10 augustus 2000

lijst ingekomen stukken

TUSSENTIJDSE RAPPORTAGE WOZ- HERTAXATIE 1-1-1999

1. Inleiding

In de raadsvergadering van 24 september 1998 heeft de gemeenteraad de bestuurlijke notitie "Op weg naar de herwaardering 1999" vastgesteld. In deze notitie werd de situatie rondom de uitvoering van de taken in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) in Delft in beeld gebracht. Aanleiding voor de notitie was de in aantocht zijnde herwaardering naar waardepeildatum 1 januari 1999.

De naar aanleiding van deze herwaardering van de door de gemeente Delft vastgestelde waarden zullen in de periode 2001 tot en met 2004 als heffingsgrondslag gaan dienen voor de belastingheffing van verschillende overheden. De (Rijks) Belastingdienst, het Hoogheemraadschap van Delfland en de gemeente Delft gebruiken deze waarden voor respectievelijk:

• het huurwaardeforfait (Inkomstenbelasting) en in voorkomende gevallen Vermogensbelastingen;
• de omslagheffing gebouwd;
• de onroerende zaakbelastingen (OZB).

Door het vaststellen van de notitie werd besloten de uit te besteden werkzaamheden te gunnen aan het taxatiebedrijf Kafi BV te Woerden en hiervoor de benodigde budgetten beschikbaar te stellen (in totaal f 4.775.000,-). Tegelijkertijd werd een bedrag beschikbaar gesteld van f 2.800.000,- als reservering voor de te verwachte kosten van de afhandeling van bezwaarschriften in de periode 2001-2002.

Ten aanzien van de benodigde formatie-aanpassing van de afdeling Belastingen werden afzonderlijke voorstellen gedaan in de bestuurlijke notitie "De Maat Genomen" van CFB/Belastingen, augustus 1998. Door vaststelling van deze notitie werd de formatie van de afdeling Belastingen, uitsluitend voor de uitvoering van de Wet WOZ, uitgebreid met 5 formatieplaatsen. Zowel de notitie "Op weg naar de herwaardering 1999" als "De Maat Genomen" zijn ter inzage gelegd.

Tijdens de bestuurlijke behandeling van de notitie "Op weg naar de herwaardering 1999" is de toezegging gedaan een tweetal tussenrapportages voor te leggen aan de commissie Middelen en Bestuur. Derhalve ligt dan ook voor u de 1^e tussentijdse rapportage WOZ-hertaxatie 1-1-1999.

De tweede rapportage zal in het tweede halfjaar van 2000 aan u worden voorgelegd. De uiteindelijke uitkomsten van de WOZ-hertaxatie zullen in het najaar van 2000 bekend zijn. Aangezien deze van belang zullen zijn voor de vaststelling van het gemeentelijk belastingtarievenbeleid voor de jaren 2001 en daarna zullen op basis van deze uitkomsten en analyses daarvan nadere voorstellen worden gedaan.

Bestuurlijk uitgangspunt is hierbij de Delftse beleidslijn dat de te verwachten waardestijgingen vertaald worden naar een overeenkomstige verlaging van de tarieven.

Nadat de bestuurlijke besluitvorming heeft plaatsgevonden, hebben de activiteiten van de afdeling Belastingen, op het WOZ-gebied, zich allereerst gericht op de totstandkoming van het samenwerkingscontract met het taxatiebureau Kafi, en de uitwerking van het Plan van Aanpak.

Het Plan van Aanpak geeft de Waarderingskamer (het toezichthoudend orgaan) de benodigde informatie (voornamelijk kwantitatieve gegevens) om te beoordelen of de gekozen aanpak geëigend is voor het waarderingsproject en voor de planning van de daarop volgende elementen in de procedure van het toezicht. Het Plan van Aanpak van Delft is op 1 november 1998 en derhalve tijdig afgeleverd bij de Waarderingskamer in Den Haag en vormde het officieuze startschot van de herwaardering.

De uitvoering van (delen van) het waarderingsproject zijn uitbesteed (aan Kafi BV). De gemeente blijft echter verantwoordelijk. De overeenkomst met Kafi is formeel gesloten op 31 maart 1999. In deze overeenkomst is de formele positie van partijen geregeld.

Er valt bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ een onderscheid te maken tussen continue activiteiten en periodieke activiteiten. Met name de periodieke activiteiten zijn uitbesteed, aangezien binnen de afdeling Belastingen de capaciteit en expertise ontbreken voor het uitvoeren van deze taken. Het gaat hierbij vooral om de piekwerkzaamheden (zoals bulktaxaties) en specifieke werkzaamheden (zoals referentiestelsel, marktanalyse).

Het accent komt echter steeds meer te liggen op de continue activiteiten, zoals het continu bijhouden van de gegevens over de WOZ-objecten (bijlage 1 Landelijke ontwikkelingen). Uitgangspunt van de Wet WOZ is immers dat permanente bijhouding van eenmaal opgebouwde bestanden leidt tot doelmatigheidswinst. Ook bieden actuele bestanden mogelijkheden voor frequentere waardebepaling, waarmee de gebruiksmogelijkheden van de WOZ-waarden worden verbreed en het draagvlak voor de uitvoeringskosten van de wet worden vergroot. De afdeling Belastingen streeft er dan ook nadrukkelijk naar om in de toekomst het uitbesteden van werkzaamheden tot een minimum te beperken. De eerste stappen in die richting zijn reeds gezet met de uitbreiding van de formatie. In het bijzonder met het in dienst treden van een eigen taxateur per juli 1999.

Zoals hierboven reeds is gesteld, bestaan de werkzaamheden in het kader van de Wet WOZ uit continue activiteiten en periodieke activiteiten. Tot de continue activiteiten behoren:

• het bijhouden van mutaties in kadastrale gegevens, objectgegevens en subjectgegevens;
• het bijhouden, analyseren en verwerken van marktgegevens;
• het bijhouden van de objectafbakening;
• het bijhouden van referentiestelsels.

