Bij verschijnen van de Toekomstvisie omvang woningvoorraad Delft, waarin de woningmarktontwikkelingen in Delft tot 2015 beschreven worden, is aangegeven dat de nota getoetst zal worden aan het nieuwe woningbehoefte onderzoek 2002. De Toekomstvisie is, evenals de woonvisie van de woningcorporaties, in belangrijke mate gebaseerd op resultaten van het woningbehoefte onderzoek 1998. Inmiddels zijn we enkele jaren verder, is de situatie op de woningmarkt veranderd en is een nieuw woningbehoefte onderzoek beschikbaar (WBO 2002).

De centrale vraag is: In hoeverre is bijstelling van de resultaten uit de toekomstvisie noodzakelijk?

Rigo Research heeft in opdracht van de gemeente Delft en het Centraal Overlegorgaan Woningcorporaties (de vier Delftse woningcorporaties) een nota geschreven waarin de actuele woningmarktontwikkelingen tegen het licht van de eerder opgestelde lange termijnvisie is gelegd.

De twee belangrijkste hoofdconclusies zijn:

- De uitkomst blijft overeind, omdat wijzigingen in de samenstelling en de woonsituatie van huishoudens betrekkelijk onafhankelijk zijn van conjuncturele ontwikkelingen

- Conjuncturele ontwikkelingen zijn wel van grote invloed op de actuele vraag/aanbodverhoudingen op de woningmarkt.

Conclusies op de inhoud:

1. Recente cijfers over ontwikkelingen in de huishoudensamenstelling laten zien dat de in de woonvisie beschreven uitgangssituatie correct is, en liggen in lijn met de toekomstvoorspellingen uit de woonvisie.
2. De demografische prognoses lijken adequaat. Wel was de groei van het aantal huishoudens de afgelopen jaren aanmerkelijk. Zou die trend zich onverkort blijven voortzetten, dan zou de gewenste uitbreidingsbehoefte hoger kunnen worden dan de 5.000 woningen uit de woonvisie. Daar kan men ook pragmatisch tegen aankijken: ‘bouwen’ blijft simpelweg het parool, en het zal al moeilijk genoeg worden om daar vaart in te krijgen en houden.
3. Aarzelingen kunnen er zijn bij de economische veronderstellingen uit de woonvisie. De afgelopen jaren bleek de inkomensverbetering aanmerkelijk. Een geactualiseerde toekomstvoorspelling, met de gemiddelde inkomensontwikkeling van de afgelopen 25 jaar als input, leidt tot een grotere afname van de doelgroep dan in de woonvisie wordt verondersteld. Ook hier kan men pragmatisch tegen aankijken. De economische veronderstellingen uit de woonvisie zijn (ook bij nader inzien, en wellicht in tegenspraak met ‘algemene gevoelens’) eerder aan de voorzichtige dan aan de optimistische kant. Bij deze voorzichtige veronderstellingen ligt er dus al een vervangingsopgave voor circa 3.000 woningen.
4. Er zijn in 2002 net als in 1998 nog steeds meer mensen die een goedkope huurwoning zouden willen achterlaten dan willen betrekken.
5. In aantallen uitgedrukt, zijn de categorieën dure huurwoningen en goedkope koopwoningen de enige die een stijgende vraag laat zien. In beide segmenten is de vraagdruk erg hoog. Vooral goedkope koopwoningen komen nauwelijks beschikbaar.
6. In alle andere categorieën is de omvang van de vraag afgenomen.
7. In aantallen is de vraag naar flats beduidend afgenomen; het blijft kwantitatief gezien wel het grootste vraagsegment. Het potentiële aanbod is ook sterk gedaald, maar verhoudt zich redelijk tot de omvang van de vraag.
8. Bij de rijtjeswoningen zijn zowel vraag als aanbod slechts licht teruggelopen. Dit blijft een segment waar het potentiële aanbod sterk achterblijft bij de vraag.
9. De vraag naar luxe woningen (vrijstaand bijvoorbeeld) is sterk teruggelopen, in iets mindere mate geldt dat voor de vraag naar seniorenwoningen. In beide gevallen geldt dat de omvang van de vraag getalsmatig niet bijzonder groot is. Het probleem zit aan de aanbodkant: zeker van de luxe woningtypen komt nagenoeg niets beschikbaar.

De conclusies van bijgaande nota worden meegenomen in de door corporaties en gemeente gezamenlijk op te stellen stedelijke visie op het wonen tot 2015 (prestatie afspraak nr.1 Samen voor wonen, 2005).

M.E. Treep