1. Inleiding

Voor u ligt het meerjarenprogramma Vastgoed 2004 – 2007. Sinds 2002 wordt deze rapportage jaarlijks opgesteld en ter vaststelling aan het gemeentebestuur voorgelegd. In dit stuk wordt een uiteenzetting gegeven van de activiteiten van het Grondbedrijf en het Erfpachtbedrijf van de gemeente Delft. Daarbij wordt een doorzicht gegeven in de tijd naar de ontwikkeling van de projecten, in zowel financieel–economische zin alsook het bijbehorende risicoprofiel. Het vakteam Vastgoed is van mening hiermee het gemeentebestuur door deze transparantie een goede basis te bieden voor beoordeling en besluitvorming.

In de vorige uitgaven trof u de naam “meerjarenprogramma Grond”, wat in deze versie is gewijzigd in meerjarenprogramma Vastgoed. Dit houdt verband met de naamswijziging van het vakteam (nu Vastgoed, voorheen Grond). Binnen deze term vastgoed wordt u tevens informatie geboden over het strategische vastgoedbezit binnen het Grondbedrijf, wat op termijn bedoeld is om bij de herontwikkeling van het betreffende gebied ingebracht te worden.

Dit meerjarenprogramma Vastgoed bestaat uit twee delen. In deel 1 vindt u een weergave van het beleid en de uitvoeringsaspecten van het Grondbedrijf en het Erfpachtbedrijf. Hier wordt verder inzicht gegeven in het verloop van de reserves en voorzieningen in de tijd gezien. Alle uitvoeringsaspecten zijn samengebracht in het hoofdstuk “Vakteam in cijfers”. Deze vervangt de hoofdstukken “Grondbedrijf aan het werk” en “Erfpachtbedrijf aan het werk” uit eerdere rapportages.

Deel 2 biedt u gedetailleerder inzicht in de individuele exploitaties en activiteiten van het Grondbedrijf.

Dit MPV onderscheidt binnen het Grondbedrijf projecten en activiteiten naar status, welke zijn:

- Actieve exploitaties (in uitvoering)

· Resultaat t.l.v. het Grondbedrijf

· Resultaat ten laste van de MRSV

· Resultaat ten laste van de Algemene Dienst

- Niet in uitvoering

· Exploitaties in voorbereiding

· Ontwikkeling van derden

· Strategisch vastgoed

· Overige activiteiten

· Nieuwe initiatieven

Ook dit is een wijziging ten opzichte van voorgaande rapportages. Deze indeling van projecten en activiteiten sluit beter aan bij de administratieve indeling, zoals die ook ten grondslag ligt aan de jaarrekening.

Dit meerjarenprogramma is onder andere opgesteld vanuit de Grondprijzennota 2004. Deze nota wordt u tegelijkertijd met dit MPV aangeboden.

In het vorige MPV werd het voornemen gemeld vanaf 2004 ook het vastgoeddeel (gebouwen voor de huisvesting van gemeentelijke taken en beleidsvelden) in dit meerjarenprogramma te betrekken. Dit is nu voor het onderdeel strategisch bezit geëffectueerd, waardoor het overgrote deel van de risico’s op dit vlak tevens is verwerkt in deze nota.

2. Beleid

2.1 Grondbeleid in de gemeente Delft

Het grondbeleid is facilitair beleid om te komen tot een evenwichtige en verantwoorde stedelijke ontwikkeling. Dit facilitaire karakter impliceert dat er gewerkt wordt op basis van gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. Hierbij kan de fase van planvorming van zeer verschillende aard zijn. In vroege stadia (vlekkenplannen) zal er sprake zijn van globale haalbaarheidsstudies, terwijl in de uitvoerende fase er productiemonitoring en sturing plaatsvindt. Het grondbeleid kent evenwel ook een eigen dynamiek. Om tot de realisatie van doelstellingen te kunnen komen is er een aantal modellen van ontwikkeling mogelijk. Een goede interactie met marktpartijen is essentieel om tot succes te komen. Zaken als benutten van kennis en risicospreiding kunnen hierbij worden genoemd. Daarbij kan de gemeente optreden als regisseur.

In hoofdzaak kan er gesproken worden van:

· Actief grondbeleid; de bouwrijpe grond wordt door en voor rekening (en risico) van de gemeente ontwikkeld. Hierbij speelt met name de wens tot sturing van het gehele proces en de te behalen exploitatieresultaten een grote rol.

