Concept Overeenkomst regionale
prestatieafspraken tussen het
stadsgewest Haaglanden en de Sociale
Verhuurders Haaglanden voor de periode 2005 tot en met 2009
Partijen:
het stadsgewest Haaglanden, gevestigd
te Den Haag en vertegenwoordigd door de voorzitter, ter uitvoering van het
besluit van het algemeen bestuur genomen in de vergadering d.d. …. 2005, hierna
te noemen “het stadsgewest”
en
de Vereniging Sociale Verhuurders
Haaglanden, gevestigd te Delft en vertegenwoordigd door de voorzitter, ter
uitvoering van het besluit van de algemene ledenvergadering d.d. …. 2005, hierna te noemen “de SVH”
Overwegende dat:
·
Het stadsgewest en de SVH elkaars
partners zijn voor regionale sociale volkshuisvesting
De corporaties in Haaglanden verenigd
in de SVH, en het stadsgewest Haaglanden beschouwen elkaar als belangrijkste
partner voor de regionale sociale volkshuisvesting.
Voor de woningcorporaties in
Haaglanden is de SVH de organisatie om een gezamenlijk regionaal beleid te
voeren en hun gezamenlijke belangen op dit terrein te behartigen. Het totale
bezit van de leden van de SVH bedraagt per 1 juli 2004 ca. 165.000 woningen.
Voor de 9 gemeenten in de regio
Haaglanden is het stadsgewest het orgaan dat belast is met het bepalen van de
hoofdlijnen van de gewenste ontwikkelingen op het terrein van de
volkshuisvesting door middel van advisering, sturing, ordening en integratie en
met de uitvoering van een aantal specifieke taken en bevoegdheden op het
terrein van de woningbouwprogrammering, woningbouwsubsidiëring en woonruimteverdeling.
·
Partijen het beleid ten aanzien van
een ongedeelde regio en een diversiteit aan woonmilieus willen voortzetten
Het gaat
daarbij om het voorkomen van ruimtelijke segregatie op basis van inkomen,
hierbij rekeninghoudend met de problematiek van de eenzijdige wijken van Den
Haag en met aandacht voor verdringing van lokale woningzoekenden. Uitgangspunt
is een regionale benadering met aandacht voor specifieke lokale/subregionale
problemen. Belangrijke sturende instrumenten aan de aanbodzijde zijn nieuwbouw,
herstructurering, verkoop en woonruimteverdeling.
De gemeenten in het stadsgewest
Haaglanden en de SVH-corporaties investeren in diversiteit aan woonmilieu’s en
het sociaal beheer ten behoeve van het verbeteren van de leefbaarheid in buurten
en wijken.
·
De adequate huisvesting van
BBSH-doelgroep en huisvesting van de lage middeninkomens een gezamenlijke
regionale zorg is
Het totale veld van de regionale
sociale volkshuisvesting betreft primair de BBSH-doelgroep en secundair de lage
middeninkomens (tot ziekenfondsgrens).
De totale betaalbare SVH-voorraad is
voldoende om de BBSH-doelgroep aangewezen op de sociale huursector in de regio
Haaglanden te huisvesten. De SVH-corporaties gaan investeren in de regio ten
behoeve van de BBSH-doelgroep en de lage middeninkomens. Zij doen dit door
naast de opgave in de herstructurering ook een forse bijdrage te leveren aan
het nieuwbouwprogramma. De corporaties willen hiermee tevens een brug slaan
tussen de huur en de koopmarkt.
Het investeren ten behoeve van de
lage middeninkomens levert door het vrijkomen van betaalbare huurwoningen door
doorstroming een betere positie van de BBSH-doelgroep op.
De afspraken m.b.t. de huisvesting
van doelgroepen van beleid, zijn richtinggevend voor andere volkshuisvestelijke
instrumenten zoals huurbeleid en woonruimteverdeling.
·
Regionale prestatie-afspraken
kaderstellend zijn voor lokale afspraken
Deze overeenkomst betreft primair
volkshuisvestingszaken, behorend tot het werkveld van de corporaties waarvoor
afstemming op regionaal niveau noodzakelijk is. Daar waar nodig wordt op lokaal
niveau overleg gevoerd en worden afspraken gemaakt. Voor deze lokale afspraken
geldt dat - binnen deze kaderstellende regionale afspraken - op lokaal niveau,
gelet op de lokale situatie, hogere aanvullende taakstellingen kunnen worden
afgesproken.
·
Het stadsgewest
verstedelijkingsafspraken heeft gemaakt met het Rijk
Het Convenant Woningbouwafspraken met
het Rijk (periode 2005 t/m 2009), dat zowel door het stadsgewest Haaglanden, de
gemeente Den Haag als de provincie is ondertekend, heeft betrekking op de
nieuwbouwproductie in de periode van de prestatieafspraken.
De SVH is hierin geen partij geweest.
In dit convenant is vastgelegd dat Haaglanden in deze periode 34.000 woningen
realiseert d.w.z. gemiddeld 6.800 woningen per jaar. Overwegende dat de
corporaties geen partij zijn geweest bij het afsluiten van het convenant, is
dit de plaats om tussen de corporaties en de gemeenten afspraken te maken over
het aandeel en aantal woningen dat de corporaties gaan realiseren in de
nieuwbouw en over de daarvoor benodigde condities.
·
Er BLS-afspraken zijn vastgelegd en
er een regionale Woonvisie is opgesteld
Het stadsgewest heeft afspraken met
het rijk gemaakt over de financiële middelen die horen bij het Convenant
Woningbouwafspraken. De interne verdeling van de zogenaamde BLS-middelen over
de gemeenten binnen Haaglanden, is vastgelegd in het ‘Voorstel hoofdlijnen
besteding BLS-Vinac’. De verdeling van deze (nieuwe) BLS-middelen over de
gemeenten gaat uit van een sociale taakstelling van totaal 7379 woningen (zie
bijlage 2 bij de nota woningbouwafspraken 2005-2010 en verdeling BLS-subsidies
die op 16 februari 2005 door het Algemeen Bestuur van het stadsgewest
Haaglanden is vastgesteld). Op gemeentelijk niveau worden afspraken gemaakt met
de corporaties over de inzet van de BLS-middelen.
Bij de vaststelling van de regionale
Woonvisie Haaglanden 2000-2015 is door het stadsgewest vastgelegd, dat minimaal
30% van het woningbouwprogramma wordt gerealiseerd in de sociale sector. Op
basis van het Convenant Woningbouwafspraken betekent dat realisatie van 10.200
sociale woningen in de periode 2005 t/m 2009.
·
Er een regionale
Huisvestingsverordening stadsgewest Haaglanden 2005 vigerend is
In de regionale
Huisvestingsverordening stadsgewest Haaglanden 2005 is onder meer geregeld hoe
de woonruimte met een huurprijs onder de huurprijsgrens wordt verdeeld. De
afspraken in het kader van deze prestatieafspraken zijn aanvullend op de
regionale verordening.
Komen overeen:
lid 1 Hoofddoelstellingen
Partijen
onderschrijven de volgende regionale hoofddoelstellingen:
1.
Het
realiseren van een ongedeelde regio door het versterken van de kwaliteit met
een diversiteit aan woonmilieus. Een open woningmarkt en het vergroten van de
keuzemogelijkheden voor de doelgroep zijn daarvoor belangrijke instrumenten;
2.
Het
consolideren van de positie van de BBSH-doelgroep;
3.
Het
verbeteren van de positie van de lage middeninkomens tot maximaal het niveau
van de BBSH-doelgroep;
4.
Het
realiseren van een nieuwbouwprogramma gericht op bovenstaande doelstellingen.
5.
Het
verbeteren van de leefbaarheid in buurten en wijken, door onder meer
maatregelen ten behoeve van sociaal en fysiek beheer in een compleet en
samenhangend pakket.
lid 2 Status van de overeenkomst
Om
een bijdrage te leveren aan de regionale doelstellingen:
a.
Nemen
partijen middels deze overeenkomst een inspanningsverplichting op zich om de
afspraken uit deze overeenkomst gerealiseerd te krijgen, tenzij in het artikel
expliciet vermeld staat dat de afspraak een resultaatsverplichting betreft.
Afspraken van intentionele aard strekken partijen tot een
inspanningsverplichting. Daarnaast zijn afspraken van procedurele aard gebonden
aan daartoe gestelde termijnen.
b.
Erkennen
partijen dat de afspraken in deze overeenkomst zo nauw met elkaar samenhangen
dat zij een onlosmakelijk geheel vormen en niet los van elkaar kunnen worden
beschouwd.
c.