Tot de periodieke activiteiten (werkzaamheden ten behoeve van de hertaxatie) behoren:

• het analyseren van de kwaliteit en volledigheid van de beschikbare gegevens;
• kwaliteitscontrole van het WOZ-bestand;
• analyseren van marktgegevens voor de hertaxatie;
• opstellen referentiestelsels naar waardepeildatum 1 januari 1999;
• opstellen kwaliteitsrapportage referentiestelsel ;
• inventarisatie objectkenmerken;
• kwaliteitscontrole inventarisatie;
• taxaties woningen;
• taxaties niet-woningen;
• taxaties bijzondere objecten;
• taxaties in het kader van bezwaar- en beroepprocedures (2001);
• kwaliteitscontroles taxaties;
• opstellen kwaliteitsrapportages taxaties.

4. Stand van zaken Delft

Het opzetten en continu bijhouden van een registratie met gegevens over alle WOZ-objecten vormen randvoorwaarden voor het realiseren van een uniforme waardepeildatum. Elke gemeente creëert een volledig bestand met objectkenmerken van de WOZ-objecten. De belangrijkste objectkenmerken betreffen: de grootte van het object, bouwjaar, soort object en de aanduiding van de waarderelevante aanhorigheden.

Registratie van de waarderelevante gegevens is noodzakelijk voor de uitvoering van de waardebepaling en voor de onderbouwing van de vastgestelde waarden. De gemeente is verantwoordelijk voor een zodanige registratie van objectgegevens dat op een doelmatige wijze de kwaliteit wordt bereikt, die in het kader van de Wet WOZ wordt nagestreefd en gecontroleerd.

De objectkenmerkeninventarisatie is gestart in februari 1999. De uitvoering ligt in handen van Fiscal Control, een onderdeel van het taxatiebureau Kafi. De laatste inventarisatie van de gehele gemeente dateert uit 1993. Deze inventarisatie was gebaseerd op het ‘oude regime’. Deze inventarisatie bleek niet te voldoen aan de Wet WOZ. Hierdoor is besloten de gegevens weer up to date te maken middels een volledige herinventarisatie. De inventarisatie is per wijk uitgevoerd. Uiteraard dient het opgeleverde werk aan bepaalde kwaliteitsnormen te voldoen. Het gaat hierbij om maximaal toegestane afwijkingen van te meten inhouden, oppervlakten en bouwjaren.

Ter bewaking van de kwaliteit zijn steekproefsgewijze controles uitgevoerd. Minimaal twee procent van het totaal aantal objecten per wijk is in de steekproef betrokken. Dit geeft een representatief beeld van het bestand. Deze kwaliteitscontrole is gezamenlijk door de gemeente, Kafi en Fiscal Control uitgevoerd. Het gezamenlijk oordeel is doorslaggevend voor het vaststellen en accepteren van de werkzaamheden. De verwachting is dat de inventarisatie inclusief de acceptatie in januari 2000 wordt afgerond.

Uit artikel 16 van de Wet WOZ vloeit voort dat het grondgebied van een gemeente afgebakend wordt in WOZ-objecten. De gemeente moet de correcte objectafbakening en de volledigheid van de WOZ-administratie waarborgen. Dit wil onder meer zeggen dat de gemeente bij elk WOZ-object de kadastrale gegevens moet registreren alsmede de kadastrale oppervlakte.

Tijdens de herwaardering, de afhandeling van bezwaarschriften en beroepprocedures, is het inzicht in de bruikbaarheid van marktgegevens van essentieel belang. Dit geldt ook voor het inzicht in de omstandigheden tijdens de verkoop of verhuur. Ter verkrijging van dit inzicht wordt de marktanalyse uitgevoerd.

De gemeente draagt zorg voor de verzameling van de benodigde marktinformatie (verkoopcijfers, vraagprijzen, huurgegevens bedrijven, stichtingskosten en gronduitgifteprijzen). Tevens draagt de gemeente zorg voor de eerste beoordeling van de marktinformatie op bruikbaarheid (familietransacties, veilingverkopen en andere verkoopomstandigheden) en voor de beoordeling of het object, betrokken bij de transactie, al dan niet volledig overeenkomt met een WOZ-object.

De verdere analyse, inclusief de inpandige opnames, is verzorgd door Kafi. Na een eerste screening van de marktgegevens is bepaald welke objecten in het veld bezocht konden worden. Voordat de opnames plaatsvonden, zijn de eigenaren en bewoners van de geselecteerde panden aangeschreven om het bezoek van de taxateur aan te kondigen. Vervolgens is telefonisch contact gezocht met de eigenaren en bewoners om een afspraak te maken.

De taxateur onderzoekt bij de opname ter plaatse de verkoopomstandigheden, de kwaliteit en ligging van het object en andere factoren die van invloed zijn geweest op het verkoopcijfer. Aan de hand van deze gegevens stelt de taxateur vast of het verkoopcijfer bruikbaar is voor de waardebepaling. Tevens stelt hij de nieuwe WOZ-waarde naar prijspeildatum 1 januari 1999 vast.

Bij de marktanalyse zijn verkoopcijfers vanaf 1 januari 1998 tot 1 april 1999 onderzocht. In totaal zijn in deze periode 2313 transacties gerealiseerd. Er hebben 652 inpandige opnames plaatsgevonden naar aanleiding van de verkopen.

De marktanalyse is gestart in juni 1999 en is wat betreft de woningen nu afgerond. Thans zijn de taxateurs bezig met de opnames van de bedrijfspanden die bij een transactie betrokken zijn geweest. Daarnaast worden actuele huurgegevens van bedrijfspanden verzameld middels het versturen van huurinlichtingenformulieren. Aangezien dit traject nog loopt, kan over de resultaten hiervan op dit moment nog geen mededeling worden gedaan.

