1. Het kader
Het Stimuleringsfonds
Volkshuisvesting heeft als doelstelling de kwaliteit van de volkshuisvesting en
de gebouwde omgeving duurzaam te verbeteren. Zij doet dit specifiek door op te
treden als financiële partner voor en namens gemeenten. Gemeenten kunnen
deelnemen door geld te storten in het fonds en deze middelen aldus te oormerken
voor de volkshuisvesting. Delft heeft uit de Bouwfondsmiddelen, die in dit
fonds zijn gestort, een bedrag van 27 miljoen ter beschikking, waarvan 14, 2
miljoen door de gemeente zelf ingebrachte middelen.
Kenmerk van het fonds is
het geven van impulsen door middel van het verstrekken van ‘laagrentende’
leningen. De leningen worden op aangeven van de gemeente verstrekt aan derden.
Zo ontstaat een zogenaamd ‘Revolving Fund’ en kan het geld duurzaam worden
ingezet.. Het SVN heeft het karakter van een revolverend fonds. Dat wil zeggen
dat de rente en de af te lossen bedragen van de leningen die nu verstrekt
worden op termijn weer terugvloeien in het fonds (er komen dus tussentijds geen
geldstromen naar de gemeente toe). De rente en de tussentijdse aflossingen op
de leningen kunnen weer opnieuw worden ingezet. Het bestuur kan vervolgens
nieuwe projecten aanwijzen die ze met laagrentende leningen wil subsidiëren.
Het kunnen aanwijzen is afhankelijk van het vrijvallen van de gelden en bedrag
van de nieuwe investering. Voor alle duidelijkheid: meteen na de verstrekking
van de leningen wordt door middel van de aflossingen en rentebetalingen weer
een potje opgebouwd dat daarna kan worden ingezet.
Onder de term
‘volkshuisvesting en gebouwde omgeving’ kan meer worden verstaan dan uit de
letterlijke tekst blijkt. Ook maatregelen die leefbaarheid bevorderen of
stedelijke vernieuwing beogen kunnen onder deze noemer vallen.
Het raadsbesluit van 24
februari 2000: “Het is de bedoeling dat de gemeente deze middelen inzet voor de
financiering van lopende dan wel reeds geplande investeringsprojecten. Het
grote voordeel hiervan is dat voor deze projecten een financieringsmogelijkheid
tegen aantrekkelijke condities ontstaat. Het DOP, zijnde de investeringsvisie
voor de noodzakelijke kwaliteitsverbetering van de stad voor de komende 10
jaar, biedt hiervoor voldoende mogelijkheden. Het is overigens niet de
bedoeling voor de besteding van dit fonds nieuwe projecten te selecteren die
anders niet uitgevoerd zouden worden.”
2. De systematiek van SVN
De SVN-constructie is
zodanig dat er 50% wordt gefinancierd door een ABN-AMRO lening en 50% door een
gemeentelening. De ABN-AMRO lening heeft een rentepercentage van 0,5 en moet
ingaande 2001 in 10 jaar worden afgelost in tien gelijke delen. De gemeentelening
kan zowel qua rente als qua looptijd worden gevarieerd. Als we daadwerkelijk
willen spreken van een Revolving Fund, dan moet het rentepercentage minimaal de
inflatie compenseren. Voor iedere
lening verstrekt door de SVN zal de gemeente een garantie af dienen te geven
ten behoeve van de SVN.
De looptijd van de
ABN-AMRO lening is dus 10 jaar. De looptijd van de gemeentelening is in
principe onbeperkt, maar hangt in sterke mate af van van het project. Elementen
die bij de looptijd van de lening bepalen, zijn:
1. de aard van de
investering (gebouw of inventaris),
2. de omvang van de
investering,
3. de
aflossingscapaciteit in de exploitatie van het project.
Op voor hand is er niet
voor gekozen een bepaalde maximale looptijd aan te houden om geen projecten uit
te sluiten. Het vakteam TRM zal per project in overleg met het betreffende
cluster de genoemde aspecten verder uitwerken.
Teneinde een indicatie te
kunnen geven van de voordelen is een rekenmodel gemaakt. Wij gaan daarvoor uit
van 3,5% en voor het (indicatief) rekenmodel nu van een aflossing in 25 jaren
annuiteit.