Beschouwen
partijen deze afspraken als het regionale kader voor lokale (of subregionale)
afspraken tussen corporaties en de betreffende gemeenten en dienen daarnaar te
handelen. Dit laat de thans vigerende afspraken met het Rijk, Provincie of
tussen corporaties en gemeenten onverlet.
d.
Verplichten de SVH en het
stadsgewest zich te stimuleren en erop toe te zien dat de afspraken in deze
overeenkomst nagekomen en gehandhaafd worden.
e. Verplichten partijen zich er voor te zorgen dat lokale
prestatieafspraken door de gemeenten respectievelijk door de corporaties vóór
tekening tijdig ter kennisname worden gebracht aan het stadsgewest
respectievelijk de SVH.
Artikel 2 Passend
huisvesten BBSH-doelgroep
lid 1 Bodemgarantie
voor jaarlijkse huisvesting van BBSH-doelgroep
De SVH draagt er zorg voor dat per gemeente
jaarlijks minimaal 70% van de vrijkomende voorraad (exclusief de nieuwbouw) aan
de BBSH-doelgroep wordt verhuurd. Teneinde de positie van de lage
middeninkomens te versterken telt vanaf
1 juli 2005 nieuwbouw met een huur boven de
aftoppingsgrens, waarvoor de gereedmelding is ingediend en goedgekeurd niet mee bij de vaststelling van de
70%.
Voor eenzijdig Den Haag[1]geldt
overeenkomstig de overweging van de Huisvestingsverordening stadsgewest
Haaglanden 2005 dat Den Haag er naar streeft om ook in de eenzijdige wijken 70%
van de vrijkomende voorraad aan de BBSH-doelgroep te verhuren met een minimum
van 60%.
Tevens geldt dat, als de corporaties SWY, Rondom Wonen en
WoonInvest kunnen aantonen door het aanleveren van de protocolgegevens dat zij
de afgelopen jaren substantieel gebouwd hebben in de categorie tussen de
aftoppingsgrens en de huurprijsgrens, met terugwerkende kracht een andere
ingangsdatum voor 1 juli 2005 wordt afgesproken. Daarbij is vereist dat de in
de prestatieafspraken afgesproken prestaties worden nagekomen.
Voor de nieuwbouw met een huur onder de
aftoppingsgrenzen geldt, dat minimaal 90% aan de BBSH-doelgroep wordt verhuurd.
Voor de nieuwbouwwoningen met een huur boven
de aftoppingsgrens tot de huurprijsgrens geldt dat minimaal 80% aan huishoudens
met een inkomen tot aan de grens van de lage middeninkomens wordt verhuurd.
lid 2 Slaagkansen
Partijen
spreken af dat de slaagkans in de regio op een sociale huurwoning voor minima
minstens gelijk moet zijn aan die van de BBSH-doelgroep, die weer minstens
gelijk moet zijn aan de niet BBSH-doelgroep. De slaagkans van de BBSH-doelgroep
moet minstens gelijk zijn aan die van de huishoudens die tot de lage
middeninkomens behoren. Wanneer de slaagkans van de groep lage middeninkomens
minder dan de helft is van de slaagkans van de BBSH-doelgroep, dan kan dit
aanleiding zijn om de percentages genoemd in lid 1 aan te passen.
Afgesproken wordt dat jaarlijks per gemeente de slaagkansen
van de BBSH-doelgroep en de lage middeninkomens worden gemonitord. Op het
moment dat de slaagkans van de BBSH-doelgroep 25% hoger is dan die van de lage
middeninkomens is het mogelijk dat gemeente en corporatie(s) gezamenlijk een
verzoek indienen tot tijdelijke maatregelen woonruimteverdeling overeenkomstig
artikel 24 van de regionale Huisvestingsverordening. Daarbij is vereist dat de
in de prestatieafspraken afgesproken prestaties worden nagekomen.
lid 3 Positie
lokaal woningzoekenden
Als de woonkans gemiddeld per jaar gemeten van één van de
vijf gemeenten Rijswijk, Leidschendam-Voorburg, Pijnacker-Nootdorp exclusief de
(ex)Vinex-locaties, Westland en Wassenaar 15% onder het gemiddelde van deze
vijf gemeenten ligt is er aanleiding om door gemeente en corporaties
gezamenlijk een verzoek in te dienen tot tijdelijke maatregelen
woonruimteverdeling overeenkomstig artikel 24 van de regionale
Huisvestingsverordening. Daarbij is vereist dat de in de prestatieafspraken
afgesproken prestaties worden nagekomen.
lid 4
Toepassing hardheidsclausule
Artikel 3 Nieuwbouw
lid 1 Voorwaarden
Aan in dit artikel genoemde
afspraken liggen de volgende aannames ten grondslag, die tevens voorwaarden
voor realisatie zijn:
-
redelijke
grondprijzen, zodanig dat deze tezamen met de onrendabele investeringen van de
betreffende corporaties(s) een sluitende exploitatie mogelijk maken;
-
de
bereidheid van de SVH-leden om niet-kostendekkend te investeren ter realisatie
van het lage huurniveau;
-
de bereidheid van de
stadsgewestgemeenten om de kosten met betrekking tot de door de gemeente
beschikbaar te stellen gronden voor sociale huurwoningen voor een redelijke
prijs in rekening te brengen;
-
integrale
gebiedsontwikkeling;
-
het benutten van
kleinschalige locaties;
-
flexibiliteit in programma's;
- aansluiting bij de marktontwikkeling: het
nieuwbouwprogramma moet blijven aansluiten en inspelen op de omvang en aard van
de vraag;
-
doorstromers
uit Haaglanden moeten voorrang krijgen bij de toewijzing van middeldure
nieuwbouw koopwoningen op de Vinex-locaties, indien een sociale huurwoning in
Haaglanden wordt achtergelaten;
-
het
daadwerkelijk kunnen opereren van SVH-corporaties in alle gemeenten en
locaties van de regio Haaglanden, zonder belemmeringen;
-
beschikbare
locaties.
lid 2 Productieafspraken
Partijen erkennen
een wederzijdse inspanning met betrekking tot het realiseren van de sociale
nieuwbouw. Afgesproken wordt dat 30% van de totale nieuwbouw in de sociale
sector wordt gerealiseerd. Tenminste de helft hiervan wordt gebouwd onder de
aftoppingsgrens. Regionaal wordt afgesproken dat minimaal 25% van de totale
nieuwbouwproductie in de sociale huur wordt gerealiseerd. Per gemeente mag
maximaal 10% in de sociale koop worden gerealiseerd.
De SVH draagt er
zorg voor dat de 30% sociale sector ook daadwerkelijk door de bij haar aangesloten
leden wordt ingevuld. De SVH-zorgplicht
houdt in dat wanneer de optelsom van corporatieplannen niet leidt tot het
volledig realiseren van de 30% taakstelling sociale sector, de gezamenlijke
corporaties verenigd in de SVH aanspreekbaar zijn op het resterende gedeelte.
Het stadsgewest
bevordert dat de woningbouwproductie in de regio conform de planning
gerealiseerd wordt.
Overeenkomstig de
regionale Woonvisie moet ca. 30% van de nieuwbouwproductie in het middensegment
worden gerealiseerd. De corporaties doen het aanbod om tweederde van deze
productie (20%) in het middensegment te bouwen.
lid 3 Omvang
voorraad doelgroep
Met
de productieafspraken uit lid 2, de verkoop en de herstructureringsopgave wordt
beoogd om rekening houdend met een afname van de doelgroep, enerzijds voldoende
voorraad voor de doelgroep te garanderen en anderzijds het aanbod voor de lage
middeninkomens te vergroten. Indien in relatie tot de omvang van de doelgroep
bovenstaande garantie (voldoende voorraad) niet meer geldt, dan is dat
aanleiding om artikel 3 lid 2, artikel 4 (herstructurering) of artikel 5
(verkoop) aan te passen. Daartoe zal tweejaarlijks monitoring van de omvang van
de doelgroep op grond van de RIO-gegevens plaatsvinden (regionaal
inkomensonderzoek CBS).
lid 4 Preferente positie SVH corporaties
Om de in lid 2 bedoelde
wederzijdse inspanning ook daadwerkelijk te kunnen realiseren, erkent het
stadsgewest de preferente positie van de SVH corporaties bij de productie van
de nieuwbouw in de sociale sector.
Voorts bevordert het
stadsgewest dat de gemeenten bij de toewijzing en uitgifte deze preferente
positie aan de SVH-corporaties verlenen en dat zij SVH-corporaties ondersteunen
en medewerking verlenen, opdat de SVH-corporaties tot deze productie kunnen komen.
