Op 10 december 2004 heeft woningcorporatie Woonbron Maasoevers / Delftwonen u benaderd met het verzoek het Te Woon concept als experiment in te brengen bij het Stadsgewest Haaglanden.

Te Woon is een nieuw concept binnen Delft waarmee Woonbron Maasoevers in Rotterdam reeds ervaring heeft opgedaan. Het houdt in dat woningen die in de krant ‘Beter Wonen in Haaglanden’ worden aangeboden, niet meer te huur maar Te Woon staan.

Te Woon

Woonbron Maasoevers heeft Te Woon ontwikkeld met als doel de keuzevrijheid en het zelfbeschikkingsrecht van de klant te vergroten en om gezonde woonmilieus met een verscheidenheid aan inkomens te realiseren.

Het concept kent een aantal varianten:

Huren volgens de normale regels, met als bijzonderheid dat in de woonkrant twee huurprijzen staan, een volkshuisvestelijke en een markthuurprijs, afhankelijk van het inkomen van de huurder, onder of boven de ziekenfondsgrens.
Huurvast: waarbij de huur voor 5 of 10 jaar vaststaat. De aanvangshuur is dan hoger, maar blijft dus 5 of 10 jaar op dat niveau staan. Per saldo is de huurder naar verwachting goedkoper uit. Het experiment Te Woon duurt 5 jaar en de huurvastperiode minimaal 5 jaar. Dat heeft voor de rechtspositie van de bewoners geen gevolgen. De huurvastovereenkomst loopt nog twee jaar door, ook al zou het experiment na drie jaar worden beëindigd.
Koopgarant, dat is kopen met 25 % korting (bij nieuwbouw 33,3 %), met een terugkoopgarantie door de corporatie. Bij terugverkoop wordt de waardeontwikkeling, zowel positief als negatief gedeeld tussen de corporatie en de eigenaar. De waarde van verbeteringen door de eigenaar aangebracht komen geheel aan de eigenaar ten goede. De prijs wordt vastgesteld conform MG2002-06 van het ministerie van VROM.

Koopcomfort, men koopt de woning tegen marktwaarde, maar bij verkoop heeft de corporatie het eerste recht van koop. Een onafhankelijke taxateur stelt hierbij de waarde van de woning vast.

Bij koopgarant en koopcomfort draagt de corporatie er zorg voor dat er een actieve vereniging van eigenaren (VVE) is, waarbij elke eigenaar verplicht een maandelijkse bijdrage betaalt om het onderhoud te garanderen. In buurten waar extra aandacht nodig is zal de corporatie in samenwerking met de VVE een huismeester aanstellen.

De procedure is als volgt:

De woning wordt bij leegkomst ‘Te Woon’ gezet in de krant ‘Beter Wonen in Haaglanden’ met daarbij twee huurprijzen. Degene die volgens de normale toewijzingsregels de woning krijgt aangeboden krijgt de keuze om gebruik te maken van een van de bovengenoemde mogelijkheden.

Voordelen

Het vergroot de keuzemogelijkheden van degenen die een woning zoeken. Men is tot niets verplicht.
Huurvast zorgt voor meer zekerheid wat betreft de maandelijkse lasten en is op termijn waarschijnlijk goedkoper.
De dubbele huur betekent dat huurders een grotere keus krijgen uit het totale aanbod maar daarvoor wel de huurprijs betalen die bij hun inkomen past.
Koopgarant zorgt ervoor dat mensen die normaal gesproken geen woning zouden kunnen kopen, dat nu wel kunnen vanwege het lagere aankoopbedrag. Het gaat dan met name om de middeninkomens. Als er een waardedaling van de woning plaatsvindt, wordt het verlies met de corporatie gedeeld. Dit past ook binnen de randvoorwaarden van het rijk die stelt dat bij verkoop onder voorwaarden de corporatie bij verkopen met een minimale korting van 25 % bij terugkoop bij terugkoop maximaal 50 % mag meedelen in de waardeontwikkeling.
Bij koopcomfort behoudt de corporatie het terugkooprecht. Dat betekent dat de corporatie kan besluiten de woning na terugkoop gewoon te verhuren of wederom Te Woon te zetten.
Middeninkomen worden hierbij aan Delft gebonden, waarmee de volkshuisvestelijke doelstelling is geborgd om te streven naar gezonde woonmilieus met een verankering in de buurt.

Nadelen

Men is nog onbekend met het concept. Mogelijk dat het enige tijd duurt voordat Te Woon een vertrouwde plek krijgt in de woonkrant, wat een objectief beeld bij de evaluatie kan verstoren.
Indien de corporatie Koopcomfort aanbiedt kan dat bij doorverkoop tot gevolg hebben dat woningen verdwijnen uit de sociale sector.

Delftwonen wil starten met Te Woon als het nieuwe woonruimteverdeelsysteem van de corporaties in werking treedt, op 1 april 2005, voor de periode van drie jaar.

Het aantal complexen dat Te Woon wordt aangeboden zal in drie jaar tijd groeien naar 26. Het gaat in totaal om 2024 woningen die alleen bij mutatie Te Woon worden aangeboden. In deze complexen zijn in 2003 152 woningen leeggekomen. Dit aantal geeft de mogelijkheid om na drie jaar een evaluatie over de bevindingen van Te Wonen uit te kunnen voeren.

Woonruimteverdelingsysteem

Huurwoningen van corporaties worden verdeeld volgens het woonruimteverdeelsysteem dat in het stadsgewest Haaglanden is vastgesteld. Het college zal bij het stadsgewest het verzoek moeten indienen om met het experiment Te Woon te mogen starten.

Hierbij zijn een aantal kaders aan te geven:

Het toewijzen van woningen, waaronder de koopvormen, worden altijd geregistreerd in het woonruimteverdelingsysteem.
Voor de woningen blijft een huisvestingsvergunning van toepassing, waarmee ze binnen de huisvestingsverordening passen.
De prestatieafspraken zowel op gemeentelijk niveau als binnen het Stadgewest Haaglanden blijven van toepassing, inclusief de afspraak dat de corporatie 70 % van de woningen moet verhuren mensen met een laag inkomen.
Er vindt een monitoring plaats op grond waarvan na drie jaar conclusies kunnen worden getrokken die inzicht geven of het Te Woon een goed concept is om mee verder te gaan.

Conclusie en advies

Te Woon is een flexibele manier van woonruimte verdelen dat de keuzevrijheid van woningzoekenden vergroot. Het vergroot de mogelijkheden voor met name de middeninkomens terwijl de corporatie toch aan de prestatieafspraken moet blijven voldoen. Dit kan zorgen voor een grotere verscheidenheid aan inkomens in buurten.

Wij adviseren u het stadsgewest te verzoeken om Te Woon als experiment toe te laten voor de periode van drie jaar, te beginnen op 1 april 2005. Monitoring en evaluatie zijn voorwaarden voor de goedkeuring.