Jong in Delft

Nota over wonen in Delft van jongeren en studenten

Nr: 544178

Gemeente Delft, februari 2005

Samenvatting en conclusies

Aanleiding

Naar aanleiding van vragen uit de Stipraadsfractie over de woonsituatie van jongeren en studenten in Delft en de landelijke aandacht voor het tekort aan studentenhuisvesting wordt met deze nota inzicht gegeven in de huidige en toekomstige woonsituatie van studenten en jongeren in Delft. In de nota komen de volgende onderwerpen aan de orde:

- de huidige woonsituatie van jongeren en studenten in Delft;

- ontwikkelingen in vraag en aanbod tot 2010;

- het woningtekort tot 2010 en de opgave.

Voor de uitwerking is gebruik gemaakt van diverse databestanden (bijlage I).

Huidige stand van zaken

In totaal telt Delft zo’n 19.000 studenten en jongeren in Delft. De helft van deze jongeren volgt hoger onderwijs. 80% van de jongeren is uitwonend. Jongeren zijn het sterkst vertegenwoordigd in de Binnenstad en in Wippolder.

Per saldo volgen bijna 16.000 studenten hoger onderwijs in Delft. De helft van deze studenten woont buiten Delft. 29% heeft daarbij een reistijd van meer dan een half uur met het openbaar vervoer. Jongerejaars moeten gemiddeld langer reizen dan ouderejaars. Als de gewenste woonsituatie van de jongerejaars gelijk staat aan de gerealiseerde woonsituatie van de ouderejaars zijn 450 woonruimten extra nodig in Delft om hieraan te voldoen.

In verband met de betaalbaarheid zijn werkende jongeren en starters op de woningmarkt in belangrijke mate aangewezen op de sociale woningvoorraad. Voor jongeren is geen urgent tekort geraamd. Kijkend naar de slaagkansen van jongeren op woonruimte in Delft is deze vergelijkbaar met andere doelgroepen. De kansen zijn weliswaar beperkt maar geven niet direct aanleiding tot aanvullend beleid specifiek voor jongeren.

Toekomstige ontwikkelingen

Ontwikkelingen in de vraag

Er zijn twee ontwikkelingen die van invloed zijn op de te verwachten behoefte aan jongeren en studentenhuisvesting: de demografische ontwikkeling en de ontwikkelingen bij onderwijsinstellingen. Volgens de gemeentelijke bevolkingsprognose zal het aantal jongeren in de leeftijd van 18 tot en met 27 jaar in Delft in de periode 2004 tot 2010 met ruim 1.900 personen toenemen. Bij deze prognose is geen rekening gehouden met specifieke ontwikkelingen op onderwijsgebied. Op basis van een algemene inschatting van de onderwijsinstellingen wordt in dezelfde periode namelijk een toename met zo’n 3.200 studenten die in Delft onderwijs volgen verwacht. Overigens wijst de praktijk uit dat lang niet alle studenten in Delft komen wonen. De toename van het aantal studenten wordt vooral veroorzaakt door toekomstige verplaatsing van de TH Rijswijk naar Delft en het aanbod aan populaire studierichtingen zoals luchtvaarttechniek (INHOLLAND).

Ontwikkelingen in het aanbod

Komende jaren wordt het aantal studenteneenheden door Duwo fors uitgebreid in de nieuwbouw. Per saldo betreft het ruim 1.400 eenheden in TU Noord en TU midden. Ook worden naar inschatting zo’n 344 wooneenheden onttrokken aan de voorraad. Per saldo neemt de voorraad voor studenten met 1.070 toe.

De opgave

De behoefte aan studentenhuisvesting betreft de optelsom van het urgente tekort en de woonbehoefte als gevolg van de verwachtte toename van het aantal studenten komende jaren. Vertaling van studentenaantallen naar woonruimte is gebaseerd op de verhouding inwonenden en uitwonenden aan HBO en universiteit en de reistijden van studenten.

De behoefte aan studentenhuisvesting tot 2010 komt dan opgeteld uit op 1.100 woonruimten.

Voor werkende jongeren en starters op de markt is de behoefte bepaald aan de hand van de demografische ontwikkeling komende jaren, de verhouding jongeren en studenten hoger onderwijs en de huishoudenvorming. Komende jaren wordt de behoefte aan huisvesting voor werkende jongeren ingeschat op 450 woningen.

De behoefteramingen voor studenten- en jongerenhuisvesting kunnen beiden beschouwd worden als minimumvarianten. Minimum omdat 1) uitgegaan is van de huidige woonsituatie en de kansen op woonruimte voor jongeren en 2) uitgegaan is van de huidige woonsituatie, de reistijden en de gerealiseerde woonsituatie van ouderejaars in vergelijking met die van jongerejaars. Wanneer in behoefte onderzoek gekeken wordt naar woonwensen valt de woonbehoefte in het algemeen iets hoger uit. Tevens kan nieuw aanbod straks extra vraag oproepen. Wanneer het campusidee erg aanslaat zullen waarschijnlijk meer studenten in Delft willen wonen dan nu het geval is.

Aanbevelingen

Om komende jaren in voldoende mate tegemoet te kunnen komen aan de behoefte aan jongerenhuisvesting in Delft zijn de volgende acties van belang:

- In 2005 monitoren van de effecten van het nieuwe woonruimteverdeelsysteem op de slaagkansen van starters en jongeren op sociale huurwoningen;

- Realisatie van een breed gedifferentieerd woningaanbod in Harnaschpolder waarmee de doorstroming uit de bestaande (betaalbare en goedkope) woningvoorraad in Delft op gang kan komen;

- Realisatie van 200 sociale koopwoningen in Harnaschpolder met een verkoopwaarde van 156.000 euro (prijspeil 2004) waarmee deze bereikbaar zijn voor starters op de woningmarkt;

- Onderzoeken van de potenties van nieuwbouwplannen van projectontwikkelaars in de gemeente voor realisatie van betaalbare huisvesting voor de doelgroep starters en jongeren. Hierbij valt te denken aan de plannen in de Poptahof, de locatie Albert Hein Martinus Nijhofflaan, de locatie Pauwmolen nabij de A13 en het Reinier de Graafterrein. De optelsom van realisatie van delen van deze projecten voor de doelgroep jongeren kan potentieel circa 500 woningen opleveren.

Om komende jaren in voldoende mate tegemoet te kunnen komen aan de behoefte aan studentenhuisvesting in Delft zijn de volgende acties van belang:

- Streven naar daadwerkelijke realisatie van de ruim 1.400 eenheden in TU-noord en TU-midden;

- Naast Poptahof bij andere herstructureringsprojecten, bijvoorbeeld Bomenwijk, de mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting aan studenten stimuleren en hier concrete prestatieafspraken over maken met betrokken partij(en);

- Invoeren van het Campuscontract voor alle zelfstandige studentencomplexen van Duwo ter bevordering van de doorstroming;

- Verbeteren van de algemene jaarlijkse publiciteitscampagne bij aanvang van elk nieuw studiejaar waarbij aandacht gegeven wordt aan de behoefte aan woonruimte van studenten en de dienstverlening die het kamerburo daarbij aan particulieren kan bieden (zoals advisering, leveren standaardhuurcontract en dergelijke).

1. Aanleiding

Vanuit de Stipraadsfractie in Delft zijn vragen gesteld over een aantal statistische gegevens over de feitelijke huidige (woon)situatie van studenten en jongeren in de stad. Hoeveel jongeren en studenten wonen in Delft en wat zijn hun kansen op woonruimte? De huidige verstopping van de woningmarkt kan er toe leiden dat starters op de woningmarkt in de knel komen, er komen immers minder woningen in de bestaande voorraad vrij. Een gevolg hiervan is dat ook het vrijkomende aanbod aan onzelfstandige woonruimte zoals studentenhuisvesting kan stagneren.

Naast meer inzicht in de huidige woonkansen is ook meer inzicht gewenst in het toekomstig te verwachten aantal jongeren en studenten in Delft. Naast de demografische component spelen hierbij ook ontwikkelingen in het onderwijs zoals samenwerking, aanbod van nieuwe opleidingen en internationalisering van het onderwijs een rol.

Op landelijk niveau wordt momenteel specifiek aandacht gevraagd voor de stand van zaken met betrekking tot studentenhuisvesting. Minister Dekker schrijft in haar brief aan de kamer (november 2003) dat op landelijk niveau een tekort bestaat aan 15.000 eenheden. Dit blijkt uit een onderzoek dat zij heeft laten uitvoeren naar de reisafstanden met het openbaar vervoer van studenten. Studenten met een reisafstand van meer dan 45 minuten met het openbaar vervoer gelden daarbij als urgent. Speerpunten van landelijk beleid zijn verruiming van het aanbod, het bevorderen van doorstroming en het bevorderen van kennis en inzicht op lokaal niveau. De minister spreekt alle 18 gemeenten in de studentensteden (waaronder Delft) aan om afspraken te maken met woningcorporaties en marktpartijen over studentenhuisvesting. Lokaal inzicht in de behoefte is daarbij van cruciaal belang. Dit onderzoek moet hieraan bijdragen.

Met dit onderzoek wordt meer inzicht verkregen in de huidige en toekomstige woonsituatie van studenten en jongeren in Delft. In het navolgende komen doel, de doelgroep, de onderzoeksvragen en de onderzoeksmethode aan de orde.

2 Opzet en uitwerking onderzoek

2.1 Uitwerking

De onderzoeksvragen

- Wat is de huidige woonsituatie van jongeren en studenten in Delft?

