|
datum ons kenmerk |
1 april 2005 EZ/MvdZ/K25312 |
|
|
|
||
|
|
||
|
onderwerp |
||
|
|
||
Naar aanleiding van onze aanvraag
voor een drie-jarig experiment met Te Woon bij de gemeente Delft, blijkt dat
het aspect van loten dat onlosmakelijk verbonden is aan Te Woon, onvoldoende
voor het voetlicht is gekomen. Inderdaad is in de presentaties en aangeleverde
stukken vooral ingegaan op de producten die onder Te Woon worden aangeboden, de
omvang van het experiment en de volkshuisvestelijke betekenis van Te Woon.
Graag bied ik nog nader inzicht op
Te Woon binnen de woonruimteverdelingsystematiek in Haaglanden en de betekenis daarvan; althans zoals dat WoonbronMaasoevers,
Delftwonen voor ogen staat. Ik zal niet verder ingaan op Te Woon zelf. Dat komt
in de aanvraag ruim genoeg aan bod.
Woningen worden voorwaardenvrij aangeboden:
Te Woon gaat uit van een maximale
keuzevrijheid voor woningzoekenden. Iedereen moet op iedere woning kunnen
reageren. De doelstelling is om te komen tot evenwichtige slaagkansen tussen
doelgroepen op de woningmarkt, waarbij het uitgangspunt is dat de woningmarkt
daar zelf in zal slagen. Dit betekent
zoveel mogelijk voorwaardenvrij etaleren van woningen teneinde een brede
doelgroep te verleiden om voor de woning te opteren. Om het woningbezit voor
verschillende doelgroepen bereikbaar te houden wordt in advertenties met een
dubbele huurprijs gewerkt. Huishoudens met een inkomen boven de
ziekenfondsgrens kunnen de woning afnemen (in geval van huren) voor de
markthuur (gelijk aan de maximale huurprijs). Huishoudens met een lager inkomen
kunnen opteren voor de volkshuisvestelijke huur, die gebaseerd is op de
streefhuur verankerd in het strategisch voorraadbeleid van de vestiging.
Woningen worden aselect aangeboden (loting):
Te Woon gaat uit van meerdere
exploitatievormen, waarbij een evenwicht gezocht wordt in de huur- en
koopvormen. Om koopgeďnteresseerden naar het Te Woon-aanbod te verleiden is het
noodzakelijk dat er zo min mogelijk kopersvreemde voorwaarden worden gesteld
bij het etaleren van een woning. De volgorde bepaling op basis van
inschrijfduur is een extra barričre omdat daarmee potentieel koopgeďnteresseerden
die voor de woning willen opteren maar nog niet zijn geregistreerd in het
aanbodsysteem direct op onoverbrugbare achterstand komen. Bij toewijzing
conform reguliere volgordebepaling is onze ervaring (in Rotterdam) dat
(potentiële) kopers zullen afhaken, met een enkele uitzondering daargelaten. De
woningzoekende die het langst ingeschreven staat komt het eerst aan de beurt.
Een potentieel geďnteresseerde koper zal minder geneigd zijn zich bij voorbaat
in te schrijven in een systeem geënt op huur. Met de huidige volgordebepaling
zal het daarom nagenoeg onmogelijk zijn een nieuwe doelgroep, kopers, aan bod
te laten komen. Dit zal bij reguliere aanbieding als gevolg hebben dat ook bij
de Te Woon-woningen nog bijna uitsluitend voor huur gekozen zal worden.
De uitgereikte recent uitgevoerde
evaluatie in Rotterdam laat zien dat er veel starters en jonge huishoudens
reageren op de loting-woningen. Het zal extra inspanning vereisen om ook
(andere) serieus koopgerichte woningzoekenden naar de Te Woon-woningen te
verleiden binnen het Haaglandse woonruimteverdelingsmodel.
WoonbronMaasoevers, Delftwonen is
zich ervan bewust dat met het via loting aanbieden van woningen er opnieuw een
discussie zal ontstaan over een rechtvaardige verdeling van het schaarse
aandeel sociale huurwoningen. In de huidige experimentperiode zullen echter een
beperkt aantal woningen (2000) in Te Woon ondergebracht worden. Uitgaande van
een mutatiegraad van hooguit 10%, betreft dit de komende drie jaar in totaal
maximaal 200 woningen die worden “verwoond”. Overigens worden derhalve in 3
jaar naar verwachting 2500 woningen door Delftwonen regulier verhuurd!
Prestatieafspraken:
WoonbronMaasoevers blijft zich
committeren aan de gemaakte prestatieafspraken en zal haar bijdrage aan de
regionale en lokale volkshuisvestelijke prestaties blijven leveren. Mocht uit
de rapportages blijken dat afspraken niet gehaald worden, dan kan worden
bijgestuurd door de kansen in het lotingsmodel te vergroten voor die
doelgroepen die qua slaagkans achterblijven bij de prestatieafspraken. Denk aan
de slaagkansverhoudingen tussen doelgroepen, aan de verhouding in toewijzing
aan doelgroepen (momenteel tenminste 70% aan huishoudens behorend tot de
bbsh-doelgroep) en aan het aantal gehuisveste urgenten.
