21195-04

 

           14 september 2004

 

           C.L. Baljé, wethouder volkshuisvesting

 

           mr. J.J. Benschop, directeur-bestuurder DUWO

 

          

 

           notitie behorende bij fusie van Intermezzo en DUWO

 

 

 

Inleiding

Intermezzo uit Amstelveen en Stichting DUWO uit Delft willen per 1 januari 2005 fuseren en een randstedelijke studentenhuisvester vormen. De nieuwe randstedelijke studentenhuisvester gaat Intermezzo heten.

De gemeenten waar de twee fusiepartners elk 100 woningen of meer hebben, worden gevraagd om hun zienswijze te geven op de voorgenomen fusie. Het ministerie van VROM kan na het indienen van het fusievoorstel om de zienswijze vragen, maar DUWO en Intermezzo kiezen ervoor om de zienswijze bij het indienen van het voorstel mee te kunnen zenden. Dit zal de doorlooptijd verkorten en bovendien kan een toelichting gegeven worden.

In deze notitie is de reden van fusie opgenomen, is aandacht gegeven aan de organisatie van de randstedelijke studentenhuisvester, worden de conclusies uit de rapportage over de financiële continuïteit gegeven en wordt de toekomstige bewonersparticipatie beschreven.

 

Activiteiten van de randstedelijke studentenhuisvester in Delft

De fusie zal in Delft niet leiden tot een wijziging in de voorgenomen nieuwbouwprojecten. Verwacht kan worden dat er zelfs meer projecten gerealiseerd kunnen worden. Vermogende corporaties hebben aangegeven de nieuwe randstedelijke corporatie financieel te willen ondersteunen. Dit betekent dat in de TU-wijk naast de reeds vaststaande projecten in TU-Noord en TU-midden (ca. 1.000- 1.100 eenheden), de financiële ruimte ontstaat om ca. 250-300 eenheden in de zogenaamde 3e toren aan de Balthasar van de Polweg te realiseren.

Hiermee kan tegemoet gekomen worden aan de groeiende vraag die ontstaat door de komst van INHolland en de TH-Rijswijk naar Delft en aan het afnemende aanbod in de particuliere huursector.

 

Fusiemotivatie

Ontwikkelingen op de woningmarkt voor studenten

De woningnood onder studenten neemt in het hele land toe en is op een maatschappelijk onacceptabel niveau gekomen. Het aantal studenten groeit mede door de internationalisering van het onderwijs. Verder kan de dualisering van het onderwijs leiden tot een langere studietijd en dus een langer beroep op studentenhuisvesting.

Het aanbod voor studenten neemt af door een afname van het particuliere aanbod, door sloop van goedkope woningen in herstructureringswijken, door de stagnatie in de nieuwbouw en de daarbij behorende verstopping in de studentenhuisvestingmarkt. Toevoegen aan de voorraad is lastig door de hoge kosten van nieuwbouw voor studenteneenheden.

Tot voor kort was de invloed van de universiteit op de woningmarkt vooral merkbaar in de plaats van vestiging. Onderwijsinstellingen zijn in een steeds groter gebied actief en werven hun studenten ook uit een groter gebied doordat er (door samenwerking of fusie) steeds meer unieke studierichtingen komen.

De woningmarktgrenzen voor studenten vervagen en dat heeft zeker betekenis voor de aanbieders van studentenhuisvesting. Woningmarktgrenzen zijn dan nietszeggend en werkgebieden van studentenhuisvesters gebaseerd op die indelingen, dreigen achterhaald te raken.

 

Stichting DUWO en Intermezzo hebben de afgelopen jaren ondervonden dat onderwijsinstellingen het belang van een vaste leverancier van studentenhuisvesting inzien. Intermezzo is vaste partner van de VU in Amsterdam. In Delft is DUWO de huisvestingspartner van de TU-Delft. Op verzoek van de Haagse Hogeschool is DUWO actief geworden in Den Haag, op verzoek van de Universiteit Leiden is DUWO aan de slag gegaan in Leiden en op verzoek van de UvA is DUWO in Amsterdam begonnen.