Beide leningen
gecombineerd leiden tot een rente van ongeveer 2%. De marktrente is 6%
verondersteld.
Op voorgaande wijze
berekend levert elke SVN-lening van 1 miljoen een voordeel op van fl. 200.000.
Dit voordeel betreft de contant gemaakte voordelen van de eerste 10 jaar van de
exploitatie.
Daarbij is meegerekend
dat de lenende partij een additionele financiering moet regelen om de aflossing
van de ABN-AMRO-lening jaarlijks te kunnen betalen: gemiddeld fl. 40.000
gedurende 10 jaar. Die additionele financiering moet de partij nog wel zelf verzorgen.
Het voorgaande is
indicatief. Het is in principe mogelijk om per project te variëren en daarmee
het voordeel positief of negatief te beïnvloeden.
3. Zekerheden
Als zekerheid voor de te
verstrekken bedragen zal in ieder geval eerste hypotheek gevestigd worden op
het te financieren onroerend goed. Daarnaast zullen indien mogelijk andere
zekerheden worden gevestigd. Het te financieren onroerend goed dient eigendom
te zijn van de instelling die de activiteiten verricht.
4. Projectenkeuze
Om volledig te profiteren
van de voordelen van de SVN is het noodzakelijk dat projecten worden
ondergebracht die in 2001 in uitvoering komen.
Hiervoor komen de
volgende projecten in aanmerking.
Die
Delfgaauwse Weye: SVN-lening fl. 5.700.000
Woningcorporatie Delftwonen is bezig met de uitvoering
van de herstructurering van de buurt 'Die Delfgaauwse Weye'. In dit kader zijn
in 1998 enkele blokken met galerijwoningen gesloopt en is in 1999/2000 een
nieuwbouw complex met 53 'atrium'-woningen voor 55+-ers gerealiseerd (fase 1a).
Momenteel (begin 2001) wordt groot onderhoud uitgevoerd aan 144 woningen aan
het Oostblok, van Lodensteynstraat en H. de Keyserweg (fase 1c). Verder is de
bouw van 9 eengezins koopwoningen aan de G. van Oostenstraat in uitvoering
(fase 1b). De resterende fasen 2 en 3 van het herstructureringsplan bestonden
uit het op hoog niveau renoveren, gedeeltelijke sloop/nieuwbouw en het optoppen
resp. aanbouwen van woningen op diverse lokaties in het gebied. De uitvoering
van deze fasen heeft echter grote vertraging opgelopen door uiteenlopende
oorzaken, waardoor een heroverweging door de opdrachtgevende corporatie
(Delftwonen) noodzakelijk is gebleken. Omdat hierbij is gebleken dat er grote
tekorten voor rekening van Delftwonen kunnen worden verwacht, moet een
versobering van de resterende fasen plaatsvinden weliswaar onder handhaving van
zo veel mogelijk reeds vastgestelde randvoorwaarden en uitgangspunten. Daarom
wordt thans door Delftwonen in overleg met de bewoners en de gemeente een
planaanpassing besproken waarbij de zorgflat (fase 2a) op groot
onderhoudsniveau wordt aangepakt (zonder toevoeging van nieuwbouw), waarbij er
minder woningen worden 'bijgebouwd' (fase 2b) en waarbij er meer woningen
worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw in zowel de huur- als koopsector (fase
3). De gemeente heeft hierbij al wel de pricipe-bereidheid getoond om de
corporatie op nader te bepalen wijze financieel te ondersteunen bij de
realisatie van in overleg nader in te vullen zorgfuncties in de onderbouw van
de zorgflat (fase 2a). Een SVN-lening zou hierbij tot de mogelijkheden kunnen
behoren, gesteld dat dit voor Delftwonen financieel voordeel oplevert.
Met het groot onderhoud aan de flat en verbouw van de
onderbouw is een investering gemoeid van ongeveer fl. 10.500.000. De gemeente
wil bijdragen in het onrendabele deel van de investering. Daarvoor wordt een
laagrentende lening van fl. 5.700.000 beschikbaar gesteld.
Plukkebol:
SVN-lening fl. 2.200.000
Kindercentrum Plukkebol b.v. gaat in het
Westerkwartier een nieuw kinderdagverblijf bouwen. Het wordt een centrum met
rond de 55 kindplaatsen hele dagopvang en 40 kindplaatsen buitenschoolse
opvang.