- Is sprake van een woningtekort?

- Welke ontwikkelingen in vraag en aanbod doen zich voor in de periode tot 2010?

- Wat is de opgave tot 2010?

In dit onderzoek is ervoor gekozen de vragen zoveel mogelijk te beantwoorden met gebruikmaking van diverse databestanden.

De woonsituatie van jongeren en studenten is in beeld gebracht met behulp van de volgende bestanden:

- Gemeentelijke bevolkingsadministratie;

- Gemeentelijk woonruimtebestand;

- Studentenadministratie TU en INHOLLAND (de twee grootste onderwijsinstellingen voor hoger onderwijs in Delft);

- Bestand Informatiebeheergroep Groningen (viercijferige postcode);

- Woonruimteverdelingsbestanden regionaal aanbodmodel.

In bijlage I is een korte toelichting over deze bestanden opgenomen.

Voor een deel zijn de bestanden op adresniveau met elkaar gekoppeld om uitspraken te kunnen doen. Voor een deel was dit niet mogelijk omdat een aantal bestanden alleen op viercijferige postcodeniveau beschikbaar zijn.

Naast een uitgebreide bestandsanalyse zijn een aantal gesprekken gevoerd met onder anderen de volgende personen en organisaties:

TU Delft: de heer Krul

Hogeschool INHOLLAND Delft, de heer van Hemert

Haagse Hogeschool (TH Rijswijk), de heer Breebaart

Vereniging van Vakbond en Studenten, Tijmen Gombert, Peter van Tol

Fractievoorzitter Studentenraad Jan Pieter Lankema

Woningcorporatie Duwo: Frans van der Zon, Hans Al, Els Auwers

2.2 Definities

Student: Iedereen die aan een HBO-instelling of Universiteit staat ingeschreven.

Jongeren:Alle niet studenten in de leeftijdsgroep 18 tot en met 27 jaar.

Urgent woningtekort: Verschil tussen het aandeel jongerejaars dat op meer dan een half uur reistijd met het openbaar vervoer van Delft woont en het aandeel ouderejaars dat op meer dan een half uur reisafstand woont.

2.3 Opbouw nota

In hoofdstuk 3 wordt de huidige woonsituatie van jongeren en studenten beschreven. In hoofdstuk 4 worden de toekomstige ontwikkelingen van vraag en aanbod weergegeven. Hoofdstuk 5 betreft een eerste verkenning van mogelijke oplossingsrichtingen en aanbevelingen. Samenvatting en conclusies vindt u aan het begin van deze nota.

3. Wonen in Delft

3.1 Inleiding

In totaal telt Delft zo’n 19.000 studenten en jongeren in Delft. Ruim de helft van deze jongeren volgt hoger onderwijs. Eenvijfde van de jongeren is inwonend bij ouders. In de binnenstad, maar ook in Wippolder, waartoe ook de TU-wijk en de Zeeheldenbuurt behoren, wonen veel jongeren. Zij maken in beide wijken bijna eenderde van het totaal aantal inwoners uit. Ook in Hof van Delft en Voorhof wonen veel jongeren.

Tabel 3.1: Jongeren inclusief studenten per wijk, mede gerelateerd aan totaal aantal inwoners per wijk

	Jongeren en studenten				Inwoners
Woonwijk	Inwonend	uitwonend	totaal	in %	In %	aantal
Binnenstad	255	3266	3521	19%	30%	11627
Vrijenban	396	1123	1519	8%	16%	9370
Hof van Delft	439	2567	3006	16%	23%	13088
Voordijkshoorn	314	677	991	5%	13%	7859
Tanthof-West	608	484	1092	6%	12%	9163
Tanthof-Oost	474	544	1018	5%	15%	6743
Voorhof	435	2324	2759	15%	22%	12483
Buitenhof	691	1599	2290	12%	16%	14576
Schieweg	20	82	102	1%	9%	1112
Wippolder	400	2325	2725	14%	28%	9770
Totaal	4032	14991	19023	100%	20%	95791

Bron: Bestandsbewerking gemeente 2004

Studenten wonen vaker in de binnenstad dan jongeren. Jongeren zijn sterk vertegenwoordigd in de Voorhof.

Tabel 3.2: Aandeel uitwonende studenten en jongeren woonachtig in Delft per wijk op

1-1-2004 verticaal gepercenteerd

Woonwijk	Studenten	Jongeren 18-27 jr.	Totaal
Binnenstad	26%	17%	22%
Vrijenban	7%	8%	7%
Hof van Delft	20%	13%	17%
Voordijkshoorn	3%	7%	5%
Tanthof-West	2%	5%	3%
Tanthof-Oost	2%	5%	4%
Voorhof	11%	21%	16%
Buitenhof	10%	12%	11%
Schieweg	1%	1%	1%
Wippolder	18%	12%	16%
Totaal Delft	8.326	6.665	14.991

Bron: Bestandsbewerking gemeente 2004

3.2 Woonsituatie studenten

De woonsituatie van studenten is in kaart gebracht aan de hand van data van de Informatiebeheergroep in Groningen, databestanden van de Technische Universiteit Delft en Hogeschool INHOLLAND (de twee grootste onderwijsinstellingen voor hoger onderwijs in Delft), de Gemeentelijke BevolkingsAdministratie en het gemeentelijk woonruimtenbestand.

Per saldo wonen bijna 10.000 studenten in Delft, waarvan ruim 8.300 studenten uitwonend zijn. Van de studenten aan de TU is circa viervijfde uitwonend. Voor INHOLLAND bedraagt dit aandeel eenderde. Deze verhoudingen komen overeen met landelijke ervaringsgegevens waarbij HBO studenten vaker thuis wonen dan studenten die wetenschappelijk onderwijs volgen. Naast opleiding heeft vooral de leeftijd een sterke correlatie met al of niet uitwonend zijn. Is van de 18-19 jarigen ruim 60% uitwonend, bij de 20-21 jarigen is dit al opgelopen tot 85%, en vanaf 27 jaar woont nagenoeg iedereen op zichzelf.

Tabel 3.3: Aandeel uitwonende studenten in Delft naar leeftijd 1-1-2004

Leeftijd

% uitwonend

18-19 jaar

20-21 jaar

22-26 jaar

27 jaar e.o

63%

85%

95%

100%

Bron: Bestandsbewerking gemeente 2004

De woonsituatie van de uitwonende studenten wordt in tabel 3.4 met indicatieve aantallen weergegeven. Indicatief, omdat het een inschatting betreft (immers niet alle databestanden konden op adresniveau gekoppeld worden).

Ruim de helft van de jongeren en studenten huurt woonruimte bij een corporatie, waarbij Duwo een fors aandeel voor haar rekening neemt. Zo’n 3.400 studenten wonen bij Duwo, waarvan de meerderheid in onzelfstandige wooneenheden. Daarnaast huisvest Duwo ruim 1.400 jongeren. Zij wonen vaker in zelfstandige woonruimte in vergelijking met de studenten. Circa 450 studentenwooneenheden van Duwo worden bewoond door mensen van 28 jaar en ouder. Eenderde van de studenten huurt woonruimte bij een particulier. Jongeren wonen daarnaast relatief vaak in een koopwoning.

Tabel 3.4: Uitwonende jongeren en studenten in Delft 1-1-2004 naar eigendomsverhouding woning (indicatieve aantallen)

	studenten	jongeren	totaal
Woningcorporatie
Woningen	2080	2415	4495
Eenheid	2369	820	3189
*Subtotaal*	*4449*	*3235*	*7684*
waarvan bij duwo:	3404	1427	4831

Particulier
Woning	2619	1574	4193
Eenheid	283	168	451
*Subtotaal*	*2902*	*1742*	*4644*

Koop	*605*	*1400*	*2005*

Onbekend	370	288	658
Totaal	*8326*	*6665*	*14991*

Bron: Bestandsbewerking gemeente 2004

Niet alle van de bijna 10.000 in Delft woonachtige studenten studeren in Delft. Van de Delftse studenten studeert driekwart in Delft (7.555). Per saldo volgen bijna 16.000 studenten onderwijs in Delft. Dit betekent dat ongeveer de helft van de studenten die in Delft onderwijs volgen buiten Delft woont. Tabel 3.5 laat de woonsituatie van de aan Delft gebonden studenten zien vertaald naar reistijd. Naast de studenten die al in Delft wonen (waaraan geen nadere reistijd is gekoppeld), is gekeken hoeveel studenten binnen een half uur met het openbaar vervoer in Delft kunnen zijn en hoeveel studenten meer dan een half uur nodig hebben. Voor een half uur reistijd is een selectie gemaakt van omliggende gemeenten van waaruit dat mogelijk is.

Omliggende gemeenten binnen half uur reisafstand openbaar vervoer van Delft:

Bergschenhoek

Berkel en Rodenrijs

Bleiswijk

Den Haag

Leiden

Leidschendam Voorburg

Maassluis

Pijnacker-Nootdorp

Rijswijk

Rotterdam

Schiedam

Vlaardingen

Voorschoten

Wassenaar

Zoetermeer

Voor het bepalen van de urgente behoefte van woonruimten is de reistijd van studenten een belangrijk aspect. Het landelijk tekort van 15.000 eenheden is mede bepaald door een grens te leggen bij drie kwartier reizen met het openbaar vervoer. Daarnaast is gekeken naar de woonsituatie van ouderejaars en is deze vergeleken met de woonsituatie en reisafstand van jongerejaars. Voor dit onderzoek gaan we uit van een half uur reisafstand, er rekening mee houdend dat in woonplaats en studieplaats zelf, ook nog enige afstand afgelegd moet worden om de plaats van bestemming te bereiken. Concreet betekent dit dat de feitelijke reistijd iets meer dan een half uur kan zijn van deur tot deur.

