Algemeen.
Aanleiding voor deze nota is dat de
gemeente Delft haar onroerend goed meer bedrijfsmatig, financieel, technisch en
procedureel wil exploiteren, d.w.z.:
-eenheidsprijzen per m2 binnen de
beleidsvelden
-financiële transparantie
-onderhoud goed en structureel geregeld
-minimaal kostprijsdekkend verhuren
-in principe financieel neutrale
situatie voor gemeente creëren.
Hierbij spelen de nieuwe
comptabiliteitsvoorschriften die per 1-1-2004 van kracht zijn, tevens een rol.
Deze nota is een vervolg op de eerder vastgestelde
nota huurbeleid kinderopvang en de nota atelierbeleid en is wederom tot stand
gekomen in nauwe samenwerking tussen de vakteams Welzijn, BOZ, Vastgoed en
Financiën.
Veelal is bij het verhuren in het verleden het in
gebruik geven “om niet” toegepast. Hierdoor is er in indirecte vorm sprake van
100% subsidie. Om transparantie voor het hele beleidsveld te bevorderen, wordt
voorgesteld elke locatie minimaal kostendekkend te gaan verhuren en een
subsidie toe te kennen om de huurlasten voor de gebruikers (geheel of
gedeeltelijk) te compenseren, uiteraard bestuurlijk te bepalen. Hierdoor worden
de verschillende geldstromen zichtbaar; is er een duidelijke scheiding tussen
publiek en privaatrecht en krijgen de verhuringen een juridische status. Bovendien wordt met het subsidie-instrument
een direct en inzichtelijk (beleidsmatig) sturingsmechanisme gecreëerd.
De huurprijs per m2 is berekend op basis van het
beschikbaar stellen en instandhouden op het huidige voorzieningen niveau van
gebouwen voor het genoemde beleidsveld binnen de gemeente Delft. Deze
gemiddelde huurprijs is uitgekomen op € 74,00 per m2 verhuurbaar
vloeroppervlak, die jaarlijks wordt geïndexeerd op basis van de CBS cijfers
voor consumenten. Basis voor deze berekening zijn alle panden die eigendom zijn
van de gemeente Delft en ingezet worden voor de beleidsvelden buurt- en
wijkwerk( exclusief ruimten kinderopvang), jongerencentra, migranten en
speeltuinen. Bij nieuwe toe te voegen panden zal de kostprijsdekkende
verhuurprijs per object worden berekend en worden toegevoegd aan de rest van de
panden. De verwachting is, dat deze kostprijs zich redelijk zal verhouden tot
de nu vastgestelde.
In de bijlage vindt u een lijst met de betreffende
gemeentelijke panden, die in Delft momenteel voor genoemde beleidsvelden in
gebruik zijn.
Voor alle locaties wordt dezelfde huur per m2
gehanteerd, echter afhankelijk van het gebruik, kan door de gemeente Delft via
in dit geval vakteam Welzijn additioneel een subsidie worden toegekend.
Huurverhogingen kunnen ook gevolgen hebben voor de subsidie toekenning.
Het vakteam Welzijn heeft in samenspraak met
vakteam Vastgoed de hoogte van de subsidies bepaald in relatie tot de
voorgestelde huur.
Voor alle accommodaties geldt als uitgangspunt thans 100%
subsidie in de huurlasten, indien overigens wordt voldaan aan de voorwaarden en
bepalingen die op grond van de daarvoor geldende subsidieregelingen van
toepassing zijn. Het subsidiepercentage en de voorwaarden en bepalingen kunnen
jaarlijks door het bestuur worden aangepast.
Planmatig en achterstallig onderhoud.
Binnen
de vastgoedportefeuille van de gemeente Delft, waar de onderstaande panden deel
van uit maken, is er sprake van enig achterstallig onderhoud. Dit is met name
ontstaan door gedeeltelijk ontoereikende onderhoudsbudgetten, waardoor het
gepleegde onderhoud de laatste jaren primair betrekking had op veiligheid van de
gebouwen en in mindere mate op de instandhouding.
In
de nu gepresenteerde algemeen geldende exploitatiemethode, is rekening gehouden
met een jaarlijks onderhoudsbudget voor de individuele panden. Dit budget is in
samenspraak tussen de vakteams Vastgoed (economisch beheerder) en BOZ
(technisch beheerder) opgesteld, op basis van een meerjarenraming over de
komende 10 jaar. Dit budget is toereikend om deze panden planmatig op het
huidige voorzieningen niveau te onderhouden (veiligheid en instandhouding), zodat
achterstallig onderhoud niet meer kan ontstaan. De onderhoudsramingen zullen
periodiek worden geactualiseerd, zodat afwijkingen in een vroeg stadium worden
gesignaleerd en eventuele financiële consequenties binnen de exploitatie kunnen
worden opgelost. Het gaat hier overigens om het zogeheten eigenaaronderhoud. De
verantwoordelijkheid voor het 'gebruikersonderhoud' berust onveranderd bij de
gebruikers van de panden. Dit is ook in de vrije markt, bijvoorbeeld bij het
huren van een woning of een bedrijfsruimte, een gangbare situatie.
Het
achterstallige onderhoud in onderstaande panden is op dit moment
overzichtelijk. Op basis van de onderhoudsplanning voorziet vakteam BOZ dat er
voor een aantal panden een inhaalslag zal moeten plaatsvinden, waarbij van belang
is hoe lang de gemeente Delft een pand nog in stand wil/kan houden. Hier is bij
het inzetten van het bedrag aan achterstallig onderhoud rekening mee gehouden.