 

Intermezzo en DUWO: dé moderne studentenhuisvester in de Randstad

In dit werkgebied van Intermezzo en DUWO bestaat een geschat tekort aan studentenwoningen van ruim 11.000 verhuureenheden. Verspreid over de diverse gemeenten gaat het in Amsterdam om 6.000 eenheden, in Delft om 1.500 eenheden, in Den Haag om 1.600 eenheden en in Leiden om 2.000 eenheden.

Intermezzo en DUWO vormen vanaf 1 januari 2005 een nieuwe randstedelijke studentenhuisvester. De corporatie heeft in deze rapportage de werknaam Intermezzo. Door te fuseren ontstaat een krachtige corporatie die in staat is zich op het gebied van studentenhuisvesting verder te specialiseren, haar activiteiten op een efficiëntere wijze te organiseren en de ambitie waar te maken om een belangrijke bijdrage te leveren aan de oplossing van het woningtekort onder studenten in de Randstad. De fusie tussen DUWO en Intermezzo is niet het eindstation. Doel is ook andere studentenhuisvesters in de Randstad bij Intermezzo te laten aansluiten.

 

Door als grotere partij op te treden met een zeer duidelijk studentenprofiel zal het voor de onderwijsinstellingen duidelijk zijn dat alleen dit grotere verband de huisvestingproblemen van studenten kan oplossen. Een betere positie om draagvlak voor maatregelen te krijgen (via bijvoorbeeld woonruimteverdeling, nieuwbouw, verbouw, tijdelijk beheer, locaties, subsidies) bij overheid en onderwijsinstellingen is daarmee mogelijk. Tevens zullen andere woningaanbieders eerder begrijpen dat samenwerking meer te prefereren is dan concurrentie. Het is bovendien mogelijk om de studenten met één loket per gemeente te helpen waar vraag en aanbod direct gekoppeld kunnen worden. Een meer transparante studentenhuisvestingmarkt wordt dan mogelijk, waardoor studenten makkelijker hun weg kunnen vinden.

Het voorgaande geeft uiteraard al de meerwaarde van de fusie voor Intermezzo en DUWO aan. Een sterkere positie ten opzichte van de onderwijsinstellingen, overheden en studenten(organisaties) leidt tot meer eenheden, maar er zijn ook nog andere voordelen bij fusie te behalen. Voorbeelden zijn projectontwikkeling, productontwikkeling, treasury en voordelen in de interne organisatie.

 

Meerwaarde voor de stakeholders

De fusie van Intermezzo en DUWO levert voor de stakeholders of belanghebbende partijen een duidelijke meerwaarde op.

De meerwaarde voor de studenten is dat de fusiecorporatie eenheden in de gehele Randstad zal realiseren, waardoor het tekort voor een belangrijk deel ingelopen wordt. Deze eenheden zullen aan de woonwensen voldoen en zullen betaalbaar zijn. Daarnaast zal voor studenten via het centrale loket (fysiek en virtueel) een beter overzicht van de woningmarkt voor studenten ontstaan. De mogelijkheden zijn vergroot om binnen het bezit van de fusiecorporatie door te verhuizen zodat aan verschillende onderwijsinstellingen het onderwijs gevolgd kan worden.

Niet elke student is huurder bij de fusiecorporatie. De meerwaarde voor de huurders bestaat eruit dat er een professionele organisatie gevormd wordt die het kwaliteitsbeleid hoog in het vaandel heeft staan. De schaalvergroting zal niet leiden tot het verminderen van de lokale herkenbaarheid en oriëntatie. De huidige vestigingen blijven open en zijn het eerste aanspreekpunt voor de huurders.

De participatie van bewoners op het beheer en beleid blijft gewaarborgd. Dit betekent dat de lokale bewonersorganisaties blijven overleggen met lokale vestigingen, maar dat er ook op corporatieniveau een overlegniveau gerealiseerd wordt.