Tabel 3.5: Woongebied naar reistijd, in- en uitwonende studenten januari 2004

Woongebied

Inwonend

(horizontaal %)

Uitwonend

(horizontaal %)

Totaal aantal

In procent

(verticaal %)

Delft

Omliggend gebied < half uur reistijd

> half uur reistijd

45%

60%

95%

55%

40%

7.555

3.771

4.615

47%

24%

29%

Totaal

30%

70%

15.941

100%

Bron: Bestandsbewerking gemeente 2004

Tabel 3.5 laat zien dat 29% van de studenten meer dan een half uur reistijd heeft. Van deze studenten is 60% inwonend en 40% uitwonend. Naar verwachting zal een deel van de studenten met veel reistijd bewust gekozen hebben voor deze situatie. Om een inschatting te kunnen maken van de gewenste situatie geeft tabel 3.6 de reistijd naar leeftijd weer. Gesteld kan worden dat ouderejaars in het algemeen hun gewenste woonsituatie zullen hebben gerealiseerd en dat deze vergeleken zou kunnen worden met die van de jongerejaars.

Tabel 3.6 Reistijd studenten naar leeftijd horizontaal gepercenteerd

Leeftijd

<= half uur reistijd OV

> half uur reistijd OV

Totaal

16-17 jaar

18-22 jaar

23-27 jaar

28 jaar en ouder

51%

69%

75%

66%

49%

31%

25%

34%

7294

6855

1716

Totaal

71%

29%

15941

Bron: Bestandsbewerking gemeente 2004

De tabel laat zien dat driekwart van de 23-27-jarigen een reistijd heeft van maximaal een half uur. Bij de 18-22-jarigen is dit met nog geen 70% duidelijk lager. Bij de 16- en 17 jarigen ligt dit aandeel met 51% nog lager. Als de reistijd van de ouderejaars als meest wenselijke uitgangsituatie wordt geprojecteerd op de reistijd van de jongerejaars kan ingeschat worden wat de urgente woonbehoefte is. Omdat de meeste jongeren op z’n vroegst vanaf hun 18^e zelfstandig gaan wonen, wordt de eerste leeftijdscategorie buiten beschouwing gelaten. Om het aandeel 18-22-jarigen met een reistijd van maximaal een half uur op te krikken van 69% naar 75% zijn 450 woonruimten nodig. Dit getal kan worden gezien als het urgente woningtekort om de positie van jongerejaars gelijk te stellen aan die van de ouderejaars.

Dit urgente tekort is lager dan eerdere berekeningen vanuit VROM en Duwo (zie bijlage), die in 2003 respectievelijk een tekort van ongeveer 600 en 650 woonruimten hadden berekend.

Naast een verschil in methodiek waarbij Duwo het tekort heeft berekend op basis van woonwensen en plannen (hetgeen in het algemeen tot een iets hogere behoefte leidt dan berekening van tekorten op basis van daadwerkelijk gerealiseerde verhuizingen), kan het verschil in belangrijke mate verklaard worden door uitbreiding van het aanbod afgelopen periode. Zo heeft Duwo afgelopen jaar 200 tijdelijke eenheden aan de Leeghwaterstraat toegevoegd en zijn er tijdelijke huisvestingsmogelijkheden voor studenten in de Poptahof en aan de van Leeuwenhoeksingel bijgekomen. Het urgente tekort is daarmee daadwerkelijk afgenomen.

3.4 Vraag en aanbod aan woonruimte

In hoeverre sluit het huidige woonaanbod aan bij de woonwensen van jongeren en studenten? Er is in het kader van dit onderzoek geen specifiek onderzoek gedaan naar de woonwensen van de Delftse jongeren. Wel is op landelijk niveau divers onderzoek gedaan naar de woonbehoeften van specifieke doelgroepen, waaronder jongeren (onderzoeken VROM WBO, CPB). Uit deze onderzoeken blijkt dat jongeren in verhouding met vroeger langer bij hun ouders blijven wonen. Verder is de groep jongeren 18-27 jaar een zeer diverse groep. De jongeren tot 23 jaar wonen relatief vaak thuis of onzelfstandig. Deze groep volgt voor een groot deel een opleiding en heeft een laag inkomen. De voorkeur gaat veelal uit naar een kamer of een kleine betaalbare wooneenheid. De groep vanaf 23 jaar heeft vaak werk of is werkzoekende en heeft daardoor een andere woonvoorkeur dan de eerste groep. Jongeren boven de 23 jaar zijn dan ook meer op zoek naar een zelfstandige huur- of koopwoning. Voor beide groepen geldt dat de voorkeur voor een centrumstedelijk woonmilieu met een hoogwaardig voorzieningenniveau de voorkeur heeft. Voor een deel van de jongeren (met name tot 23 jaar) is de locatie van de woonruimte zelfs belangrijker dan de kwaliteit. Voor beide groepen geldt verder dat de betaalbaarheid van het wonen een belangrijk punt is. Veel jongeren zijn daarom op een sociale huurwoning of een betaalbare koopwoning aangewezen. In Delft bestaat tweederde van de woningvoorraad uit huurwoningen en eendere uit koopwoningen. Jongeren zijn dus vooral aangewezen op de huursector. Wat zijn de kansen van starters op een sociale huurwoning?

Zelfstandige sociale huurwoningen in Delft worden via het advertentiesysteem in de krant verhuurd. Onzelfstandige woonruimte voor studenten verloopt via coöptatie (Duwo) of de kamerwinkel van Duwo (hospita’s) en zelfstandige woonruimte voor studenten wordt eveneens via de kamerwinkel van Duwo aangeboden.

3.4.1 Vraag naar zelfstandige sociale huurwoningen

Tabel 3.7 toont het totaal aantal huishoudens in Delft dat afgelopen jaren naar woonruimte zocht naar leeftijd.

Tabel 3.7: Woningzoekenden per jaar, naar leeftijd, verhuringen en slaagkans**

		2000			2001			2002			2003
	wzkden	verhuurd	kans	wzkden	verhuurd	kans	wzkden	verhuurd	kans	wzkden	Verhuurd	kans
< 23 jaar	3094	174	6	4841	287	6	5249	287	5	5594	360	6
23-30 jaar	6466	595	9	8642	606	7	8808	515	6	8726	561	6
30-55 jaar	8245	930	11	10436	787	8	10962	681	6	13106	998	7
55 jaar e.o	1246	300	24	1516	285	19	1524	289	19	8	*	*
Totaal	19051	1999	10	25435	1965	8	26543	1772	7	27426	1919	7

*: niet apart onderscheiden

**:slaagkans: kans op woonruimte (=aantal verhuringen gedeeld door het aantal woningzoekenden dat gereageerd heeft)

Bron: DSO/Beleid/Onderzoek/april 2004

De tabel laat zien dat het totaal aantal woningzoekenden in Delft tussen 2000 en 2003 fors is toegenomen. De woningzoekenden kunnen zowel uit Delft als van buiten Delft afkomstig zijn.

De relatief sterkste groei betreft de woningzoekenden tot 23 jaar met een toename van 2.500 huishoudens. Tegelijkertijd is in dezelfde periode het aantal verhuringen afgenomen. Gevolg is een afname van de slaagkans van 10% in 2000 naar 7% in 2003. Het aantal verhuringen en het aantal woningzoekenden is in 2003 licht gestegen ten opzichte van 2002. In Haaglanden is de slaagkans afgelopen jaar zelfs iets toegenomen. Dit laatste heeft te maken met een groter aantal verhuringen als gevolg van meer opleveringen in de nieuwbouw.

De cijfers uit 2000 laten verder zien dat de kans op woonruimte sterk toenam met het stijgen van de leeftijd. In 2002 is de kans op woonruimte in de leeftijdsklassen tot 55 jaar echter ongeveer aan elkaar gelijk. Het effect van labelen voor starters op leeftijd sorteert hier duidelijk haar effect. Het aantal toewijzingen aan jongeren tot 23 jaar is in 2002 met bijna tweederde toegenomen. Tegelijkertijd is het aantal toewijzingen aan 23-55 jarigen met bijna een kwart afgenomen. Ook het aantal toewijzingen aan woningzoekenden van 55 jaar en ouder is –zij het in geringe mate- iets afgenomen wat geleid heeft tot een iets lagere slaagkans voor deze groep. Per saldo hebben ouderen echter de meeste kans op woonruimte.

3.4.2. Kansen van jongeren nader bezien

Bij het zoeken naar zelfstandige woonruimte wordt in de woonruimteverdeling onderscheid gemaakt naar starters en doorstromers. Starters zijn in het algemeen jonge huishoudens die woonruimte wensen maar geen zelfstandige woonruimte achterlaten bij verhuizing. Reactieduur vormt het criterium bij toewijzing. Doorstromers laten bij verhuizing wel zelfstandige woonruimte achter. Hier geldt de woonduur als volgordebepaling bij toewijzing.

