1.
Inleiding
Deze kadernotitie beschrijft het concept van Te Woon in
hoofdlijnen, met de daarachter liggende motivatie. Met deze notitie wordt
richting gegeven aan het verder inrichten van de organisatie en de ontwikkeling
van de middelen, waarmee Te Woon wordt geoperationaliseerd. Het Te Woon concept
wordt door WoonbronMaasoevers toegepast in haar werkgebied, op het moment van
schrijven Rotterdam, Spijkenisse en Delft.
2.
Achtergrond Te Woon
Van oudsher bestaat de woningmarkt uit twee volledig
gescheiden werelden: een huurmarkt en een koopmarkt. In 1996 ontstond de
gedachte om deze werelden met elkaar in verbinding te brengen en contract en
woning van elkaar los te koppelen. In 1997 heeft WoonbronMaasoevers dit idee in
haar strategische oriëntatie opgenomen. Waar mogelijk moeten klanten hun woning
naar keuze in verschillende huur en koopvormen kunnen afnemen. In juli 2000
wordt Te Woon in AedesMagazine voor het eerst in breed perspectief beschreven
en wordt een eerste pilot gestart met 32 woningen in een nieuwbouwproject. In
november 2001 besluit WoonbronMaasoevers het concept breed toe te passen. Alle
nieuwbouwcomplexen worden vanaf dat moment in principe ofwel Te Woon, ofwel in
de vrije verkoop ontwikkeld. Vanaf halverwege 2002 wordt Te Woon ook in de bestaande
voorraad toegepast. Jaarlijks worden enkele duizenden huurwoningen omgezet naar
een Te Woon exploitatie, waarbij zowel de huidige huurders als woningzoekenden
kunnen kiezen. Eind 2004 loopt de experimentfase af en zijn volgens planning
6000 huurwoningen omgezet en aan huurders aangeboden.
Inmiddels hebben diverse corporaties het concept
overgenomen, onder noemers als vrijekeuswoning (Woonstede), Woonmenu (Sité
Woondiensten), keuzewoning (VHV Arnhem) of Te Woon (Aramis, Corporatieholding
Friesland, Saenwonen). De aangeboden huur- en koopvormen variëren enigszins per
corporatie.
3.
Te Woon palet
Bewoners en aspirant-bewoners kunnen bij WoonbronMaasoevers
kiezen uit:
·
Huur: huren met jaarlijkse huurverhoging en maximale
flexibiliteit;
·
Huurvast: waarbij de huur voor 5 of 10 jaar vaststaat;
·
Koopgarant: kopen met 25% korting (bij nieuwbouw 33,3%), een
terugkoopgarantie en voor 50% delen in de waardeontwikkeling;
·
Koopcomfort: kopen tegen marktwaarde, waarbij de corporatie
het eerste recht van koop heeft.
Bij Koopgarant en Koopcomfort worden tevens een aantal zaken
ten aanzien van bewoning en beheer geregeld, zoals verderop uiteengezet.
4.
Visie en doelstellingen
Deze gedachte is in 2001 in de strategische visie “Wonen
moet meer van mensen worden” verder verbreed in het woonarrangementenmodel
waarin ook andere keuzemogelijkheden en diensten zijn opgenomen: nadat een
keuze is gemaakt voor woonmilieu en woningtype, zaken die statisch van aard
zijn, kan de klant zijn woonarrangement naar eigen behoefte invullen. Het
uitvoeringsniveau van de woning wordt op maat aangepast, onder de noemer interieur
en exterieur. Huren of kopen in vier varianten, energie, etc.
Te Woon is vanuit de wens aan
keuzemogelijkheden een doel op zich. Maar het is ook een middel dat diverse
doelen dient die op de vier harten van WoonbronMaasoevers liggen:
© voor de klant: keuzevrijheid en zelfbeschikkingsrecht;
© voor de stad: gezonde woonmilieus met verscheidenheid aan
inkomens;
© voor de medewerker: creëren van een klantgestuurde
organisatie;
© voor de
zaak: dood kapitaal activeren voor de financiering van onze opgaven.