 

De meerwaarde voor de onderwijsinstellingen bestaat uit de zekerheid dat meer aanbod voor studenten gerealiseerd wordt en dat er een vaste partner is die de huisvesting van buitenlandse studenten op professionele wijze organiseert. Tevens wordt de woningmarkt voor studenten beter gekoppeld aan het werkgebied van het onderwijs.

De fusie levert de gemeenten in het werkgebied van DUWO en Intermezzo ook een meerwaarde op. De woningvraag van studenten op de ‘reguliere’ woningmarkt wordt minder en dit levert andere woningzoekenden (veelal starters) meer kansen op. Goede studentenhuisvesting zorgt ervoor dat er meer studenten kiezen voor een gemeente in de Randstad.

De meerwaarde voor de medewerkers bij Intermezzo en DUWO wordt vorm gegeven door een grotere en sterkere organisatie. Mogelijkheden op het gebied van interne mobiliteit en op het gebied van nieuwe personeelsinstrumenten nemen hiermee toe.

De meerwaarde zal na de fusie met de stakeholders in beter omschreven prestaties vastgelegd worden en de fusiecorporatie zal daarover periodiek verantwoording afleggen.

 

Missie, visie en doelstellingen

Missie

De missie van de fusiecorporatie Intermezzo luidt:

Intermezzo wil de beste studentenhuisvester in de Randstad zijn

 

Elementen van groot belang zijn derhalve:

 

Visie

Op korte termijn moet Intermezzo waarmaken wat de bestaande opgave is. Als grootste studentenhuisvester in de Randstad moet Intermezzo zorgen dat de studentenhuisvesting in de thuismarkten Amsterdam, Amstelveen, Haarlemmermeer, Delft, Den Haag en Leiden kwalitatief goed is en dat de beoogde groei  ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Projecten die elders in het werkgebied reeds voorbereid worden, zullen hier geen nadelige effecten van hebben.

Intermezzo wil uitgroeien tot randstedelijke studentenhuisvester. Dit vergt uiteindelijk ook lokale aanwezigheid in universiteitssteden van de Randstad en in vestigingsplaatsen van HBO- en MBO-instellingen. In sommige steden zal Intermezzo marktleider moeten zijn; in andere steden volstaat aanwezigheid. Soms opereert Intermezzo op eigen kracht, dan weer zijn er allianties met andere aanbieders. Intermezzo positioneert zich niet als concurrent van lokale aanbieders, maar als betrokken aanbieder met eigen profiel.

Intermezzo richt zich op de huisvesting van studenten in een brede betekenis, maar het gaat primair om het wonen voor studenten: betaalbaar, passend, servicegericht en in een goed leefklimaat.

Intermezzo is voor studenten de vanzelfsprekende en beste aanbieder van producten, diensten en dienstverlening op het gebied van wonen. Er is een brede variëteit. Een geschakeerd pakket aan keuzemogelijkheden naar prijs en kwaliteit. En er zijn korte wachttijden. Intermezzo is een betrouwbare partner voor onderwijsinstellingen, lokale overheden, huurders en kamerzoekenden. Intermezzo is een organisatie die zorgdraagt voor een gegarandeerde kwaliteit van producten, diensten en dienstverlening. Daarnaast is Intermezzo een vernieuwende organisatie, die voorloper is in productontwikkeling in de sector.

Intermezzo profileert zich als netwerkorganisatie en doet zelf waar ze goed in is. Dat is zorgdragen voor wonen voor studenten. Andere producten en diensten worden bij voorkeur aangeboden via samenwerking, waarbij Intermezzo vanuit de wens gegarandeerde kwaliteit te leveren, doorgaans optreedt als regisseur.

Intermezzo probeert transparantie van de markt te realiseren door vraag en aanbod bij elkaar te brengen. Permanente dienstverlening is daarbij het streven.