In Delft is de verhouding starters/doorstromers onder de woningzoekenden tweederde/eenderde. Binnen de regio Haaglanden als geheel is het aandeel starters met 60% iets minder sterk vertegenwoordigd In 2003 reageerden ongeveer 4.700 Delftse jonge starters en 2.760 Delftse doorstromers op een sociale huurwoning in Delft. Afgelopen 3 jaar is meer dan 60% van de verhuringen naar Delftenaren gegaan, waarbij starters vaker van buiten Delft afkomstig zijn dan doorstromers. In 2003 werd zelfs tweederde van de voorraad toegewezen aan Delftenaren.

In Delft is de slaagkans op woonruimte voor starters en doorstromers afgelopen jaren ongeveer aan elkaar gelijk. Om starters ongeveer gelijke kansen te bieden op woonruimte als doorstromers moeten meer woningen aan starters worden toegewezen (er zijn immers veel meer starters) dan aan doorstromers. In Delft is dit dan ook het geval. Zo zijn in 2003 1.194 woningen aan starters toegewezen en 725 aan doorstromers.

In de jonge leeftijdsklassen tot 23 jaar zijn het vooral starters die woonruimte zoeken. De meeste doorstromers zijn ouder dan 30 jaar en slechts weinig doorstromers zijn jonger dan 23 jaar. Tabel 3.8 geeft de slaagkans van woningzoekende starters naar leeftijd weer. In de bijlage is dezelfde tabel opgenomen voor doorstromers. Door de soms kleine aantallen woningzoekende doorstromers per jaarklasse, kunnen slaagkansen per jaar echter sterk fluctueren en zijn daarmee minder representatief.

Tabel 3.8: Slaagkans starters zelfstandige woonruimte in Delft naar leeftijd en herkomst

		2000			2001			2002			2003
	uit Delft	b. Delft	Totaal	uit Delft	b. Delft	Totaal	uit Delft	b. Delft	Totaal	uit Delft	b. Delft	Totaal
18 jaar	7	2	3	17	2	6	16	4	8	18	3	7
19 jaar	11	3	5	9	4	5	9	4	5	10	3	5
20 jaar	6	3	4	11	5	6	9	3	4	11	3	5
21 jaar	9	4	6	10	5	6	11	4	5	19	4	7
22 jaar	12	5	7	12	4	6	12	4	7	19	4	8
23 jaar	11	5	7	12	4	6	13	3	6	19	3	7
24 jaar	19	10	14	15	3	7	14	4	7	17	4	8
25 jaar	10	4	6	12	5	7	11	3	6	18	2	7
26 jaar	8	3	5	13	4	7	11	4	6	14	4	7
27 jaar	12	7	9	13	5	8	15	3	7	15	2	7
28 jaar	18	8	11	22	6	11	12	5	7	16	2	6
29 jaar	28	10	17	17	7	10	20	3	8	13	2	6
30+ jaar	28	10	15	19	4	8	19	3	7	19	4	7
Totaal	17	7	10	15	5	7	14	4	6	17	3	7

Bron: DSO/Beleid/Onderzoek/april 2004

In 2000 en 2001 hadden starters van 28 jaar of ouder duidelijk meer kans dan jonge starters tot 23 jaar. In 2002 is de slaagkans van de verschillende leeftijdsklassen echter veel evenrediger verdeeld over alle leeftijden. De slaagkansen van jongeren tot 23 jaar is duidelijk verbeterd. Deze trend zet zich in 2003 door.

Eerste resultaten van de nieuwe cijfers over 2004 wijzen uit dat de positie van starters in Delft vergelijkbaar of iets beter is dan die van doorstromers. Per saldo is de slaagkans van alle woningzoekenden wel iets afgenomen naar het niveau van 2001. De reactieduur voor starters op de Delftse woningmarkt bedraagt momenteel zo’n 1,5 jaar.

Conclusie op grond van de evaluatie: Jongeren hebben momenteel vergelijkbare kansen op een Delftse sociale huurwoning als andere groepen woningzoekenden. Vanuit de optiek van het realiseren van evenredige kansen voor iedereen is aanvullend beleid in die zin niet strikt noodzakelijk. Dit laat echter onverlet dat de kans op een sociale huurwoning sowieso gering is in Delft. In die zin is dan ook zeker sprake van een tekort en is aandacht nodig voor realisatie van voldoende huisvesting voor alle doelgroepen in Delft, waaronder ook zeker jongeren. De groei van de verschillende groepen zal mede bepalen hoeveel aandacht voor extra woonruimte voor jongeren noodzakelijk is.

Een belangrijk aandachtspunt is dat per 1 januari 2005 het nieuwe regionale woonruimteverdeelsyteem in werking is getreden en dat momenteel nieuwe prestatie afspraken worden gemaakt op regionaal niveau. Eén van der veranderingen is dat woningen niet meer gelabeld worden voor starters en doorstromers. Verwacht wordt dat doorstromers in het algemeen nauwelijks zullen reageren op starterswoningen omdat dit een ander segment betreft. In de gemeente Delft zijn de prestatie afspraken tussen gemeente en woningcorporaties voor 2005 onlangs ondertekend. Hierin is opgenomen dat de slaagkansen van starters en doorstromers in Delft ongeveer aan elkaar gelijk moeten zijn en dat de slaagkansen naar leeftijd van starters ook ongeveer aan elkaar gelijk moet zijn. Monitoring in 2005 moet uitwijzen in hoeverre deze prestaties binnen het nieuwe verdeelsysteem ook in voldoende mate behaald kunnen worden.

3.4.3 Kans op onzelfstandige woonruimte

Duwo is de voornaamste aanbieder van onzelfstandige woonruimte. Ongeveer 40% van de woonruimten is onzelfstandig. In 2002 muteerden 1.179 onzelfstandige woonruimten van Duwo. In 2003 waren dit er met 1.294 ruim 100 meer. De mutatiegraad voor het totale bezit van Duwo in Delft (6.545) is in 2003 iets toegenomen van 23% in 2002 naar bijna 25% in 2003 (=1.617 mutaties). In 2003 muteerde eenderde van het onzelfstandige aanbod en ongeveer eenvijfde van het zelfstandige woningaanbod van Duwo. Per saldo werden in 2003 ruim 100 onzelfstandige woonruimten meer aangeboden dan zelfstandige woonruimten. Veel onzelfstandige woonruimte wordt aan studenten toegewezen. Wat is nu de kans op woonruimte voor studenten in Delft? Het blijkt lastig uitspraken te doen over de gemiddelde wachttijd voor een studentenkamer. Deze verschilt per soort woonruimte, per student (veel kamers worden toegewezen middels coöptatie), maar vooral ook per moment. De vraag naar studentenhuisvesting heeft een jaarlijkse piek in september. In de loop van het studiejaar zakt de vraag weer terug naar een normaal niveau. Over de gemiddelde wachttijd voor een studentenkamer is weinig bekend. Dit wordt niet geregistreerd en kan per student erg afwijken.

Duwo kamerwinkel

De DUWO-Kamerwinkel TUD biedt kamers van particulieren te huur aan (met en zonder hospita), tijdelijke kamers (bijvoorbeeld van studenten die tijdelijk in het buitenland studeren), maar ook zelfstandige eenheden, zoals de studentenwoningen uit het DUWO-bezit.

Tabel 3.9: Aantal contacten, ingeschrevenen, bemiddelden en verhuringen Kamerwinkel Duwo

Jaar	Klanten	Kamerzoekenden	bemiddeling	Verhuur particulier
2001	-	2.700	421	172
2002	7.000	2.400	373	144
2003	6.000	2.000	300	194
2004	4.850	1.769	373	159

* 2004: cijfers tot en met derde kwartaal;

Bron: Duwo kamerwinkel

Het aantal klanten dat bij de kamerwinkel langskomt met vragen en het aantal woningzoekenden is afgelopen jaren afgenomen. Dit komt vooral omdat steeds meer jongeren hun informatie rechtstreeks via internet achterhalen. De laatste kolom in tabel 3.8 toont de particuliere kamerverhuur via de kamerwinkel. Daaruit blijkt vooralsnog geen duidelijke afname van het particulier aanbod bij de kamerwinkel. Wel wordt een trend van verkopen in plaats van verhuren van panden gesignaleerd en wordt aangegeven dat kamerverhuur voorheen vaak gold als welkome aanvulling op bijvoorbeeld een uitkering, met de nieuwe regelgeving niet langer interessant is.

Als verandering in de markt wordt gesignaleerd dat de ‘ruimte’ in het kameraanbod na de piek in het najaar in 2003 wat is afgenomen ten opzichte van voorgaande jaren. Tegelijkertijd blijkt echter ook dat reeds in oktober het aantal wensverhuizers tussen de woningzoekenden toeneemt.

Werkgroep huisvesting studentenvakbond (VSSD)

Vanuit de werkgroep huisvesting van de studentenvakbond wordt aangegeven dat ook dit studiejaar 2004/2005 de meeste studenten die in de zomer zijn gaan zoeken, inmiddels over woonruimte beschikken, al dan niet tijdelijk. Over gemiddelde wachttijden is lastig een algemene inschatting te maken omdat deze nogal kunnen verschillen per student. Zo krijgen vrouwen over het algemeen sneller woonruimte dan mannen. Vanuit de werkgroep wordt verder aangegeven dat studenten graag in studenteneenheden willen wonen en duidelijk minder enthousiast zijn over zelfstandige huisvesting. Ook wordt aangegeven dat in onzelfstandige eenheden de doorstroom van afgestudeerden goed is, terwijl deze doorstroom in sommige zelfstandige eenheden stokt.

