Tot 25 jaar	6%
25 tot 35 jaar	10%	5%	5%
35 tot 45 jaar	5%	3%	11%
45 tot 55 jaar	8%	4%	10%
55 en ouder	14%	19%

	eenpersoons	tweepersoons	Gezin
tot 25 jaar	2.600
25 tot 35 jaar	4.200	2.300	2.200
35 tot 45 jaar	2.200	1.200	4.600
45 tot 55 jaar	3.600	1.600	4.200
55 en ouder	5.800	8.100

Van de Delftse huishoudens behoort 34% tot de aandachtsgroep. Dit zijn 14.300 huishoudens. Daarnaast heeft 16% van de huishoudens een netto jaarinkomen dat niet ver boven dat van de aandachtsgroep ligt. Ruim eenderde van de huishoudens heeft een netto jaarlijks inkomen dat meer dan € 10.000 boven dat van de aandachtsgroep ligt.

tabel 2‑2 Inkomensverdeling

	aantal	%
Aandachtsgroep	14.300	34%
tot € 5.000 boven aandachtsgroep	6.700	16%
€ 5.000 tot € 10.000 boven aandachtsgroep	5.800	14%
€ 10.000 en meer boven aandachtsgroep	15.800	37%
Totaal	42.600	100%

2.2 Welke woningen worden scheef bewoond?

Goedkope huurwoningen

Van de 13.600 goedkope huurwoningen, met een huur tot € 358, worden er 6.100 scheef bewoond. Het overgrote deel van deze goedkope huurwoningen is in het bezit van woningcorporaties, namelijk 5.450 woningen. De overige 650 scheef bewoonde woningen zijn in het bezit van particuliere verhuurders.

Appartementen maken in Delft een relatief groot deel van de goedkope huurvoorraad uit. Het is dan ook niet verrassend dat goedkoop scheefwonen voornamelijk in appartementen voorkomt (80%). Het scheefwonen concentreert zich niet in het bijzonder in kleine of grote appartementen. Ongeveer de helft van de woningen bestaat uit 3 of 4 kamers en ongeveer 40% uit 1 of 2 kamers.

De overige scheef bewoonde woningen (20%) behoren tot de eengezinshuursector. Dit zijn voornamelijk 3 en 4 kamerwoningen.

Om de locatie en de complexen te traceren waar goedkope huurwoningen scheef worden bewoond is het WBO geen geschikte bron. Het analyseren van bestanden met informatie over huursubsidiegebruik en te betalen huren is hiervoor geschikter.

Betaalbare huurwoningen

Er zijn in Delft 4.700 woningen met een huur tussen de € 358 en € 479 die worden bewoond door huishoudens die niet tot de aandachtsgroep behoren. Hiervan behoort 90% tot de sociale huursector en 10% tot de particuliere sector. Net als bij de goedkoop scheefbewoonde woningen zijn het voornamelijk appartementen, namelijk ruim 80%.

2.3 Wie wonen er scheef?

Scheefwonen in een goedkope huurwoning

Wie zijn deze huishoudens die qua inkomen niet matchen met hun goedkope huurwoning? Voor jonge huishoudens tot 25 jaar, die net een start gemaakt hebben op de woningmarkt én op de arbeidsmarkt, zijn goedkope huurwoningen over het algemeen passend. Zij nemen onder de goedkoop scheefwonenden dan ook maar een bescheiden positie in (zie tabel 2‑3).

Een groot deel van de scheefwoners – een derde - is tussen de 25 en 35 jaar. Dit is geen verrassing. Deze groep is al een paar jaar aan het werk en heeft daardoor meer te besteden dan de huishoudens tot 25 jaar, maar woont nog in de goedkope huurwoning waarin zij hun start op de woningmarkt hebben gemaakt. Het zijn met name eenpersoonshuishoudens die goedkoop scheef wonen. Wanneer men plannen heeft om te gaan samenwonen of wanneer er gezinsuitbreiding volgt wordt de goedkope huurwoning door veel huishoudens verruild voor iets anders. De huishoudens tussen de 35 en 45 jaar, die een fase verder zijn, maken dan ook een minder groot aandeel van de scheefwoners uit (21%). Ook in deze groep zijn het voornamelijk eenpersoonshuishoudens die te goedkoop wonen.

Naarmate huishoudens ouder zijn is hun aandeel in het goedkoop scheefwonen dus kleiner. Als men wil verhuizen, iets wat veel huishoudens toch wel enkele keren in hun leven doen, zal men met het huidige inkomen immers niet opnieuw in aanmerking komen voor een goedkope huurwoning. De 55-plussers vormen hierop een uitzondering. Zij nemen een groter aandeel van het scheefwonen in dan de leeftijdsklasse van 45 tot 55 jaar.

tabel 2‑3 Scheefwonenden in een goedkope huurwoning onderverdeeld naar leeftijd en huishoudentype (in %, totaal = 100%, en in aantallen)

	eenpersoons	Tweepersoons	gezin
tot 25 jaar	6%
25 tot 35 jaar	21%	7%	7%
35 tot 45 jaar	13%	3%	6%
45 tot 55 jaar	8%	4%	3%
55 en ouder	12%	12%

	eenpersoons	tweepersoons	gezin
tot 25 jaar	350
25 tot 35 jaar	1.250	450	450
35 tot 45 jaar	800	150	350
45 tot 55 jaar	450	200	150
55 en ouder	750	750

Voor de mogelijkheden van mensen om te verhuizen is de hoogte van het inkomen van wezenlijk belang. Wanneer een huishouden maar één inkomen heeft dat net boven de grens voor de aandachtsgroep ligt zijn de mogelijkheden beperkt. Een koopwoning of duurdere huurwoning is te duur en voor betaalbare huurwoningen moet men wellicht enkele jaren op de wachtlijst staan. Overigens is de labeling van de woningen door de corporatie mede bepalend voor hun kansen.