Voor de nieuwbouw in
het middensegment worden de corporaties in ieder geval in staat gesteld mee te
dingen in de openbare aanbesteding. Gemeenten nemen in hun overwegingen mee,
dat de corporaties woningen in het middensegment kunnen realiseren zowel in de
huur, de koop als in vormen van maatschappelijk gebonden eigendom.
lid 5 Exploitatie
gerealiseerde nieuwbouwwoningen
De SVH draagt er zorg
voor dat de SVH-leden de huren van de woningen onder de aftoppingsgrens de
eerste 10 jaar bij nieuwe verhuring onder de aftoppingsgrens houden. Ook de
huren van de woningen onder de huurprijsgrens, zullen bij nieuwe verhuur onder
de huurprijsgrens gebracht worden. De woningen zullen de eerste 10 jaar niet
verkocht worden. Mochten een gemeente en corporatie om volkshuisvestelijke
redenen besluiten om nieuwbouwwoningen eerder te verkopen dan zal dit ter
goedkeuring worden voorgelegd aan het stadsgewest en de SVH.
Partijen zijn van
mening dat verkoop van deze woningen na 10 jaar deel uit dient te maken van het
tussen gemeenten en corporaties op te stellen verkoopprogramma als onderdeel
van lokale prestatieafspraken. De SVH-corporaties hebben daarbij als inzet zo
weinig mogelijk sociale nieuwbouw huurwoningen te verkopen.
Partijen hebben de
intentie om nieuwbouw van sociale koopwoningen gedurende een termijn van 10
jaar bereikbaar te houden voor huishoudens met lage inkomens. Voor woningen die
evenwel binnen 10 jaar worden verkocht zal de betreffende corporatie de
eventueel gerealiseerde winst uit verkoop opnieuw inzetten om nieuwbouw voor de
doelgroep te realiseren.
Het stadsgewest
bevordert dat gemeenten in het kader van de gronduitgifte geen voorwaarden
stellen die verkoop van gerealiseerde nieuwbouw door SVH-leden na 10 jaar
uitsluiten. Tevens bevordert het stadsgewest dat reeds in het stadium van
gereedkoming van nieuwbouwwoningen mogelijke beletsels voor verkoop op termijn
worden verminderd c.q. weggenomen.
Artikel 4 Herstructurering
lid 1 Regionale
afstemming
Er van uitgaande
dat de regie voor het gemeentelijke herstructureringsbeleid bij de gemeenten
ligt, spreken partijen af dat:
-
de lokale afspraken over de
herstructurering binnen de regionale kaders passen;
-
herstructureringsprogramma's
regionaal worden afgestemd en voor de rechtstreekse en programmagemeenten
passen binnen de meerjarige ontwikkelingsplannen (MOP’s) die voor de ISV-2
periode door het stadsgewest bovenlokaal zijn afgestemd. Zonodig zal voor de
lange termijn in overleg met de corporaties verdere afstemming binnen de kaders
van de regionale woonvisie plaatsvinden.
-
de gemeenten na overleg met
de corporaties jaarlijks een geactualiseerd en voortschrijdend
meerjarenoverzicht van de herstructureringsopgave verstrekken en jaarlijks een
overzicht van de voortgang van de realisatie (onderdeel woningbouwprogrammering).
lid 2 Regionale opgave
Partijen hebben de intentie het
herstructureringsprogramma ISV-2 uit te voeren.
Daarbij wordt verwezen naar de afspraak bij
de vaststelling van de regionale woonvisie dat
mocht de nieuwbouwproductie substantieel dalen dit aanleiding kan zijn
voor het maken van nieuwe afspraken over het herstructureringsprogramma.
Tevens wordt overeengekomen dat de regie
voor gemeentelijk herstructureringsbeleid bij de gemeente ligt. Uit dien hoofde
zal de gemeente de kosten voor procesbegeleiding (o.a. voor
bewonersondersteuning) voor haar rekening nemen tenzij dit lokaal anders is
geregeld.
Artikel 5 Verkoop
lid 1 Uitgangspunt
·
Het vergroten van het aanbod
voor de (lage) middeninkomens;
·
Het flexibel omzetten van
financieringscategorieën (b.v. door vormen van MGE);
·
Het verminderen van de
goedkope scheefheid;
·
Het versterken van de
financiële positie van de corporaties;
·
Het versterken van de sociale
cohesie in buurten/wijken door vergroting van de differentiatie.
lid 2 Verkoop
van sociale woningen moet passen binnen lokaal op te stellen
prestatieafspraken. Regionaal worden deze afspraken en de resultaten van
verkoop gemonitord.
lid 3 Tussenvormen
De corporaties zijn bereid om woningen in tussenvormen,
zoals MGE, te ontwikkelen en in de markt te zetten.
lid 4
Met de verkoop van (schaarse)
grotere grondgebonden sociale huurwoningen onder de huurprijsgrens zal zeer
terughoudend worden omgegaan, omdat deze woningen van groot belang zijn voor de
grotere gezinnen die zijn aangewezen op de sociale huursector.
lid 5 Versnellen
procedure voor verkoop
Het stadsgewest bevordert dat de gemeentelijke procedures
die bij verkoop doorlopen moeten worden maximaal 3 maanden duren, mits de
verkopende corporatie heeft voldaan aan alle voorwaarden voor het in werking
stellen van de procedure.
Artikel 6
Woonruimteverdeling
De regels voor
woonruimteverdeling zijn vastgelegd in de regionale Huisvestings-verordening
stadsgewest Haaglanden die op 24 november 2004 door het algemeen bestuur van
het stadsgewest Haaglanden is vastgesteld. De overeenkomst prestatieafspraken
kan aanleiding zijn om de Huisvestingsverordening aan te passen.
lid 2 Huursubsidiebeslag
Inzet vormt:
-
een erkenning door partijen
van de noodzaak en wenselijkheid van de regionale doelstellingen van deze
overeenkomst, gezien ook het rijksbeleid en de afspraken van deze overeenkomst
die van invloed zijn op het huursubsidiebeslag;
-
Voor het huursubsidie tijdvak
juli 2006 – juli 2007 de vaststelling van een regionale verrekening van de
uitgavennorm door het ministerie van VROM.
lid 3 Onderzoek
bevorderen doorstroming
Partijen onderzoeken gezamenlijk het effect van een
mogelijk aanvullende regionale doorstroommaatregel gericht op mensen die in de
regio een corporatiewoning onder de aftoppingsgrens achterlaten en verhuizen
naar een woning boven de aftoppingsgrens. Partijen besluiten uiterlijk juli 2006
over invoering van deze maatregel.
lid 4 Laatste
kansbeleid
In elke gemeente in Haaglanden is per
1 januari 2007 een lokaal laatste kansbeleid van kracht
(inspanningsverplichting). Het laatste kansbeleid moet de instemming hebben van
betrokken corporaties en andere instellingen en afgestemd worden met de andere
gemeenten en corporaties in de regio. De gemeente is initiator en
verantwoordelijk voor het totstandkomen van dit beleid. Gemeenten en
corporaties leveren een bijdrage ten behoeve van de uitvoering van dit beleid.
In het laatste kansbeleid worden
tussen gemeente en corporaties afspraken vastgelegd over de verdeling van de
kosten die bij de uitvoering van dit beleid gemaakt worden.
lid 5
Huisvesting ouderen en zorgbehoevenden
Partijen streven er naar dat
uiterlijk per 1-1-2007 per gemeente voor alle woningen bekend is in welke mate
ze geschikt zijn voor de huisvesting van ouderen en/of zorgbehoevenden.
Daarnaast wordt in beeld gebracht hoe de vraag naar deze woonvormen per gemeente
zich in de jaren tot 2015 ontwikkelt.
De gemeenten zijn initiator en
verantwoordelijk voor het totstandkomen van het inzicht in vraag en aanbod. De
corporaties leveren het inzicht in de mate van geschiktheid voor de huisvesting
van ouderen en zorgbehoevenden voor hun woningvoorraad via een eenduidig
classificatiesysteem. De gemeenten leveren het inzicht in het overige deel van
de woningvoorraad en in de te verwachten vraag naar deze woonvormen. Partijen
spreken af dat zij elkaar tijdig informeren en op de hoogte houden van de
voortgang.
lid 6 Uitvoering
taakstelling vergunninghouders
Partijen dragen er zorg voor dat op lokaal niveau tussen
gemeenten en corporaties resultaatverplichtende afspraken gemaakt zijn ten
behoeve van het voorzien in huisvesting voor vergunninghouders overeenkomstig
de taakstelling ex artikel 60b van de Huisvestingswet.
lid 7 Aansluiting
Gemeentelijke Basis Administratie (GBA)
De gemeenten stellen de corporaties uiterlijk 1 januari
2007 in staat rechtstreeks bevolkingsgegevens te raadplegen in de
Kernregistratie Natuurlijke Personen. Voorwaarde is dat deze werkwijze binnen
de wettelijke kaders past en de instemming heeft van het College Bescherming
Persoonsgegevens. Daarmee beschikken de corporaties over een instrument om hun
publiekrechtelijke taken in het kader van de woonruimteverdeling op een
adequate manier uit te oefenen. In convenanten tussen afzonderlijke gemeenten
en corporaties wordt gewaarborgd dat corporaties op een zorgvuldige manier
omgaan met privacygevoelige informatie uit de Kernregistratie.
lid 8 Onderzoek regionale Klachtencommissie en
regionale Toetsingscommissie Voorrangsverklaringen
Partijen onderzoeken de mogelijkheid tot het instellen van
een regionale Klachtencommissie die onafhankelijk van gemeenten en corporaties
besluiten neemt over klachten inzake de uitvoering van het
woonruimteverdelingsysteem zoals vastgelegd in de regionale
Huisvestingsverordening stadsgewest Haaglanden 2005.