3.4.4 Kans op een koopwoning

De kansen voor starters om een woning te kopen zijn beperkt. Hoewel het merendeel van de Delftse voorraad met recht betaalbaar genoemd kan worden, is het aandeel koopwoningen met eenderde niet groot. Tegelijkertijd komen in de bestaande voorraad slechts mondjesmaat woningen vrij door de beperkte doorstroming. Het nieuwbouwbeleid in Delft is gericht op het bevorderen van doorstroming door een gedifferentieerd nieuwbouwprogramma te realiseren. Dit betekent bijvoorbeeld meer diversiteit in woningtypen, meer woningen in de koopsector en meer realisatie in de middeldure en duurdere prijsklassen. Met een dergelijk programma komen naar verwachting meer woningen in de bestaande voorraad vrij, waaronder veel betaalbare woningen. Tegelijkertijd is er ook aandacht voor starters in de nieuwbouw. Zo wordt in Harnaschpolder gestreefd naar realisatie van zo’n 200 sociale koopwoningen (< 156.000 euro prijspeil 2004). Ook bij andere nieuwbouwprojecten op diverse verdichtingslocaties in Delft liggen kansen voor realisatie van woningen voor starters en jongeren. Hierbij valt te denken aan de Poptahof, de locatie Albert Hein Martinus Nijhofflaan, de locatie Pauwmolen en bijvoorbeeld het Reinier de Graafterrein. De potenties van deze locaties moeten nog nader worden onderzocht.

3.5 Samenvatting

In totaal telt Delft ruim 19.000 studenten en jongeren. Ruim de helft van deze jongeren volgt hoger onderwijs, waarvan driekwart in Delft. Per saldo wonen ongeveer 10.000 studenten in Delft, waarvan 8.300 uitwonend zijn. Ongeveer 16.000 studenten volgen onderwijs in Delft, waarvan de helft buiten Delft woont. De meeste studenten wonen in één van de omliggende gemeenten en hebben een reistijd met het openbaar vervoer van maximaal een half uur. 29% van de studenten heeft een reistijd van meer dan een half uur. Ouderejaars wonen vaker in Delft dan jongerejaars. Als de gerealiseerde woonsituatie van ouderejaars geprojecteerd wordt als gewenste woonsituatie van de jongerejaars, zijn 450 woonruimten nodig om deze studenten in Delft te kunnen huisvesten. Bij de Duwo-kamerwinkel en de werkgroep huisvesting van VSSD worden momenteel geen grote knelpunten gesignaleerd bij het huisvesten van studenten. De particuliere kamerverhuur middels de Duwo kamerwinkel is niet duidelijk afgenomen afgelopen jaren, in oktober neemt het aantal wensverhuizers bij de kamerwinkel daarnaast weer toe. De meeste studenten die in de zomer zijn gaan zoeken zijn inmiddels voorzien. Deze ervaringen bevestigen dat het woningtekort voor studenten afgelopen jaren niet is toegenomen.

De kans van jongeren en starters op zelfstandige woonruimte is bekeken aan de hand van de slaagkansen van jongeren op woonruimte afgelopen jaren. Uit de evaluatie blijkt dat de kansen voor starters vergelijkbaar zijn met de kansen van doorstromers. Dit komt door aanvullend Delfts toewijzingsbeleid. Ook de kans van jongeren is gelijkgetrokken met de kans van oudere jongeren. Per saldo is de kans van woningzoekenden op woonruimte in Delft overigens nog altijd klein. Aandachtspunt komend jaar is de invoering van het nieuwe woonruimteverdeelsysteem in de regio waarbij geen onderscheid meer wordt gemaakt tussen starters en doorstromers. De effecten op de kansen van jongeren moet daarom opnieuw gemonitord worden.

De mogelijkheden een woning te kopen zijn voor starters beperkt. In Delft wordt op diverse locaties nieuwbouw gerealiseerd komende jaren. De potenties van starters en jongeren worden daarin meegenomen.

4. Toekomstige ontwikkelingen

4.1 Ontwikkelingen in de vraag

Er zijn twee belangrijke ontwikkelingen te benoemen die van invloed zijn op de te verwachten behoefte aan jongeren en studentenhuisvesting: de demografische ontwikkeling en de ontwikkelingen bij de diverse onderwijsinstellingen.

4.1.1. Demografische ontwikkelingen

Figuur 4.1 toont de leeftijdsopbouw naar twee leeftijdsklassen.

Figuur 4.1: Aantal jongeren naar leeftijd en jaar in Delft

Bron: Statistisch jaarboek 2003;Gemeente Delft ICT/Onderzoek & statistiek

Delft telt in 2004 18.366 personen in de leeftijd van 18 tot en met 27 jaar. Omdat er ook een aantal studenten van 28 jaar en ouder zijn meegeteld in voorgaande, is het hier vermelde aantal wat lager dan de ruim 19.000 jongeren en studenten zoals in het vorige hoofdstuk vermeld.

Voor de periode 2004 tot 2010 neemt het aantal inwoners van Delft naar inschatting met zo’n 4.409 personen toe. Het aantal jongeren 18-27 jaar groeit in dezelfde periode met ruim 1.900 personen. De groep 18-22 jarigen neemt met 1.000 personen toe. In deze prognose is echter nog geen rekening gehouden met bijzondere ontwikkelingen bij de onderwijsinstellingen. Wel is een deel van de huidige nieuwbouwplannen voor studentenhuisvesting meegenomen in de berekeningen.

Zetten we de huidige verdeling naar de toekomst door dan zal ongeveer de helft van de jongeren werken of werkzoekende zijn en de andere helft hoger onderwijs volgen. Verder uitgaand van de huidige verhouding inwonend/uitwonend onder niet studerende jongeren en het feit dat jongeren relatief vaak alleen wonen betekent deze demografische ontwikkeling een extra woonbehoefte van niet studerende jongeren van 450 woningen. Voor berekening van de behoefte aan studentenhuisvesting is het van belang naar de ontwikkelingen binnen het onderwijs te kijken.

4.1.2 Studentenaantallen

Op basis van een algemene inschatting van de onderwijsinstellingen wordt een toename met bijna 3.200 in Delft studerende studenten in de periode 2004 en 2010 verwacht. De groei wordt veroorzaakt door verplaatsing van instellingen naar Delft en populaire studierichtingen zoals luchtvaarttechniek (INHOLLAND). De groei betreft met name HBO-studenten. De komst van de TH Rijswijk naar Delft en de verwachtte groei van het leerlingaantal van zowel de TH als INHOLLAND zorgt voor de sterke stijging. INHOLLAND heeft een deel van de groei inmiddels gerealiseerd met momenteel 1.530 studenten. Er zijn geen specifieke ontwikkelingen bij de TU te benoemen die een sterke groei of afname voorspellen komende jaren.

Tabel 4.1: Studenten aan INHOLLAND en TU in Delft

Instelling

2000

2004

2010

Toename (afgerond)

TU-Delft*

Hogeschool Delft (INHOLL)

TH Rijswijk**

13.127

972

(1.462)

14.729

1.212

(1.440)

14.729

1.800

2.600

590

2600

Totaal

14.099

15.941

19.129

3.190

* incl. uitwisselingsstudenten, deeltijders ed.

** opent op campus in Delft 2008/2009

4.1.3 Ontwikkelingen onderwijs in Delft

De Delftse afdeling van de Hogeschool Inholland is anderhalf jaar gelden ontstaan uit een fusie van de Ichtus Hogeschool/Hogeschool Delft met de Hogeschool Alkmaar, Hogeschool Haarlem en Hogeschool Holland. De Delftse hogeschool heet sinds de fusie de ‘School of agriculture en Technology’. Behalve luchtvaarttechnologie en scheepsbouwkundeopleidingen worden ook opleidingen aangeboden binnen het zogenaamde ‘groene’ domein. Dit jaar telt de school een record aantal studenten met een stijging van meer dan 400 studenten t.o.v. 2003. Belangrijkste oorzaak hiervoor is de verhuizing van de studie luchtvaarttechnologie en scheepsbouwkunde van Haarlem naar Delft. In schooljaar 2004/2005 telt de school al 1.530 studenten.

De Haagse Hogeschool/TH Rijswijk gaat komende periode haar nieuwe vestiging op de campus van de TU Delft realiseren. Verwachting is dat dit overigens pas rond 2008/2009 zal gebeuren. TU en Haagse Hogeschool/TH Rijswijk werken al sinds 2001 samen waarbij bijvoorbeeld schakelmogelijkheden tussen HBO en WO en diverse doorstroomroutes mogelijk zijn. Zo kunnen studenten bijvoorbeeld doorstromen naar de TU om daar een afstudeeropdracht uit te voeren. Momenteel telt de school 1.500 studenten. Verwachting is dat dit aantal komende jaren zal toenemen tot zo’n 2.600 studenten rond 2010.

De groei van het studentenaantal wordt derhalve vooral veroorzaakt door het succes van nieuwe opleidingen, combinaties van opleidingsmogelijkheden en dergelijke. Meer algemene ontwikkelingen en trends in het onderwijs zoals invoering bachelors-mastermodel, dualisering en digitalisering leiden vooralsnog niet tot een zeer duidelijke verandering in woonbehoeften van studenten (bijlage III).

4.1.4 Van studenten naar woonruimte

Tot welke woonbehoefte in Delft leidt een toename van 3.190 studenten dat in Delft studeert komende jaren? De komst van de TH Rijswijk zal vooralsnog in beperkte mate leiden tot extra druk op de Delftse woningmarkt. De meeste studenten aan de TH Rijswijk wonen momenteel al in de regio. Er wonen nu al veel meer studenten van deze opleiding in Delft (152) dan in Rijswijk zelf (37), waar de school nu nog gevestigd is. Eenderde van de studenten is daarbij uitwonend. 37% van de studenten moet meer dan een half uur reizen met het openbaar vervoer. Van deze reisstudenten woont de grote meerderheid thuis bij ouders.