4.1
Hart voor de klant: keuzevrijheid en zelfbeschikkingsrecht
Uit een eerste grote Te Woon evaluatie[1] blijkt dat maar
liefst 22% van de kopende huurders zonder koopmogelijkheid zou verhuizen om hun
koopwens te realiseren. Verhuizen hoeft nu niet meer als je als huurder wilt
kopen. En bekeken vanuit woningzoekenden: zoeken is niet meer beperkt tot wat
te huur c.q. te koop staat. Eerst kies je een woning, dan een contract. Dat
verbreedt de mogelijkheden om een woonarrangement op maat te krijgen enorm (als
Te Woon gemeengoed wordt).
Corporaties hebben gedurende een eeuw invulling gegeven aan
de overheidstaak om te voorzien in huisvesting. Volkshuisvesting in de sociale
sector was en is nog steeds een vorm van verstrekking, waarbij principes als
beheersing en rechtvaardige verdeling de boventoon spelen en bewoners weinig
mogelijkheden kregen om zelf vorm te geven aan hun woonwens. Met Te Woon
krijgen corporaties eigenaren en Verenigingen van Eigenaren (VvE) als vaste
klant. Klanten die gewoon zelf bepalen wat er gebeurt met de woning en welke
diensten zij willen afnemen. Waar dit door sommige corporaties nog beschouwd wordt
als een lastige bijkomstigheid van het verkopen van woningen (“we verkopen maximaal
49% in een VvE”) is dit juist waar WoonbronMaasoevers op uit is. De logische
vervolgstap is dan ook om ook huurders meer zeggenschap te geven. Individueel
door een volledige vrijheid om de woning aan de binnenzijde te verbouwen,
zolang het deugdelijk en veilig is. En collectief door huurders in de VVE uit
te nodigen. Het gaat ons daarbij om het proces van discussie en overleg om tot
breed gedragen besluiten te komen. Dat realiseren we door huurders een volmacht
voor onze stem te geven op onderdelen waar zij zelf de consequenties van de
besluiten dragen (zoals huishoudelijk reglement, servicewerkzaamheden,
woningverbetering) en een adviesrecht op onderdelen waar zij een belang hebben,
(zoals onderhoud).
4.2
Hart voor de stad: gezonde woonmilieus en behoud van
koopkracht
Het rechtvaardig verdelen van woonruimte heeft ertoe geleid
dat we decennia lang in woningen met lage huren alleen huishoudens toelieten
met lage inkomens. Hogere inkomens kwamen er niet in en mensen die zich
opwerkten vertrokken omdat ze meer kwaliteit wensten of omdat ze een koopwens
hadden. Te Woon zorgt ervoor dat ook hoge inkomens (vaak met een koopwens)
binnen kunnen komen en dat een koopwens bij een huurder niet automatisch leidt
tot een verhuiswens. En op termijn versterkt dat wijken. Natuurlijk zullen
mensen wooncarrière willen blijven maken en daarom vertrekken uit complexen met
eenvoudige woningen. En een buurt met slechte woningen zal met Te Woon niet
opgewerkt kunnen worden. Te Woon aanbieden is dus maar één van de middelen bij
het realiseren van gezonde woonmilieus.
De vraag is of mensen met verschillende inkomens wel bij
elkaar willen wonen. Blijft inkomen niet een belangrijk selectiemechanisme voor
mensen die onder “ons soort mensen” willen wonen? Voor een deel zal dat wel zo
blijven. Maar door het creëren van woonmilieus op basis van leefstijlen, denken
wij mensen bij elkaar te brengen die op basale waarden en oriëntaties zich bij
elkaar prettig voelen. Meer hierover vindt u in de uitgave Werkboek woonmilieus
en leefstijlen[2].
Te Woon maakt investeren in complexen soms ook lastiger.