Voor de waardebepaling van woningen wordt gebruik gemaakt van een referentiestelsel. Het referentiestelsel moet garanderen dat de beschikbare marktinformatie op een consistente wijze wordt gehanteerd bij de waardebepaling en bij de onderbouwing van taxaties. Bij de taxatie kan met betrekking tot een aantal (een homogene groep) woningen expliciet worden verwezen naar één of meer referentiewoningen.

Belangrijk bij het referentiestelsel is dat de taxaties van de referentiewoningen aansluiten op het marktniveau en dat er een goede verdeling is per categorie woning.

In bepaalde categorieën en wijken zijn onvoldoende marktgegevens voorhanden. Hier zullen dus niet verkochte objecten als referentieobject worden getaxeerd. Deze stap is nog niet voltooid. Het (voorlopig) referentiestelsel bestaat nu nog alleen uit woningen met een bruikbaar verkoopcijfer. Tijdens het bepalen van de definitieve referentieobjecten kunnen mogelijk enkele objecten met een bruikbaar marktgegeven niet als referentieobject in aanmerking komen. Dit kan het geval zijn indien er meerdere objecten in de omgeving verkocht zijn (bijvoorbeeld vier transacties in één straat). Slechts één object zal dan als referentieobject worden gekozen, terwijl de overige verkoopgegevens als onderbouwing van de waarde van het referentieobject zullen dienen.

Bijzondere objecten

In de gemeente Delft zijn voorlopig 36 objecten gedefinieerd als bijzondere objecten. Onder bijzondere objecten worden verstaan objecten met een oude WOZ-waarde van meer dan 10 miljoen gulden of objecten die op grond van complexiteit of uniek karakter bijzondere aandacht verdienen. Deze objecten vragen met betrekking tot de taxatie om een zorgvuldige benadering, mede vanwege de hoge waarde en daarmee omvangrijke financiële belangen voor de gemeente. De taxaties van de bijzondere objecten (TU, DZM Gist, Calvé en dergelijke) worden beschouwd als een afzonderlijk deelproject. Van groot belang is om een goede verstandhouding met belanghebbenden te bewerkstelligen. Zij dienen dan ook tijdig geïnformeerd te worden over de herwaardering, wie de waardering gaat uitvoeren en wanneer de eerste contacten gelegd zullen worden. Met belanghebbenden zal een afspraak worden gemaakt voor een startbespreking. In dit startgesprek worden onder meer de planning, de werkwijze en de objectafbakening besproken. Belanghebbende wordt ook verzocht om eventueel benodigde informatie te verstrekken en personen aan te wijzen die de taxatie zullen begeleiden. Bovendien wordt een afspraak gemaakt voor de opname.

Voorafgaand aan de opname is er een vervolggesprek met de vertegenwoordigers van de belanghebbende. Doelstelling van dit gesprek is om zoveel mogelijk te werken met gegevens en informatie van de belanghebbende, waardoor later de herkenbaarheid en dus de acceptatiegraad wordt vergroot. Na de opname van de gebouwen en het opstellen van het taxatierapport, wordt dit rapport naar de belanghebbende verzonden. Eventuele vragen van de belanghebbende kunnen nog, voordat de beschikking is verzonden, worden besproken. Door deze werkwijze ontstaat commitment ten aanzien van de vastgestelde waarde nog voordat de aanslag is opgelegd en worden onnodige procedures voorkomen.

In het verleden is de communicatie tussen de afdeling Belastingen en de diverse woningbouwverenigingen niet geheel vlekkeloos verlopen. Tijdens deze herwaardering worden de woningbouwverenigingen daarom nadrukkelijker bij het herwaarderingsproces betrokken. De werkwijze vertoont veel overeenkomsten met de aanpak van de bijzondere objecten. Bij alle stappen in het proces worden de woningbouwverenigingen om input verzocht. Zo is bijvoorbeeld bij de objectkenmerkeninventarisatie verzocht om de type-indeling van flatwoningen met bijbehorende oppervlaktes en inhoudsmaten. Bij het vaststellen van het referentiestelsel krijgen de woningbouwverenigingen de mogelijkheid aan te geven welke objecten in hun bestand als referentieobject kunnen fungeren (waarbij de definitieve selectie uiteraard wel door de gemeente wordt bepaald). Deze aanpak zal de acceptatie van de waardebepaling vergroten en daarmee ook onnodige procedures voorkomen.

In 1999 is automatisering een groot knelpunt gebleken. In de eerste plaats is de uitwisseling van taxatiegegevens met het taxatiebureau niet zonder slag of stoot verlopen. Het inlezen van de gegevens bij het taxatiebureau is een aantal keren niet gelukt. Dit heeft tot vertraging geleid in de werkzaamheden, aangezien deze afhankelijk waren van de beschikbaarheid van taxatiegegevens. In de tweede plaats heeft een groot deel van 1999 in het teken gestaan van de overgang naar een nieuw softwaresysteem. Deze conversie heeft veel voeten in de aarde gehad en is tot op heden niet afgerond. De werkzaamheden in het kader van de hertaxatie hebben hier niet onder geleden, maar er zijn wel achterstanden ontstaan op het gebied van bezwaarafhandeling en het versturen van waardebeschikkingen. Deze achterstanden worden zo snel mogelijk weggewerkt.

De Permanente Marktanalyse is van start gegaan in juni 1999. Deze start is niet vlekkeloos verlopen. Het struikelblok vormde het maken van afspraken met eigenaren en bewoners voor het verrichten van inpandige taxaties. Het aantal afspraken per taxateur waar de oorspronkelijke planning van uitging, is niet gehaald. Dit leidde tot een achterstand in de werkzaamheden, niet alleen wat betreft de marktanalyse, maar ook wat betreft het opzetten van het referentiestelsel. Het maken van telefonische afspraken bleek een moeizaam proces, aangezien de meeste mensen overdag niet bereikbaar zijn. Daarnaast viel het grootste gedeelte van het werk in de vakantieperiode.