Voor een betrouwbaar inzicht in het inkomen is een aantal huishoudentypen samen genomen dat qua inkomensverdeling op elkaar lijkt. Dit zijn de eenpersoonshuishoudens van 35 tot 55 jaar en de meerpersoonshuishoudens van 35 tot 55 jaar. Het aandeel huishoudens dat jaarlijks tot € 2.000 boven de aandachtsgroep zweeft varieert van 5% onder de meerpersoonshuishoudens van 25 tot 35 jaar tot 30% onder de 55-plussers (figuur 2‑2). Deze huishoudens hebben beperkte mogelijkheden op de woningmarkt. Bij een verhuizing is een goedkope of betaalbare woning waarschijnlijk het hoogst haalbare. Deze groep is evenwel beperkt in omvang, de meeste huishoudens die goedkoop scheefwonen zitten niet al te krap bij kas.

Wanneer we de huishoudens met een netto jaarinkomen dat € 5.000 boven de grens voor de aandachtsgroep ligt als een groep met kansen op de woningmarkt bestempelen (waarbij zowel voor een- als meerpersoonshuishoudens € 5.000 is gehanteerd), dan blijkt de helft van de goedkoop scheefwonenden (2.950 huishoudens) dit stempel te mogen dragen.

Vooral onder de meerpersoonshuishoudens is het aandeel kansrijke huishoudens groot. Van de 900 meerpersoonshuishoudens van 25 tot 35 jaar ligt het inkomen bij 70% hoger dan € 5.000 boven de aandachtsgroep. Het is aannemelijk dat een deel van hen binnen een paar jaar naar een andere woning verhuist. Of deze huishoudens al concrete verhuisplannen hebben komt in het volgende hoofdstuk aan de orde. Van de 500 meerpersoonshuishoudens van 35 tot 55 jaar is 60% kansrijk op de woningmarkt.

figuur 2‑2 Inkomensverdeling scheefwonende huishoudens in een goedkope huurwoning

Van de jonge eenpersoonshuishoudens zijn er relatief gezien minder ‘kansrijk’ dan de meerpersoonshuishoudens. In absolute zin zijn het er echter wel veel. Van de 1.250 eenpersoonshuishoudens van 25 tot 35 jaar betreft het 700 huishoudens en van de 1.250 van 35 tot 55 jaar 550 huishoudens.

Scheefwonen in een betaalbare huurwoning

In paragraaf 2.2 bleek dat 4.700 woningen met een huur tussen de €358 en €479 worden bewoond door huishoudens die niet tot de aandachtsgroep behoren. Dit zijn voor een belangrijk deel (40%) huishoudens van 55 jaar en ouder. Opvallend is dat er, in vergelijking met de goedkoop scheefwonenden, veel gezinnen scheef wonen in een betaalbare huurwoning. De eenpersoonshuishoudens nemen een minder groot aandeel in dan onder de goedkoop scheefwonenden. Evenals in de goedkope huurwoningen hebben de scheefwonenden vaak een inkomen dat meer dan € 5.000 boven de inkomensgrens voor de aandachtsgroep ligt. Dit is het geval bij meer dan 60% van de betreffende huishoudens.

tabel 2‑4 Scheefwonenden in een betaalbare huurwoning onderverdeeld naar leeftijd en huishoudentype (in %, totaal = 100%, en in aantallen)

	eenpersoons	Tweepersoons	gezin
tot 25 jaar	1%
25 tot 35 jaar	11%	8%	5%
35 tot 45 jaar	6%	3%	10%
45 tot 55 jaar	4%	3%	9%
55 en ouder	17%	23%

	eenpersoons	tweepersoons	gezin
tot 25 jaar	50
25 tot 35 jaar	500	350	250
35 tot 45 jaar	300	150	450
45 tot 55 jaar	200	150	400
55 en ouder	800	1.100

figuur 2‑3 Inkomensverdeling scheefwonende huishoudens in een betaalbare huurwoning

Woonsituatie naar inkomensklasse

Voor een totaalplaatje kijken we nog even naar de manier waarop alle huishoudens in de benoemde inkomensgroepen wonen.

tabel 2‑5 Woonsituatie naar inkomen

	Huur				koop
	< €358	€358-€479	€479-€565	> € 565	< €150.200	€150-214	> € 214.500	Totaal (100%)
Aandachtsgroep	53%	25%	4%	3%	5%	8%	3%	14.300
tot € 2.000	48%	25%	5%	7%	7%	6%	2%	2.300
€ 2.000 tot € 5.000	42%	22%	9%	3%	9%	7%	8%	4.400
€ 5.000 tot € 10.000	30%	19%	6%	8%	10%	17%	11%	5.800
€ 10.000 en meer	9%	13%	9%	6%	8%	20%	37%	15.800

Het merendeel van de aandachtsgroep – driekwart - woont in een goedkope of betaalbare huurwoning. Van de huishoudens die qua inkomen net buiten de aandachtsgroep vallen, woont ook een belangrijk deel in een goedkope of betaalbare woning. Hoe hoger vervolgens het inkomen, hoe kleiner het aandeel huishoudens dat in een huurwoning woont en hoe groter het aandeel in een koopwoning. Opvallend is wel dat van de huishoudens met een inkomen dat tussen de € 5.000 en € 10.000 boven dat van de aandachtsgroep ligt, nog de helft in een goedkope of betaalbare huurwoning woont.