Verantwoording:
Alle Te Woon-woningen zullen
verantwoord worden in het woonruimteverdelingssysteem, ongeacht de
exploitatievorm. In beginsel zullen de verkochte woningen in het systeem
verantwoord worden als ware zij verhuurd, een andere mogelijkheid biedt het
automatiseringssysteem in eerste instantie nog niet. Er worden dus nog
aanvullende gegevens gerapporteerd om over de koopgegevens inzicht te verschaffen.
Bijsturen:
Het behoort altijd tot de
mogelijkheden dat er zich ongewenste situaties voordoen. Prestatieafspraken
worden niet gehaald, bepaalde doelgroepen (bijvoorbeeld urgenten of ouderen)
raken in de knel. Als dit uit rapportages blijkt moet bezien worden of en op
welke wijze bijgestuurd moet worden. Ervaringen in het verleden in het
woonruimteverdelingssysteem laten zien dat corporaties, waaronder Delftwonen
goed kunnen sturen op prestatieafspraken, mede door tijdig bij te sturen waar
dat nodig is. Bijsturen is mogelijk door de lotingskansen te vergroten van de
doelgroepen waarvan de toewijzing achterblijft. Eventueel is het als uiterste
ingreep mogelijk om in de advertenties alsnog bepaalde voorwaarden te stellen.
Gezien ervaringen in het verleden
en in andere regio’s is van een aantal segmenten in de woningmarkt op voorhand
al aan te geven dat bijsturen noodzakelijk en/of wenselijk is:
Ouderenwoningen:
In de Rotterdamse situatie is om
die reden de toewijzing van specifieke ouderencomplexen alsnog het label “55+”
toegepast, waardoor alleen 55-jarigen en ouder mee konden loten. Dit omdat
bleek dat in die specifieke ouderencomplexen ook jongere woningzoekenden gingen
wonen. Dit effect is door het Rotterdamse experiment al te voorzien en daarom
is het de intentie om, als ouderenwoningen in Te Woon worden aangeboden, deze
ook met het label “ 55+” aan te bieden.
In de (experiment) periode zullen
in Delft geen seniorenwoningen worden aangeboden via Te Woon omdat de planning
daarin niet voorziet. Bijsturing is dan ook vooralsnog niet aan de orde.
Urgenten:
Gezien de ervaringen in Rotterdam
met de huisvesting van urgenten moet nog overwogen worden op welke wijze hiermee
in de Haaglandse situatie mee omgegaan zal worden. In beginsel hadden urgenten
op de Rotterdamse Te Woon-woningen een voorrangspositie. Dit is gewijzigd toen
bleek dat urgenten een overmatig deel van de toegewezen woningen kregen. Hierop
is afgesproken dat een op de vijf woningen buiten het experimentsysteem om
aangeboden zouden worden en dus beschikbaar voor urgent woningzoekenden zijn.
Binnen het experiment geldt sindsdien dat urgent woningzoekenden geen
voorrangspositie meer hebben.
WoonbronMaasoevers, Delftwonen
staat er garant voor dat in haar bezit een evenredig aandeel in de huisvesting
van urgent woningzoekenden wordt genomen. Volgens de laatste gepubliceerde
aanbodrapportage Haaglanden (DSO, juni 2004), zijn in Delft 16% van de
verhuurde woningen toegewezen aan urgent woningzoekenden. Dit aandeel is
hierbij als uitgangspunt te nemen. Tenzij hier op regionaal of lokaal niveau
andere (prestatie)afspraken over gemaakt worden. Indien nodig worden hiertoe Te
Woon-woningen niet via loting maar op een andere manier, via reguliere voorwaarden,
aangeboden.
Inkomensdoelgroepen:
Volgens de (aflopende)
prestatieafspraken moet er van de verhuurde woningen tenminste 70% toegewezen
worden aan een huishouden met een inkomen behorend tot de bbsh-doelgroep.
Indien blijkt dat dit door WoonbronMaasoevers, Delftwonen niet wordt gehaald in
het gehele bezit, zal alsnog en tijdig worden bijgestuurd door het vergroten
van de lotingskansen voor deze doelgroep.
Ik vertrouw erop hiermee een goede
aanvulling te hebben geboden op hetgeen in de notitie Te Woon bij de aanvraag
voor het experiment Te Woon aan de orde is gesteld. Ik vertrouw erop dat er
geen verdere belemmeringen zijn om deze zomer met het experiment Te Woon te
kunnen starten.
Met vriendelijke groet,
Erwin Zwijnenburg
vestigingsdirecteur