De SVH en het stadsgewest zijn het er over eens dat de
werkzaamheden van de door gemeenten ingestelde Toetsingscommissies efficiënter
georganiseerd zouden moeten worden. De afgegeven urgenties zullen op
eenduidiger gronden in de regio moeten worden afgegeven. Hiertoe onderzoeken
partijen tevens de mogelijkheid om de werkzaamheden van de door gemeenten
ingestelde toetsingscommissies te bundelen in een regionale Toetsingscommissie
Voorrangsverklaringen.
Afgesproken wordt dat het gezamenlijke onderzoek uiterlijk
1 september 2006 is afgerond. Uitgangspunt bij dit onderzoek is het regionaal
regelen van een gelijke behandeling en efficiënte afhandeling.
Artikel 7 Woonwagens en standplaatsen
lid 1 Huisvesting
woonwagenbewoners
Partijen erkennen dat de zorg voor de
huisvesting van woonwagenbewoners een zorg is voor zowel de corporaties als de
gemeenten, die tot uitdrukking komt in het realiseren en beheren van woonwagens
en woonwagenstandplaatsen. De corporaties beperken zich tot het
volkshuisvestelijk deel van die zorg.
lid 2 Inschrijving
standplaatszoekenden
Partijen onderschrijven dat standplaatsen
volgens het reguliere woonruimteverdelingsysteem moeten worden verhuurd. In dit
kader onderzoeken partijen de mogelijkheid om inschrijvingen in het regionaal
Register van standplaatszoekenden (hoofdstuk 3 van de regionale
Huisvestingsverordening 2005) te integreren met de inschrijving van
woningzoekenden (paragraaf 6 van de Huisvestingsverordening 2005), en
standplaatsen te verdelen overeenkomstig paragraaf 6 van de
Huisvestingsverordening. Binnen dit onderzoek worden aspecten van leefbaarheid
en beheer meegenomen.
Artikel 8 Monitoring en Kenniscentrum
lid 1 Monitor Woningmarkt
Haaglanden
Partijen
leveren jaarlijks hun bijdrage aan de Woningmarktmonitor Haaglanden. Voor
gemeenten houdt dit in invulling van
de woningbouwprogrammeringslijsten. De SVH
brengt hiervoor conform het protocol
monitorgegevens in aangevuld met de benodigde gegevens ten aanzien van
herstructurering, verkoop en nieuwbouw naar prijsklassen. Dit maakt het
mogelijk om, samen met andere marktpartijen, de ontwikkelingen van nieuwbouw en
de herstructurering te volgen en eventueel tijdig bij te sturen.
lid 2 Kenniscentrum
Partijen
bouwen in onderling overleg en binnen de eigen mogelijkheden en
verantwoordelijkheden een kenniscentrum op, voor verdere kennisopbouw van de
regionale woningmarkt door bredere uitwisseling van gegevens op het gebied van
wonen. Het stadsgewest continueert zijn initiatieven om relevante gegevens op
het gebied van de woningmarkt op (beneden-)gemeentelijk niveau voor de
deelnemers toegankelijk te maken.
lid 3 Monitoring
Ten
behoeve van gezamenlijke eenduidige informatieverstrekking en monitoring op het
vlak van regionale aanbodgegevens en voorraadgegevens hebben partijen het
‘Protocol uitwisseling van gegevens voor informatie’ ondertekend. Op basis van
dit Protocol worden periodiek de volgende producten vervaardigd: de
Jaarrapportage prestatieafspraken (jaarlijks en per kwartaal selectie), de
aanbodrapportage (jaarlijks) en de voorraadrapportage (jaarlijks). Partijen
spreken af dat de gegevens op corporatieniveau beschikbaar worden gesteld.
lid 4 Verslag nakoming prestaties en marktontwikkelingen en trends
In
een jaarlijks op basis van de diverse monitoringsgegevens gezamenlijk op te
stellen verslag wordt ingegaan op de
nakoming van de afspraken in het voorafgaande jaar en wordt een vooruitblik gegeven naar de resterende termijnperiode
van de afspraken.
Tevens
zal op grond van de in dit artikel bedoelde monitoring een analyse worden
gemaakt op de (markt)ontwikkelingen en trends in de regionale volkshuisvestings-doelstellingen
van deze overeenkomst. Eventuele consequenties voor de aanpassing van de
gemaakte afspraken worden vermeld. Partijen voeren hierover overleg met elkaar.
Artikel 9 Bestuurlijk overleg
Partijen
komen ten minste 2 maal per jaar bijeen in een Bestuurlijk Overleg om de
voortgang van de gemaakte afspraken en het in artikel 8 lid 4 genoemde verslag
te bespreken.
In het
Bestuurlijk Overleg hebben zitting:
en
De
agenda voor een BO wordt voorbereid in een overleg tussen de portefeuillehouder
Wonen en de voorzitter SVH. Het voorzitterschap en het secretariaat van een BO
rouleert tussen partijen. Op ambtelijk niveau vindt afhankelijk van actuele
onderwerpen regelmatig onderling overleg plaats.
Artikel 10 Inwerkingtreding, aanpassing, herijking
en wijziging
a) Deze overeenkomst wordt aangegaan voor de periode van 1
oktober 2005 tot en met 31 december 2009, tenzij voor deze datum is besloten de
werkingsduur te verlengen. De overeenkomst treedt in werking op de dag nadat
deze door partijen is ondertekend. Eenzijdige opzegging is niet mogelijk.
b) Actuele ontwikkelingen, geleverde prestaties, nieuwe
uitdagingen en voortschrijdend inzicht -
waaronder rijksregelgeving over het huurbeleid op lange termijn en
wijzigingen in het Besluit Beheer Sociale Huursector – kunnen aanleiding zijn
om de gemaakte afspraken tussentijds aan te passen. In elk geval vindt medio
2007 een herijking plaats.
c) Elke wijziging of aanvulling van de overeenkomst behoeft
instemming van alle partijen en wordt na goedkeuring als genummerd supplement
aan dit document toegevoegd.
Artikel 11 Geschillenregeling
Aangezien
de overeenkomst tot doel heeft om in onderling overleg en samenwerking tot
bepaalde resultaten te komen ligt het voor de hand om geschillen in eerste
instantie in onderling overleg op te lossen.
lid 1 Een partij die meent dat een geschil bestaat, deelt dat
schriftelijk aan de andere partij mee. De mededeling bevat een aanduiding van
het geschil en een aanduiding van de mogelijke oplossing daarvan.
lid 2 Binnen twee weken na dagtekening van de in het tweede lid
bedoelde mededeling zendt de wederpartij haar zienswijze omtrent het geschil,
alsmede een voorstel voor een oplossing daarvan aan de andere partij.
lid 3 Binnen drie weken
na afloop van de in het derde lid genoemde termijn overleggen partijen over een
oplossing van het geschil. Elke partij kan zich door deskundigen doen bijstaan.
lid 4 In overleg met
partijen kan van de in bovenstaande leden genoemde termijnen worden afgeweken.
lid 5 Indien
het overleg niet tot overeenstemming heeft geleid zullen partijen het
geschil trachten op te lossen door
bemiddeling overeenkomstig het Reglement van het Nederlands Mediation Instituut
Artikel
12 Begrippen en definities
Aftoppingsgrens/grenzen
Huurgrens/huurgrenzen
binnen het stelsel van de Huursubsidiewet (i.c. artikel 20), waaronder
huishoudens die behoren tot de BBSH-doelgroep huursubsidie kunnen ontvangen. Het
deel van de rekenhuur boven de zgn. kwaliteitskortingsgrens tot aan de
aftoppingsgrens wordt voor 75% gesubsidieerd.