3 Verhuisgeneigdheid en woonwensen

3.1 Verhuisgeneigdheid

Scheefwonenden in een goedkope huurwoning

Van de scheefwonende huishoudens in een goedkope huurwoning in Delft heeft 34% verhuisplannen. Dit zijn ongeveer 2.100 van de 6.100 huishoudens. Van hen is 11% urgent verhuisgeneigd, wat wil zeggen dat men beslist binnen 2 jaar wil verhuizen, dat men al een half jaar naar een woning zoekt en binnen een jaar een woning wil accepteren. De overige 23% is potentieel verhuisgeneigd, wat wil zeggen dat men zich rustig oriënteert.

figuur 3‑1 Totaal aantal scheefwonenden in een goedkope huurwoning en aantal verhuisgeneigden per huishoudentype

Het beeld van de verhuisgeneigdheid naar huishoudentype is conform het beeld van de totale Delftse bevolking: jongeren verhuizen relatief veel en ouderen weinig. Van de scheefwoners hebben met name de huishoudens tot 35 jaar en de meerpersoonshuishoudens van 35 tot 45 jaar verhuisplannen (figuur 3‑1). Van de huishoudens van 55 jaar en ouder woont het merendeel naar zijn zin en zoekt maar een klein deel een andere woning.

Belangrijk is dat een aanzienlijk deel van de grote groep scheefwoners van 25 tot 35 jarige op zoek is naar een andere woning. Van de in totaal 2.100 verhuisgeneigde scheefwonenden behoren er 1.000 tot de leeftijdsklasse 25 tot 35 jaar. Dit zijn zowel eenpersoons- als meerpersoonshuishoudens. Van de andere huishoudentypen die relatief vaak scheefwonen, de eenpersoonshuishoudens van 35 tot 45 jaar en de 55-plussers, wil maar een beperkt deel ergens anders wonen.

Of men gemakkelijk een andere woning kan vinden waarvoor men de goedkope huurwoning zal verlaten, ligt mede aan het bedrag dat men aan wonen te besteden heeft en aan de eisen die men aan de nieuwe woning stelt. Van de 2.100 huishoudens die aangeven te willen verhuizen heeft 40% een netto jaarinkomen tot € 5.000 boven de grens van de aandachtsgroep. Deze groep van 850 huishoudens heeft daarmee beperkte mogelijkheden op de woningmarkt. De 1.250 huishoudens met een netto jaarinkomen van € 5.000 boven de aandachtgroep of meer, hebben meer mogelijkheden om zich qua woning te verbeteren. Van deze huishoudens zitten er ruim 500 huishoudens € 10.000 of meer boven de grens, voor een belangrijk deel meerpersoonshuishoudens van 25 tot 55 jaar. De huishoudens met een netto jaarinkomen tussen de € 5.000 en € 10.000 zijn voornamelijk tussen de 25 en 45 jaar. Een aanzienlijk deel van hen woont alleen.

tabel 3‑1 Verhuisredenen scheefwonenden in een goedkope huurwoning

Verhuisreden	%	waarvan	%
Woning	56%	woning te klein	58%
		woning kopen	8%
		woning te groot	2%
woonomgeving	39%	bewoners	28%
		veranderende buurtsamenstelling	13%
		onveiligheid	6%
		slecht onderhoud buurt	4%
studie/werk	12%
huwelijk/samenwonen	10%
gezondheid	10%

De reden waarom de huishoudens willen verhuizen geeft gemeente en corporaties wat meer houvast bij de beleidsvorming rond scheefwonen. Wanneer werk de voornaamste huisreden is, zal men sowieso vertrekken. Wanneer de huidige woning of woonomgeving de reden is, verhuist men alleen als men er op vooruit gaat.

De huidige woning is voor meer dan de helft van de verhuisgeneigde huishoudens de reden om een andere woning te zoeken. De voornaamste reden is dat de huidige woning te klein is. Een klein deel geeft daarnaast aan dat men graag een woning wil kopen. Op de tweede plaats in de verhuisreden top 5 staat de woonomgeving. Deze is door bijna vier op de tien scheefwoners genoemd. Belangrijkste redenen om te verhuizen vanwege de buurt zijn de bewoners en de veranderende buurtsamenstelling. Persoonlijke omstandigheden als werk, samenwonen en de gezondheid worden elk door 10% van de verhuisgeneigden genoemd.

Scheefwonenden in de betaalbare voorraad

Van de huishoudens die niet tot de aandachtsgroep behoren en in een betaalbare huurwoning wonen geeft ook 34% aan naar een andere woning uit te kijken. Dit zijn 1.600 van de 4.700 huishoudens. Van hen is 10% urgent op zoek naar een woning en heeft 24% minder haast.