· Faciliterend (“passief”) grondbeleid; door de “markt” wordt de grond bouwrijp gemaakt en vervolgens bebouwd. Hierbij is het kunnen verhalen van (gemeentelijke) kosten een vereiste. Veelal ingegeven door het niet of nauwelijks hebben van een grondpositie, alsmede niet of nauwelijks aanwezige mogelijkheden van het inzetten van het onteigeningsinstrument.

· Een samenwerkingsverband met marktpartij(en); het gezamenlijk ontwikkelen van bouwlocaties met een gedeeld risico.

In alle gevallen betreft het een privaatrechtelijke gemeentelijke opstelling met aan de andere kant de “publieke taak” vanuit bijvoorbeeld de ruimtelijke ordening.

Het te voeren grondbeleid wordt vormgegeven door het te kiezen ontwikkelingsmodel. Zo zal bij het (van oudsher gevoerde) actieve grondbeleid de nadruk liggen op het tijdig en financieel-economisch verantwoord verwerven van de benodigde gronden, het bouw- en woonrijpmaken (afbouw openbare ruimte) en verzorgen van de uitgifte van de kavels.

Bij het facilitair grondbeleid zijn de accenten te leggen bij het tijdig betrokken zijn bij particuliere initiatieven, om te komen tot een juiste afstemming met gemeentelijke uitgangspunten en om de mogelijkheden van kostenverhaal optimaal te kunnen benutten.

Alle genoemde varianten behoren tot de mogelijkheden en kunnen in Delft optreden dan wel treden op.

Dit vereist in elk van de gevallen een gedegen kennis en vaardigheden op het gebied van locatie ontwikkeling en op de vastgoedmarkt in het algemeen.

De te volgen procedures binnen het vakteam om te komen tot een efficiënte en transparante bedrijfsvoering zijn verankerd in de recent opgestelde administratieve organisatie en interne controle (AO/IC).

2.2 Grondprijzen in de gemeente Delft

In de gemeente Delft wordt jaarlijks een Grondprijzennota door het bestuur vastgesteld, waarin uitgangspunten worden gedefinieerd voor de wijze van grondprijsbepaling in de te onderscheiden marktsegmenten. Deze Grondprijzennota vormt de leidraad bij waardebepaling en het vaststellen van uitgifteprijzen door de gemeente Delft. De nota voor 2004 wordt u gelijktijdig met dit meerjarenplan aan geboden. In de genoemde nota zijn prijzen vastgesteld voor de volgende categorieën:

· Sociale huur- en koopwoningen

· Woningen in de vrije sector

· Bedrijfsterreinen

· Kantoren

· Detailhandel, horeca en overige bedrijvigheid

· Hotels

· Tuinuitgifte

· Sociaal maatschappelijke voorzieningen

· Recreatieve voorzieningen

· Nutsvoorzieningen

· Parkeren

In de nota wordt ingegaan op factoren en omstandigheden die de prijs van de grond bepalen. Uiteraard kunnen er bijzondere omstandigheden optreden die invloed hebben op de grondprijs, echter deze doen op geen enkele wijze afbreuk aan de basisuitgangspunten.

Voor gedetailleerde informatie wordt u verwezen naar de eerder genoemde nota.

2.3 Erfpacht in de gemeente Delft

Het in erfpacht uitgeven van gronden is al sinds 1929 gebruikelijk in Delft. Het ging toen in hoofdzaak om de gronduitgiftes met een looptijd van 75 jaar aan de van der Lelijstraat en de van Blommesteinstraat. Vanaf 1975 tot en met 1994 is alle bouwrijpe grond in de gemeente Delft in erfpacht uitgegeven. In die jaren zijn er een drietal erfpachtvoorwaarden vastgesteld en gehanteerd, namelijk:

Soort contract

Doelgroep

Looptijd

Afkoop mogelijk

AB 1976

Particulieren

Bedrijven

75 jaar

75-100 jaar

Ja, 25 jaar

Ja, 50 jaar

AB 1988

Particulieren

Bedrijven

Eeuwigdurend

Ja, eeuwigdurend

AE 1993

Particulieren

Bedrijven

Eeuwigdurend

Ja, eeuwigdurend

Op het oog zijn de erfpachtvoorwaarden AB 1988 en AE 1993 gelijk, echter in de voorwaarden AE 1993 zijn toentertijd de wijzigingen die in het Burgerlijk Wetboek optraden verwerkt in de erfpachtvoorwaarden. In 1994 heeft de gemeenteraad van Delft besloten om kandidaten bij het verkrijgen van bouwrijpe grond de vrije keuze te laten tussen of erfpacht of volledig eigendom. Dit is vastgelegd in de Algemene Verkoopvoorwaarden AV 1994. Ook de woningbezitters die in het verleden een erfpachtcontract met de gemeente hadden afgesloten werden in de gelegenheid gesteld om alsnog de ondergrond in eigendom te verkrijgen. Die was vooral interessant voor de erfpachters met het contract AB 1976. Immers, de grondwaarde kon na een periode van 25 jaar opnieuw worden getaxeerd. Veel erfpachters met de contractsoort AB 1976 hebben al van die mogelijkheid gebruik gemaakt.

Op verzoek van het gemeentebestuur is nu onderzocht of, en in hoeverre, het huidige erfpachtbeleid actualisering behoeft. Het erfpachtbeleid is voor het laatst herzien bij besluit van de gemeenteraad van 29 september 1994. Daarbij is o.m. besloten alle erfpachters in de gelegenheid te stellen de erfpacht tegen de oorspronkelijke grondwaarde in eigendom om te zetten. Niet alle erfpachters hebben van deze voor hen gunstige regeling gebruik gemaakt.

Het aantal erfpachten in Delft is relatief gering. Inclusief de contracten waarbij de canon inmiddels werd afgekocht, resteren er momenteel nog ruim 1500 contracten. Het aantal erfpachtcontracten waarbij de canon (nog) niet werd afgekocht bedraagt ruim 500. Die laatste categorie kost de gemeente jaarlijks veel geld door de administratieve lasten van het periodiek in rekening brengen van canon. In zijn huidige omvang en vorm is het erfpachtbedrijf voor de gemeente Delft een verliesgevende zaak mede door het gehanteerde systeem van omslagrente. In hoofdstuk 3 van dit meerjarenprogramma wordt op basis van gecumuleerde overzichten de huidige stand van zaken weergegeven.

Hoe Delft de komende jaren omgaat met het begrip erfpacht zal in 2004 duidelijk worden. In de nota Erfpacht 2004, die binnenkort ter behandeling wordt voorgelegd, wordt hieromtrent een pakket maatregelen voorgesteld.

2.4 Vastgoed in de gemeente Delft

Voor een gemeente is het hebben van vastgoed geen doel op zich. Het bezit van vastgoed heeft ten doel om strategisch te kunnen inspelen op de economische en ruimtelijke ontwikkelingen in de stad, de maatschappelijke behoeften en de behoeften van de eigen organisatie. Voor elk pand of voor elk stuk grond dat de gemeente in bezit heeft zal dus een specifieke reden aanwezig zijn; zo niet dan kan het vastgoed in principe worden afgestoten.

Binnen de gemeente Delft is het vakteam Vastgoed verantwoordelijk voor het vormgeven van de eigenaarsrol van nagenoeg al het gemeentelijke onroerend goed. Professioneel management van vastgoed betekent voor de gemeente: het verantwoord en effectief inzetten van vastgoed ter ondersteuning van de vastgestelde beleidsdoelen, met een zo gering mogelijk beslag op de algemene middelen. Vastgestelde beleidsdoelen zijn het huisvesten van de eigen organisatie, het accommoderen van doelgroepen, het behouden van het gebouwd cultureel erfgoed en het anticiperen op ruimtelijke/economische ontwikkelingen in de stad.

In NEON zijn uitgangspunten geformuleerd om het beheer van het gemeentelijke vastgoed transparanter te maken. In de praktijk blijkt dat er uit bedrijfseconomisch oogpunt nog steeds geen optimaal inzicht bestaat in het gemeentelijke vastgoed. Vakteam Vastgoed legt het gemeentebestuur op korte termijn een nota ter behandeling voor, waarin voorstellen worden gedaan om de huidige situatie te optimaliseren. Deze voorstellen behelzen onder meer de instelling van een vastgoedbedrijf en het invoeren van een andere rekenmethodiek bij het opstellen van vastgoedexploitaties. Pro’s en contra’s van deze oplossingen zijn in deze nota gespiegeld aan de huidige werkwijze en organisatie.