Voor 1-
en 2-persoonshuishoudens ligt de aftoppingsgrens op een subsidiabele huur van €
474,88.
Voor 3-
en meerpersoonshuishoudens ligt de aftoppingsgrens op een subsidiabele huur van
€ 508,92
(genoemde bedragen prijspeil 1 juli 2005).
De
aftoppingsgrenzen worden binnen de systematiek van de Huursubsidiewet jaarlijks
met ingang van 1 juli door het Rijk aangepast (artikel 27 Huursubsidiewet).
Huurwoningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens behoren tot de
zogenoemde betaalbare huurvoorraad (zie definitie van betaalbare huurvoorraad).
BBSH-doelgroep
Het
Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) geeft aan dat woningcorporaties bij
het verhuren van woningen met een rekenhuur gelijk aan of lager dan de
aftoppingsgrens, zoveel mogelijk voorrang geven aan woningzoekenden die een
zodanig rekeninkomen (zie in de Huursubsidiewet) hebben dat zij een beroep
kunnen doen op huursubsidie. Indien het rekeninkomen hoger is dan de
onderstaande grenzen, is in het stelsel van de Huursubsidiewet geen
huursubsidietoekenning mogelijk. De afbakening van de doelgroep in de
Huursubsidiewet en het BBSH is identiek. Tot de BBSH-doelgroep worden gerekend
(prijspeil 1 juli 2005):
- alleenstaanden
< 65 jaar, max. inkomen € 18.925,-;
- alleenstaanden
> 65 jaar, max. inkomen € 16.825,-;
- meerpersoonshuishoudens
< 65 jaar, som inkomens max. € 25.375,-;
- meerpersoonshuishoudens
> 65 jaar, som inkomens max. € 21.925,-.
De hier
genoemde bedragen worden jaarlijks door het Rijk aangepast.
Betaalbare
huurvoorraad
Huurwoningen
met een subsidiabele huur tot de aftoppingsgrenzen uit de Huursubsidiewet. Deze
grensbedragen worden binnen de systematiek van de Huursubsidiewet jaarlijks
door het rijk aangepast. Woningen met
een huur boven de aftoppingsgrens zijn – in beginsel – te duur voor de
BBSH-doelgroep.
Doorstromer
Woningzoekende
die over zelfstandige woonruimte beschikt en deze leeg achterlaat voor verkoop
of verhuur.
Dure
huursector
Huurwoningen
met een huur boven de huurprijsgrens van de Huursubsidiewet (€ 604,72;
prijspeil 1 juli 2005), waarvoor geldt dat huurders niet in aanmerking komen
voor huursubsidie. De Huursubsidiewet bepaalt dat voor huurwoningen met een
huurprijs boven deze zogenoemde huur(prijs)grens geen huursubsidie verstrekt
kan worden. Huurwoningen met een huurprijs boven de huurprijsgrens worden ook
wel ‘vrije sector’ huurwoningen genoemd.
Eenzijdig
Den Haag
In de gemeente Den Haag liggen gebieden waar de
samenstelling van de woningvoorraad en bevolking in hoge mate eenzijdig is. Op
deze gebieden richt zich vooral het
herstructureringsbeleid (ISV dan wel GSB) van de gemeente de komende
jaren. Eenzijdig Den Haag betreft een gebied bestaande uit het Stadsdeel
Centrum (Centrum, Stationsbuurt, Schildersbuurt, Transvaalkwartier, Groente- en
Fruitmarkt, Zeeheldenkwartier, Willemspark, Archipelbuurt), Stadsdeel Escamp
(Rustenburg-Oostbroek, Leyenburg, Moerwijk, Morgenstond, Vrederust/Bouwlust),
Duindorp en Stadsdeel Laak (Laakkwartier, Spoorwijk, Binckhorst).
Huurprijsgrens
Hoogste huurgrens in de systematiek van de
Huursubsidiewet. Tot deze grens (€ 604,72; prijspeil 1 juli 2005) kunnen alleen
grote huishoudens, mindervaliden en 65-plussers die behoren tot de
BBSH-doelgroep in aanmerking komen voor huursubsidie. De huurprijsgrens wordt
binnen de systematiek van de Huursubsidiewet jaarlijks per juli door het Rijk
aangepast. Voor huurwoningen met een huur boven de huurprijsgrens kan volgens
de Huisvestingswet geen huisvestingsvergunning gevraagd worden.
Huursubsidiebeslag
Totaal
bedrag dat landelijk aan huursubsidie wordt verstrekt.
Huursubsidietijdvak
Het
huursubsidietijdvak (op basis van de Huursubsidiewet) loopt jaarlijks van 1
juli tot 1 juli van het daarop volgende kalenderjaar. Vanaf 2006 loopt een
huursubsidiejaar niet langer van juli tot juli, maar van januari tot januari.
ISV-beleid
/ ISV-2 periode
Investeringsbudget
Stedelijke Vernieuwing. Vijfjaarlijkse financiële bijdrage ten behoeve van
stedelijke
vernieuwingsprojecten, gebaseerd op de Wet Stedelijke Vernieuwing (2000). De 1e
ISV periode betrof periode 2000 tot en met 2004. De 2e ISV periode
loopt van 2005 tot en met 2009. In Haaglanden is Den Haag een rechtstreekse
ISV-gemeente. Delft, Leidschendam-Voorburg, Rijswijk, Zoetermeer zijn
programmagemeenten. De overige haaglanden-gemeenten vallen onder de door de
provincie uitgevoerde ISV-regeling voor projectgemeenten.
Lage
middeninkomens / middeninkomens
Een huishouden met een bruto jaarinkomen tot en met
de loongrens van de Ziekenfondswet
(prijspeil 1 januari 2005: € 33.000).
Per 1 januari 2006 wordt – volgens de huidige
inzichten – de Ziekenfondswet vervangen door de Zorgwet, waarbij het begrip
‘loongrens’ komt te vervallen. Ter bepaling van de afbakening van de groep lage
middeninkomens zal dan op het bedrag van prijspeil januari 2005 opeenvolgend
jaarlijks de inkomensontwikkeling-index
worden toegepast.
Middeldure
koopwoning in Vinex-locatie
Tot en
met 2004: een koopwoning met een v.o.n.-koopprijs onder € 203.401; prijspeil
1-1-2004.
Met het vaststellen (eind 2004) van de regionale Woonvisie stadsgewest
Haaglanden wordt vanaf 2005 uitgegaan van het volgende onderscheid: middeldure
appartementen (prijspeil januari 2005: € 205.500) en middeldure
eengezinswoningen (prijspeil januari 2005: € 226.000). De prijsgrenzen worden
jaarlijks in januari door het stadsgewest geindexeerd met de BDB-index.
De
Vinex-periode (1995 t/m 2004) loopt over in de Vinac-periode (2005 t/m 2009),
waarbij op dezelfde locaties in deze vervolgperiode ook wordt doorgebouwd.
Minima
Een persoon met een inkomen tot de onderste bovengrens
uit de basishuuroverzichten volgens de Huursubsidiewet. Jaarlijks worden door
het stadsgewest de betreffende bedragen rechtstreeks ontleend aan de
Huursubsidiewet – ten behoeve van regionale monitoring vastgelegd.
Monitoring/monitoren
Het registreren en controleren van de
ontwikkelingen van tenminste de bij deze overeenkomst gemaakte afspraken,
volgens vooraf bepaalde meetpunten/distincties waarmee die ontwikkelingen
worden bewaakt en gevolgd en afwijkingen tijdig worden gesignaleerd.
MOP’s
Op basis van de ISV-regeling (Wet Stedelijke
Vernieuwing/Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing) stellen rechtstreekse en
programmagemeenten een Meerjarig OntwikkelingsProgramma (MOP) op, waarin de
diverse te bereiken prestaties/outputdoelstellingen gespecificeerd staan
opgenomen. De inhoud van de MOP’s is op basis van de wet Stedelijke vernieuwing
door het stadsgewest getoetst op bovenlokale afstemming.
Niet-BBSH
doelgroep
Alle
huishoudens die niet behoren tot de BBSH-doelgroep.
Binnen
de huishoudens die behoren tot de niet-BBSH-doelgroep wordt in de regio een
onderscheid gemaakt tussen ‘lage middeninkomens’ en ‘de overige
niet-BBSH-doelgroep’ (zijnde huishoudens met hogere middeninkomens en hoge
inkomens). Zie ook onder begrip ‘lage middeninkomens’.
Ouderen
Huishoudens
waarvan één van de leden 65 jaar of ouder is.
Regio(nale woningmarkt)
De regio
Haaglanden c.q. de regionale woningmarkt.
