Stuk 78 I

01/005095 Delft, 10 april 2001.

Onderwerp: Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse

gemeenten (SVN) / Bouwfondsgelden.

Aan de gemeenteraad

Geachte dames en heren,

Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting heeft als doelstelling de kwaliteit van de volkshuisvesting en de gebouwde omgeving duurzaam te verbeteren. Zij doet dit specifiek door op te treden als financiële partner voor en namens gemeenten. Gemeenten kunnen deelnemen door geld te storten in het fonds en deze middelen aldus te oormerken voor de volkshuisvesting. Delft heeft uit de Bouwfondsmiddelen, die in dit fonds zijn gestort, een bedrag van ƒ 27.000.000,-- ter beschikking, waarvan ƒ14.200.000,-- door de gemeente zelf ingebrachte middelen.

Kenmerk van het fonds is het geven van impulsen door middel van het verstrekken van ‘laagrentende’ leningen. De leningen worden op aangeven van de gemeente verstrekt aan derden. Zo ontstaat een zogenaamd ‘Revolving Fund’ en kan het geld duurzaam worden ingezet. Het SVN heeft het karakter van een revolverend fonds. Dat wil zeggen dat de rente en de af te lossen bedragen van de leningen die nu verstrekt worden op termijn weer terugvloeien in het fonds (er komen dus tussentijds geen geldstromen naar de gemeente toe). De rente en de tussentijdse aflossingen op de leningen kunnen weer opnieuw worden ingezet. Het bestuur kan vervolgens nieuwe projecten aanwijzen die ze met laagrentende leningen wil subsidiëren. Het kunnen aanwijzen is afhankelijk van het vrijvallen van de gelden en bedrag van de nieuwe investering. Voor alle duidelijkheid: meteen na de verstrekking van de leningen wordt door middel van de aflossingen en rentebetalingen weer een potje opgebouwd dat daarna kan worden ingezet.

Onder de term ‘volkshuisvesting en gebouwde omgeving’ kan meer worden verstaan dan uit de letterlijke tekst blijkt. Ook maatregelen die leefbaarheid bevorderen of stedelijke vernieuwing beogen kunnen onder deze noemer vallen.

Het raadsbesluit van 24 februari 2000: “Het is de bedoeling dat de gemeente deze middelen inzet voor de financiering van lopende dan wel reeds geplande investeringsprojecten. Het grote voordeel hiervan is dat voor deze projecten een financieringsmogelijkheid tegen aantrekkelijke condities ontstaat. Het DOP, zijnde de investeringsvisie voor de noodzakelijke kwaliteitsverbetering van de stad voor de komende 10 jaar, biedt hiervoor voldoende mogelijkheden. Het is overigens niet de bedoeling voor de besteding van dit fonds nieuwe projecten te selecteren die anders niet uitgevoerd zouden worden.”

De SVN-constructie is zodanig dat er 50% wordt gefinancierd door een ABN-AMRO lening en 50% door een gemeentelening. De ABN-AMRO lening heeft een rentepercentage van 0,5 en moet ingaande 2001 in 10 jaar worden afgelost in tien gelijke delen. De gemeentelening kan zowel qua rente als qua looptijd worden gevarieerd. Als we daadwerkelijk willen spreken van een Revolving Fund, dan moet het rentepercentage minimaal de inflatie compenseren. Voor iedere lening verstrekt door de SVN zal de gemeente een garantie af dienen te geven ten behoeve van de SVN.

Stuk 78 I pag. 2.

De looptijd van de ABN-AMRO lening is dus 10 jaar. De looptijd van de gemeentelening is in principe onbeperkt, maar hangt in sterke mate af van het project. Elementen die de looptijd van de lening bepalen, zijn:

1. de aard van de investering (gebouw of inventaris),

2. de omvang van de investering,

3. de aflossingscapaciteit in de exploitatie van het project.

Op voorhand is er niet voor gekozen een bepaalde maximale looptijd aan te houden om geen projecten uit te sluiten. Het vakteam TRM zal per project in overleg met het betreffende cluster de genoemde aspecten verder uitwerken.

Uitgaande van een indicatief rekenmodel levert elke SVN-lening van ƒ1.000.000,-- een voordeel op van ƒ 200.000,--. Dit voordeel betreft de contant gemaakte voordelen van de eerste 10 jaar van de exploitatie.