Ook in deze groep hebben met name de meerpersoonshuishoudens van 25 tot 45 jaar en de eenpersoonshuishoudens van 25 tot 35 jaar verhuisplannen. Onder de ouderen, die relatief veel scheefwonen in een betaalbare huurwoning, zijn weinig huishoudens verhuisgeneigd. Opvallend is ook de lage verhuisgeneigdheid onder de eenpersoonshuishoudens van 35 tot 55 jaar. Van de huishoudens die niet verhuisgeneigd zijn is het overgrote deel (91%) (zeer) tevreden met de woning.

figuur 3‑2 Totaal aantal scheefwonenden in een betaalbare huurwoning en aantal verhuisgeneigden per huishoudentype

De huishoudens die een verhuiswens hebben, hebben over het algemeen goede kansen op de woningmarkt. Maar een kwart heeft een netto jaarinkomen van € 5.000 of minder boven de grens voor de aandachtsgroep en 50% een inkomen van € 10.000 of meer. De laatste groep bestaat voornamelijk uit meerpersoonshuishoudens van 25 tot 55 jaar. De huishoudens met een inkomen tussen de € 5.000 en € 10.000 zijn voornamelijk tussen de 25 en 45 jaar, waarvan een groot deel eenpersoons.

Ten opzichte van de goedkoop scheefwonenden verhuizen de huishoudens die scheefwonen in een betaalbare huurwoning minder vaak vanwege de woning. De woning staat echter nog wel op de eerste plaats en wordt door ruim eenderde van de huishoudens genoemd, voornamelijk omdat hij te klein is. De woonomgeving is door eenderde van de huishoudens genoemd. Redenen om vanwege de woonomgeving te verhuizen zijn het gevoel van onveiligheid, de veranderende buurtsamenstelling en de buurtbewoners. Gezondheid speelt bij 16% van de huishoudens een rol.

tabel 3‑2 Verhuisredenen betaalbaar scheefwonenden

verhuisreden	%	waarvan	%
Woning	36%	woning te klein	48%
		woning kopen	14%
		woning te groot	3%
woonomgeving	33%	onveiligheid	17%
		veranderende buurtsamenstelling	16%
		bewoners	15%
		overlast lawaai	8%
gezondheid	16%
studie/werk	8%
huwelijk/samenwonen	4%

3.2 Woonwensen

Voor inzicht in de woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens zijn de verhuisgeneigde scheefwonenden in een goedkope en een betaalbare huurwoning samengenomen. We hebben in de vorige paragraaf geconstateerd dat het huishoudeninkomen de verhuismogelijkheden voor een belangrijk deel bepaalt. Met name de groep huishoudens met een netto jaarinkomen van meer dan € 5.000 boven de grens voor de aandachtsgroep (60% van de verhuisgeneigde huishoudens) heeft de mogelijkheden om zich te verbeteren. We richten ons in de analyses van de verhuiswensen dan ook op hen.

De eigen gemeente

Een eerste vraag is waar de 2.450 scheefwonende huishoudens die aangeven te willen verhuizen heen zouden willen. Als zij buiten de eigen gemeente zoeken liggen de mogelijkheden om hen te verleiden te verhuizen buiten de invloedsfeer van gemeente en corporaties. Wanneer men binnen de eigen gemeente zoekt is het, om meer woningen vrij te krijgen voor bewoning door de aandachtsgroep, zaak om te kijken hoe met de woonwensen van deze huishoudens rekening kan worden gehouden. Het merendeel, 77% van de huishoudens met een verhuiswens, wil in Delft blijven wonen of heeft geen voorkeur voor een gemeente. Dit zijn ongeveer 1.900 huishoudens. De overige 23% zoekt een woning in een andere gemeente.

Woningtype

Opvallend is dat bijna tweederde van de verhuisgeneigden die binnen Delft wil blijven wonen wederom een voorkeur heeft voor een huurwoning. Ruim eenderde kiest voor een koopwoning. Eengezinswoningen zijn populairder dan appartementen, zowel bij de huur- als de koopwoningen (zie figuur 3‑3). Grofweg kunnen we zeggen dat eenderde kiest voor een appartement en tweederde voor een eengezinswoning.

Van de 1.400 huishoudens met een voorkeur voor een eengezinswoning kiest het merendeel voor een rij- of hoekwoning. Een kwart wil in een luxere woning van het type vrijstaand of twee-onder-een-kap gaan wonen. De 500 huishoudens met een voorkeur voor een appartement hebben er vaak graag een tuin bij. Mogelijk volstaat een ruim balkon of dakterras ook. Dit is niet uit de vraagstelling te achterhalen.

figuur 3‑3 Woonwensen scheefwonende huishoudens

Huishoudens die een appartement wensen hebben over het algemeen voldoende aan drie kamers. Een kwart van hen zoekt een vierkamerwoning. De gewenste oppervlakte van de woonkamer loopt sterk uiteen. Ruim eenderde van de huishoudens is tevreden met een woonkamer tot 30 m2, maar eveneens eenderde zoekt een woonkamer van 40 m2 of meer.

Van de huishoudens met een voorkeur voor een eengezinswoning wenst het merendeel 4 of meer kamers. De gewenste oppervlakte van de woonkamer varieert tussen 20 m2 en 40 m2.