Tabel 4.2: Studenten TH Rijswijk naar reistijd Delft

Inwonend

Uitwonend

Totaal

Delft

<= half uur reistijd

subtotaal

> half uur reistijd

488

525

461

115

271

386

152

759

911

529

Totaal

986

454

1.440

Bron: Ibgroep

Voor het bepalen van de woningbehoefte van de studenten in Delft wordt de woonsituatie van de ouderejaars opnieuw representatief gesteld aan de gewenste situatie van de jongerejaars aan de TH Rijswijk. Van de jongerejaars heeft 44% een reistijd van meer dan een half uur. Bij de ouderejaars is dit percentage gedaald tot 28%. Voor een vergelijkbare woonsituatie van jongerejaars zijn 120 woonruimten in Delft nodig.

Tabel 4.3: Studenten TH Rijswijk naar leeftijd en reistijd Delft

Delft

< = half uur reistijd

> half uur reistijd

Totaal

Jongerejaars (<22 jr)

Ouderejaars (>= 22 jr

15%

50%

56%

44%

28%

786

654

Totaal

11%

53%

37%

1440

Bron: Ibgroep

Toename van TH Rijswijk van 1.440 naar 2.600 studenten betekent in totaal een groei met 1.160 studenten. Uitgaande van een vergelijkbare verdeling als nu, gecorrigeerd voor de urgente woonbehoefte kan een toename als gevolg van de groei berekend worden met +175 woonruimten. Als op termijn, meer dan de helft van de uitwonende TH studenten, die nu gekozen hebben voor wonen in de regio, zich in Delft zou willen vestigen vanwege bijvoorbeeld het aantrekkelijke wonen, dan zou de behoefte nog eens met 100 kunnen toenemen. Omdat dit laatste slechts een aanname is en de daadwerkelijke verplaatsing van de TH pas in 2008/2009 zal plaatsvinden is deze mogelijke extra behoefte van 100 woonruimten vooralsnog niet meegeteld in de totale behoefte tot 2010.

De voorspelde toename van het aantal studenten INHOLLAND bedraagt zo’n +590 studenten. Groei wordt vooral verwacht van de landelijk georiënteerde opleidingen. Een eerste resultaat van een enquete onder eerstejaars studenten laat zien dat naar inschatting 60% van deze studenten in Delft wil wonen. Dit betekent een toename van de woonbehoefte van 0,6*590=355.

Samenvattend wordt de totale extra woonbehoefte tot 2010 geraamd op 450 (urgent TU/INHOLLAND)+120 (urgent TH)+175+355 (groei TH/INHOLLAND)=1.100. De netto voorspelde toename van de voorraad voor studenten komt uit op 1.070. Vraag en aanbod sluiten redelijk op elkaar aan. Hierbij moet wel opgemerkt worden dat dit geldt indien de plannen voor 2010 allemaal ook daadwerkelijk gerealiseerd worden. Bij vertraging van plannen zal het woningtekort in Delft oplopen.

4.1.5 Ontwikkelingen in kwalitatieve vraag

In 2003 heeft Duwo een onderzoek laten uitvoeren naar de woonwensen van studenten. Hieruit bleek dat de binnenstad het meest populair is om te wonen, maar dat daarnaast een Campusconcept ook veel belangstelling geniet. Huisvesting in eenheden met 4 a 5 studenten met verschillende kameroppervlakken spreekt aan omdat dan een wooncarriere gevolgd kan worden in het eigen huis, en/of er keuzemogelijkheden zijn een kamer te kiezen die bij het budget past.

Over de behoefte aan specifieke jongerenhuisvesting in Delft is minder bekend. Specifieke voorkeuren voor bepaalde wijken, zoals binnenstad is wel zeker. Ook is bekend dat sommige wijken minder populair zijn bij jongeren, zoals bijvoorbeeld Tanthof. Behoefte aan specifieke woonvormen, zoals groepswonen, wordt binnen de gemeente nog niet gesignaleerd.

Vragenlijst woonwensen studenten Inholland

Op basis van eerste resultaten van een uitgezette vragenlijst onder 1^e jaars studenten Scheepsbouw en Luchtvaart Inholland mag verwacht worden dat de meerderheid van deze studenten in Delft wil gaan wonen op termijn (zo’n 60%). De opleidingen zijn redelijk uniek in Nederland en de verwachting is dan ook dat het aandeel uitwonenden op termijn vergelijkbaar kan worden met WO, dus minstens 70% uitwonend.

4.2 Ontwikkelingen in het aanbod

In de verhuur van zelfstandige woningen is Duwo in 2003 begonnen met de invoering van het Campuscontract, in eerste instantie in de studentencomplexen Westplantsoen en Balthasar van der Polweg. Binnen zes maanden na afstuderen moet men verhuizen. De ervaringen hiermee zijn tot nu toe redelijk positief.

De afdeling Short Stay Housing (SSH) zorgt via contracten met de onderwijsinstellingen voor de tijdelijke huisvesting van vele buitenlandse studenten en gastdocenten. De vraag hiernaar neemt afgelopen jaren enorm toe. Eind 2003 heeft Duwo 1.762 eenheden in beheer. De vraag komt vooral van de TUD en IHE. De toenemende vraag in 2003 heeft bij Duwo geleid tot de bouw van semi-permanente woningen: containerwoningen en spaceboxen op een door de TU beschikbaar gesteld terrein. In totaal zijn 232 van dergelijke woningen gerealiseerd. In 2003 leverde Duwo 454 woningen aan de TUD en 342 kamers aan de IHE.

Andere instituten waarmee Duwo contracten heeft voor de levering van woonruimten zijn INHOLLAND (10), de Haagse Hogeschool (200), Stichting studentenhuisvesting Nederlandse Antillen (75) en de Rijksuniversiteit Leiden (54).

In 2003 zijn tevens 140 tijdelijke woningen in herstructureringswijken voor buitenlandse studenten beschikbaar gesteld door collega corporaties om aan de vraag te kunnen voldoen.

Het realiseren van woonruimten in de sociale sector betekent onrendabel investeren. Dit geldt in het bijzonder voor onzelfstandige huisvesting omdat hiervoor geen huursubsidie wordt verstrekt. Duwo verwacht onder meer middels financiering door collega corporatie(s) (matching van middelen) de financiële middelen te verkrijgen voor het realiseren van een derde studentenflat aan de Balthasar van der Polweg, waar 250 tot 300 eenheden worden gerealiseerd.

Komende jaren gaat Duwo veel studentenhuisvesting realiseren met de bouw van de campus van de TUD. De plannen behelzen de bouw van een International Student House, een facultyclub en minimaal 700 studentenwoningen en een congreshotel.

Duwo is de enige partij die actief is op het gebied van studentenhuisvesting in Delft.

Tabel 4.4 geeft de nieuwbouwplannen van Duwo weer.

Tabel 4.4: Op te leveren projecten Duwo TU-wijk 2006-2009

Gebied

Aantal woningen/eenheden

Omschrijving

TU Noord

TU Wijk

200

120

248

386

250

1414

Kanaalweg 36

Kamers ISH

Nieuwbouw achter Kanaalweg 4 b

Mijnbouwplein 11 restauratie

Mijnbouwplein 11 nieuwbouw

De Vries van Heystplantsoen

Mekelweg

Balthasar van der Polweg

Totaal

Bron: Duwo 2004

De hier vermelde plannen kunnen als realistisch worden beschouwd. Naast uitbreiding vinden komende tijd echter ook een aantal onttrekkingen aan de voorraad plaats.

Tabel 4.5: Onttrekkingen studentenhuisvesting 2004-2010

Complexen

Aantal onttrekkingen

Gimmie Shelter

Zusterflat Apothekersweg

Van Leeuwenhoeksingel

112

152

Totaal

344

Bron: Duwo en gemeente 2004

Gimmie Shelter wordt gesloopt en het pand aan de apothekersweg (152 eenheden ) is slechts tijdelijk in beheer bij Duwo. Tot slot kunnen nog de eenheden in panden van de gemeente genoemd worden aan de van Leeuwenhoeksingel die op termijn uit beheer gaan ca 80 studenten). Per saldo betekent dit ongeveer 344 minder woonruimten. Netto uitbreiding is dan 1.070 woonruimten voor studenten.

In algemene zin is het voor particuliere eigenaren van panden die deze kamers gewijs verhuren aan studenten minder aantrekkelijk geworden omdat zij in toenemende mate te maken hebben met allerlei regels ten aanzien van de (brand)veiligheid wat vaak gepaard gaat met hoge kosten, ‘zwart’ verhuren lastig is sinds de invoering van de koppelingswet en de hoge huizenprijzen verkoop aantrekkelijk maken. Ontwikkelingen die ook in Delft merkbaar zijn. Zo hebben enkele kamerverhuurders afgelopen jaar hun pand aan Duwo te koop aangeboden voor verdere exploitatie. Uitgebreide regelgeving en de vaak hoge investeringen die nodig zijn maken het voor Duwo echter ook vaak lastig deze panden te kopen. Het is echter lastig deze signalen in concrete aantallen te vertalen.