2.5 Ontwikkeling vakteam Vastgoed

Vakteam Vastgoed, voorheen vakteam Grond, maakt onderdeel uit van de sector Kennisstad binnen het cluster Wijk- en Stadszaken. In dit vakteam zijn alle specialisten op het gebied van vastgoed bij elkaar gebracht, zoals makelaars, rekenaars en juristen. Zij vervullen dan ook de taak van gemeentelijke “makelaar” en beheren onder meer het Grondbedrijf.

Productie van bouwgrond is slechts een onderdeel van de activiteiten. Behartiging van eigenaarbelangen van het gemeentelijke vastgoed is een andere belangrijke activiteit. Daarnaast wordt het vakteam steeds meer betrokken bij bijvoorbeeld particuliere initiatieven en PPS-constructies. Kortom, het gaat meer om alle aspecten van vastgoed (in brede zin) dan om de productie van bouwrijpe grond alleen. Per 1 januari 2004 draagt het vakteam daarom de naam vakteam Vastgoed. Een naam die de lading goed dekt.

Behalve een naamswijziging is er ook binnen het vakteam het één en ander veranderd. Een analyse van onze taken en werkprocessen heeft geleid tot een stroomlijning van de organisatie. Het nieuwe organogram is opgenomen als bijlage I. Heel in het kort betekent dat het volgende:

· De projectleiderfunctie, die gedeeltelijk bij dit vakteam lag, is per 1-1-2004 verplaatst naar de sector Wijkzaken en Projecten.

· Vakteam Vastgoed bestaat uit twee hoofdonderdelen: Makelaardij en Plan- en VastgoedEconomie (PVE)

· De organisatie wordt in de staf ondersteund door het Bedrijfsbureau, de managementassistente en de adviseur Vastgoed

De locatie en telefoonnummers van de medewerkers blijven ongewijzigd, aan de bereikbaarheid verandert dus niets.

Parallel aan het bovenstaande is gewerkt aan het vastleggen van de bedrijfsprocessen en het interne controlemechanisme (AO/IC). Dit is in samenwerking met onder meer het vakteam Financiën gebeurd. Bevindingen uit dit traject staven de gemaakte keuzes in het nieuwe organisatiemodel en de overlegstructuur. Voor zover nodig hebben aanpassingen plaatsgevonden om onduidelijkheden weg te nemen.

In beleidsmatige zin zal het vakteam een ontwikkeling laten zien naar een adviserend orgaan in het hele spectrum van het vastgoedgebeuren. Vooral in de initiatieffase zal dit aan de orde zijn, waarbij vanuit een globale stadsvisie voorstellen kunnen worden gedaan met betrekking tot ruimte-efficiency en financieel-economische haalbaarheid. Hierbij mag niet onderbelicht blijven de mogelijkheden van kostenverhaal en strategie ten aanzien van samenwerkingsverbanden.

Delft is en blijft een voorstander van actief grondbeleid om met name het sturende kader te kunnen stellen. Zeker in een compacte stad als Delft, met nauwelijks uitbreidingsmogelijkheden, is het kunnen beschikken over elementaire zaken als grondeigendom van cruciaal belang. Tevens is een speerpunt het ontwikkelen van een adequaat instrumentarium (vertaald van rijks- naar gemeentelijk niveau), om ook in de rol van faciliterend grondbeleid (“passief” grondbeleid) tot kostenverhaal te kunnen overgaan. De ontwikkeling van de organisatie zal zijn gericht op het integraal benaderen van oplossingsrichtingen in de vastgoedsfeer. Dit wel ondersteund door een separate bedrijfsmatige aanpak van dit ontwikkelingsmodel.

3. Vakgebied in cijfers

3.1 Activiteiten Erfpachtbedrijf

Stand van zaken Erfpachtbedrijf per 1-1-2004

Erfpacht	Erfpacht	of	Afkoop		Opmerking		Aantal	Grondwaarde
voorwaarde								x 1.000

AB 1976			X		appartementen		8	785
AB 1988			X		appartementen		203	1.544
AB 1988			X				595	14.269
AE 1993			X		appartementen		50	693
AE 1993			X				145	4.499
overig			X		Rijksvoorwaarden		1	103
							1002
	*totale afgekochte grondwaarde*								*21.893*