Jonge huishoudens zullen bijvoorbeeld niet willen investeren in het opplussen
van flatgebouwen voor senioren. De corporatie zal de investering gedeeltelijk
moeten voorschieten en terugverdienen bij de opvolgende verhuur en verkoop.
Nieuwe instrumenten en verleidingsstrategieën zullen nodig zijn om huurders én
kopers mee te krijgen in investeringen.
4.3
Hart voor de medewerker: uitdagingen in klantgestuurd werken
De verhuur van woningen is een proces waarin veel gebeurd
zoals het al jaren gebeurt, ingegeven door regels en procedures. Met Te Woon
worden verhuurmedewerkers woonmakelaars, die de klant tonen wat er te kiezen
valt en hen adviseren bij het maken van de goede keus. De klant staat aan het
roer. Beheer- en leefbaarheidsmedewerkers worden in de eerste plaats
serviceverleners van VvE’s, huurders en eigenaren. Faciliteren alleen zal niet
altijd volstaan. Waar de beheervisie die we als professionele en
maatschappelijke organisatie hebben, niet vanzelf spoort met de visie van de
individuele klant, zal overtuigings- en verleidingskracht nodig zijn.
Mutatieopzichters gaan offertes maken voor het gewenste
opleveringsniveau van de woning of voor een tussentijdse opknapbeurt.
Opzichters planmatig onderhoud bieden eigenaren onderhoudsdiensten aan op
projectbasis of in de vorm van een abonnement.
Dit biedt nieuwe uitdagingen. Maar tegelijkertijd zal voor
medewerkers, die deze nieuwe rol niet ligt, op de langere termijn minder plaats
zijn in de organisatie. Dus Te Woon kan ook betekenen “hard voor de
medewerkers”.
4.4
Hart voor de zaak
Te Woon genereert - bij voldoende verkoop - geld, dat nu
slaapt in de huurwoningvoorraad. De kracht van Te Woon is dat het grootste deel
van de voorraad te koop kan worden aangeboden, omdat alle woningen ook weer
beschikbaar komen voor de primaire doelstellingen. Zo kunnen veel verkopen gerealiseerd
worden in een beperkt aantal jaren. Een verkoopstrategie, waarbij woningen vrij
verkocht worden, levert ook geld op, met minder risico’s, maar levert op de
korte termijn minder op, omdat de omvang van de vrij aan te bieden voorraad
beperkt is. Want er moeten voldoende woningen overblijven om de primaire
doelgroep te bedienen. Met Te Woon bedienen we een breder publiek, waardoor
verschraling van de sociale huursector wordt voorkomen.
We streven er op termijn naar dat zo’n 50% van de
leegkomende woningen verkocht wordt. Dat is meer dan de 1/3e
middeninkomens die we willen bedienen. Dat is in principe mogelijk, omdat het
prijsniveau van de voorraad in combinatie met de Koopgarant korting het
mogelijk maakt om ook lage inkomens met koop te bedienen. Een groot deel van de
woningen in de voorraad van Delftwonen hebben een waarde onder de
€ 160.000, waarmee inkomens tot grofweg € 30.000 zijn te bedienen.
Het zal echter een kwestie van lange adem zijn om met ons
aanbod ook voldoende koperspubliek te bereiken. De huidige verdelingsmechanismen
in de sociale woonruimteverdeling zijn niet aantrekkelijk voor kopers. Steeds
opnieuw moeten meedingen op basis van advertenties, zonder de woningen eerst te
zien, sluit niet aan op de werkwijze van de woningzoekende koper. De komende
jaren veranderen we het aanbodproces zo, dat kopers vanzelf hun weg vinden naar
Te Woon woningen.