4.3 Samenvatting

Het aantal jongeren 18-27 jaar zal met ruim 1.900 personen toenemen tot 2010. Hierbij is echter nog geen rekening gehouden met bijzondere ontwikkelingen bij de onderwijsinstellingen komende jaren. De onderwijssector is volop in beweging. Vooralsnog lijken de gevolgen voor de behoefte aan woonruimte beperkt. Extra vraag wordt momenteel vooral verwacht van buitenlandse studenten als gevolg van de internationalisering van het onderwijs. De komende jaren zal moeten uitwijzen wat de werkelijke effecten van genoemde ontwikkelingen zijn.

Voor jongeren is geen urgent woningtekort geraamd. Kijkend naar slaagkansen voor jongeren op woonruimte in Delft is deze vergelijkbaar met die van andere doelgroepen. De kansen zijn weliswaar beperkt maar geven niet direct aanleiding tot aanvullend beleid specifiek voor jongeren. Komende jaren wordt de toename van de behoefte aan huisvesting voor werkende jongeren ingeschat op 450 woningen.

Het urgent tekort van studentenhuisvesting is geraamd op 450 woonruimten voor de huidige Delftse studenten. Hiervoor is de gerealiseerde woonsituatie van ouderejaars studenten als gewenste situatie voor de jongerejaars genomen.

Komende jaren wordt een groei met 3.190 studenten verwacht. Een belangrijk deel van deze groei wordt veroorzaakt door de verhuizing van de TH Rijswijk rond 2008/2009. Per saldo levert dit zo’n 295 extra woningbehoevende studenten in Delft op.

Op basis van een enquete onder eerstejaars INHOLLAND studenten is de inschatting dat 60% in Delft wil gaan wonen op termijn. Dit levert een woonbehoefte van 355 op. Totaal komt de behoefte derhalve neer op 1.100 woonruimten.

In dezelfde periode zal het aantal woonruimten voor studenten netto toenemen met 1.070 woonruimten. Om aan de toenemende behoefte te voldoen is het wel van belang dat alle plannen zonder vertraging gerealiseerd worden. Om problemen in de toekomst te voorkomen blijft oog voor extra alternatieven gewenst. Dit is ook van belang om wegvallen van tijdelijke huisvesting na een bepaalde periode voldoende op te kunnen vangen.

5. Beleidsaanbevelingen

In deze nota is de opgave tot 2010 beschreven. De toename van de behoefte aan huisvesting voor werkende jongeren bedraagt naar inschatting 450 woningen. Hierbij is vooral gekeken naar de verwachte toename op grond van demografische ontwikkelingen . De kans van jongeren en starters op een sociale huurwoning in Delft is vergelijkbaar met andere huishoudens. Dit laat onverlet dat de kansen op woonruimte voor iedere groep beperkt zijn.

De behoefte en de realisatie van studentenhuisvesting is ongeveer aan elkaar gelijk komende jaren. Wanneer zich vertragingen voordoen in de planrealisatie, neemt het tekort echter toe. Hetzelfde geldt indien het aantal studenten sterker gaat groeien dan nu verondersteld of wanneer de plannen leiden tot extra vraag. Daarom is continue aandacht voor alternatieven en extra mogelijkheden van belang. Beide tekorten moeten als een minimum variant worden bezien.

Beleidsaanbevelingen

Om komende jaren in voldoende mate tegemoet te kunnen komen aan de behoefte aan jongerenhuisvesting in Delft zijn de volgende acties van belang:

- In 2005 monitoren van de effecten van het nieuwe woonruimteverdeelsysteem op de slaagkansen van starters en jongeren op sociale huurwoningen.

- Realisatie van breed gedifferentieerd woningaanbod in Harnaschpolder waarmee de doorstroming uit de bestaande (betaalbare en goedkope) woningvoorraad in Delft op gang kan komen.

- Realisatie van 200 sociale koopwoningen in Harnaschpolder met een verkoopwaarde van 156.000 euro (prijspeil 2004) waarmee deze bereikbaar zijn voor starters op de woningmarkt.

- Onderzoeken van de potenties van nieuwbouwplannen van projectontwikkelaars in de gemeente voor realisatie van betaalbare huisvesting voor de doelgroep starters en jongeren. Hierbij valt te denken aan de Poptahof, de locatie Albert Hein Martinus Nijhofflaan, de locatie Pauwmolen nabij de A13 en het Reinier de Graafterrein. De optelsom van realisatie van delen van deze projecten voor de doelgroep jongeren kan potentieel circa 500 woningen opleveren.

Om komende jaren in voldoende mate tegemoet te kunnen komen aan de behoefte aan studentenhuisvesting in Delft zijn de volgende acties van belang:

- Streven naar daadwerkelijke realisatie van de ruim 1.400 eenheden in TU-noord en TU-midden;

- Invoeren van het Campuscontract voor alle zelfstandige studentencomplexen van Duwo ter bevordering van de doorstroming.

Bijlage I:

Gebruikte bestanden en gemaakte koppelingen

INHOLLAND

Bestand met ruim 1.200 ingeschreven studenten in studiejaar 2003/2004 incl. 100 in Delft wonenden. Na koppeling met het gemeentelijke bevolkingsbestand (GBA) bleken er 80 van deze 100 studenten ook daadwerkelijk ingeschreven te staan in het GBA.

Technische universiteit Delft

Bestand met ruim 14.000 ingeschreven studenten in studiejaar 2003/2004 met 7.555 in Delft wonenden. Na koppeling met het GBA bleken er 5.714 van deze 7.555 studenten ook daadwerkelijk ingeschreven te staan in het GBA.

Dit kan veroorzaakt zijn doordat:

· de gekoppelde bestanden niet helemaal van dezelfde datum waren,

· studenten vaak zelf huisnummertoevoegingen bedenken en in het GBA op een andere adres staan ingeschreven dan in het bestand van de opleiding,

· studentenpanden vaak meerdere huisnummers hebben en in het GBA op een andere huisnummer staan ingeschreven dan in het bestand van de opleiding,

· men alweer verhuisd kan zijn naar een ander adres en dit slechts aan een van beide instanties heeft doorgeven,

· studenten zich bewust niet inschrijven in de gemeente waar men woonachtig is.

Bij de analyses zijn we ervan uitgegaan dat deze laatste groep heel klein is en dat de in totaal 1.761 studenten wel staan ingeschreven, maar op een ander adres.

IBgroep

Bestand van alle in Nederland en buitenland wonende studenten naar 4-cijfers postcodegebied inwonend/uitwonend naar hoofdlocatie school en schoolgemeente in studiejaar 2003/2004 t/m 26 jaar (geboortejaar=1977).

Het databestand van de IB-groep betreft alleen studenten die recht hebben op studiefinanciering. In de praktijk betekent dit dat zo’n 20% van de studenten ontbreekt. Dit betreft bijvoorbeeld studenten die minder dan 19 uur per week studeren en studenten die meer dan vijf jaar studeren, buitenlandse studenten en dergelijke.

De gegevens van de IB-groep zijn daarom aangevuld met de studenten (vnl. 27-plussers) van de databestanden van TUD en INHOLLAND.

Gemeentelijke bevolkingsadministratie

Op 1 januari 2004 waren er 18.366 personen van 18-27 jaar waarvan 14.338 zelfstandig wonenden en 4.028 personen die bij hun ouders woonden.

Van deze aantallen zijn de in Delft woonachtige studenten afgetrokken om het aantal jongeren (niet-studenten) te krijgen van 18-27 jaar. Maar omdat er ook studenten meegeteld waren die of jonger dan 18 jaar waren of 28 jaar of ouder, is hiervoor nog gecorrigeerd. Hierdoor kwam de totale groep van studenten en jongeren op 19.023 waarvan 14.991 zelfstandig wonenden en 4.032 personen die bij hun ouders woonden. Het aantal jongeren (niet studenten) kwam hierdoor op 9.135 waarvan 6.665 zelfstandig wonenden en 2.470 personen die bij hun ouders wonen.

Gemeentelijk woonruimten bestand

Er is ook een koppeling gemaakt met het woonruimten bestand, hieruit blijkt dat:

· Van de 9.888 in Delft woonachtige studenten, er 8.326 uitwonend zijn, dat is 84,2%. Van deze uitwonenden woont 66,5% in een woning en 33,5% in een wooneenheid en 7,6% woont in de koopsector.

Bijlage II

Achtergrondinformatie landelijke trends, onderzoeken en ontwikkelingen

Studentenhuisvesting

Onderzoek Kamers tekort? Vraag en aanbod van studentenhuisvesting; ABFresearch november 2003 (in opdracht van ministerie van VROM en OCW)

Voor dit onderzoek is gebruik gemaakt van twee belangrijke bestanden: informatie van de IB-groep waar alle aanmeldingen in het hoger onderwijs geregistreerd staan en een bewerking van het woningbehoefe-onderzoek 2002.

Het urgent tekort en de vraagdruk is op meerdere manieren benaderd:

1) reistijd met het openbaar vervoer

2) reistijd ouderejaars

3) woonwensen en potentieel aanbod van studenten (theoretisch omdat andere groepen buiten beschouwing zijn gelaten).

Het onderzoek heeft voor Delft voor de onderdelen 1 en 2 ook informatie opgeleverd. Voor onderdeel 3) geldt dat geen resultaat voor Delft bekend is vanwege de geringe celvulling.