De verhuisgeneigde huishoudens hebben geen sprekende voorkeur voor een nieuwbouwwoning of bestaande bouw. Een kwart geeft aan dat men een nieuwbouwwoning verkiest boven bestaande bouw en 40% geeft het omgekeerde aan. De overige 35% heeft geen voorkeur. Dit verschilt niet tussen appartementen en eengezinswoningen.

tabel 3‑3 Gewenste oppervlakte woonkamer en aantal kamers naar type woning

Aantal kamers	Eengezinswoning	Appartement
1 tot 3 kamers	25%	75%
4 kamers	42%	24%
5 of meer kamers	34%	1%

Oppervlakte woonkamer
Tot 30 m2	31%	39%
30 tot 40 m2	43%	29%
40 m2 of meer	27%	32%

Locatie

Een woning in het stadscentrum wordt door de meeste verhuisgeneigde huishoudens niet gewenst. Van de huishoudens met een voorkeur voor een eengezinswoning kiest één op de tien huishoudens voor een woning in het centrum. Van de appartementzoekers is dit een kwart. Respectievelijk 40% en 30% van de huishoudens wil op loopafstand het centrum wonen. Daarnaast kiest in beide groepen 30% voor een woning op meer dan 15 minuten lopen van het centrum. De overige huishoudens hebben geen voorkeur.

Van de huishoudens met een voorkeur voor een appartement geven de meesten aan dat de ligging van de woning voor hen de eerste prioriteit heeft in hun zoektocht naar een woning. Daarna wordt de woning het meest genoemd en tot slot de prijs.

Voor de meeste huishoudens met een voorkeur voor een eengezinswoning is de woning het belangrijkst. De prijs wordt daarna het meest genoemd en dan pas de ligging.

figuur 3‑4 Eerste prioriteit bij woningkeuze

Of men de prioriteit in de zoektocht naar een woning legt bij de woning, ligging of prijs is 1 ding. In werkelijkheid spelen in het proces om al dan niet te verhuizen natuurlijk vele factoren een rol. De huishoudens is daarom ook gevraagd welke aspecten zij in hun nieuwe woonomgeving van belang vinden. Het zijn er vele, die allemaal door minstens de helft van de verhuisgeneigden belangrijk worden gevonden. Een aantal aspecten is sterk persoonlijk getint, zoals bijvoorbeeld de sfeer van de woning en het thuisvoelen in de buurt. Beiden worden vaak genoemd, maar zijn geen aspecten waar gemeente en corporatie mee uit de voeten kunnen. We richten ons daarom op de meer objectieve kenmerken. Wat de woning betreft zijn de grootte en onderhoudsstaat voor bijna alle huishoudens van (veel) belang. Daarna volgen de indeling en buitenruimte, die door respectievelijk 80% en 76% van de huishoudens als belangrijk worden geoormerkt. Het overgrote deel van de huishoudens hecht veel waarde aan een nette, groene en (verkeers)veilige woonomgeving. De aanwezigheid van winkels en voldoende parkeergelegenheid kan ook op een positieve waardering rekenen.

tabel 3‑4 Belang dat aan kenmerken van woning en woonomgeving wordt gehecht (% huishoudens dat aspect (zeer) belangrijk vindt)

Woning		Woonomgeving
Grootte	96%	Groen	93%
Onderhoudsstaat	92%	Verkeersveiligheid	92%
Indeling	80%	Geen overlast/rommel/bekladding/vernieling	84-96%
Buitenruimte	76%	Winkels	88%
		Parkeren	83%
		Bebouwing in buurt	80%
		Openbaar vervoer	79%
		Bevolkingsamenstelling	74%
		Speelvoorzieningen	66%

Prijs

Vervolgens is nog de vraag wat de woningzoekenden aan hun nieuwe woning willen besteden. Uit een eerste analyse blijkt dat een aanzienlijk deel van de huishoudens met een voorkeur voor een huurwoning wederom een goedkope of betaalbare huurwoning wenst. Deels kan deze keuze worden ingegeven door de huidige economische situatie, waarin men liever de kat uit de boom kijkt dan zich in een onzeker koopavontuur te storten. Maar daarnaast zijn deze huishoudens blijkbaar zo gewend aan hun lage huur, dat ze dat in hun volgende woonsituatie ook wensen. Daarbij stellen ze wel aanvullende eisen aan de woonkwaliteit. We kijken daarom in deze analyse naar de huur- en de koopsom die de huishoudens zouden kunnen betalen en niet naar wat ze aangeven te willen betalen.

Voor de huur gaan we daarbij uit van een netto huurquote van 25,4%. Dit is het gemiddelde deel van hun besteedbaar jaarinkomen dat huurders in Haaglanden aan vaste huurlasten kwijt zijn. We beschouwen dit voor de scheefwoners ook als richtlijn. Het kan natuurlijk zo zijn dat jonge scheefwoners bereid zijn meer te betalen als de woning aan hun wensen voldoet. Wanneer we voor de 1.100 verhuisgeneigden met een voorkeur voor een huurwoning bekijken wat zij kunnen betalen op basis van hun besteedbaar inkomen dan blijkt eenderde van hen in aanmerking te komen voor een betaalbare huurwoning met een huur tot € 479. Een kwart kan een huurwoning met een huur tussen € 479 en € 565 betalen. De overige 40% heeft de financiële mogelijkheden om in een woning in de vrije sector te wonen met een huur van meer dan € 565.

figuur 3‑5 Bestedingsmogelijkheden van scheefwoners met huur en koopwens

Voor de 800 huishoudens die een koopwoning wensen hebben we de maximale hypotheek bepaald. Uitgangspunt is dat deze huishoudens 4,5 maal hun bruto jaarsalaris kunnen lenen. Dit levert het volgende plaatje op. Een op de tien huishoudens kan slechts een woning kopen tot € 150.000. Deze huishoudens hebben zeer beperkte mogelijkheden op de koopmarkt. De helft van de huishoudens kan zich richten op een koopwoning van € 150.000 tot € 215.000. Hun mogelijkheden zijn al iets ruimer. Tot slot heeft 40% van de scheefwoners met een koopwens een leencapaciteit van meer dan € 215.000.