Na deze ‘valse start’ van de PMA, die een achterstand van ongeveer 1 à 2 maanden veroorzaakte, zijn de werkzaamheden gestroomlijnd. Allereerst werd het bellen van de eigenaren/bewoners gedeeltelijk verplaatst naar de avonduren. Indien na enige pogingen nog geen contact was gemaakt, werd een vervolgbrief verstuurd met daarin het verzoek om contact op te nemen met de afdeling Belastingen teneinde een afspraak te maken. Deze aanpak leidde tot aanzienlijk betere resultaten waardoor de achterstand niet verder is opgelopen.

De achterstand op de planning is echter nog niet weggewerkt en is met name bij het opzetten van het referentiestelsel voelbaar, aangezien dit een direct vervolg is op de marktanalyse.

De gemeente moet de kwaliteit van het referentiestelsel en de kwaliteit van de taxaties analyseren. Het doel van de kwaliteitsanalyse van het referentiestelsel is het verkrijgen van inzicht in de mate waarin de taxaties van de referentieobjecten zich op hetzelfde niveau bevinden als de werkelijk tot stand gekomen transactieprijzen. Van de analyse wordt een rapportage gemaakt voor de Waarderingskamer. De analyse van het referentiestelsel moet niet alleen een beeld geven van de kwaliteit van het referentiestelsel, maar ook van de aansluiting op de daaraan ten grondslag liggende marktgegevens. Aan de hand hiervan kan, voordat de massale waardering plaatsvindt, een inschatting gemaakt worden of de taxaties voldoende zullen aansluiten op de markt. Uit de weergave van het referentiemateriaal volgt al veel informatie over het taxatieniveau en de manier waarop onderlinge verschillen tussen objecten leiden tot onderlinge waardeverhoudingen.

De rapportage van de kwaliteitsanalyse diende voor 1 november ingeleverd te worden. Hoewel deze datum is gehaald, voldoet de rapportage niet geheel aan de eisen die door de Waarderingskamer zijn gesteld. Dit is door de Waarderingskamer schriftelijk medegedeeld op 8 november 1999.

Door de vertraging die is opgelopen bij de marktanalyse, ontbreekt de kwaliteitsanalyse van het referentiestelsel voor de niet-woningen in de rapportage. Hierdoor acht de Waarderingskamer een integrale beoordeling van de rapportage nog niet mogelijk.

Verzocht is om uiterlijk 30 november een volledige rapportage in te leveren, danwel een tijdsplanning voor het vervolg van de herwaardering. Gezien de korte tijd die rest tot 30 november, is besloten om een tijdsplanning (zie bijlage 2) voor het vervolg van de werkzaamheden in te leveren. Zowel de rapportage kwaliteitsanalyse als de schriftelijke reactie van de Waarderingkamer en de tijdsplanning zijn bij deze tussenrapportage bijgevoegd.

Automatisering

De conversie naar het nieuwe computersysteem zal waarschijnlijk, in de komende maanden nog enige problemen geven. Het correct instellen van procedures en dergelijke blijft een proces van ‘trial and error’. Ook dienen de medewerkers van de afdeling het nieuwe systeem nog in de vingers te krijgen. Uiteraard valt niet exact aan te geven hoeveel tijd dit zal vergen of wat de invloed hiervan op het herwaarderingsproces zal zijn.

Uit de marktanalyse die tot nu toe in Delft is verricht voor de woningen, blijkt een aanzienlijke stijging van de prijzen ten opzichte van 1 januari 1993 (de vorige waardepeildatum). Uit de rapportage kwaliteitsanalyse (als bijlage bijgevoegd) blijkt een gemiddelde stijging van 75%.

Voor bepaalde typen woningen geldt zelfs een hoger stijgingspercentage. Voor bijvoorbeeld de categorie boven-, beneden-, duplexwoningen en maisonnettes zijn de prijzen maar liefst gestegen met 91,1%. Voor het volledige overzicht kan de bijgevoegde rapportage worden geraadpleegd.

Wel moet hierbij rekening worden gehouden met het feit dat sprake is van gemiddelden. Niet elke woning van een bepaald type zal uiteindelijk een nieuwe WOZ-waarde krijgen die exact overeenkomt met het voor dat type berekende gemiddelde. Tevens mag niet geconcludeerd worden dat de burger in 2001 geconfronteerd zal worden met een OZB-aanslag die 75% hoger is dan het jaar daarvoor. De gemeente kan, om een grote lastenverzwaring te voorkomen, het belastingtarief naar beneden aanpassen waardoor de burger per saldo niet meer OZB betaalt dan de voorgaande jaren. Echter, niet voorkomen kan worden dat individuele belanghebbenden een hogere aanslag OZB zullen ontvangen. Een verlaging van de tarieven met 75% zal voor bepaalde typen woningen immers niet omgekeerd evenredig zijn met de stijging van de WOZ-waarden (zie de hierboven genoemde boven- en benedenwoningen met een gemiddeld stijgingspercentage van ruim 90%).

In 2000 en vooral begin 2001 zal in de media ongetwijfeld veel aandacht worden besteed aan de wet WOZ en de verwachte stijging van de WOZ-waarde. De kans is groot dat veel burgers met vragen hierover zullen komen. Het is belangrijk is dat de gegevens omtrent de marktontwikkelingen goed gecommuniceerd worden naar de belanghebbenden. Aan de ene kant moet duidelijk gemaakt worden dat de stijging van de WOZ-waarde niet onmiddellijk een stijging van de lasten betekent. Aan de andere kant kan niet gegarandeerd worden dat voor bepaalde marktsegmenten er toch een lastenverzwaring zal optreden. Ook dit moet helder naar voren worden gebracht.

Na afronding van de marktanalyse en de objectkenmerkeninventarisatie, ligt de nadruk op het vaststellen van het referentiestelsel (reeds begonnen) en daarna de bulktaxaties (vanaf maart). Deze activiteiten, naast de continue activiteiten, zullen in het gehele jaar 2000 plaatsvinden.

