nota-Harnaschpolder

Inleiding

In februari 2001 zijn aan de gemeente Den Haag door Bouwmaatschappij Verwelius BV de optiecontracten koopovereenkomst Harnaschcluster en lastgevingsovereenkomst Harnaschcluster d.d. 28 december 1999 ter overname aangeboden.

Het betreft opties (deels verzameld in lastgevingsovereenkomsten) op in totaal 58,3 hectare tuinbouwgronden gelegen in de te ontwikkelen Harnaschpolder op grondgebied van de gemeente Schipluiden.

De genoemde optiecontracten zijn gebundeld, dat wil zeggen dat de koper alle in de contracten opgenomen percelen dient aan te kopen.

Het gemeentebestuur van Den Haag heeft de besturen van Delft en Schipluiden geïnformeerd over hun voornemen om in te gaan op het aanbod van Verwelius om de gronden te kopen waarvoor Verwelius in de Harnaschpolder een optie heeft. De gronden zijn gelegen in het toekomstig bedrijvengebied, te ontwikkelen in een bedrijvenschap Schipluiden/Delft en in de toekomstige woningontwikkelingslocaties van Delft (Voordijkshoorn en het middengebied) en Schipluiden (Look West en het middengebied (ook wel Look West Noord genoemd). Delft noch Schipluiden zijn eerder ingegaan op de vraag van Verwelius omdat de termijnen waarop het een en ander tot ontwikkeling zou kunnen komen erg lang zijn, met risico van hoge renteverliezen en omdat de voorwaarden middels bijzondere bedingen waaronder Verwelius zou kopen van de tuinders erg ongunstig waren voor de ontwikkeling van het gebied.

Het innemen van strategische grondposities door de te ontwikkelen gemeentes bevordert de mogelijke regierol van hen en kan aan de pogingen tot versnelling een grote impuls geven.

De afgelopen weken is intensief overleg gevoerd tussen Den Haag, Delft en Schipluiden over de wenselijkheid van de aankoop door Den Haag van de optiecontracten.

Aangezien de lastgevers (= de tuinders) in hun contract hebben opgenomen dat de gronden dienen te worden verkocht aan Schipluiden dan wel aan een door Schipluiden goed te keuren derde partij is voor overname van de Verwelius-opties instemming van Schipluiden vereist.

Daar Schipluiden en Delft voor de ontwikkeling van onder meer de Harnaschpolder op 22 augustus 2000 een samenwerkingsovereenkomst hebben ondertekend, is ook instemming van Delft noodzakelijk en gewenst.

Zowel Delft als Schipluiden hebben Den Haag positief geadviseerd over het uiteindelijke aanbod van Verwelius en aan dit advies is het “samenwerkingsconvenant Schipluiden-Delft-Den Haag ontwikkeling bedrijventerreinen Harnaschpolder” gekoppeld.

De locatie

In het AB van Haaglanden van 21 februari 2001 zijn uitgangspunten vastgesteld voor de ontwikkeling van de Harnaschpolder e.o. (incl. het Rijswijkse Sion en ‘t Haantje, het VDD-terrein in Delft en de Hooipolder en Voordijkhoornse polder in Schipluiden).

De in de optiecontracten opgenomen gronden zijn alle gelegen op grondgebied van Schipluiden.

De bedrijvenlocaties Harnaschpolder waarvoor Delft-Schipluiden-Den Haag een bedrijvenschap zouden willen oprichten zijn onderverdeeld in Harnasch-Noord (exclusief AWZI-terrein), West en Middengebied. In totaal betreft het 75-80 bruto hectare bedrijventerrein; waarvan circa 30 hectare standaardbedrijventerrein.

Het convenant

Door de colleges van B&W van Den Haag, Schipluiden en Delft is in beginsel overeenstemming bereikt over het ondertekenen van een samenwerkingsconvenant voor de ontwikkeling van de bedrijventerreinen in de Harnaschpolder (zie bijlage 1).

De hoofdlijnen van het convenant zijn:

- participatie van de gemeente Den Haag in het op te richten bedrijvenschap voor de bedrijventerreinen Harnaschpolder op paritaire basis;

- versnelling van de start uitgifte van de standaardbedrijventerreinen van circa 2010 naar 1 januari 2006;

- een bijdrage van Den Haag aan het startkapitaal van het op te richten groenfonds Midden-Delfland ad ƒ 5 miljoen;

- het streven naar een sluitende grondexploitatie van het schap door optimalisering van de terreinen met een hoogwaardige bedrijvenbestemming (conform de door de provincie Zuid-Holland voor Harnasch-Noord aangegeven moglijkheden);

- bij een negatief eindsaldo van de grondexploitatie gelijke verdeling van het verlies tussen Delft, Schipluiden en Den Haag tot een bedrag van 12 mln gulden. Voor het meerdere boven de 12 mln geldt een verdeling tussen Den Haag en Delft van resp. voor 65% en 35%. Bij een positief saldo geldt de spiegelbeeldsituatie;

- het standaardbedrijventerrein wordt voor 65% (20 hectare) gereserveerd voor de uitplaatsing van MKB-bedrijven vanuit Den Haag; Het overige deel is beschikbaar voor de regio met een prioriteit voor Delftse bedrijven.

- Den Haag draagt op nader over een te komen tijdstippen de overige gronden tegen boekwaarde (in casu kostende prijs plus rentekosten) over aan Schipluiden, Delft en het bedrijvenschap;

- Den Haag staat garant voor een mogelijk onrendabel deel van de aan het Hoogheemraadschap Delfland over te dragen gronden in het AWZI-terrein;

- Verwelius ontvangt een bouwcompensatie van:

. 250 woningen in het Harnaschgebied;

. 30.000 m² netto uitgeefbaar hoogwaardig bedrijventerrein;

. 60.000 m² netto uitgeefbaar standaardbedrijventerrein;

. 15 woningen in Wateringse Veld-deelplan Boezemland.