 

 

Doelstellingen

Intermezzo heeft voor de periode 2005-2008 de volgende doelstellingen, waarvan de meeste na fusie in prestatie-eisen vertaald worden. De externe doelstellingen zijn:

1.       Beste studentenhuisvester (in prijs, kwaliteit en diversiteit).

2.       Betrouwbare partner voor onderwijsinstellingen, lokale overheden, huurders en kamerzoekenden.

3.       Aanwezigheid in studentensteden van de Randstad.

4.       Transparant in het handelen naar alle stakeholders.

5.       Van het concept van Intermezzo een brandname maken.

6.       Toegankelijke en transparante informatie over studentenhuisvesting; full service;

7.       Niche in de Randstad.

 

De interne doelstellingen zijn:

1.       Aantoonbare synergie en besparingen in de bedrijfsvoering.

2.       Financiële continuïteit.

3.       Gegarandeerde kwaliteit van producten, diensten en dienstverlening.

4.       Sterke oriëntatie op productverbetering en –vernieuwing.

5.       Duidelijke targets en richtlijnen; duidelijk businessplan.

6.       Prettige en uitdagende organisatie om in te werken.

7.       Toon in markt zetten, excelleren.

8.       Stap voor stap naar organisatie met één gezicht.

 

Belang voor de volkshuisvesting

Het ministerie van VROM heeft bepaald dat een fusie kan plaatsvinden als deze ‘in het belang van de volkshuisvesting’ is. Er is een aantal criteria benoemd waaraan nader getoetst wordt of een fusie aan de volkshuisvesting bijdraagt.

Bij de beoordeling zal gekeken worden naar:

1.       De gevolgen voor de huurontwikkeling.

2.       Het behoud van de lokale binding.

3.       De inzet van investeringscapaciteit voor de lokale of regionale behoeften.

4.       De verbetering van de professionaliteit en dienstverlening.

5.       De bereidheid van de fusiepartners elkaar financieel bij te staan om de opgaven voor het wonen te kunnen uitvoeren.

 

In het huurbeleid van DUWO en Intermezzo is van oudsher aandacht voor de noodzaak om lage woonlasten te hebben. Studenten kunnen in het algemeen weinig verwonen. Dit komt tot uiting in lage aanvangshuren (leidend tot onrendabele investeringen), tot een inflatievolgend huurbeleid en tot het realiseren van zo laag mogelijke bijkomende woonlasten. De ervaringen die de fusiepartners met deze materie hebben, zullen in de combinatie breder ingezet kunnen worden. De noodzaak om lage woonlasten te bieden, blijft een centraal uitgangspunt bij het beleid van Intermezzo.

 

 

Centraal in de organisatie staan de vestigingen en dit betekent dat er niets verandert aan de lokale aanwezigheid. Intermezzo streeft ernaar om in elke gemeente waar zij studenteneenheden aanbiedt een centraal loket voor vraag naar en aanbod van studenteneenheden te hebben. Vooralsnog zullen er vestigingen zijn in Amsterdam (twee vestigingen), Amstelveen (1 vestiging), Delft (2 vestigingen), Den Haag (1 vestiging) en Leiden (1 vestiging).

 

Een belangrijk motief voor de fusie is de noodzaak om het aanbod voor studentenhuisvesting in de Randstad te vergroten. De Randstad is immers één onderwijsgebied geworden. Door de fusie zal de investeringscapaciteit in zowel geld als menskracht vergroot worden. Hierbij is een rol weggelegd voor de twee grote projectontwikkelaars Kristal en Delta Forte.

Niet alleen de professionaliteit van de projectontwikkeling wordt vergroot maar er komt meer beleidscapaciteit beschikbaar die vanuit een centrale groep ingezet wordt in de vestigingen in de Randstad. De voordelen op het terrein van treasury en inkoop zullen ook volop benut kunnen worden. De beheerkosten zullen niet gelijk oplopen met het toenemen van het aantal eenheden.

Het dagelijkse beheer van studenteneenheden laat zich niet onder één noemer vangen. Beide fusiepartners hebben voor vele situaties beheersmaatregelen bedacht en daarvan zal in de fusiecorporatie op een grotere schaal gebruik gemaakt worden.