Een belangrijk onderdeel van de hertaxatie, de objectkenmerkeninventarisatie, is volgens planning verlopen en zal begin november worden afgerond. Vervolgens zullen nog enkele kwaliteitscontroles moeten worden uitgevoerd door het Kwaliteitsteam. Indien bij deze controles geen grote afwijkingen worden geconstateerd, zal het werk worden goedgekeurd, waarna zal worden overgegaan op de verwerking van de gegevens van de inventarisatie. Als het geleverde werk niet wordt geaccepteerd, wordt per deellevering (per wijk) bekeken welke herstelwerkzaamheden verricht moeten worden.

Vervolgens wordt het bestand nog gecontroleerd op volledigheid en eventuele onwaarschijnlijkheden. Indien alles volgens planning verloopt, levert het taxatiebureau in maart een volledig nieuw bestand uit aan de gemeente.

Zoals hierboven reeds vermeld, is er een achterstand van 1 à 2 maanden ontstaan bij de uitvoering van de marktanalyse. Aangezien alle onderdelen van het hertaxatietraject met elkaar verbonden zijn, zal deze achterstand merkbaar zijn bij het opzetten van het referentiestelsel en bij de uitvoering van de bulktaxaties.

Een belangrijke rol bij het inhalen van de opgelopen achterstanden is weggelegd voor de gemeentelijke taxateur, met name in het kader van de aansturing van de taxateurs van Kafi. Zijn inzet in het herwaarderingstraject zal echter nog moeten worden uitgewerkt. Daarnaast zal uiteraard het Kwaliteitsteam (zie volgend punt) de planning nauwlettend in de gaten houden en oplossingen aandragen om de achterstanden zoveel mogelijk weg te werken.

De wens bestaat om in de nabije toekomst een gemeentelijk taxatieteam samen te stellen. Dit biedt voordelen ten opzichte van het inhuren van taxateurs. Allereerst is er een financieel voordeel. De inhuur van taxateurs is een kostbare aangelegenheid, gezien het hoge uurtarief dat wordt berekend.

Ten tweede kan met een team van eigen taxateurs een aantal zaken veel sneller worden afgehandeld. Hierbij valt te denken aan het bepalen van de waardevermeerdering ten gevolge van verbouwingen, het taxeren van nieuwbouw en de afhandeling van bezwaarschriften. Dit levert een aanzienlijke tijdsbesparing op, waardoor achterstanden makkelijker kunnen worden weggewerkt dan wel kunnen worden voorkomen.

Bovendien zullen gemeentelijke taxateurs een grotere kennis ontwikkelen van de plaatselijke markt van onroerende zaken dan externe taxateurs. Gezien de al gememoreerde ontwikkeling van "project naar proces" die de uitvoering van de Wet WOZ thans doormaakt, zal er in de toekomst voldoende werk blijven bestaan voor de gemeentelijke taxateurs. Voor het kredietoverzicht verwijzen we naar bijlage 3.

De mogelijkheden van het taxatieteam wordt nog verder onderzocht en zal leiden tot het doen van voorstellen middels een beleidsnota.

9. Communicatie en kwaliteit

In het kader van de uitvoering van de WOZ-herwaardering is besloten om een Kwaliteitsteam te formeren. Dit Kwaliteitsteam draagt zorg voor het kwaliteitsmanagement dat noodzakelijk is bij de uitvoering van de werkzaamheden. Bovendien is het de bedoeling een basis te leggen voor de inbedding van kwaliteit in het continue WOZ-proces, zoals zich dat in de toekomst zal moeten ontwikkelen.

Het Kwaliteitsteam bestaat uit een onafhankelijk voorzitter, vaste vertegenwoordigers uit de gemeentelijke organisatie, een vertegenwoordiger van het Hoogheemraadschap van Delfland (afnemer), de accountmanager en de projectleider van Kafi. De vergaderfrequentie is eenmaal per maand. Het Kwaliteitsteam is belast met de bewaking van de overall planning, voortgang en kwaliteit van de werkzaamheden.

Uit de vorige herwaardering is gebleken dat goede communicatie met de belanghebbende de acceptatie van de WOZ-waarde enorm vergroot. Echter, door gebrek aan tijd en middelen was de communicatie bij veel gemeenten nogal eens een ondergeschoven kindje.

Aangezien Delft wetsfictiegemeente was in de vorige waarderingsperiode, en er derhalve voor de meeste belanghebbenden geen nieuwe waarde voor hun onroerende zaak werd vastgesteld, per 1 januari 1995, was de noodzaak voor een uitgebreid communicatieplan niet aanwezig.

In deze herwaarderingsperiode is een dergelijk communicatieplan onontbeerlijk, paradoxaal genoeg juist omdat Delft een wetsfictiegemeente is. Immers, de vorige waarde was vastgesteld naar waardepeildatum 1 januari 1993. Tussen deze peildatum en de nieuwe peildatum (1 januari 1999) ligt maar liefst zes jaar!

In deze periode is de onroerende zakenmarkt explosief gestegen en dit zal zijn weerslag vinden in de uiteindelijk vast te stellen waarde. Voor sommige belanghebbenden kan dit een stijging van de vastgestelde waarde betekenen van circa 100 %. Indien de burgers over de marktwaarde-ontwikkeling niet tijdig en adequaat worden geïnformeerd, zal dit een stortvloed aan reacties teweeg brengen.

De communicatie dient vooral plaats te vinden op die momenten dat de belastingbetaler iets van de herwaardering merkt. Zo ontstaan er pieken in de communicatie rond de inventarisatie, de eerste taxaties en de verzending van de beschikkingen. Er zullen verschillende communicatiemiddelen worden ingezet, onder meer persberichten in de Stadskrant, de Belastingkrant en direct mail.

Inmiddels heeft de afdeling Belastingen een concept communicatieplan opgesteld (bijlage 4) waarin de verschillende communicatiemiddelen- en momenten, boodschappen, doelgroepen en uitvoerders worden beschreven.