Op de naastgelegen bouwkavel vindt nieuwbouw van het
buurthuis Westerkwartier plaats.
Op verzoek van de gemeente werkt het kindercentrum
samen met dezelfde architect die ook het buurthuis gaat bouwen. Op deze manier
ontstaat er een fraai architectonisch geheel.
Het kindercentrum werkt ook op verzoek van de gemeente
samen met dezelfde aannemer die ook het buurthuis gaat bouwen. Dit om zo min en
zo kort mogelijk bouwoverlast voor de buurt te veroorzaken en uiteraard de
bouwkosten te reduceren.
Inmiddels is duidelijk geworden dat de geschatte
bouwkosten, door verschillende oorzaken (o.a. gestegen bouwkosten, hogere
standaard ten aanzien van architectonisch concept en groter bouwvolume) hoger
uitvallen dan gepland. In verschillende onderhandelingsrondes met zowel de
aannemer als de architect zijn bezuinigingen doorgevoerd.
De totale bouwkosten komen nu uit op rond de ƒ
3.400.000.
Het Waarborgfonds verstrekt een borgstelling van ƒ
1.200.000. Derhalve is er een bedrag van ƒ 2.200.000 waar financiering voor
ontbreekt. Het voorstel is om voor ƒ 2.200.000 een SVN-lening te verstrekken.
Mondriaangroep: fl. 6.500.000
Het college heeft besloten om op zeer korte termijn onderzoek te doen naar
de mogelijkheid om het onderdeel volwasseneducatie van de Mondriaangroep op 1
locatie te huisvesten in een pand aan de Rontgenweg. De achtergrond van deze
centralisatie is dat het pand gelokaliseerd is in het gebied waar het grootste
deel van de doelgroep woonachtig is. Op dit moment vinden er met de Mondriaangroep gesprekken plaats over de centralisatie en de financiële en
juridische consequenties die deze operatie met zich meebrengt. Uit de ramingen
van het vakteam Grond blijkt dat de hoogte van de investeringen die met de centralisatie naar de Rontgenweg op
ongeveer 8 miljoen gulden wordt
geschat. De rentecomponent die op basis van het omslagpercentage is berekend
drukt zodanig zwaar dat de Mondriaangroep de huisvestingskosten die thans
gehanteerd wordt ruim gaat overschrijden. Dit laatste zal dan ten kosten gaan
van de middelen die ingezet worden voor de educatie.
Wanneer de investeringen kunnen worden belast met het lagere
rentepercentage vanuit de Bouwfondsgelden blijkt dat het pand door de
Mondriaangroep op een voor de functie
realistische wijze geëxploiteerd kan worden.
De investeringsopgave
Mondriaan is ongeveer 10 miljoen gulden groot (Rontgenweg +
Praktijkleercentrum). Een deel daarvan moet door Mondriaan worden opgebracht
uit de verkoop van de lokatie Mijnbouwstraat. Voor het overige is een
laagrentende lening nodig, voorlopig geschat op 6,5 miljoen.
IPSE: fl. 3.500.000
Over het gemeentelijke pand
Paardenmarkt 1 vinden al meer dan 10 jaar gesprekken plaats over verkoop en
herontwikkeling voor de gebruikers te weten de
Stichting Ipse. Nadat de vml Van
der Woudenstichting geprivatiseerd is en opgenomen is in de stichting Ipse is
haar directie aan de slag gegaan met een ambitieus plan om het pand
Paardenmarkt 1 van de gemeente aan te kopen en te herontwikkelen tot een
moderne leefomgeving voor haar oudere
cliënten. Om de integratie van de Ipse bewoners zo goed mogelijk aan de
eisen van de 21ste eeuw te laten voldoen is gekozen om het pand
voor 4 functie geschikt te maken.
a. De woonfunctie voor
oudere Ipse bewoners die een
geestelijke en/of lichamelijke handicap hebben,
b. de woonfunctie voor de
doelgroep van de woonruimtevragers in
de vrije sector markt,
c. de
kinderopvangaccommodatie voor cliënten van Ipse met een zware geestelijke en
lichamelijke handicap,
d. en een reguliere
kinderdagopvangaccommodatie.