*Voor 1976*	X				appartementen		107	141
AB 1976	X						36	323
AB 1988	X				appartementen		32	256
AB 1988	X						111	3.250
AE 1993	X				appartementen		90	711
AE 1993	X						143	11.218
overig	X		X		rijksvoorwaarde		2	-57
							521
	*totale grondwaarde met canon*								*15.842*


				*Totaal - generaal*		1523			*37.735*

				*Totaalbedrag erfpachtcanons op jaarbasis*					*867*

Einde 1999 is bij het opstellen van de reserves en voorzieningen ten laste van de algemene reserve van het Grondbedrijf een bedrag gereserveerd € 1.000.000 om zodoende het jaarlijks terugkerende nadelig saldo ( begroot op € 250.000 ) voor de jaren 2000 tot en met 2003 te dekken. Inmiddels is de omvang van dit nadelig saldo teruggebracht tot ca. € 100.000 per jaar. Voor de periode 2004 – 2008 is ten laste van de algemene reserve van het Grondbedrijf een bedrag beschikbaar gesteld van € 500.000.

Van echte risico’s is geen sprake. Immers, op grond van de aantallen erfpachters en de in Delft gehanteerde omslagrente is het jaarlijks nadelige saldo vrij nauwkeurig te voorspellen. De tendens, dat steeds meer erfpachters kiezen voor het verkrijgen van de grond in volledig eigendom heeft ook tot gevolg dat het jaarlijkse nadelige saldo lager wordt. De belangrijkste oorzaak van dit negatieve saldo ligt in het feit dat er jaarlijks over de balanswaarde van de gronden omslagrente wordt berekend, terwijl de erfpachters een erfpachtvergoeding op basis van marktrente betalen.

De nota erfpacht zal duidelijk maken welke richting het erfpachtbedrijf in de nabije toekomst op zal gaan. Momenteel is de conclusie dat het erfpachtbedrijf conform het huidige beleidskader loopt en er geen afwijkingen voor wat betreft risico’s in de bedrijfsvoering te melden zijn.

3.2 Activiteiten Grondbedrijf

De activiteiten van het Grondbedrijf bestaan uit het doen van investeringen ten behoeve van de ontwikkeling van bouwgrond- en vastgoedexploitaties. De exploitaties worden in deel II uitgebreid toegelicht. Een schematisch overzicht hiervan is in dit deel als bijlage II opgenomen. De financiële gevolgen van de activiteiten kunnen als volgt worden samengevat:

Bouwgrond- en vastgoedexploitaties

Omschrijving	Aantal	Boekwaarde ultimo 2003	Verwacht saldo einde exploitatie	Voorzieningen ultimo 2003	Verwachte vrijval
*Actieve exploitaties*
Grondbedrijf	10	-11.583.282 V	-10.391.402 V	11.621.987	22.647.000
Stadsvernieuwing	2	0 .
Algemene dienst	1	1.350.636 N	-1.301.653 V
*Subtotaal actief*	13	*-10.232.646 V*	*-11.693.055 V*	*11.621.987*	*22.647.000*
*Niet actieve exploitaties*
In voorbereiding	5	1.415.033 N	P.M.	931.000
Ontwikkeling derden	4	10.164.165 N	P.M.	8.171.759
Strategisch vastgoed	3	11.558.702 N	P.M.	2.000.000
Overige	8	18.193.632 N	P.M.		86.536
Rest	-	-62.471 V
*Subtotaal niet actief*	20	*41.269.061 N*	*n.v.t.*	*11.102.987*	*86.536*
afgesloten	-	75.031 N
Totaal generaal	33	31.111.446 N	n.v.t.	22.724.746	22.733.536

N.b. Om administratieve redenen zijn voordelige bedragen weergegeven als negatief getal (met een min- teken).

Voor de duidelijkheid zijn voordelige bedragen aangegeven met V, nadelige bedragen met N.

Onderscheid wordt gemaakt tussen actieve en niet actieve exploitaties. De actieve exploitaties zijn ingedeeld naar de risicodrager (financieringsbron). Voor actieve exploitaties zijn meerjarige kostprijsberekeningen vastgesteld. De niet actieve exploitaties zijn ingedeeld naar soort. Voor niet actieve exploitaties zijn (nog) geen meerjarige kostprijsberekeningen vastgesteld.

De tot en met 2003 per saldo gedane investeringen (aan- en verkopen, bouwrijp- en woonrijpmaken, financieringslasten etc.) van de te onderscheiden exploitaties zijn weergegeven in de kolom boekwaarde ultimo 2003.