Algemene aanbevelingen uit het landelijk onderzoek:

1) Vraagoverschot richt zich met name op de reguliere markt en niet op de markt van niet-woningen. Het verdient aanbeveling beleid te richten op het vergroten van aanbod van goedkope huurwoningen en niet op het ad-hoc uitbreiden van de voorraad niet-woningen. Uitbreiden van de voorraad hoeft niet noodzakelijkerwijs te betekenen dat de goedkope voorraad moet worden toegevoegd: a) verbeteren van de doorstroming vanuit de goedkope huursector naar de duurdere segmenten levert aanbod op b) het beter benutten van het –tijdelijke- aanbod dat onstaat in het voortraject van de herstructurering kan een continue stroom van goedkope huurwoningen betekenen.

2) Algemeen wordt aangenomen dat vanuit de studentenwoningmarkt weinig wordt doorgestroomd. Uit het onderzoek blijkt dat in relatieve zin nogal mee te vallen. Invoering van campuscontracten voor specifieke studentenhuisvesting zal echter wel iets bijdragen aan een betere beschikbaarheid.

Conclusies van het landelijk onderzoek voor Delft

Delft is een echte (beta)universiteitsstad. Ruim 90% van de studenten die een opleiding volgt in Delft studeert aan de TU. 8,6% betreft HBO-studenten. Landelijk is de verhouding HBO-WO zo’n 60-40%. In Delft is het aandeel mannelijke, oudere en niet-nederlandse studenten sterker vertegenwoordigd in vergelijking met de meeste andere steden waar meer HBO en meer gammastudies worden aangeboden. Delftse studenten stellen het vaker zonder studiefinanciering, onder andere omdat zij vaker langer studeren en daarmee het recht op een basisbeurs verliezen. In Delft is het aandeel studenten met volledige studiefinanciering (basisbeurs + lening + aanvullende lening) ook het laagst, terwijl dit in steden met vooral HBO (bijv. Zwolle) heel hoog is. De samenstelling van de studiefinanciering hangt uiteraard niet alleen samen met studieduur en tempo, maar ook met.eigen inkomen en inkomen van de ouders. Gebruik van studiefinanciering wordt verder niet in cijfers toegelicht.

Afstand woonadres tot onderwijsinstelling

Gemiddeld woont in Nederland zo’n 45% van de studenten binnen een straal van 8 kilometer van de onderwijsinstelling. In Delft, als compacte stad met voornamelijk WO-studenten, ligt dit aandeel van bijna 60% een stuk hoger.

Bij het bepalen van het tekort aan studentenhuisvesting kunnen verschillende standpunten worden gehanteerd. In het landelijk onderzoek zijn de volgende uitgangpsunten bestudeerd:

- Uitgaan van een maximale reistijd (OV) tussen woonadres en studieadres

- De stelling dat het gewenste gedrag van studenten gelijk is aan het gerealiseerde gedrag van ouderejaars studenten

Reistijdvariant

Voor alle studenten geldt een gemiddelde reistijd met het openbaar vervoer van ruim een uur. Ook nu weer geldt dat de gemiddelde reistijd van studenten in steden met veel HBO-opleidingen langer is in vergelijking met WO-steden. Een verklaring hiervoor is voor een belangrijk deel gelegen in het feit dat HBO-studenten jonger zijn en mede daardoor minder geneigd uit huis te gaan (en dus dichter bij hun studie te wonen).

Tweederde van de Delftse studenten woont binnen 45 minuten reisafstand per OV van de onderwijsinstelling in Delft vandaan. Het aandeel HBO-studenten dat op meer dan 45 minuten afstand van Delft woont is hoger dan gemiddeld (73% vs 63%) en het aandeel WO-studenten woont minder vaak dan gemiddeld op meer dan 45 minuten reisafstand (30% vs 39%). Na Groningen kent Delft het grootste aandeel studenten met een reistijd van maximaal 20 minuten. Ook nu blijkt weer het compacte karakter van de stad.

Figuur: Reistijd met openbaar vervoer in minuten studentensteden in Nederland

Bron: Onderzoek Kamers tekort ABF-research november 2003

Ruim de helft van alle studenten in Nederland is uitwonend. HBO-studenten wonen vaker thuis dan WO-studenten. Zo is driekwart van de WO-studenten uitwonend, waarbij beta’s wat minder vaak uitwonend zijn dan gamma’s. In Delft, Wageningen, Maastricht en Groningen wonen de grootste aandelen studenten uit. In Delft woont ongeveer een kwart thuis. Aan de verschillen in uit-/thuiswonen zijn lastig conclusies te verbinden in relatie tot de krapte op de markt omdat ook een aantal andere factoren van invloed zijn of men al of niet uit woont.

Het tekort

Het tekort aan studentenhuisvesting op landelijk niveau wordt in 2003 ingeschat op 15.000 woonruimten. Hierbij is een relatie gelegd tussen reistijd (met openbaar vervoer) en jongere en ouderejaars studenten. Het percentage jongerejaars studenten (< 4 jaar) op meer dan 45 minuten van de studieplek dat uit gaat boven dat van ouderejaars (>= 4 jaar) in dezelfde stad en studiesoort (HBO of WO) wordt beschouwd als urgent woonruimtezoekend.

Voor Delft wordt volgens deze norm een urgent tekort van 600 woonruimten ingeschat.

Wonen naar wens op de Campus (Laagland Advies 2003) i.o.v Duwo

Het absoluut woningtekort (per 2001) wordt in dit onderzoek geschat op 647 woonruimten. Dit is gebaseerd op een internet-enquete onder studenten naar hun woonsituatie en hun woonwensen. Verwezenlijking van de wensen levert een instroom en uitstroom van studenten op waarbij per saldo een tekort van 647 woonruimten ontstaat. Tot 2010 wordt een groei van 4% van het aantal TU-studenten verwacht. Ingeschat wordt dat daarnaast het aantal HBO-studenten verdubbeld. Kijkend naar de feitelijke woonpositie van studenten (driekwart uitwonend in 2002) en HBO-studenten (15% uitwonend in 2002) en deze aandelen losgelaten op de voorspelde groei levert dit een toename van de woonbehoefte tot 2010 op van resp. 465 TU-studenten en 359 HBO-studenten. Alles bijelkaar opgeteld leidt dit tot een tekort van 1.472 = 1.500 studenteneenheden.

Bijlage III

Trends in het onderwijs

In het hoger onderwijs in Nederland vinden diverse ontwikkelingen plaats die hun invloed kunnen hebben op de behoefte aan woonruimte. In deze bijlage een korte beschrijving.

Bachelors-master model

In het studiejaar 2002/2003 is het bachelor-mastermodel in Nederland ingevoerd. Het onderwijsaanbod wordt daarmee gedifferentieerder en flexibeler. Studenten kunnen nu zelf hun studiepakket samenstellen en daarbij shoppen bij meerdere onderwijsinstellingen. Dit zou de behoefte aan tijdelijke huisvesting op termijn kunnen vergroten. Momenteel zijn er echter nog veel onderlinge verschillen tussen opleidingen waardoor die uitwisselbaarheid nog beperkingen kent. Verder wijst onderzoek uit dat studenten veelal de voorkeur geven aan een vaste stek met wat reistijd (in Nederland in het algemeen goed mogelijk vanwege de relatief beperkte afstanden) boven tijdelijk verhuizen.

In het bachelor-master model kunnen studenten aan de universiteit verder kiezen voor een driejarige opleiding (tot bachelor) of het behalen van een master-titel in vier jaar. Aan de HBO-scholen blijft de studieduur vier jaar en is men dan bachelor. Vooralsnog lijkt de meeste voorkeur van studenten aan de universteit uit te gaan naar de master-titel en van HBO-studenten naar die van bachelor, waardoor komende jaren geen grote veranderingen in gemiddelde studieduur te verwachten zijn

Dankzij de steeds verdere internationalisering van het onderwijs en de invoering van het bachelor-master model wordt in de toekomst echter wel een stijging van het aantal buitenlandse studenten verwacht. Indien de stroom van buitenlandse studenten naar Nederland groter is dan de stroom van Nederlandse studenten naar het buitenland leidt dit tot extra druk op de woningmarkt die niet alleen met onderhuur op te lossen is. De vraag naar tijdelijke vormen van huisvesting voor buitenlandse studenten neemt naar verwachting toe.

Dualisering

In het HBO zijn duale leertrajecten waarbij werken en leren worden afgewisseld al jaren gemeengoed. Ook in het wetenschappelijk onderwijs neemt de belangstelling hiervoor toe. De studieduur neemt dan toe en de studiebeurs wordt gespreid. Theoretisch betekent een verlenging van studieduur dat studenten langer beroep doen op studentenhuisvesting.

Momenteel verkeren duale leerprogramma’s in het wetenschappelijke onderwijs echter nog in de experimentenfase. Tegelijkertijd is de verwachting dat studenten bij het ouder worden vaker een voorkeur hebben voor een vorm van zelfstandige huisvesting. Bij een gebrek aan doorstroommogelijkheden op de reguliere woningmarkt is dan wel een extra druk op de studentenmarkt te verwachten.

Digitalisering

De mogelijkheden om met behulp van internet thuis te studeren nemen al jaren toe. Theoretisch neemt hiermee de noodzaak om nabij de onderwijsinstelling te wonen af.

Hoewel veel communicatie tussen onderwijsinstelling en leerling al via internet verloopt blijven de contacturen op de onderwijsinstellingen in de praktijk belangrijk. Daarnaast hechten veel studenten aan het wonen op kamers voor de sociale contacten. Een afname van de vraag naar studentenkamers ligt dan ook minder voor de hand.