4.5
Gewenste concrete resultaten van Te Woon
De concrete doelstellingen die WoonbronMaasoevers zichzelf
stelt zijn:
·
over 3 jaar in 30% van de vrijkomende woningen
middeninkomens huisvesten;
·
voldoende middelen genereren voor de
herstructureringsopgaven.
|
|
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
|
Aantal Te Woon gelabelde woningen (cumulatief) |
0 |
442 |
1228 |
2024 |
|
Variant |
Huur |
Huurvast |
Koopgarant |
Koopcomfort |
|
Gewenste verhouding |
35% |
Nihil |
55% |
10% |
Voor Delftwonen staan in de komende jaren de volgende
specifieke complexen op de planning om in Te Woon ondergebracht te worden:
|
Complex |
Wijk |
Type |
Vhe’s |
Mutaties 2003 |
Mutatiegraad 2003 |
Nettohuur |
|
2005 |
|
|
|
|
|
|
|
Eisenhowerlaan e.o. |
Buitenhof |
egw |
124 |
4 |
3,2% |
590 |
|
A. v.d. Leeuwlaan |
Voorhof |
mgw mlift |
105 |
18 |
17,1% |
468 |
|
Willem Bilderdijkhof |
Voorhof |
mgw mlift |
132 |
15 |
11,4% |
394 |
|
Oude IJsbaan |
Vrijenban |
egw |
64 |
2 |
3,1% |
485 |
|
Kristalweg |
Voordijkshoorn |
egw |
17 |
0 |
0,0% |
486 |
|
2006 |
|
|
|
|
|
|
|
Multatuliweg e.o. |
Voorhof |
egw |
82 |
3 |
3,7% |
451 |
|
Vulcanusweg e.o. |
Voorhof |
mgw mlift |
204 |
13 |
6,4% |
412 |
|
Boerderijstraat e.o. |
Tanthof-Oost |
egw |
81 |
0 |
0,0% |
555 |
|
Cubalaan
e.o. |
Tanthof-West |
egw |
48 |
1 |
2,1% |
570 |
|
Cairostraat e.o. |
Tanthof-West |
egw |
30 |
1 |
3,3% |
550 |
|
Van Lodensteynstraat e.o. |
Vrijenban |
egw |
25 |
0 |
0,0% |
442 |
|
Van Lodensteynstraat e.o. |
Vrijenban |
mgw zlift |
144 |
12 |
8,3% |
278 |
|
Lepelaarstraat/Buizerdlaan |
Tanthof-Oost |
mgw zlift |
32 |
9 |
28,1% |
450 |
|
Straat van Malakka/Ormoes |
Tanthof-West |
mgw mlift |
44 |
4 |
9,1% |
417 |
|
Kristalplein/De Toren |
Voordijkshoorn |
mgw mlift |
38 |
0 |
0,0% |
435 |
|
Hof van Spiegeling |
Voordijkshoorn |
mgw mlift |
58 |
9 |
15,5% |
428 |
|
2007 |
|
|
|
|
|
|
|
Dirk Costerplein |
Voorhof |
mgw mlift |
264 |
37 |
14,0% |
304 |
|
Mijnbouwstraat e.o. |
Wippolder |
egw |
10 |
0 |
0,0% |
573 |
|
Mijnbouwstraat e.o. |
Wippolder |
mgw zlift |
81 |
4 |
4,9% |
424 |
|
Zusterlaan e.o. |
Binnenstad |
mgw zlift |
123 |
15 |
12,2% |
428 |
|
Marlotlaan e.o. |
Voordijkshoorn |
egw |
31 |
0 |
0,0% |
456 |
|
Bantulaan/Lusakastraat |
Tanthof-West |
egw |
82 |
1 |
1,2% |
505 |
|
Afrikalaan |
Tanthof-West |
mgw mlift |
77 |
7 |
9,1% |
538 |
|
Melkhof e.o. |
Hof van Delft |
mgw zlift |
49 |
3 |
6,1% |
394 |
|
Ooievaarstraat e.o. |
Tanthof-Oost |
egw |
32 |
1 |
3,1% |
466 |
|
Blekerhof e.o. |
Hof van Delft |
mgw zlift |
47 |
3 |
6,4% |
395 |
5.