De verwachte resultaten van de te onderscheiden exploitaties zijn weergegeven in de kolom verwacht saldo einde exploitatie en moet in principe dekking geven aan de gedane investeringen (boekwaarde) van deze plannen. Het verwacht saldo is de resultante van de getroffen voorzieningen (nadelige saldi en onderkende specifieke risico’s) en de verwachte vrijval (voordelige saldi).

De beschikbare voorzieningen zijn weergegeven in de kolom voorzieningen ultimo 2003. De voordelige saldi zijn weergegeven in de kolom verwachte vrijval.

De volgende toelichting kan gegeven worden:

Actieve exploitaties

Resultaat ten laste van het Grondbedrijf

Momenteel zijn een tiental bouwgrondexploitaties actief waarbij de per saldo gedane investeringen (boekwaarde) wordt afgedekt met de algemene reserve van het Grondbedrijf.

Voor deze actieve bouwgrondexploitaties is voor de totale planperiode een kostprijsberekening vastgesteld. Deze berekening laat voor het eind van de planperiode een (verwacht) resultaat zien. Jaarlijks vindt een beoordeling van dit resultaat plaats op basis van de reeds gemaakte kosten, de ramingen van de nog te maken kosten en de op dat moment bestaande inzichten in de planning en marktontwikkelingen. Voor nadelige saldi zijn ten laste van de algemene reserve Grondbedrijf voorzieningen getroffen. Voordelige saldi van de plannen worden verrekend met deze algemene reserve. Het verloop van de algemene reserve is hierna toegelicht.

Resultaat ten laste van de Stadsvernieuwing (MRSV)

Ten behoeve van het Stadsvernieuwingsfonds worden een tweetal bouwgrondexploitaties binnen het Grondbedrijf geadministreerd. Jaarlijks worden de gedane investeringen met het Stadsvernieuwingsfonds afgerekend. Voor het Grondbedrijf bestaat hierdoor geen risico.

Vooralsnog wordt een nadeel op deze exploitaties verwacht. Dit nadeel zal bij het eind van de exploitatieduur worden afgerekend met het eerder genoemde Stadsvernieuwingsfonds.

Resultaat ten laste van de Algemene Dienst

Ten behoeve van de Algemene Dienst wordt één bouwgrondexploitatie geadministreerd. De dekking van de ten behoeve van deze exploitatie gedane investeringen kan naar verwachting binnen de uitkomst van het plan plaatsvinden. Als gevolg daarvan zijn geen voorzieningen getroffen en is geen vrijval inzake een voordelig saldi opgenomen.

Niet actieve exploitaties

Hieronder worden verantwoord gedane investeringen betreffende exploitaties waarvoor (nog) geen meerjarige kostprijsberekening is vastgesteld, te onderscheiden in onderstaande soorten.

Exploitaties in voorbereiding:

Voor een vijftal exploitaties hebben investeringen plaatsgevonden. Voor deze exploitaties worden momenteel voorstellen voorbereid waarin de o.a. de dekking van deze investeringen nader zal worden aangegeven. Uitgangspunt daarbij is de mogelijke risico’s op te vangen in de resterende beschikbare ruimte in de algemene reserve Grondbedrijf en het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf.

Ontwikkeling derden

In samenwerking met derden worden een viertal plannen geëxploiteerd. Naar verwachting zullen de uitkomsten van deze exploitaties tegenvallen. Voor de gedane investeringen zijn grotendeels voorzieningen getroffen.

Strategisch vastgoed

Een drietal vastgoedexploitaties zijn momenteel actief. De gedane investeringen moeten worden terugverdiend via verhuurmogelijkheden. Waar naar verwachting deze exploitaties (al of niet op korte termijn) niet rendabel kunnen worden geëxploiteerd, wordt ten laste van de algemene reserve van het Grondbedrijf een voorziening getroffen (ter dekking van de onrendabele top in de investering).

Overige.

Hieronder worden de overige exploitaties opgenomen welke niet elders zijn onder te brengen. Momenteel worden voorstellen voorbereid daar waar noodzakelijk te komen tot een nadere invulling van de dekking van de gedane investeringen. Vooralsnog zijn geen voorzieningen getroffen.