1. LANDELIJKE ONTWIKKELINGEN

Toezicht Waarderingskamer

De Waarderingskamer is een zelfstandig bestuursorgaan met publiekrechtelijke rechtspersoonlijkheid. Zij valt onder de ministeriële verantwoordelijkheid van de Minister van Financiën. De Waarderingskamer houdt toezicht op de uitvoering van de wet, adviseert de Staatssecretaris over zaken die verband houden met de wet, en behandelt geschillen tussen de afnemers van de waardegegevens. In de Waarderingskamer zijn de afnemers van de waardegegevens vertegenwoordigd. Dit zijn gemeenten, waterschappen en de Belastingdienst.

De Waarderingskamer heeft een landelijk evaluatie-onderzoek van de Wet WOZ verricht. In deze evaluatie werd de Wet WOZ getoetst en de daarmee samenhangende regelgeving, de voorbereiding en de uitvoering van het proces. Zij beziet of de doelstelling die ten grondslag ligt aan de Wet WOZ is bereikt. Het rapport over het evaluatie-onderzoek is op 1 april 1999 vastgesteld door de Waarderingskamer en gepubliceerd onder de titel "De WOZ gewaardeerd". In dit rapport formuleert de Waarderingskamer conclusies en aanbevelingen. Belangrijke conclusies zijn onder meer:

• De noodzaak voor het continu uitvoeren van het werkproces wordt onderkend. Zowel bij gemeenten als bij afnemers vindt het procesmatig werken nog onvoldoende plaats.
• De registratie en gebruik van kadastrale gegevens moet nog verder geoptimaliseerd worden, waarbij de rol van de digitale WOZ-kaart steeds belangrijker wordt.
• De Wet WOZ blijkt in de gemeente een belangrijke trekker voor het actueel en betrouwbaar houden van vastgoedinformatie, hetgeen ook van belang is voor andere afdelingen binnen een gemeente.
• De inzet van de digitale WOZ-kaart en GIS-systemen kan wellicht in de nabije toekomst de kwaliteit en/of de doelmatigheid van de bijhouding van kadastrale gegevens bevorderen.
• De uitvoering van de Wet WOZ vervult een belangrijke rol in het gesystematiseerd bijeenbrengen van gegevens van onroerende zaken.
• De resultaten van het proces van kwaliteitsverbetering worden zichtbaar.
• De achterstanden bij de Permanente Marktanalyse worden ingehaald bij huidige herwaardering naar peildatum 1 januari 1999. De voordelen van deze Permanente Marktanalyse zijn pas bij de volgende herwaardering meetbaar.
• Gebleken is dat belanghebbenden soms bezwaar maken of een beroepprocedure starten, terwijl het verschil tussen de vastgestelde waarde en de waarde volgens belanghebbende zeer beperkt is.
• Het kan voordelen hebben om aan bepaalde groepen belanghebbenden (bijvoorbeeld woningeigenaren) voorafgaand aan de verzending van de WOZ-beschikkingen eerst (bijvoorbeeld in oktober 2000), een voormelding te sturen in de vorm van een taxatieverslag.
• De wenselijkheid van verkorting van het tijdvak is sinds de invoering van de Wet WOZ toegenomen, met name met het oog op de acceptatie van de WOZ-waarde en het verminderen van verschillen tussen opeenvolgende WOZ-taxaties.
• Door een jaarlijkse herwaardering kunnen grote waardeschommelingen en de mogelijk daaruit voortvloeiende belastingdrukschommelingen worden beperkt.
• Door verhoging van de waarderingsfrequentie kan de WOZ-waarde voor meer belastingen worden gebruikt, hetgeen de duidelijkheid voor de belanghebbenden vergroot en een breder draagvlak geeft voor de kosten van de uitvoering van de Wet WOZ.
• De kosten van de Wet WOZ bedragen circa 2 % van de opbrengsten van de belastingen die op basis van de WOZ-waarde worden geheven: f 200 miljoen kosten versus f 10 miljard opbrengsten.
• Naar verwachting zal de benchmark bijdragen aan het ontwikkelen van een stelsel van normen waarbij de uitvoering van de Wet WOZ de beste kwaliteit oplevert tegen de laagst mogelijke kosten.

De belangrijkste aanbevelingen van de Waarderingskamer:

• De Waarderingskamer beveelt aan de gemeenten de mogelijkheid te geven de beschikking eigener beweging aan een nieuwe belanghebbende toe te sturen.
• Voorgesteld wordt de drempel voor ambtshalve vermindering van de WOZ-beschikking te verlagen tot tien procent onder gelijktijdige invoering van een teruggave drempel in artikel 18a van de Algemene wet inzake rijksbelastingen.
• De Waarderingskamer adviseert een wettelijke regeling te treffen op grond waarvan geschillen die betrekking hebben op afwijkingen binnen een bandbreedte van 5 % van de vastgestelde waarde in een bezwaar- en beroepprocedure niet tot wijziging van de waarde leiden.
• Op basis van de recent gestarte benchmark zal gezocht moeten worden naar een gedifferentieerde vorm van normering van de kosten.
• Geadviseerd wordt bij de besluitvorming over verhoging van de waarderingsfrequentie de mogelijkheden die daarmee geopend worden voor het gebruik van de WOZ-waarde voor andere heffingen te betrekken.

Als algemene conclusie kan luiden dat de nadruk steeds meer gelegd wordt op het procesmatige karakter van de uitvoering van de Wet WOZ, in tegenstelling tot de projectmatige aanpak uit het verleden. Daarnaast is er een streven om het tijdvak te verkorten van vier jaar naar twee jaar of zelfs om over te gaan naar een jaarlijkse herwaardering. De verwachting is dat dit de acceptatie van de WOZ-waarde zal vergroten en dat het gebruik ervan kan worden verruimd.