Strategisch / uitgangspunten vormgeving beheer
Zelfsturing en keuzevrijheid zijn leidraad. Tegelijkertijd
zijn maatschappelijke doelstellingen en randvoorwaarden aan de orde die hiermee
op gespannen voet kunnen staan. Het gaat hierbij concreet om behoud of
versterking van de kwaliteit van woningen en woonomgeving (leefbaarheid,
onderhoud en woningverbetering), te vatten onder de noemer “kwaliteit en het
bedienen van de primaire doelgroep en van het souterrain, nu en in de toekomst;
te vatten onder de noemer beschikbaarheid van woningen”.
5.1
Kwaliteit
Behoud van kwaliteit van woning en woonomgeving vergt dat
(Verenigingen van) eigenaren hier expliciet een doelstelling in krijgen.
Leefbaarheid en onderhoud wordt als verantwoordelijkheid van de VvE in het
splitsingsreglement opgenomen. Omdat geldgebrek de besluitvorming snel
frustreert is de VvE ook verplicht voldoende te reserveren. Met name in het
proces van beheer en besluitvorming zijn VvE’s kwetsbaar. Daarom zorgt de
corporatie voor goede onderhoudsramingen, zijn de taken van de bestuurder of
beheerder van de VvE uitgebreid en kan een kwaliteitscertificaat van de aan te
stellen bestuurder/beheerder worden geëist.
WoonbronMaasoevers laat, na uitgebreide overweging, de
gedwongen winkelnering voor het bestuurderschap los. WoonbronMaasoevers is er
nog steeds van overtuigd dat de kwaliteit van haar VvE-beheerafdeling Triant
ver uitsteekt boven het gangbare in de markt van VVE-beheerders. Deze markt is
een prijsmarkt, waarbij de afnemers weinig inzicht hebben in de verschillen in
de kwaliteit van de dienstverlening. Dat maakt het beheer kwetsbaar. Vandaar de
hiervoor beschreven taken en kwaliteitseisen. Triant zal steeds als eerste
bestuurder bij splitsing worden aangesteld. Zo kan de VvE een goede start maken
en heeft WoonbronMaasoevers in haar rol als verhuurder korte en betrouwbare
lijnen met het VvE-beheer.
Deze zaken zijn uitgewerkt in het “Koopgarant
splitsingsreglement” van 18 maart 2004, dat wordt toegepast in alle Te Woon
complexen.
Voor eengezinswoningen zijn onderhoud en leefbaarheid veel
minder kwetsbaar. In de bepalingen voor Koopgarant en Koopcomfort is daarom
volstaan met de plicht van de eigenaar om de woning in goede staat te houden en
het recht van WoonbronMaasoevers om inspecties uit te voeren.
Voor zowel eigenaren van eengezinswoningen als VvE’s geldt
dat iedere belanghebbende partij naar de rechter kan stappen om de eigenaar/VvE
aan haar verplichtingen te houden. WoonbronMaasoevers kan dit doen ten einde de
kwaliteit van onderhoud of de leefbaarheid veilig te stellen, waarbij onze
status als erfverpachter een sterkere juridische positie geeft.
5.2
Beschikbaarheid van woningen: terugkooprecht
Op dit moment zijn er zowel landelijk als lokaal in Delft
meer goedkope huurwoningen dan huishoudens die hierop aangewezen zijn. Dat
maakt het mogelijk om een deel van de woningen te verkopen. In de toekomst kan
de vraag naar betaalbare woningen echter toenemen. Dan moeten koopwoningen weer
huur kunnen worden. En ook om het principe van Te Woon ook op lange termijn in
stand te houden is het noodzakelijk dat WoonbronMaasoevers een terugkooprecht
heeft.
Bij Koopgarant is er naast een kooprecht ook een koopplicht.
De koper is ervan verzekerd dat hij de woning binnen 3 maanden kwijt is. Dat
past bij het zekerheidskarakter van Koopgarant en het garandeert de koper
bovendien dat ook in tijden van waardedaling de corporatie deelt in het verlies.
5.3
Uitgangspunten participatie en zeggenschap van huurders en
kopers
Vanuit het principe van zelfbeschikking en keuzevrijheid is
het logisch dat de zeggenschap zoveel mogelijk bij bewoners zelf gelegd wordt.