 

De bereidheid om te investeren in Delft blijft ook voor de fusiecorporatie onverminderd groot. Vermogende corporatie hebben aangegeven de fusiecorporatie financieel te ondersteunen.

Organisatie en structuur van de fusiecorporatie

Woningbezit na fusie

Na fusie zal de nieuwe organisatie ruim 15.000 eenheden verhuren. DUWO bezit begin 2004 1o.120 eenheden en Intermezzo heeft een woningvoorraad van 4.900 eenheden. Binnen enkele jaren zal de nieuwe organisatie groeien tot ca. 20.000 eenheden.

 

Besturingsmodel

Het besturingsmodel van Intermezzo heeft de volgende kenmerken:

·       een Raad van Commissarissen van zeven leden;

·       één directeur-bestuurder (= algemeen directeur);

·       er is een directieteam dat de algemeen directeur adviseert, bestaande uit maximaal 7 leden:

·       de directeuren van de vestigingen Amsterdam en Delft;

·       de manager Financiën;

·       de manager Vastgoed;

·       de manager Strategie, innovatie en beleid (SI&B);

·         bestuursadviseur;

·         twee stafafdelingen.

 

De Raad van Commissarissen bestaat uit zeven leden. In. Alle leden zijn gerekruteerd op basis van een overallprofiel en afzonderlijke profielen per lid. Bij de start levert DUWO drie leden en Intermezzo twee leden. De twee bewonersvertegenwoordigers worden gerekruteerd uit het marktgebied van DUWO, respectievelijk uit dat van Intermezzo. De Raad van Commissarissen opereert op afstand conform de uitgangspunten van de Commissie Glasz.

De zittingsduur is maximaal twee termijnen. De voor de fusie reeds in functie zijnde leden krijgen in ieder geval de mogelijkheid om hun commissariaat  met één termijn te verlengen.

 

 

Vestigingen worden geleid door directeuren met een ruim mandaat. Tot het werkterrein van de vestiging Amsterdam behoort Amsterdam, Amstelveen en Haarlemmermeer. De vestiging Delft heeft eenheden in Delft, Den Haag en Leiden. De vestigingsdirecteuren zijn integraal verantwoordelijk voor hun vestiging. Niet alleen intern, maar ook extern. Extern, voor zover dat past binnen het mandaat en binnen de beleidskaders zoals die zijn neergelegd in jaarplannen, begrotingen en managementcontracten. Dat impliceert bijvoorbeeld dat een vestigingsdirecteur verantwoordelijk is voor contacten met de gemeentebesturen, collega’s en andere, externe partijen. Het streven is zoveel mogelijk autonomie voor de vestigingen.

 

Hoofdlijnen organisatie

Centraal in de organisatie staan de vestigingen. Op termijn wil Intermezzo in alle studentensteden in de Randstad actief zijn en dat vergt niet alleen lokale aanwezigheid, maar vooral ook uitstekend lokaal ondernemerschap. Vestigingen zijn dan ook de hoekstenen van de nieuwe organisatie en er wordt gestreefd naar voldoende kritische massa om vestigingen te laten functioneren als full-service dienstverleners naar de klant, de studenten enerzijds en externe belanghouders als onderwijsinstellingen en lokale overheid anderzijds.

De vestiging Amsterdam heeft frontoffices op Uilenstede in Amstelveen, aan de Spinozastraat in Amsterdam en aan de Opaallaan in Hoofddorp. De vestiging Delft heeft frontoffices in de TU-wijk en in de Marlotlaan, in Den Haag en in het Student Facility Center van de universiteit van Leiden.

 

De hoofdactiviteit van de vestigingen is full-service dienstverlenen aan studenten en huurders én het beheer van het bezit. Ook short stay maakt onderdeel uit van de vestigingstaken. Daarnaast is de vestigingsdirecteur een actieve lokale ondernemer, die speurt naar locaties, die allianties smeedt en zorgt voor goede relaties met onderwijsinstellingen, lokale overheid, bewonersorganisaties en andere stakeholders.