Omdat het pand Paardenmarkt een monument is dient er met allerlei zaken
rekening gehouden te worden met aanpassingen die de status van het monument
niet aantasten. Hierdoor zijn de ontwikkelingskosten in relatie met de subsidiegelden vanuit VWS, inkomsten uit
de verkoop van de vrije sector woningen en de huuropbrengsten van het reguliere
kinderdagverblijf onvoldoende om het project te laten slagen.
Het project zou voor Ipse haalbaar zijn als er vanuit de gemeente een lage
rentedragende lening wordt toegekend van 3,5 miljoen gulden.
Gezondheidscentrum: fl. 2.100.000
In Delft zijn vanuit diverse
kanalen signalen gekomen over (dreigende) tekorten in de eerste
lijnsgezondheidszorg. Om de problemen in de eerste lijnsgezondheidszorg in
Delft te inventariseren heeft de gemeente gesprekken gevoerd met eerste
lijnspartijen. Velen gaven te kennen dat de eerste lijns gezondheidszorg in
kwantitatief en kwalitatief opzicht verbeterd zou kunnen worden door nauwere
samenwerkingsverbanden aan te gaan met zowel mensen binnen als buiten de eigen
beroepsgroep. Uit de gesprekken is tevens gebleken dat eerste lijnspartijen
veel moeite hebben met het vinden van een geschikte praktijkruimte in Delft. Om
het vestigingsklimaat voor tandartsen en huisartsen aantrekkelijker te maken,
zou de gemeente daarom een faciliterende rol kunnen vervullen t.a.v.
huisvesting.
Momenteel bestaan er vijf
gezondheidsaccommodaties in Delft: de Pootstraat, Handellaan, Tanthof,
Nassaulaan en een particuliere ontwikkeling in de binnenstad. Met uitzondering
van de nieuwe accommodatie in de binnenstad, dient er naar de overige
accommodaties goed gekeken te worden of aan alle fysieke en inhoudelijke eisen
wordt voldaan. Er zijn nog twee wijken, Hof van Delft en Vrijenban, zonder een
goed geoutilleerde accommodatie. Er wordt voorgesteld om het zorgaanbod in de
wijken gefaseerd te optimaliseren. In de eerste fase zal samen met de
woningbouwvereniging Vestia bekeken dienen te worden wat de mogelijkheden zijn
om de gezondheidsaccommodatie in de Pootstraat te vervangen en een nieuwe
aanvullende accommodatie in Tanthof te realiseren. Tevens zal in deze fase met
Delftwonen bekeken dienen te worden welke mogelijkheden er bestaan voor een
nieuwe accommodatie aan de Aart van der Leeuwlaan. Immers, wanneer elke wijk
over een volwaardig gezondheidsaccommodatie beschikt, kan een laagdrempelig en
wijkgericht zorgaanbod worden gegarandeerd. Om dit te realiseren, zal de gemeente
echter in financieel opzicht tegemoet moeten komen om op een huurprijs per m²
uit te komen die door eerste
lijnspartijen als realistisch wordt gezien (ongeveer fl. 250,= ).
Om het hierboven genoemde
huurprijsnivo te kunnen garanderen zal er een deel van de investering voor de
bouwkosten (en voorzover het een nieuwe
uitgifte betreft de investering voor de grondwaarde) niet gedekt kunnen worden
uit de huur. Om toch een haalbare huur te kunnen garanderen zal zodoende
gebruik gemaakt kunnen worden van een laagrentende lening. Hiervoor wordt een
lening van fl. 2.100.000,= beschikbaar gesteld.
Parking B.V.: fl. 7.000.000
Het project
Zuidpoortgarage gaat in 2001 van start. Het is een project waarvan de
uitvoering een belangrijke impuls geeft aan de stad (stedelijke vernieuwing).
Na bestemming van de
bouwfondsgelden aan de voornoemde projecten resteert een bedrag van circa
7miljoen, dat geheel kan worden ingezet voor bijvoorbeeld maatregelen op het
gebied van sociale veiligheid door de Parking B.V.
5. Overige initiatieven
Er zijn meer projecten in
voorbereiding, op het gebied van de gezondheidszorg, huisvesting en welzijn. De
meest daarvan zijn echter nog niet ver genoeg gevorderd. Enkele specifieke
projecten worden verder toegelicht.