Daarbij wordt naar evenwicht gestreefd volgens het principe wie betaalt,
bepaalt en andersom. Het beleid van WoonbronMaasoevers is duidelijk, transparant
en voorspelbaar. Op concernniveau wil WoonbronMaasoevers graag scherp gehouden
worden en streeft zij ernaar dat huurders en eigenaren waar mogelijk gezamenlijk
op thema’s hun visie geven. Ook op wijk en buurtniveau werkt WoonbronMaasoevers
graag samen met betrokken bewoners. De vorm van de participatie is maatwerk,
afhankelijk van het gebied en de organisatiegraad van bewoners. Op complexniveau
maakt WoonbronMaasoevers in overleg met bewoners beheerplannen. Deze bevatten
de beheervisie van WoonbronMaasoevers. Klanten weten op deze manier welke inzet
WoonbronMaasoevers heeft. Een deel van dat beleid is aan WoonbronMaasoevers: welke
doelgroepen gehuisvest worden en welk prijsniveau wordt gehanteerd. Maar het beheer
en onderhoud is aan de individuele eigenaar of de VvE en WoonbronMaasoevers zal
haar visie door overtuiging moeten overbrengen. Een nieuwe rol is weggelegd
voor bewonerscommissies. Een gemengde samenstelling van huurders en kopers ligt
voor de hand. Zij zullen bij appartementen een deel van het advieswerk richting
de VvE moeten gaan verrichten. Een ander deel van hun advieswerk, zoals het
onderhoudsniveau van de binnenzijde van de huurappartementen zal op de
verhuurder gericht blijven.
6.
Toepassing Te Woon in de voorraad
De vaststelling welke woningen met welke vormen worden
aangeboden geschiedt in 3 stappen.
Stap
1: onderscheid tussen “af te stoten” en “strategische” voorraad
De voorraad van WoonbronMaasoevers kan worden onderscheiden
in “af te stoten” of “strategisch”.
Voorraad waarbij onze betrokkenheid geen of weinig
volkshuisvestelijke of gebiedswaarde heeft stoten we in principe op korte of
lange termijn af. Om tactische of financiële redenen kan tijdelijk
doorexploiteren aantrekkelijk zijn. Afstoten zal bij voorkeur gebeuren aan een
collega-corporatie of via verkoop aan individuele bewoners. Het gaat hierbij
vooral om woningen buiten onze beheergebieden, versnipperde, moeilijk te
beheren woningen in onze beheergebieden of woningen waarnaar geen of weinig
vraag is van onze doelgroepen. Afstoten betekent in deze ook echt afscheid
nemen: platte/vrije verkoop dus, zonder elementen die voor lange duur onze
betrokkenheid betekenen. Een tijdelijke of eenmalige betaalbaarheidsregeling om
verkoop te bevorderen is denkbaar.
Stap
2: onderscheid binnen de strategische voorraad “woningen met beperkte houdbaarheid”
In de strategische voorraad moeten we de woningen met
beperkte houdbaarheid (eerder gedefinieerd als kwetsbaar bezit, dat binnen 15
jaar in aanmerking komt voor grote ingrepen of herstructurering) apart
onderscheiden. Hier bieden we om voor de hand liggende redenen geen koopvarianten
aan: het volledige Te Woon-spectrum kan pas worden toegepast als de woningen
zijn vervangen of gerenoveerd. Bij verkoop bemoeilijken we de ingreep en zouden
we kopers met een kat in de zak opschepen. Overigens is verkoop wel degelijk
een optie als de ingreep vaststaat en de koper deelneemt in de renovatie via
een koop-aannemingsovereenkomst.
Stap
3: Wat overblijft wordt aangeboden in Te Woon
Te Woon is een gesloten systeem van woningen die direct
onder de invloedssfeer van WoonbronMaasoevers blijven. De grens van deze
voorraad is € 275.000 (prijspeil 2002). Met deze koopprijs, verminderd met
25% korting, kunnen namelijk de middeninkomens bediend worden. De klant heeft
in principe de keuze uit de vaste range aan contracten binnen Te Woon.