Wanneer de bestedingsmogelijkheden worden gespecificeerd naar het gewenste woningtype blijkt dat huishoudens met een voorkeur voor een eengezinskoopwoning nog iets meer kunnen besteden dan de huishoudens met een voorkeur voor een koopappartement (niet weergegeven vanwege het kleine aantal respondenten). In de huursector doet zich hetzelfde verschijnsel voor. Huishoudens met een voorkeur voor een eengezinshuurwoning kunnen maandelijks een hogere huur betalen dan de huishoudens met een voorkeur voor een appartement.

tabel 3‑5 Bestedingsmogelijkheden naar type gewenste woning

	Eg koop		Eg huur	Huurapp
Tot € 150.000	10%	Tot € 479	20%	60%
€ 150.000-€ 215.000	45%	€ 479 - € 565	30%	10%
Vanaf € 215.000	45%	Vanaf € 565	50%	30%

Woonwensen huishoudens tot 35 jaar

We zoomen nog iets verder in op de woonwensen van de huishoudens tot 35 jaar. Zij maken een belangrijk deel uit van de verhuisgeneigde scheefwoners, het gaat om 950 huishoudens in totaal. De woonwensen van andere doelgroepen zijn vanwege een te klein aantal respondenten niet in beeld te brengen.

figuur 3‑6 Woonwensen verhuisgeneigde scheefwonenden tot 35 jaar

We lopen de verschillende kenmerken van de woningvraag van de jonge huishoudens kort langs. De voorkeur van de jonge huishoudens gaat vaker dan gemiddeld uit naar een eengezinskoopwoning. Bijna de helft van de huishoudens zou hiernaar toe willen verhuizen. De overige vraag gaat bijna geheel uit naar een huurwoning, zowel eengezins als appartement. Koopappartementen kunnen maar op weinig belangstelling rekenen. Het beperkte aantal respondenten leent zich alleen voor indicatieve uitspraken over het te besteden bedrag aan huur of hypotheek. Ongeveer de helft van de huishoudens met een voorkeur voor een huurwoning komt in aanmerking voor een woning met een huur tot € 479. De andere helft kan een hoger bedrag betalen, waarvan een aanzienlijk deel meer dan € 565 per maand. De huishoudens met een voorkeur voor de koopsector hebben bijna allemaal een leencapaciteit van meer dan € 150.000 en bijna de helft ook meer dan € 215.000.

De woningvraag van de huishoudens gaat zowel uit naar kleine als grote woningen. Het accent ligt evenals bij de totale groep verhuisgeneigden bij appartementen meer op 3 kamers liggen en bij de eengezinswoningen vaker bij 4 kamers. De gewenste oppervlakte van de woonkamer varieert sterk, van 20 m2 tot ruim 40 m2.

Het

De locatievoorkeuren zijn gelijk aan die van de totale groep verhuisgeneigden. Het centrum kan maar op een klein deel van de vraag rekenen. Deze concentreert zich in de wijken rondom het centrum en in de buitenwijken.

De jonge huishoudens geven vaker aan dat de woning de prioriteit geniet bij een verhuizing dan de totale groep verhuisgeneigden. Bij de jongeren kiest 44% voor de woning, 31% voor de ligging en 23% voor de prijs. Dit was in de totale groep, eengezinswoningen en appartementen samengenomen, respectievelijk 38%, 34% en 28%.

Ook voor de jongeren hebben we gekeken naar de belangscores van verschillende kenmerken van de woning en woonomgeving. De scores op de woningkenmerken zijn vergelijkbaar. De woninggrootte is het belangrijkst, de buitenruimte relatief het minst belangrijk. Wat betreft de woonomgeving hechten ook de jongeren veel belang aan een nette, groene en (verkeers)veilige omgeving.

tabel 3‑6 Belang dat aan kenmerken van woning en woonomgeving wordt gehecht (% huishoudens dat aspect (zeer) belangrijk vindt), huishoudens tot 35 jaar

Woning		Woonomgeving
Grootte	95%	Verkeersveiligheid	89%
Onderhoudsstaat	92%	Groen	88%
Indeling	78%	Geen overlast/rommel/bekladding/vernieling	77-94%
Buitenruimte	76%	Parkeren	84%
		Winkels	82%
		Bebouwing in buurt	74%
		Openbaar vervoer	74%
		Bevolkingsamenstelling	71%
		Speelvoorzieningen	66%

Koop huurwoning

Een mogelijkheid om het aantal scheefwoners ‘administratief’ af te laten nemen is om de betreffende huishoudens de kans te geven hun huidige huurwoning te kopen. Nadeel van deze oplossing is dat deze geen doorstroming op gang brengt en dus geen huishoudens uit de aandachtsgroep de mogelijkheid biedt om in een goedkope of betaalbare huurwoning te gaan wonen. Wel komen er door de verkoop financiële middelen vrij die elders in de woningvoorraad kunnen worden geïnvesteerd. Wat is de belangstelling van de huurders om hun woning te kopen?