Villa
Knotz
Kindercentrum Knotz b.v. is voornemens om het
Rabo-bankgebouw aan de Buitenhofdreef te kopen. Bedoeling is dat op de begane
grond een kindercentrum voor 0-4 jarigen wordt gevestigd. De eerste verdieping
en de zijvleugel worden verhuurd. Op termijn zal een deel van de 1ste
etage bestemd worden voor de vestiging van buitenschoolse opvang.
Aankoopbedrag van het pand bedraagt rond de ƒ
6.000.000. Het Waarborgfonds Kinderopvang verstrekt een borgstelling van ƒ
1.500.000 en de gemeente verstrekt gemeentegarantie voor het resterende bedrag.
Een SVN-lening is derhalve niet nodig om het project
haalbaar te maken.
Met een dergelijke lening is het wel mogelijk om de
verhuurprijzen voor de zijvleugel en (een deel van) de 1ste
verdieping ten behoeve van maatschappelijke doeleinden te verlagen. Daarmee
wordt de huisvestingscomponent van gesubsidieerde functies in positieve zin
beinvloed. Een dergelijk voorstel wordt thans niet gedaan.
DuWo: Huis Portugal
Woningcorporatie DuWo is
ondermeer verantwoordelijk voor de huisvesting van buitenlandse studenten. Er
is sprake van een jaarlijkse toename van de behoefte.
Sinds 1993 wordt
onderzocht of het pand Oude Delft 75 “Huis Portugal” (rijksmonument) herbestemd
en herontwikkeld kan worden. Door de grote onrendabele top was dit steeds
onhaalbaar. Met een SVN-lening van fl. 6.000.000,= wordt het project wel
haalbaar geacht. Het is de bedoeling dat in het pand 11 twee- en
drie-kamerappartementen worden gerealiseerd voor buitenlandse docenten van de
TU. Daarnaast een receptie- of tentoonstellingsruimte op de begane grond.
Dit project valt af,
omdat het zich bevindt aan de bovenkant van de markt.
Congregatiegebouw
Het hoofdbestuur van de
Congregatie aan de Brabantse Turfmarkt wil ruimte beschikbaar stellen voor
allerlei voorzieningen en groepen op het gebied van welzijn en cultuur. In
maart zijn plannen uitgewerkt voor de aanpassing van het gebouw, waardoor
eigentijdse voorzieningen ontstaan: een sportzaal tevens te gebruiken als
theateroefenruimte, een bandoefenruimte, huisvesting van een Delfts
jongereninformatiepunt en van het oudereninformatiepunt; de beide laatste
gecombineerd met ambulante functies. De totale investering bedraag maximaal fl.
1.000.000. Een SVN-lening drukt de verhuurprijs voor de maatschappelijke
functies.
Hiervoor geldt dezelfde
redenering als bij Knotz, zodat ook dit voorstel niet wordt gehonoreerd.
6. Voorstel
1) Voorgesteld wordt als
uitgangspunt voor de gemeentelening te nemen: een rentepercentage van 3,5% en
een 25 jarige annuiteit. Bij de uitwerking van ieder project wordt een passende
rente en aflossingsschema aangeboden met een minimale rente op het gemeentedeel
van 3,5%.
2) De volgende projecten
in aanmerking te brengen voor een SVN-lening:
(a) Die
Delfgaauwse Weije, ad fl. 5.700.000,=;
(b) Plukkebol,
ad fl. 2.200.000,=;
(c)
Mondriaangroep, ad fl. 6.500.000,=;
(d ) Ipse, ad
fl. 3.500.000,=;
(e)
Gezondheidscentrum, ad fl. 2.100.000,=;
(f)
Parking B.V./Zuidpoortgarage, fl. 7.000.000,=.
De definitieve
vaststelling van het bedrag per instelling te laten bepalen door nader
onderzoek van de desbetreffende investerings- en financieringsplannen door het
vakteam TRM en afhankelijk te stellen van bovengenoemde onzekerheden.
3) De SVN zal haar
goedkeuring dienen te geven aan alle geselecteerde financieringen.
4) Via bijgevoegd
voorstel de gemeenteraad om goedkeuring vragen.