De
(negen) gemeenten Delft, Den Haag, Midden-Delfland, Leidschendam-Voorburg,
Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar, Westland en Zoetermeer en hun
grondgebied vormen samen het stadsgewest Haaglanden.
De woningcorporaties
in de gemeenten werken beleidsmatig samen binnen de vereniging Sociale
Verhuurders Haaglanden. Samen beheren zij circa 160.000 woningen, waarvan er
jaarlijks ruim 12.000 van huurder wisselen.
Slaagkans
Uitgangspunt voor de berekening van de slaagkans is
het woningaanbod dat verhuurd is. Voor de berekening van de slaagkans wordt het
aantal geslaagde kandidaten gedeeld door het aantal (unieke) woningzoekenden
dat goede/kansrijke reacties heeft ingezonden op het verhuurde aanbod.
Sociale
huursector / sociale huurwoningen
Huurwoningen met een huur tot de huurprijsgrens uit
de Huursubsidiewet; (prijspeil 1 juli 2005: € 604,72). Deze grens wordt
jaarlijks door het Rijk aangepast.
Sociale
koopsector
Koopwoningen
waarvan de geraamde kosten voor het in eigendom verkrijgen niet hoger zijn dan
(€ 156.467; prijspeil januari 2005). Deze afbakening is opgenomen in het besluit
van het algemeen bestuur van het stadsgewest Haaglanden d.d. 16 februari 2005
over de hoofdlijnen besteding BLS-Vinac en sluit aan bij de door het Rijk in
het beleidskader voor het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing, periode 2,
gehanteerde afbakening van de grens tussen goedkope en (middel)dure
koopwoningen. Deze (ISV-2) stichtingskostengrens wordt door het ministerie VROM
geïndexeerd.
Uitgavennorm
/ verhuisnorm prestatienormering
Landelijk
vastgestelde norm voor de maximale groei van het huursubsidiebeslag per
gemeente. In de Huursubsidiewet zijn de bepalingen over de verhuisnorm
prestatienormering opgenomen. Door VROM wordt beoordeeld of het totaal aantal
nieuwe toekenningen huursubsidie als gevolg van een verhuizing naar een woning
met een rekenhuur onder de aftoppingsgrens binnen de door VROM gestelde norm
van 4% van het totaal aantal verhuizers met huursubsidie blijft. Indien de norm
wordt overschreden kan een gemeente aan VROM een financiële bijdrage
verschuldigd zijn.
Vinex-locatie
Grootschalige woningbouwlocatie die gebaseerd op de
Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra (VINEX) is aangewezen als
uitbreidingsgebied. In het stadsgewest Haaglanden zijn de Vinex-locaties
opgenomen in het Vinex-uitvoeringsconvenant Haaglanden (1995). De Vinex-bouwperiode
loopt formeel tot 1 januari 2005. Op de Vinex-uitleggebieden wordt ook na deze
periode nog doorgebouwd. In de periode vanaf 2005 tot 2010 onder de benaming
‘Vinac’.
Vrijkomende
voorraad
Alle
huurwoningen van SVH-corporaties die binnen de periode van een jaar voor
verhuur vrijkomen en worden verhuurd aan woningzoekenden.
Woonkans/Kans op een woning
Een maat
om de druk op de woningmarkt in beeld te brengen is een woonkans: de kans op
een woning. De kans op een woning/woonkans wordt berekend door het aantal
woningzoekenden, dat geslaagd is door het insturen van een goede reactie, te
delen op het totaal aantal woningzoekenden dat goede/kansrijke reacties heeft
ingezonden.
Deze
drukmaat is geïntroduceerd in de notitie ‘Wat maakt het verschil’ (mei 2005).
Bijlage
Gemeenten
in het stadsgewest Haaglanden
Delft
Den Haag
Midden-Delfland
Leidschendam-Voorburg
Pijnacker-Nootdorp
Rijswijk
Wassenaar
Westland
Zoetermeer
Leden
Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden
|
Algemene
woningstichting Maasland |
Midden-Delfland |
|
De
Goede Woning |
Zoetermeer |
|
Rijswijk
Wonen |
Rijswijk |
|
Rondom
Wonen |
Pijnacker-Nootdorp |
|
Staedion |
Den
Haag |
|
Stichting
DUWO |
Delft |
|
Vestia
Groep |
Rotterdam
|
|
Vidomes |
Delft |
|
Wassenaarsche
Bouwstichting |
Wassenaar
|
|
Wbv.
St. Willibrordus |
Wassenaar
|
|
Westambacht |
Westland
|
|
Westland
Wonen |
Westland |
|
Woningcorporatie
Wateringen |
Westland |
|
Woningstichting
Haag Wonen |
Den
Haag |
|
Woningstichting
St. Willibrordus |
Midden-Delfland |
|
Woonbron
Delft |
Delft |
|
St.
Woonformatie Ypenburg (SWY) |
Pijnacker-Nootdorp
|
|
WoonInvest |
Leidschendam-Voorburg |
Toelichting
Een niet in de toelichting opgenomen artikel(lid) behoeft
geen nadere toelichting.
3e overweging
De afspraken met betrekking tot de huisvesting van
doelgroepen van beleid zijn richtinggevend voor andere volkshuisvestelijke
instrumenten, zoals huurbeleid, en woonruimteverdeling.’
Dit
betekent dat deze regionale afspraken kaderstellend zijn voor de Haaglandse
gemeenten en corporaties bij onder meer lokale beslissingen/afspraken over liberalisering in het
kader van het huurbeleid vanaf 2006.
4e overweging
De aantallen en percentages die
in de regionale afspraken vastgelegd zijn moeten gezien worden als een
ondergrens die taakstellend is met betrekking tot de afgesproken prestatie.
Zie ook onder artikel 3 lid 2.
Het
begrip ‘consolideren’ moet bij voorkeur SMART worden gemaakt. Dit is onder
andere mogelijk op basis van ‘slaagkansen’. De slaagkans wordt berekend door
het aantal geslaagde kandidaten te delen door het aantal unieke woningzoekenden
dat kansrijke (= goede) reacties heeft ingezonden op het verhuurde aanbod. De
slaagkans geeft dus aan wat de verhouding is tussen het aantal geslaagde
kandidaten/verhuringen en het aantal woningzoekenden. De uitkomst van een
slaagkans is in hoge mate afhankelijk van de omvang van het woningaanbod en van het aantal woningzoekenden.
In artikel 3 lid 3 is opgenomen dat tweejaarlijks
monitoring van de omvang van de doelgroep op grond van het Regionale
InkomensOnderzoek (‘RIO’ van het CBS) zal plaatsvinden.
Artikel 1 lid 2 onder e
Partijen zijn het er over eens dat de regionale afspraken tussen SVH en stadsgewest met
betrekking tot de volkshuisvestelijke prestaties als kader- en taakstellend
zijn bedoeld voor de haaglandse gemeenten en SVH-corporaties. Daarom wordt afgesproken dat
nieuw te maken lokale (prestatie)afspraken tijdig worden toegezonden aan het
stadsgewest (door de gemeenten) en aan de SVH (door de corporaties).
Stadsgewest en SVH toetsen oa. aan deze prestatieafspraken en ander vastgesteld
regionaal beleid en informeren gemeente en corporaties zo snel mogelijk.
Artikel 2 lid 1
Door
het niet meetellen van nieuwbouwwoningen vanaf 1 juli 2005 met een huur boven
de aftoppingsgrens voor het halen van de 70% wordt het voor corporaties
mogelijk gemaakt om het aanbod voor de categorie lagere middeninkomens te
vergroten. In de praktijk kan het enige tijd duren voordat de gereedmelding van
de woningen is goedgekeurd. Ten behoeve van de monitoring zullen daarom de woningen
boven de aftoppingsgrens die voor het eerst worden verhuurd na 1 juli 2005 niet
meetellen.
Voor
eenzijdig Den Haag is in de overwegingen in de Regionale
Huisvestingsverordening van het stadsgewest Haaglanden 2005 afgesproken dat in
plaats van 70%, een lager percentage zou kunnen gelden. Daarom is opgenomen dat
ook in eenzijdig Den Haag gestreefd wordt naar een percentage toewijzingen aan
de doelgroep van 70% in de bestaande voorraad; echter een percentage van 60%
wordt gegarandeerd. Compensatie van het - eventueel - verschil vindt niet
plaats in de andere regiogemeenten.
Met lid
1 worden, naast het geven van een bodemgarantie voor de BBSH-doelgroep de
volgende doelstellingen beoogd:
Als blijkt dat het aandeel van de
BBSH-doelgroep in met name de eenzijdig goedkope wijken in Den Haag niet
afneemt dan kan dit aanleiding zijn om de percentages genoemd in lid 1 aan te
passen.