Door sloop en nieuwbouw zijn al een aantal problemen opgelost, alsmede een deel
van het achterstallig onderhoud. Dit is ten laste gebracht van de voorziening
die een aantal jaren geleden door de Raad hiervoor in het leven is geroepen.
Er
moet in het vervolg rekening mee gehouden worden dat niet volstaan kan worden
met nieuwbouw van een buurthuis, maar dat tevens gelijktijdig
De
budgetten moeten worden aangepast om het mogelijk te maken dat het pand ook
geëxploiteerd moet worden, dus kosten onderhoud etc.
Het
totaalbedrag ad € 205.400,00 aan huidig achterstallig onderhoud kan worden
gedekt uit de voorziening onderhoud welzijnsgebouwen. Voor een verbijzondering
van de panden verwijs ik u naar de bijlage. Uiteraard zullen bedragen niet
worden aangewend, indien de functie van het pand wijzigt, het pand gesloopt of
afgestoten wordt.
Na aanwending van de 205.400 euro, resteert er nog een
positief saldo in de voorziening. De voorziening zal worden gebruikt om voor of
nadelige saldi van de exploitaties voor wat betreft het eigenaardeel van de
kosten te verrekenen en jaarlijks zal
over de voorziening worden gerapporteerd.
Gevolgen voor de begroting
In de berekeningen die hebben geleid tot een gemiddelde
huurprijs van €74,00 per m2 verhuurbaar vloeroppervlak, is uiteraard ook een
link gelegd naar de huidige begroting 2004 en verder.
Hieruit blijkt dat de exploitaties voor het eigenaardeel in
zijn totaliteit dekkend zijn, ondanks dat ervoor een aantal recent gebouwde
accommodaties nagelaten is voldoende exploitatiekosten in de begroting te laten
opnemen. Het gebruikersdeel wordt geregeld via de begroting van Welzijn.
De panden waarvoor niets of niet voldoende was begroot zijn
Tanthofdreef 29, Muyskenlaan 1, Pr.Krausstraat 50-52.
Ook is meegenomen in het overzicht de recent in gebruik
genomen locatie aan de van Lodensteijnstraat.
Tevens vindt er een wijziging plaats in de wijze van
begroten. Voorheen werd er gereserveerd op de panden voor het betreffende
beleidsveld en deze reserveringen kwamen terecht in een voorziening. In de
huidige methode zijn deze bedragen meegenomen in de onderhoudsbedragen en wordt
er niet meer gereserveerd.
Eventuele voor en nadelige saldi zijn te verrekenen met de
voorziening onderhoud welzijnsaccommodaties.
Invoering nieuwe huurprijzen per 1/1/2004.
Het voornemen is dat elke huurder per periode een factuur
krijgt met zowel de te betalen huur en de eventuele verkregen subsidie. Door
deze verrekening neemt het aantal geldstromen af. Het sturen van een factuur is
tevens van belang wanneer er besloten wordt niet of niet meer voor 100% te
subsidiëren. De gemeente is dan verplicht een factuur te sturen met de huur en
de te verstrekken subsidie. In gesprekken met de vakteams Welzijn en Financiën
is gebleken dat deze wijze van factureren ook uitvoerbaar is.
Om huur en subsidie met elkaar te verrekenen dient
wel een besluit genomen te worden door B&W voor de hele lopende huurperiode
en kan dit in de subsidieverordening worden opgenomen.
De huurovereenkomsten zullen worden afgesloten met
enerzijds Breed Welzijn Delft en waar dit nog niet kan, met de besturen van de
buurtverenigingen voor het buurt en wijkwerk.
Voor de overigen panden worden huurovereenkomsten
afgesloten met de besturen van de diverse verenigingen.
De al eerder afgesloten huurovereenkomsten met
Octopus voor delen van buurthuizen, blijven onverkort gehandhaafd en vallen dus
buiten deze regeling.
U wordt voorgesteld:
·
De huurprijs voor genoemde beleidsvelden en de daarbij
behorende panden vast te stellen op €74,00 prijspeil 1-1-2004 en deze jaarlijks
te indexeren. Voor nieuwe nog te bouwen panden of op andere wijze in eigendom
te verkrijgen panden de kostprijsdekkende verhuurprijs te rekenen.
·
De subsidie voorlopig vast te stellen op100% van de door de
gemeente in rekening te brengen huurprijs, indien wordt voldaan aan de
voorwaarden en bepalingen die op grond van de daarvoor geldende
subsidieregelingen van toepassing zijn.
·
In te stemmen met het direct verrekenen van de subsidie met
de verschuldigde huur, met evenwel een separate rekening en aanpassing van de
subsidie n.a.v. huurverhogingen.
·
Eventuele voor en nadelige saldi jaarlijks te verrekenen met
de voorziening onderhoud welzijnsaccommodaties.
·
Wijzigen van de begroting voor de panden die beheerd worden
door de vakteams Vastgoed en BOZ die gebruikt worden voor de genoemde
beleidsvelden en wijzigen van de begroting Welzijn t.a.v. de subsidies.
·
Een bedrag van € 205.400,00 voor achterstallig onderhoud
beschikbaar te stellen en dit te dekken uit de voorziening
welzijnsaccommodaties.
Delft, 17
juni 2004.
R.F. van der Linden/Vastgoed