6.1
Voor wie aantrekkelijk?
Te Woon is een concept waarmee dynamisch met doelgroepen
wordt omgegaan. Omdat verschillende huur- en koopvormen wordt gehanteerd zijn
verschillende doelgroepen binnen te halen. De kracht is dat verschillende
inkomens bediend kunnen worden in hetzelfde complex. Zo wordt segregatie voorkomen.
Waar vroeger op inkomens werd gesorteerd, wordt dat nu op leefstijlen gedaan.
7.
Te Woon financieel: kasstromen, risico’s en risicobeheersing
in grote lijnen
Te Woon levert een volledig nieuwe dynamiek op in de
financiële huishouding van de organisatie. De feitelijke kasstromen zullen van
jaar tot jaar afhangen van de mate waarin men voor koop kiest en kunnen sterk
negatief zijn als in een jaar tegenover de hoeveelheid terugkopen weinig
verkopen staan. De belangrijkste regelknoppen om de risico’s hiervan in te
perken zijn:
·
tijdelijk alleen in verkoopvormen aanbieden;
·
Koopcomfort tijdelijk niet terugkopen;
·
Te Woon exploitatie omzetten in vrije verkoop;
·
vooraf het percentage Koopgarant contracten limiteren.
In deze notitie wordt verder niet gedetailleerd ingegaan op
deze dynamiek.
7.1
Beleid prijsstelling
De verschillende contractvormen binnen Te Woon kennen ieder
hun eigen prijsstelling.
Huren
De huurprijzen worden jaarlijks in het CMT vastgesteld,
conform het reguliere huurbeleid en met inachtneming van (landelijke) wet- en
regelgeving.
Bij aanbieding zullen de woningen tegen twee huurprijzen
aangeboden worden. De markthuur voor huishoudens met een inkomen boven de
ziekenfondsgrens is 97% van de maximale huurprijs van de woning. De
volkshuisvestelijke huur geldt voor huishoudens met een inkomen onder de ziekenfondsgrens,
met inachtneming van het streefhuurbeleid waarvoor momenteel de percentages
71%, 81% en 91% ten opzichte van de maximale huurprijs gelden, waarbij een
aftopping op de huursubsidiegrens plaatsvindt. Deze percentages sluiten aan bij
het momenteel in gebruik zijnde streefhuurbeleid.
Huurvast
De prijs van Huurvast wordt vastgesteld door exact op
maandbasis de verwachte huurinkomsten over 5 c.q. 10 jaar te berekenen, deze
netto contant te maken en vervolgens te berekenen bij welke vaste huurprijs
eenzelfde netto contante huursom wordt verkregen.
Koopcomfort
Voor Koopcomfort wordt de prijs vastgesteld aan de hand van
een taxatie van de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik. Daarbij
moeten de Koopcomfortbepalingen buiten beschouwing gelaten worden. Bij
terugkoop wordt de terugkoopprijs ook weer conform de onderhandse verkoopwaarde
vastgesteld.
Koopgarant
De prijs van Koopgarant wordt vastgesteld op grond van de
MG2002-06 van het Ministerie van VROM. WoonbronMaasoevers hanteert een
winstdeling van 50%. De korting is bij bestaande bouw 25% en bij nieuwbouw
33,3%. De onderhandse verkoopwaarde is ook bij Koopgarant uitgangspunt, ten
opzichte waarvan de korting wordt vastgesteld. Bij Koopgarant wordt de
terugkoopprijs vastgesteld als volgt: de koopprijs vermeerderd met het
volledige waarde-effect van verbeteringen en vermeerderd met de helft van de
overige waardeontwikkeling.
8.
Voorbeeldadvertenties
Hierna volgen een tweetal voorbeelden van advertenties zoals
die geplaatst zijn van woningen op Woonnet Rijnmond.