De drie genoemde corporaties (SWY, Rondom Wonen en
WoonInvest) hebben aangegeven (zo goed als) niet in staat te zijn het
percentage van 70% toewijzingen te halen, omdat substantieel veel nieuwbouw in
de afgelopen jaren in de categorie tussen de aftoppingsgrens en de
huurprijsgrens heeft plaatsgevonden. Deze woningen vallen na 2e
verhuur in het aantal waarover de 70% berekend wordt, terwijl dit segment een
geringere functie heeft voor de doelgroep. Verhuringen aan de BBSH-doelgroep
vinden bij voorkeur plaats in het woningsegment tot de aftoppingsgrens. Daarom
is afgesproken dat deze corporaties in staat worden gesteld aan te tonen - met
regionaal geaccepteerde data zoals de protocolgegevens - dat en hoeveel in die
categorie gebouwd is. Het moet daarbij gaan om substantiële aantallen. Daarbij
dienen de betreffende corporaties vanaf de ingangsdatum aan de regionale
prestatieafspraken te voldoen. Indien dat op enig moment niet meer het geval
zou zijn dan vervalt de mogelijkheid om voor een eerdere ingangsdatum in
aanmerking te komen. Tevens zal in overleg tussen de SVH en het stadsgewest nog
worden bezien wat onder ‘substantieel gebouwd’ tussen de aftoppingsgrens en de
huurprijsgrens moet worden verstaan. Hierbij zal tevens de mate waarin de
betreffende corporaties 15% van de totale nieuwbouw onder de aftoppingsgrens
heeft gerealiseerd worden meegewogen.
Voor alle corporaties geldt dat nieuwbouw met een huurprijs
vanaf de aftoppingsgrens die vanaf 1 juli 2005 is gereedgemeld/goedgekeurd niet
langer meetelt bij het bepalen van de voorraad waarover de 70% wordt berekend.
Deze nieuwbouw moet overigens bij 1e verhuur voor tenminste 80% verhuurd worden
aan huishoudens met een inkomen tot aan de ziekenfondsgrens.
Artikel 2 lid 2
De slaagkansberekeningen in dit artikel zijn gebaseerd op
alle ingeschreven woning-zoekenden.
Artikel 2 lid 3
Voor de berekening van de woonkans is het aantal
kandidaten, dat geslaagd is door middel van het insturen van een reactie,
gedeeld door het aantal woningzoekenden. Geslaagde kandidaten die door middel
van een zogenaamde andere verhuring woonruimte hebben verkregen, zijn in deze
berekening niet meegenomen.
Bij motivering en beoordeling van een verzoek zal aandacht
besteed moeten worden aan de woonkans in een gemeente voor kandidaten van zowel
binnen als buiten de gemeente.
Artikel 3 lid 1
De woningbouwprogrammering wordt
jaarlijks door de gemeenten opgegeven aan het stadsgewest. Een inventarisatie
van deze opgaven toont aan dat er voldoende beschikbare locaties aanwezig zijn.
Deze inventarisatie zullen de
gemeenten en corporaties gezamenlijk doornemen en zo nodig aanvullen om te
bezien welke locaties tijdig beschikbaar zijn om de afgesproken
woningbouwproductie te kunnen realiseren.
Artikel 3 lid 2 + 6e overweging
De realisatie van 30% sociale
sector van de totale nieuwbouwproductie betekent conform de regionale
woonvisie: een gemiddelde productie van 2.040 woningen in de sociale
sector per jaar. Van deze jaarlijkse productie van 2.040 sociale woningen dient minimaal
50% (1.020 woningen) onder de
aftoppingsgrenzen te worden gerealiseerd. Per saldo moet in de regio gemiddeld 25% in de sociale huursector worden
gerealiseerd. Dit zijn totaal 1.700 sociale huurwoningen per jaar. Tevens geldt
dat per gemeente maximaal 10% sociale koop mag worden gerealiseerd.
De afspraak betreft een verplichting tot 30% van de totale
gerealiseerde nieuwbouw en geen verplichting tot aantallen. Partijen gaan er
vanuit dat de totale beoogde nieuwbouwproductie wordt gerealiseerd en dat de
hierboven genoemde nieuwbouwproductie in aantallen door de corporaties
gerealiseerd kan worden.
Met,
als rekenvoorbeeld, een herstructureringsprogramma van gemiddeld 2.000 woningen
per jaar, de verkoop van jaarlijks maximaal 1.000 huurwoningen en de realisatie
van jaarlijks 1.020 nieuwbouwwoningen die bereikbaar zijn voor de
BBSH-doelgroep neemt de voorraad sociale huurwoningen met een huur onder de
aftoppingsgrenzen jaarlijks theoretisch af met gemiddeld circa 1.980 woningen.
Hierbij is geen rekening gehouden met de resultaten van het huurbeleid, maar
enkel gekeken naar de resultante van sloop, verkoop en nieuwbouw in relatie tot
de BBSH-doelgroep. Tevens is aangenomen dat de te herstructureren en te
verkopen woningen een huur tot de aftoppingsgrenzen hebben. Indien koop wordt
gerealiseerd onder MGE-constructie is dit segment (ook) bereikbaar voor de
doelgroep.
De
invulling van de 30% sociale sector is qua omvang overeenkomstig de
vastgestelde nota Woningbouwafspraken 2005 – 2010 en verdeling BLS-subsidies.
Daarbij moet de volgende kanttekening worden geplaatst: in de definitie die
Haaglanden voor de sociale sector hanteert zit naast sociale huur en sociale koop
tevens ingrijpende woningverbetering besloten. Dit betekent dat gemeenten bij
de realisatie van de sociale taakstelling (totaal 7.379 woningen) voor de
verdeling van de BLS-subsidies tevens de ingrijpende woningverbetering mogen
meetellen. Ingrijpende woningverbetering houdt in: minimale verbeteringskosten
€ 22.689,-. Specifieke studentenwoningen (alleen toegankelijk voor
ingeschrevenen bij een onderwijsinstelling en niet voor de hele doelgroep)
mogen, voor zover zij voldoen aan de in het Bouwbesluit gestelde eisen t.a.v.
zelfstandige wooneenheden en permanente bewoning, ook worden meegeteld voor de
realisatie van de sociale taakstelling in een verhouding van 2 staat tot 1
(d.w.z. 2 studentenwoningen tellen als 1 sociale huurwoning, gezien de
geringere investeringskosten). Hierbij wordt er van uitgegaan dat deze woningen
(deels) bijdragen aan het verminderen van de druk op de sociale voorraad.
Let wel:
ingrijpende woningverbetering en zelfstandige studentenwoningen tellen intern
in Haaglanden mee voor de verdeling van BLS-subsidies. De ingrijpend verbeterde
woningen tellen echter extern niet mee voor de realisatie van de
woningbouwafspraken met het rijk (de 34.000 woningen in 5 jaar ofwel een
taakstelling van gemiddeld 6.800 woningen per jaar). Voor de zelfstandige
studentenwoningen geldt dat ze volledig kunnen worden meegeteld bij de 34.000
woningen als ze aan de bovengestelde voorwaarden voldoen.
NB: Voor de
Overeenkomst prestatieafspraken geldt 30% van 6.800, is gemiddeld 2.040
woningen per jaar. Voor de regionale BLS-afspraak tussen gemeenten geldt dat gemiddeld
per jaar 7.379 : 5 = 1.476 woningen meetellen voor BLS-subsidie. Dit aantal is
lager omdat het deel van de 30% sociaal dat wordt gebouwd op Vinex-locaties,
die nog bijdragen uit het Grondkostenfonds VINEX ontvangen, niet voor subsidie
in aanmerking komt. Deze locaties worden immers al gesubsidieerd via het
Grondkostenfonds Vinex.
Artikel 3 lid 2 / lid 4
De
regionale woonvisie gaat er vanuit dat in het tijdvak 2000-2015 circa 28.000
woningen in het sociale segment worden gebouwd en circa 26.000 woningen in het
zgn. middensegment (tot ca 220.000 euro; prijspeil 2004). In het middensegment
wordt tot nu toe relatief weinig gebouwd in het segment tussen circa 150.000 en
180.000 euro. Het stadsgewest en de
corporaties vinden het belangrijk dat in dit prijssegment, zowel in huur-,
koop- als MGE-vormen wordt gebouwd. De SVH-corporaties hebben aangegeven dat
zij ook in dit segment willen bouwen.
Ten aanzien van het middensegment worden de corporaties
beschouwd als een reguliere marktpartij.