Om volledig te profiteren van de voordelen van de SVN is het noodzakelijk dat projecten worden ondergebracht die in 2001 in uitvoering komen.

Hiervoor komen de volgende projecten in aanmerking.

Die Delfgaauwse Weye: SVN-lening ƒ 6.000.000,--

Woningcorporatie Delftwonen is bezig met de uitvoering van de herstructurering van de buurt 'Die Delfgaauwse Weye'. Fase 1 is in uitvoering. De resterende fasen 2 en 3 van het herstructureringsplan bestonden uit het op hoog niveau renoveren, gedeeltelijke sloop/nieuwbouw en het optoppen resp. aanbouwen van woningen op diverse locaties in het gebied. De uitvoering van deze fasen heeft echter grote vertraging opgelopen door uiteenlopende oorzaken, waardoor een heroverweging door de opdrachtgevende corporatie (Delftwonen) noodzakelijk is gebleken. Omdat hierbij is gebleken dat er grote tekorten voor rekening van Delftwonen kunnen worden verwacht, moet een versobering van de resterende fasen plaatsvinden weliswaar onder handhaving van zo veel mogelijk reeds vastgestelde randvoorwaarden en uitgangspunten. Daarom wordt thans door Delftwonen in overleg met de bewoners en de gemeente een planaanpassing besproken waarbij de zorgflat (fase 2a) op groot onderhoudsniveau wordt aangepakt (zonder toevoeging van nieuwbouw), waarbij er minder woningen worden 'bijgebouwd' (fase 2b) en waarbij er meer woningen worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw in zowel de huur- als koopsector (fase 3). De gemeente heeft hierbij al wel de principebereidheid getoond om de corporatie op nader te bepalen wijze financieel te ondersteunen bij de realisatie van in overleg nader in te vullen zorgfuncties in de onderbouw van de zorgflat (fase 2a).

Met het groot onderhoud aan de flat en verbouw van de onderbouw is een investering gemoeid van ongeveer ƒ10.500.000,--. De gemeente wil bijdragen in het onrendabele deel van de investering ten behoeve van de zorgfuncties. Daarvoor wordt een laagrentende lening van ƒ 6.000.000,-- beschikbaar gesteld.

Plukkebol: SVN-lening ƒ 2.200.000,--

Kindercentrum Plukkebol b.v. gaat in het Westerkwartier een nieuw kinderdagverblijf bouwen. Het wordt een centrum met rond de 55 kindplaatsen hele dagopvang en 40 kindplaatsen buitenschoolse opvang.

Op de naastgelegen bouwkavel vindt nieuwbouw van het buurthuis Westerkwartier plaats.

Op verzoek van de gemeente werkt het kindercentrum samen met dezelfde architect die ook het buurthuis gaat bouwen. Op deze manier ontstaat er een fraai architectonisch geheel.

Het kindercentrum werkt ook op verzoek van de gemeente samen met dezelfde aannemer die ook het buurthuis gaat bouwen. Dit om zo min en zo kort mogelijk bouwoverlast voor de buurt te veroorzaken en uiteraard de bouwkosten te reduceren.

Stuk 78 I pag. 3.

Inmiddels is duidelijk geworden dat de geschatte bouwkosten, door verschillende oorzaken (o.a. gestegen bouwkosten, hogere standaard ten aanzien van architectonisch concept en groter bouwvolume) hoger uitvallen dan gepland. In verschillende onderhandelingsrondes met zowel de aannemer als de architect zijn bezuinigingen doorgevoerd. De totale bouwkosten komen nu uit op rond de ƒ 3.400.000,--.

Het Waarborgfonds verstrekt een borgstelling van ƒ 1.200.000,--. Derhalve is er een bedrag van ƒ 2.200.000,-- waar financiering voor ontbreekt. Het voorstel is om voor ƒ 2.200.000,-- een SVN-lening te verstrekken.