De Waarderingskamer voert inspecties uit bij elke gemeente (ter plaatse). Van een dergelijke inspectie wordt een ‘rapport van bevindingen’ opgesteld waarin enkele conclusies en aanbevelingen staan. Bij de controle in 1998 heeft de Waarderingskamer vastgesteld dat de gemeente Delft een aantal activiteiten nog niet of onvoldoende in uitvoering had genomen. Het ging om een achterstand bij de verzameling van marktgegevens, het opnemen van alle objectgegevens in de WOZ-administratie, een verbetering van de kwaliteit van de geregistreerde kadastrale gegevens, het verzenden van beschikkingen voor 1997 en voor objecten in aanbouw.

Ten aanzien van al deze punten zijn acties ondernomen om de geconstateerde tekortkomingen te verbeteren. Deze acties hebben reeds hun vruchten afgeworpen. Ten aanzien van het versturen van beschikkingen ligt er nog een achterstand die veroorzaakt wordt door de reeds vermelde automatiseringsproblemen.

Per 1 januari 1999 moeten gemeenten een andere kostenverrekening hanteren. Een van de belangrijkste veranderingen is dat er geen normbedragen meer gebruikt worden. Dit betekent dat er met werkelijke kosten gerekend moet worden, zoals werkelijke productieve uren, salariskosten, huisvestingskosten en indirecte kosten. Dit houdt in dat gemeenten een goede kostenadministratie moeten bijhouden en goed moeten tijdschrijven om haar kosten te kunnen onderbouwen.

Het uitgangspunt bij deze nieuwe kostenverrekening is dat de gemeente jaarlijks aan haar afnemers (Hoogheemraadschap en Belastingdienst) een voorlopig bedrag per object in rekening kan brengen. De afnemers betalen hun deel van dit voorlopige bedrag aan de gemeente volgens de bestaande verdeelsleutel (40:30:30). Na vier jaar kan de gemeente een definitieve declaratie indienen, als blijkt dat er meer kosten zijn gemaakt dan 102,5% van de voorschotten, dus meer dan fl. 102,50 per object (voor indexering) voor 4 jaar. Hierbij wordt tevens rente vergoed over het meerdere.

Zelf verwachten wij dat de kosten veel hoger uit zullen komen dan 25 gulden per object. Dit betekent dat wij jaarlijks een ‘gat’ in de begroting zullen hebben, doordat pas na 4 jaar, dus pas in 2003 de werkelijke kosten gedeclareerd kunnen worden. Deze financiële ontwikkeling is ook opgenomen in Concernbericht 1 1999.

In deze bijlage is de brief aan de Waarderingskamer opgenomen met een globale tijdplanning van het herwaarderingstraject.

Geachte heer, Gieskes,

Naar aanleiding van uw brief van 8 november 1999 betreffende de ontbrekende informatie in de kwaliteitsanalyse van het referentiestelsel deel ik u het volgende mee.

Het is mij bekend dat de rapportage niet voldoet aan de eisen die zijn opgenomen in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Dit is reeds door mij aan u aangegeven in het enquete-formulier van juni 1999. U heeft in uw brief van 7 juli 1999 hier op gereageerd met de mededeling dat de gemeente Delft alles in het werk diende te stellen om de rapportage tijdig en volledig in te dienen.

Ondanks het feit dat de medewerkers van de afdeling Belastingen, in samenwerking met het projectteam van het ingehuurde taxatiebureau Kafi BV, er alles aan gedaan hebben om de rapportage tijdig en volledig in te dienen, is dat helaas niet gelukt.

Uit de hieronder vermelde tijdsplanning voor het vervolg van de herwaardering blijkt dat ook de door u gestelde deadline van 30 november 1999 niet zal worden gehaald.

Onze globale planning is als volgt :

• januari 2000 Start bulktaxaties
• februari 2000 Indienen volledige rapportage kwaliteitsanalyse
• april 2000 Referentieboeken klaar
• oktober 2000 Einde bulktaxaties
• december 2000 Retourlevering Stuf-Tax
• februari 2001 Verzenden beschikkingen
• oktober 2001 Oplevering taxaties

Indien u nog vragen mocht hebben over deze tijdsplanning dan kunt u ten alle tijde contact opnemen met de heer E.J. Wilhelmy Damsté,

WOZ-coördinator.

Voor vragen over deze brief kunt u ten alle tijde met ondergetekende contact opnemen.

Met vriendelijke groet,

Heuvelman

Hoofd Belastingen

Beschikbaar gesteld september 1998 (bedragen x 1000)

Uitgegeven tot nu toe (inclusief aangegane verplichtingen)

* Bezwaarafhandeling: het bedrag van 1400 is gebaseerd op 10.000 bezwaarschriften. Door de aanstelling van een eigen taxateur en medewerkers meer allround worden, verwachten wij, bij een gelijk aantal bezwaarschriften, een daling in de kosten.

° Diversen (onvoorzien/automatisering/ communicatie/drukwerk)

Inventariseren objecten (1^ste en 2^de kwartaal 1999)

Inventarisatie heeft reeds plaatsgevonden. De bevindingen uit de steekproefcontroles moeten

beschreven worden in een rapportage.

Marktanalyse (1^ste kwartaal 1999 t/m voorjaar 2000)

Marktwaarde-ontwikkeling (3^de en 4^de kwartaal 1999)

 

Communicatie- middelen	Boodschap	Doelgroep	Wie voert uit	Wanneer gereed
Belastingkrant/ Persbericht in Stadskrant	waardestijging	belasting- plichtigen, intermediaire org, belangen- behartigers	afdelingen Belastingen en Communicatie	januari/ februari 2000
Kwaliteits- analyseverslag	waardestijging, uitgevoerde werkzaam- heden, controles	WAKA, interne partijen, kwaliteitsteam	afdeling Belastingen	1 november 1999
Internetpagina *	waardestijging	belasting- plichtigen, intermediaire org, belangen- behartigers	afdeling Belastingen	januari/ februari 2000
Testrapport	bevindingen kwaliteits- controle acceptatie ja/nee	Kafi, WAKA, kwaliteitsteam, interne partijen	afdeling Belastingen	na ontvangst gegevens