Artikel 3 lid 5
Met de afspraak dat sociale nieuwbouwwoningen (huur/koop)
tenminste 10 jaar in hun respectievelijk prijssegment gehouden worden, wordt
vorm gegeven aan de eerder regionaal tussen gemeenten gemaakte afspraak in het
kader van de Vinac-BLS-verdeling (besluit algemeen bestuur stadsgewest
Haaglanden; februari 2005).
Het uitgangspunt is dat de beschikbare voorraad voor de
lage inkomens door verkoop van sociale koopwoningen binnen 10 jaar niet verder
afneemt. Het gaat hier om de sociale koopwoningen als genoemd in artikel 3 lid
2 van de overeenkomst. Voor sociale koopwoningen die evenwel binnen 10 jaar
worden verkocht, is bepaald dat de eventueel gerealiseerde winst uit verkoop
opnieuw zal worden ingezet om nieuwbouw voor de doelgroep te realiseren. In het
geval dat in een gemeente geen nieuwbouw gepleegd wordt, zal de betreffende
corporatie de huren in de
bestaande voorraad van een zelfde aantal woningen zodanig verlagen worden dat
de woningen in het segment onder de aftoppingsgrenzen worden gebracht.
Artikel 5 lid 5
Het betreft in de praktijk de splitsingsvergunning.
Opgemerkt wordt dat in erfpacht-situaties (Den Haag) de genoemde streeftermijn
van 3 maanden niet haalbaar is.
Artikel
6, lid 2
Het
huursubsidiebeslag wordt door een aantal factoren beïnvloed. Deze zijn onder
andere:
§
De
afspraak dat er in Haaglanden per gemeente jaarlijks minimaal 70% van de
vrijkomende voorraad (exclusief de nieuwbouw) en 90% van de nieuwbouw onder de
aftoppingsgrenzen aan de BBSH-doelgroep wordt verhuurd;
§
De
omvang van de BBSH groep en de regionale werking van het aanbodmodel in
Haaglanden;
§
De
opbouw van de lokale woningvoorraad;
§
Toepassing
van de passendheidstoets;
§
Toename
van specifieke doelgroepen (met name ouderen) en de daarvoor benodigde
woningvoorraad.
De
mogelijkheden om de omvang van het huursubsidiebeslag te reduceren zijn gering.
Per huursubsidiejaar mag per gemeente van alle nieuwe huursubsidie-toekenningen
die het gevolg zijn van een verhuizing, maximaal 4% in het gebied boven de
aftoppingsgrenzen plaatsvinden (verhuisnorm VROM). Daarboven krijgen de
gemeenten een boete van € 450,- per overschrijding. De gemeenten krijgen van
VROM de zogenaamde passendheidstoets voorgelegd. De centrale vraag van de
passendheidstoets is of er voor het huishouden dat een woning verkregen heeft
boven de aftoppingsgrens, geen alternatieven beschikbaar waren. De
passendheidstoets wordt in Haaglanden positief toegepast voor woningen boven de
aftoppingsgrenzen in de volgende gevallen: grote gezinnen in grote woningen,
gehandicapten in aangepaste woningen, ouderen in aanleunwoningen en 65 plussers
in specifieke ouderenwoningen (bron: Regionale Huisvestingsverordening 2005).
Gezien
de woningvoorraad zijn er gegeven de vraag onvoldoende mogelijkheden onder de
aftoppingsgrenzen voor deze 4 doelgroepen, die meestal ook tot de financiële
doelgroep van het BBSH behoren. Met name in gemeenten waar de voorraad van
huurwoningen relatief minder goedkope huurwoningen bevat, zal meer geadviseerd
moeten worden ten aanzien van de passendheid, omdat er geen alternatieven
beschikbaar zijn. Door de regionale woningmarkt en het toewijzingsbeleid is de
druk van deze 4 doelgroepen op de weinig beschikbare woningen toegenomen. Omdat
de uitkomst van het lokale huursubsidiebeslag, die wordt verrekend op de
gemeenten, een gevolg is van een stelsel regionale afspraken, is het nodig om
in regionaal verband (de 4% boete) hierover afspraken te maken.
De
inzet van partijen is er op gericht om gegeven de regionale woningmarkt en de
regionale woonruimteverdeling met VROM afspraken te maken over een regionale
toepassing van de 4% regeling. Daartoe zullen per gemeenten de onder – en
overschrijdingen van de verhuisnorm over de afgelopen jaren worden
onderzocht.
Artikel
6 lid 4
Bijvoorbeeld worden de preventieve kosten (kosten om
huisuitzetting te voorkomen) door de corporatie betaald, de curatieve kosten
(begeleiding bewoners wanneer huisuitzetting aan de orde is, maar deze door
besluit gemeente wordt uitgesteld) worden door de gemeente betaald.
Artikel 6, lid 6
Het is van belang dat in lokale prestatieafspraken
duidelijkheid geboden wordt over de concrete invulling waarop de
woningcorporaties, de gemeenten (mede) in staat stellen aan de halfjaarlijkse
wettelijke taakstelling voor huisvesting van vergunninghouders te voldoen. De
taakstelling betreft sinds enige tijd met name de huisvesting van kleine
huishoudens (alleenstaanden en 2 persoonshuishoudens).
Artikel 6, lid 7
De beschikbare ervaringen in de gemeente Delft (evaluatie
van het lopende experiment) zullen de basis zijn voor informatie of het
doorgeven van nieuwe adreswijzigingen in het GBA bij verhuizing wellicht een
volgende stap kan zijn. Belangrijk voordeel hiervan is dat er minder
bestandsvervuiling optreedt. Bij een nieuwe verhuring komen de gegevens van het
GBA na mutatie door de corporatie immers overeen met de gegevens van
verhuurder.
Corporaties hebben momenteel geen recht op gebruik voor
andere doeleinden. Iedere mogelijke uitbreiding van raadpleegredenen moet
getoetst worden aan de Wet Bescherming Persoonsgegevens en voorgelegd aan het
College Bescherming Persoonsgegevens.
Als volgende stap zou tevens onderzocht kunnen worden of de
wens van corporaties om gebruik te maken van het GBA voor check op onderhuur in
de toekomst mogelijk is.
Artikel 7 lid 2
De
tekst van lid 1 is gelijkluidend aan artikel 9 van de regionale
prestatieafspraken 2002 t/m 2004. Het 2e lid van artikel 7 is
toegevoegd als voortzetting van het bereiken van een gelijke werkwijze voor
inschrijven en aanbieden van woonwagenstandplaatsen en ‘reguliere’ woningen.
Het aanbieden van standplaatsen zou in voorkomende gevallen al via de krant
verlopen. De wijze van inschrijving en beheer van het register voor
standplaatszoekenden wijkt nog af van de handelwijze voor reguliere
huurwoningen. In de voorbereiding van de nieuwe huisvestingsverordening kwam
deze gelijktrekking ter sprake. De invoeringstermijn van de verordening, 1
januari 2005, was echter te kort om de uitvoering rondom registratie voor
woonwagenstandplaatsen zorgvuldig te veranderen in de richting van het
reguliere inschrijfsysteem. Uit het onderzoek waarover in de prestatieafspraken
wordt gesproken, zal blijken op welke termijn e.e.a. wel haalbaar en
realiseerbaar is.
Het
ministerie van VROM en Aedes hebben een adviescommissie ingesteld voor de
vernieuwing van de relatie rijk – corporaties die is vastgelegd in het Besluit
beheer sociale huursector (BBSH). Daarnaast heeft de vaste commissie van VROM
van de Tweede Kamer een onderzoeksopdracht verstrekt aan RIGO Research en
Advies BV over taakafbakening en verantwoordelijkheden van betrokken partijen
en welke modellen voor de sturing van corporaties - gericht op de realisatie
van maatschappelijke doelen - denkbaar zijn.
Tevens
heeft de Tweede Kamer in het voorjaar van 2005 het groene licht gegeven voor de
huurliberalisatie op termijn. De huren van de nieuw te liberaliseren woningen
(20% van de totale huurvoorraad) zijn daarbij afhankelijk gemaakt van het
terugdringen van het woningtekort. Daarvoor zijn twee meetmomenten ingebouwd:
in 2008 mag het tekort maximaal 2,2% van het totale aanbod bedragen en in 2010
maximaal 1,5%. Pas dan mag de markt worden geliberaliseerd.
[1] eenzijdig Den Haag: Stadsdeel Centrum (Centrum, Stationsbuurt, Schildersbuurt,
Transvaalkwartier, Groente- en Fruitmarkt, Zeeheldenkwartier, Willemspark,
Archipelbuurt), Stadsdeel Escamp (Rustenburg-Oostbroek, Leyenburg, Moerwijk,
Morgenstond, Vrederust/Bouwlust),
Duindorp en Stadsdeel Laak (Laakkwartier, Spoorwijk, Binckhorst).