Mondriaangroep: ƒ 6.200.000,--

Wij hebben besloten om op zeer korte termijn onderzoek te doen naar de mogelijkheid om het onderdeel volwasseneneducatie van de Mondriaangroep op 1 locatie te huisvesten in een pand aan de Röntgenweg. De achtergrond van deze centralisatie is dat het pand gelokaliseerd is in het gebied waar het grootste deel van de doelgroep woonachtig is. Op dit moment vinden er met de Mondriaangroep gesprekken plaats over de centralisatie en de financiële en juridische consequenties die deze operatie met zich meebrengt. Uit de ramingen van het vakteam Grond blijkt dat de hoogte van de investeringen die met de centralisatie naar de Röntgenweg op ongeveer ƒ 8.000.000,-- wordt geschat.
De rentecomponent die op basis van het omslagpercentage is berekend drukt zodanig zwaar dat de Mondriaangroep de huisvestingskosten die thans gehanteerd wordt ruim gaat overschrijden. Dit laatste zal dan ten kosten gaan van de middelen die ingezet worden voor de educatie.

Wanneer de investeringen kunnen worden belast met het lagere rentepercentage vanuit de Bouwfondsgelden blijkt dat het pand door de Mondriaangroep op een voor de functie realistische wijze geëxploiteerd kan worden.

De investeringsopgave Mondriaan is ongeveer ƒ 10.000.000,-- groot (Röntgenweg + Praktijkleercentrum). Een deel daarvan moet door Mondriaan worden opgebracht uit de verkoop van de locatie Mijnbouwstraat. Voor het overige is een laagrentende lening nodig, voorlopig geschat op ƒ 6.200.000,--.

IPSE: ƒ 3.500.000,--

Over het gemeentelijke pand Paardenmarkt 1 vinden al meer dan 10 jaar gesprekken plaats over verkoop en herontwikkeling voor de gebruikers te weten de Stichting Ipse. Nadat de vml Van der Woudenstichting geprivatiseerd is en opgenomen is in de stichting Ipse is haar directie aan de slag gegaan met een ambitieus plan om het pand Paardenmarkt 1 van de gemeente aan te kopen en te herontwikkelen tot een moderne leefomgeving voor haar oudere cliënten. Om de integratie van de Ipse bewoners zo goed mogelijk aan de eisen van de 21^ste eeuw te laten voldoen is gekozen om het pand voor 4 functie geschikt te maken.

a. De woonfunctie voor oudere Ipse bewoners die een geestelijke en/of lichamelijke handicap hebben,

b. de woonfunctie voor de doelgroep van de woonruimtevragers in de vrije sector markt,

c. de kinderopvangaccommodatie voor cliënten van Ipse met een zware geestelijke en lichamelijke handicap,

d. en een reguliere kinderdagopvangaccommodatie.

Omdat het pand Paardenmarkt een monument is dient er met allerlei zaken rekening gehouden te worden met aanpassingen die de status van het monument niet aantasten. Hierdoor zijn de ontwikkelingskosten in relatie met de subsidiegelden vanuit VWS, inkomsten uit de verkoop van de vrije sector woningen en de huuropbrengsten van het reguliere kinderdagverblijf onvoldoende om het project te laten slagen.

Het project zou voor Ipse haalbaar zijn als er vanuit de gemeente een lage rentedragende lening wordt toegekend van ƒ 3.500.000,--.

Stuk 78 I pag. 4.

Gezondheidscentrum

In Delft zijn vanuit diverse kanalen signalen gekomen over (dreigende) tekorten in de eerste lijnsgezondheidszorg. Om het vestigingsklimaat voor tandartsen en huisartsen aantrekkelijker te maken, zou de gemeente een faciliterende rol kunnen vervullen ten aanzien van huisvesting.

Momenteel bestaan er vijf gezondheidsaccommodaties in Delft: de Pootstraat, Händellaan, Tanthof, Nassaulaan en een particuliere ontwikkeling in de binnenstad. Met uitzondering van de nieuwe accommodatie in de binnenstad, dient er naar de overige accommodaties goed gekeken te worden of aan alle fysieke en inhoudelijke eisen wordt voldaan. Er zijn nog twee wijken, Hof van Delft en Vrijenban, zonder een goed geoutilleerde accommodatie. Er wordt voorgesteld om het zorgaanbod in de wijken gefaseerd te optimaliseren. In de eerste fase zal samen met de woningbouwvereniging Vestia bekeken dienen te worden wat de mogelijkheden zijn om de gezondheidsaccommodatie in de Pootstraat te vervangen en een nieuwe aanvullende accommodatie in Tanthof te realiseren. Tevens zal in deze fase met Delftwonen bekeken dienen te worden welke mogelijkheden er bestaan voor een nieuwe accommodatie aan de Aart van der Leeuwlaan. Immers, wanneer elke wijk over een volwaardige gezondheidsaccomodatie beschikt, kan een laagdrempelig en wijkgericht zorgaanbod worden gegarandeerd. Om dit te realiseren, zal de gemeente echter in financieel opzicht tegemoet moeten komen om op een huurprijs per m2 uit te komen die door eerste lijnspartijen als realistisch wordt gezien (ongeveer ƒ 250,--).