 

Centraal organiseren betekent niet dat afdelingen worden gevestigd op een nieuw hoofdkantoor. Centrale afdelingen en stafafdelingen kunnen uitstekend gehuisvest worden in vestigingskantoren. Zij vallen evenwel niet hiërarchisch onder de vestigingsdirecteur, maar onder de algemeen directeur.

 

 

Organogram

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Financiën

Accountantsbureau KPMG heeft een onderzoek uitgevoerd naar de financiële gevolgen van de fusie tussen beide corporaties.

Uit het onderzoek zijn geen financiële verhinderingen voor een fusie naar voren gekomen. Tevens blijken er geen redenen om te twijfelen aan de continuïteit van de fusiecorporatie Intermezzo.

DUWO en Intermezzo zijn beide corporaties met beperkte financiële mogelijkheden. Verwacht kan worden dat de financiële ruimte voor nieuw beleid en nieuwe projecten door collegiale financiering vergroot kan worden. De verkoop van woningen die niet voor de doelgroep studenten zijn bestemd, aan de landelijke corporatie (LVTI) zal ook voor meer financiële ruimte zorgen. Van het LVTI zijn reeds toezeggingen ontvangen voor de aankoop van enkele honderden woningen, die verder door de nieuwe corporatie beheerd worden.

Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, de toezichthouder namens de minister van VROM, concludeert dat de twee corporaties zich in een comfortabele marktpositie bevinden. Een fusie met uniformering van de werkprocessen op basis van ‘best practices’ van beide organisaties kan leiden tot een substantiële verlaging van het risicoprofiel. Een verlaging van het risicoprofiel draagt bij aan een vergroting van de financiële mogelijkheden van de fusiecorporatie.

 

Bewonersparticipatie

Bij Intermezzo zijn drie bewonersorganisaties actief. Dit zijn de Vereniging van Bewoners van Uilenstede (VBU), de Bewoners Organisatie Opaallaan (BOO) en de bewonerscommissie van het Van Beuningenplein. DUWO kent twee bewonersorganisaties; de ABo en de Huurdersraad Vulcanusweg die samenwerken in de VulcAbo. DUWO beschouwt de VulcAbo als de huurdersorganisatie zoals bedoeld in de Overlegwet, maar formeel is er geen sprake van een huurdersorganisatie omdat de VulcAbo alleen een samenwerkingsverband is.

De participatiestructuur bij Intermezzo en DUWO kent veel overeenkomsten. De basis is de vertegenwoordiging in de complexen. Bij beide corporaties wordt op complexniveau over het (dagelijkse) beheer van het complex overlegd.

Op corporatieniveau is er het meer beleidsmatige overleg met bewonersorganisaties. Bij Intermezzo gaat het om een gezamenlijk overleg met de complexbesturen, bij DUWO is dat het overleg met het samenwerkingsverband van de twee bewonersorganisaties.

 

In de participatiestructuur voor de fusiecorporatie Intermezzo zal het overleg op complexniveau niet gewijzigd worden. Dit werkt goed en is het enige niveau waarop beheerszaken goed besproken kunnen worden.

Na fusie zijn er twee vestigingen en is er een centraal niveau. Op beide niveaus wordt beleid gemaakt waarbij de inbreng van de bewonersorganisaties aan de orde kan zijn.

Voor de beleidsvelden waarvoor de eindverantwoordelijkheid op vestigingsniveau ligt, zal de huidige inbreng van de bewonersorganisatie niet wijzigen. Dit betekent dat de vestigingsdirecteur van Amsterdam overlegt met de VBU, BOO en de bewonerscommissie van het Van Beuningenplein en dat de vestigingsdirecteur van Delft overlegt met de VulcAbo.

Bij de participatie inzake de beleidsvelden waarin de centrale groep leidend is, wordt een centrale bewonersorganisatie uit de bestaande bewonersverbanden gevormd en die overlegt met de algemeen directeur over de betreffende beleidsvelden.