Evenals bij de overige analyses gaan we er van uit dat de huishoudens met een netto jaarinkomen tot € 5.000 boven de grens van de aandachtsgroep weinig kansen hebben op de woningmarkt en dus waarschijnlijk ook niet in staat zijn om hun woning te kopen. We maken daarom een onderscheid tussen de kansrijke huishoudens mét een verhuiswens en de kansrijke huishoudens zonder verhuisplannen.

Van de verhuisgeneigde scheefwonenden die in een eengezinshuurwoning wonen geeft 26% aan belangstelling te hebben om de huurwoning te kopen en geeft 9% aan dat dit afhangt van de marktwaarde van de woning. Bij de verhuisgeneigde scheefwonenden in een huurappartement is dit respectievelijk 16% en 6%.

Van de circa 3.800 kansrijke huurders zonder verhuisplannen zou 28% zijn huurwoning wel willen kopen en zegt 10% dat dit afhangt van de marktwaarde. De bewoners van eengezinswoningen hebben vaker interesse dan de bewoners van een appartement. Respectievelijk 39% en 18% heeft een concrete koopwens en 14% en 6% afhankelijk van de marktwaarde.

Belemmeringen in de zoektocht naar een woning

Tot slot nog wat zicht op de belemmeringen die verhuisgeneigde huishoudens tegenkomen in hun zoektocht naar een woning. Van de 1.900 verhuisgeneigde huishoudens die aangeven binnen de gemeente Delft te willen blijven wonen geeft 21% aan dat zij nog niet geslaagd zijn omdat het woningaanbod te duur is. Daarnaast geeft 14% aan dat er in de buurt waar ze willen wonen geen aanbod is. Eenderde geeft eerlijk toe dat ze te weinig activiteiten hebben ondernomen.

4 Conclusies

In dit hoofdstuk beantwoorden we de onderzoeksvragen die in hoofdstuk 1 zijn gesteld. We lopen ze stuk voor stuk langs. We starten met een overzichtstabel.

tabel 4‑1 Kenmerken scheefheid in Delft

	Goedkope huur	Betaalbare huur
Aantal scheefwonenden	6.100	4.700
Waarvan < € 5.000 boven aandachtsgroep	3.100	1.900
Waarvan > € 5.000 boven aandachtsgroep	3.000	2.800
Aantal verhuisgeneigde scheefwonenden	2.100	1.600
Waarvan < € 5.000 boven aandachtsgroep	850	400
Waarvan > € 5.000 boven aandachtsgroep	1.250	1.200

1 Wat zijn kenmerken van de huishoudens die scheefwonen?

· De groep van 6.100 goedkoop scheefwonenden is vrij divers. Een belangrijke groep zijn de eenpersoonshuishoudens van 25 tot 45 jaar (34%) en de 55-plussers (24%). Daarnaast nemen jonge meerpersoonshuishoudens een niet onbelangrijk deel (14%) voor hun rekening. Hoe ouder men is, hoe vaker het eenpersoonshuishoudens zijn die scheefwonen in een goedkope huurwoning. Meerpersoonshuishoudens maken sneller een volgende stap in hun wooncarrière.

· Onder de 4.700 betaalbaar scheefwonenden zijn veel 55-plussers (40%). Daarnaast nemen ten opzichte van de goedkoop scheefwonenden eenpersoonshuishoudens een minder grote plek in en gezinnen met kinderen een grotere. De betaalbare huurwoning is daarmee voor meer huishoudens een (voorlopig) eindstation in hun wooncarrière.

· Het aandeel goedkoop scheefwonende huishoudens dat net buiten de aandachtsgroep valt is nog geen 20% en dus klein. De helft van de goedkoop scheefwonenden heeft een inkomen dat € 5.000 of meer boven de grens van de aandachtsgroep ligt. Er zijn dus 3.000 huishoudens kansrijk op de woningmarkt.

· Onder de betaalbaar scheefwonenden is het aandeel huishoudens met een hoog inkomen en daarmee een kansrijke positie nog groter. 60% heeft een inkomen van € 5.000 of meer boven de aandachtsgroep grens. Dit zijn 2.800 huishoudens die kunnen worden verleid tot een verhuizing.

2 Wat zijn de kenmerken van de woningen die scheef bewoond worden?

· Het zijn voor het overgrote deel sociale huurwoningen, waarvan 80% appartement en 20% eengezinswoningen.

3 Wie willen verhuizen?

· Van de goedkoop scheefwonenden en de betaalbaar scheefwonenden wil 34% verhuizen: 2.100 goedkoop en 1.600 betaalbaar scheefwonenden. Dit zijn voornamelijk een- en meerpersoonshuishoudens van 25 tot 35 jaar en meerpersoonshuishoudens van 35 tot 45 jaar. Veel van de oudere eenpersoonshuishoudens en senioren wonen naar hun zin. Dit zijn nu juist huishoudentypen die ook relatief vaak scheef wonen.