Gelet op het grote belang van het verkrijgen van subsidiemogelijkheden voor de noodzakelijke aanleg van toeleidende infrastructuur en mede gelet op de relatie van de ontwikkeling van Midden-Delfland met Zuidvleugeldiscussies, zal de provincie Zuid-Holland bij de verdere ontwikkeling van de Harnaschpolder e.o. worden betrokken.

Voordelen van het convenant

Het convenant en de daaraan gekoppelde doorverkoop van gronden in de toekomstige woninggebieden en de participatie van Den Haag in het bedrijvenschap biedt Delft onder andere de volgende aanzienlijke voordelen:

· Door de grondpositie wordt een actief grondbeleid en de daarbij sterkere regie rol van de gemeente mogelijk.

· De versterking van het Midden-Delfland fonds door de Haagsche storting van fl. 5 mln en het commitment van Den Haag in het beheer.

· De lasten van het bedrijfsschap worden met het aansluiten van Den Haag in het bedrijfsschap door meer partners gedragen. De beschikbare deskundigheid neemt eveneens toe.

· De prijs van de over te nemen gronden is gunstig in relatie tot de verwachte rentekosten tot uitgifte, de verwachte grondkostenstijging en eventuele pachtopbrengsten.

De overeenkomst met Verwelius

In de overeenkomst met Verwelius spelen beperkende bouwbepalingen (bijzondere bedingen) in de contracten met de tuinders, de bouwclaim van Verwelius alsmede de Wet Voorkeursrecht Gemeente-aspecten een belangrijke rol. Door Verwelius aan te sporen de bijzondere bedingen middels nadere overeenkomsten met de tuinders te schrappen, door realisatie van een gedeelte van de bouwclaim in Den Haag en door de bereidheid van Den Haag paritair mee te delen in de ontwikkeling en risico’s van de bedrijventerreinen, is tussen de gemeenten overeenstemming bereikt.

In de overeenkomsten zoals die door Den Haag (en daarmee in de toekomst door Delft) zijn overgenomen resteren nog een aantal bijzondere bedingen.

35 meter bedingen

Met betrekking tot de binnen het plangebied bij hen in eigendom blijvende percelen is door verkopers en lastgevers met Verwelius B.V. overeengekomen dat binnen een straal van 35m1 vanaf de nieuwe erfgrens geen gebouw anders dan een woonhuis met een goothoogte van 8m1 gesticht mag worden. Deze kwalitatieve verplichting zal overgaan op al degene die het verkochte in eigendom zullen verkrijgen.

Deze clausule kan met name in het toekomstige bedrijventerrein, maar ook daar waar gestapelde woningbouw wordt voorzien, thans niet nader te definiëren risico´s veroorzaken. Een door de gemeente Den Haag aangegane private overeenkomst met deze clausule zal het publiekrechtelijk gemeentelijk handelen in de toekomst bemoeilijken, onmogelijk maken of het zal tot extra schadeclaims leiden.

Verkopers en lastgevers zijn daarom gevraagd om van deze clausule af te zien, en het mogelijk maken de publiekrechtelijke bevoegdheden van de gemeente Schipluiden of haar rechtsopvolgers in stand te houden.

Als tegenprestatie is aangeboden om de uit de verkoop achtergehouden woningen en percelen tot 15 december 2004 alsnog aan te kopen als “burger” woning tegen de op dat moment geldende waarde in het vrije verkeer, als waren de woningen gelegen in een woongebied.

Op dit moment heeft het merendeel van de 37 verkopers/lastgevers met dit voorstel ingestemd echter een beperkt aantal van 13 verkopers heeft dit niet gedaan of heeft aanvullende voorwaarden gesteld.

Om het risico in de toekomst bij publiekrechtelijk handelen van Delft, het bedrijvenschap en of Schipluiden te beperken is artikel E. Sub 9 in het convenant opgenomen.

ontsluiting

Door en op kosten van koper zullen de aansluitingen van de normale nutsvoorzieningen tot aan de woning van het bij verkoper blijvende perceel worden aangelegd.

bodemkwaliteit

Verkopers en lastgevers zijn overeengekomen tot maximaal 5% van de koopsom met een maximum van ƒ 150.000,- per clusterdeelnemer bij te dragen in de saneringskosten indien koper aanvullend/nader onderzoek noodzakelijk acht en uitvoert.

Financiën

Het toekomstig aankoopbedrag plus bijbehorende rente en kosten worden ingebracht in de grondexploitaties van het op te richten bedrijvenschap en in die van de Delftse woningbouwlocaties

In het concept-samenwerkingsconvenant is opgenomen dat de grondexploitatie van het bedrijvenschap een sluitende opzet zal dienen te hebben.

Bij de oprichting van het bedrijvenschap en de start van de ontwikkeling van de woningbouw zullen gedetailleerde grondexploitaties worden opgesteld. Op dat moment kan worden bepaald of en zo ja hoeveel dekking gewenst is.

In het convenant is opgenomen dat de rentekosten zullen worden gefixeerd op de inkoopprijs van Den Haag. Het Delftse treasury beleid schrijft bij dit soort bedragen voor niet te handelen op een rentevisie maar de hoogte van de rente fixeren. De gemeente Den Haag zal uiterlijk woensdag 18-4 met een aanbieding komen.

Voorstel

· in te stemmen met het concept samenwerkingsconvenant Delft/Schipluiden/Den Haag “ontwikkeling bedrijventerreinen Harnaschpolder (d.d. 12-4-2001)“.