Taxaties rond referentiestelsel (3^de en 4^e kwartaal 1999 en 1^ste kwartaal 2000)

 

Communicatie- middelen	Boodschap	Doelgroep	Wie voert uit	Wanneer gereed
Belastingkrant/ Persbericht in Stadskrant	taxaties	belasting- plichtigen, intermediaire org, belangen- behartigers	afdelingen Belastingen en Communicatie	januari/februari 2000
Voortgangs- rapportage	stand van zaken (per kwartaal)	interne partijen, kwaliteitsteam, WAKA	afdeling Belastingen	einde kwartaal
Jaarverslag	stand van zaken	interne partijen	afdeling Belastingen	einde jaar
testrapport	bevindingen kwaliteit- scontrole acceptatie ja/nee	Kafi, WAKA, kwaliteitsteam, interne partijen	afdeling Belastingen	na uitvoering

Belastingplichtigen: zowel particulieren als ondernemingen

Bulktaxaties (4^e kwartaal 1999 en 1^ste en 2^de kwartaal 2000)

 

Communicatie- middelen	Boodschap	Doelgroep	Wie voert uit	Wanneer gereed
Belastingkrant/ Persbericht in Stadskrant	‘taxaties’	belasting- plichtigen, intermediaire org, belangen- behartigers	afdelingen Belastingen en Communicatie	januari/ februari 2000
Voortgangs- rapportage	stand van zaken (per kwartaal)	interne partijen, kwaliteitsteam, WAKA	afdeling Belastingen	einde kwartaal
Testrapport	bevindingen kwaliteitscontrole acceptatie ja/nee	Kafi, WAKA, kwaliteit- steam, interne partijen	afdeling Belastingen	3de kwartaal 2000
Waarderings- rapportage	uitgevoerde werkzaamheden, controles, gegevens	Kafi, WAKA, kwaliteitsteam, interne partijen	afdeling Belastingen	1 september 2000

Voormelding (4^de kwartaal 2000)

 

Communicatie- middelen	Boodschap	Doelgroep	Wie voert uit	Wanneer gereed
Belastingkrant/ Persbericht in Stadskrant	informeren over tarieven	belasting- plichtigen, intermediaire org, belangen- behartigers	afdelingen Belastingen en Communicatie	januari/februari 2000 (Stadskrant) en op het moment dat tarieven bekend zijn.
Voortgangs- rapportage	stand van zaken (3e en 4e kwartaal)	interne partijen, kwaliteitsteam, WAKA	afdeling Belastingen	einde kwartaal
Taxatieverslag en retourformulier	vragen of gegevens juist zijn, zo niet veranderingen aangeven	belastingplichtigen	afdeling Belastingen	oktober 2000

Vaststelling lokale belastingtarieven (jaarlijks, vanaf najaar 2000 voor nieuwe WOZ-waarde)

Beschikkingen (1^ste kwartaal 2001)

 

Communicatie- middelen	Boodschap	Doelgroep	Wie voert uit	Wanneer gereed
Belastingkrant/ Persbericht Stadskrant	informeren dat beschikkingen verstuurd worden	belastingplichtigen, intermediaire org, belangen- behartigers	afdelingen Belastingen en Communicatie	januari (ieder jaar) 2001
Jaarverslag	stand van zaken	interne partijen, kwaliteitsteam	afdeling Belastingen
Beschikking met bijsluiter		belastingplichtigen	afdeling Belastingen	januari/februari 2001

Bezwaar-en beroepschriften (ontvangst bezwaar 6 weken na beschikking; 2^de kwartaal 2001)

De manier waarop en in welke gevallen belastingplichtigen bezwaar kunnen maken is beschreven

in de bijsluiter die wordt meegestuurd met de beschikking. Het aantal bezwaren en beroepen

worden in voortgangsrapportages, kostenverrekening e.d. beschreven. Belastingplichtigen

ontvangen automatisch een ontvangstbevestiging.

Versturen gemeentelijke aanslag (1^ste kwartaal 2001 met nieuwe WOZ-waarde)

 

Communicatie| -middelen	Boodschap	Doelgroep	Wie voert uit	Wanneer gereed
Belastingkrant/ Persbericht Stadskrant	informeren wanneer aanslagen worden verstuurd	belastingplichtigen, intermediaire org, belangenbehartigers	afdelingen Belastingen en Communicatie	januari 2001
Aanslag en bijsluiter	aanslag bedrag	belastingplichtigen	afdeling Belastingen	januari en februari

De Belastingkrant wordt begin 2000 (januari of februari) uitgegeven en geeft onder meer over alle momenten binnen het herwaarderingstraject uitleg. Naast de Belastingkrant kan op het moment van uitvoering later in het jaar (bijvoorbeeld voormelding) nog een ‘extra’ persbericht, in de Stadskrant, worden geplaatst.

De afdeling Belastingen is bezig, naast de Belastingkrant voor Particulieren, een Ondernemerskrant of folder uit te brengen, zodat deze doelgroep ook op specifieke belastingzaken wordt geïnformeerd. Deze Ondernemerskrant of folder wordt in januari 2000 uitgegeven en moet worden gezien als hetzelfde middel als de Belastingkrant, maar dan voor alle ondernemingen (waaronder ook instellingen, woningcorporaties en dergelijke).

Bestanden bestemd voor de Belastingdienst en het Hoogheemraadschap worden geleverd met een begeleidend schrijven over de kwaliteit van het bestand, oftewel onze conclusies naar aanleiding van een controle op inhoud (100% volledigheid) en een technische controle.

De inhoud (tekst) beschreven in de Belastingkrant en Ondernemerskrant/folder wordt tevens op de * internetpagina van de gemeente Delft (bij belastingen) gezet.

De WOZ-rapportage is eind 1999 en half 2000.

De ‘verplichte’ verslaglegging wordt op 1 november 1999 en 1 september 2000 aangeleverd bij de Waarderingskamer.