· Van de goedkoop scheefwonenden met een verhuiswens behoort 60% qua inkomen tot de kansrijke groep: 1.250 huishoudens. Van de betaalbaar scheefwonenden is dit 75%: 1.200 huishoudens. De overige huishoudens hebben een inkomen dat minder dan € 5.000 boven de grens voor de aandachtsgroep ligt en zijn daarmee kandidaat voor een betaalbare huurwoning of wellicht een goedkope koopwoning.

4 Wat zijn de verhuisredenen?

· De huidige woning staat bij de verhuisgeneigden op de eerste plaats, bij de helft van de huishoudens in een goedkope huurwoning en bij een derde van de huishoudens in een betaalbare huurwoning. Het merendeel vindt de huidige woning te klein.

· Daarnaast wordt de woonomgeving door een derde van de huishoudens genoemd. Men voelt zich er onveilig (betaalbare huur) en noemt de buurtbewoners en veranderende samenstelling van de buurt als reden om te vertrekken.

· Op de derde plaats komen redenen als samenwonen, werk en studie, en de gezondheid.

5 Wat zijn de woonwensen?

· De analyse van de woonwensen is gefocust op de scheefwonende huishoudens met een inkomen van meer dan € 5.000 - die een kansrijke positie op de woningmarkt wordt toegedicht – die in Delft willen blijven wonen. Dit betreft ongeveer 1.900 huishoudens.

· Bijna tweederde van de verhuisgeneigden kiest opnieuw voor een huurwoning, waarvan tweederde voor een eengezinswoning en eenderde voor een appartement. Van de huishoudens met een voorkeur voor een koopwoning kiest een groot deel voor een eengezinswoning.

· De vraag naar appartementen is divers. Evenzo de vraag naar eengezinswoningen. Het merendeel van de 500 geïnteresseerden in een appartement wenst drie kamers en een tuin of buitenruimte. De gewenste oppervlakte van de woonkamer varieert echter tussen de 20 m2 en ruim 40 m2, wat op een aanzienlijk verschil in gewenste kwaliteit duidt. Zowel appartementen in het centrum, rondom het centrum en in de buitenwijken zijn in trek. Door appartementenzoekers wordt de ligging het vaakst genoemd als prioriteit nummer 1, gevolgd door de woning en de prijs.

· Het merendeel van de 1.400 huishoudens met een voorkeur voor een eengezinswoning wenst 4 of meer kamers. Rij- en hoekwoningen rondom het centrum of in de buitenwijken zijn het meest in trek. Een kwart wenst een luxe woning van het type vrijstaand of twee-onder-een-kap. Dit vertaalt zich, net als bij de appartementen, in een sterk variërende gewenste oppervlakte van de woonkamer. Door geïnteresseerden in een eengezinswoning wordt de woning het meest genoemd als prioriteit nummer 1, gevolgd door de prijs en de ligging.

· De verhuisgeneigden is gevraagd welke aspecten van hun nieuwe woning en woonomgeving voor hen belangrijk zijn. Woningkenmerken die door vrijwel alle huishoudens worden genoemd zijn de grootte en onderhoudsstaat, gevolgd door de indeling en buitenruimte. Voor de woonomgeving worden met name groen, het ontbreken van enige vorm van overlast, verkeersveiligheid en voldoende parkeergelegenheid genoemd. Feit is dat nog tien aspecten door minstens de helft van de verhuisgeneigden belangrijk wordt gevonden. Of men de geschikte woning vindt hangt samen met de mate waarin het aanbod aan het hele eisenpakket voldoet.

· Voor het prijskaartje van de woning is gekeken naar de huur- of koopsom die de huishoudens kunnen betalen. Van de 1.100 huishoudens met een voorkeur voor een huurwoning komt eenderde in aanmerking voor een betaalbare huurwoning met huur tot € 479, kan een kwart een woning met een huur van € 479 tot € 565 betalen en 40% een woning met een hogere huur. Van de 800 huishoudens met een koopwens kan 10% slechts een woning tot € 150.000 betalen, wat hun mogelijkheden flink beknot. De helft kan zich richten op een woning van € 150.000 tot € 215.000. De overige 40% kan, gelet op het inkomen, meer dan € 215.000 lenen.

· De voorkeur van huishoudens tot 35 jaar, die een belangrijk deel uitmaken van de verhuisgeneigde scheefwoners, gaat vaker dan gemiddeld uit naar een eengezinskoopwoning en minder vaak naar een eengezinshuurwoning. De wens om in het centrum te wonen is wat kleiner dan gemiddeld en de woning wordt wat vaker als prioriteit nummer 1 in de zoektocht aangeduid.

6 Zijn er belemmeringen waardoor de verhuiswens nog niet is uitgevoerd?

· Belemmeringen die door huishoudens worden genoemd als reden waarom ze nog niet geslaagd zijn in hun zoektocht naar een nieuwe woning zijn voornamelijk dat er geen aanbod is in de plaats of buurt waar ze zoeken en dat het aanbod dat er is te duur is. Daarnaast geeft ook een niet onbelangrijk deel van de woningzoekenden aan dat ze tot nu te weinig activiteiten hebben ondernomen.

[1] Deze vergelijkbare steden zijn: Enschede, Utrecht, Nijmegen, Haarlem, Leiden en Tilburg.

1 Inleiding