Om het hierboven genoemde huurprijsnivo te kunnen garanderen zal er een deel van de investering voor de bouwkosten (en voorzover het een nieuwe uitgifte betreft de investering voor de grondwaarde) niet gedekt kunnen worden uit de huur. Om toch een haalbare huur te kunnen garanderen zal zodoende gebruik gemaakt kunnen worden van een laagrentende lening. Hiervoor wordt een lening van ƒ 2.100.000,-- beschikbaar gesteld.

Parking B.V.

Het project Zuidpoortgarage gaat in 2001 van start. Het is een project waarvan de uitvoering een belangrijke impuls geeft aan de stad (stedelijke vernieuwing).

Na bestemming van de bouwfondsgelden aan de voornoemde projecten resteert een bedrag van circa ƒ 7.000.000,--, dat geheel kan worden ingezet voor bijvoorbeeld maatregelen op het gebied van sociale veiligheid door de Parking B.V.

Andere mogelijke projecten vallen af, op grond van diverse redenen. Sommige zijn in de voorbereiding niet ver genoeg gevorderd, andere zijn te klein of gericht op een te kleine groep, of het project is ook zonder deze oplossing haalbaar.

Wij stellen u voor, in overeenstemming met het advies van de commissie middelen en bestuur, als volgt te besluiten:

1) Als uitgangspunt voor de gemeentelening te nemen: een rentepercentage van 3,5% en een 25 jarige annuïteit Bij de uitwerking van ieder project wordt een passende rente en aflossingsschema aangeboden met een minimale rente op het gemeentedeel van 3,5%.

2) De volgende projecten in aanmerking te brengen voor een SVN-lening:

(a) Die Delfgaauwse Weije, ad ƒ 6.000.000,--;

(b) Plukkebol, ad ƒ 2.200.000,--;

(d) Ipse, ad ƒ 3.500.000,--;

(e) Gezondheidscentrum, ad ƒ 2.100.000,--;

(e) Parking B.V./Zuidpoortgarage, ƒ 7.000.000,--.

Stuk 78 I pag. 5.

De definitieve vaststelling van het bedrag per instelling te laten bepalen door nader onderzoek van de desbetreffende investerings- en financieringsplannen door het vakteam TRM en afhankelijk te stellen van bovengenoemde onzekerheden.

3) De SVN te vragen haar goedkeuring te geven aan alle geselecteerde financieringen en daartoe bijgevoegd raadsbesluit vast te stellen.

Hoogachtend,

Burgemeester en wethouders van Delft,

H.M.C.M. van Oorschot ,burgemeester.

N. Roos ,secretaris.
Stuk 78 II

01/005095

De raad der gemeente Delft;

gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 10 april 2001;

b e s l u i t :

de volgende projecten in aanmerking te brengen voor een SVN-lening:

(a) Die Delfgaauwse Weije, ad ƒ 6.000.000,--;

(b) Plukkebol, ad ƒ 2.200.000,--;

(d ) Ipse, ad ƒ 3.500.000,--;

(e) gezondheidscentrum, ad ƒ 2.100.000,--;

(f) Parking B.V./Zuidpoortgarage, ƒ 7.000.000,--.

Als uitgangspunt voor de gemeentelening te nemen: een rentepercentage van 3,5% en een 25 jarige annuïteit Bij de uitwerking van ieder project wordt een passend rente en aflossingsschema aangeboden met een minimale rente op het gemeentedeel van 3,5%.

De SVN te vragen haar goedkeuring te geven aan alle geselecteerde financieringen.

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 26 april 2001.

, burgemeester

, secretaris