Hieronder zijn tevens verantwoord de gedane investeringen in de verwervingen ten behoeve van het project Spoorzone. Voorlopig wordt dit vastgoed geëxploiteerd binnen het Grondbedrijf. Binnen het Grondbedrijf zijn voor de dekking van de investeringen in dit vastgoed geen voorzieningen getroffen. Risicodrager voor dit project is de algemene dienst. Uitgangspunt daarbij is dat binnen de algemene dienst de eventuele noodzakelijke voorzieningen aanwezig zijn.

Afgesloten plannen.

Ten behoeve van al afgesloten plannen zijn nagekomen kosten gemaakt. De verrekening hiervan zal binnen de hiervoor bestaande voorzieningen van het Grondbedrijf plaatsvinden.

Totaaloverzicht grondvoorraad actieve exploitaties.

In onderstaande tabel staat de totale voorraad aan uitgeefbare grond weergegeven, uitgesplitst naar uitgegeven/voorraad en woningbouw/niet-woningbouw. De gegevens in deze totaaltelling bevatten alleen de exploitaties, die de status ‘actief’ kennen.

Totaaloverzicht fysieke plangegevens in m²

Totaal netto uitgeefbare m²

Uitgegeven tot 31-12-03

Voorraad per 1-1-04

Woningbouw	Niet-woningbouw
888.123 m²	312.149 m²
621.986 m²	282.725 m²
266.137 m²	29.424 m²

Totaaloverzicht fysieke plangegevens in %

Totaal netto uitgeefbare m²

Uitgegeven tot 31-12-03

Voorraad per 1-1-04

Woningbouw	Niet-woningbouw
100 %	100 %
70 %	91 %
30 %	9 %

3.3 Reserves en voorzieningen Grondbedrijf

omschrijving	2004			2005

	beginstand	rente	mutaties	beginstand	rente	mutaties


*Algemene reserve*	3.014.936	60.299	-132.918	2.942.316	58.846	13.528.000

Weerstandsvermogen Grondbedrijf	2.182.287	43.646	3.479.696	5.705.628	114.113	-46.000

Totaal reserves	5.197.222	103.944	3.346.778	9.147.945	172.959	13.482.000

*Risicovoorzieningen :*

Techpark Zuid - fase 1 / Technopolis	7.071.759	141.435	0	7.213.194	144.264	0
Delftechpark	870.000	17.400	0	887.400	17.748	0
Zuidpoort	6.730.000	134.600	0	6.864.600	137.292	0
Staalweg	400.000	8.000	0	408.000	8.160	0
Brahmslaan	931.000	18.620	0	949.620	18.992	-968.612
Pand de Boer	2.000.000	40.000	0	2.040.000	40.800	0
Pand C-1000 / Hoogovenpand	1.300.000	26.000	0	1.326.000	26.520	0
Harnaschpolder Woningbouw	2.321.987	46.440	381.758	2.750.185	55.004	0
Bedrijvenschap Harnaschpolder	1.100.000	22.000	400.000	1.522.000	30.440	0

Totaal risicovoorzieningen	22.724.746	454.495	781.758	23.960.999	479.220	-968.612

*Overige voorzieningen :*

Bouwfonds Haaglanden	323.198	6.464	-329.662	0	0	0
Riolering Tanthof	37.052	741	-37.793	0	0	0
Strategische aankoop panden Binnenstad	907.759	18.155	-250.000	675.914	13.518	-250.000
BTW Hoornse Hof	147.674	2.953	0	150.628	3.013	0
van Kinschotstraat	115.742	2.315	0	118.057	2.361	0
Vml. Paulus Mavo	481.416	9.628	0	491.044	9.821	-500.865
Groenfonds Midden-Delfland	1.299.578	25.992	-1.325.570	0	0
Exploitatie erfpachtgronden	0	0	400.000	400.000	8.000	-100.000
Verbouwing bibliotheek	2.467.151	49.343	-2.516.494	0	0	0
Koepoortgarage	158.580	3.172	-161.751	0	0	0
Incidentele opdrachten grond	422.912	8.458	-150.000	281.370	5.627	-150.000

Totaal overige voorzieningen	6.361.062	127.221	-4.371.270	2.117.013	42.340	-1.000.865


*Totaal-generaal*	*34.283.030*	*685.661*	*-242.734*	*34.725.956*	*694.519*	*11.512.523*

omschrijving	2006			2007

	beginstand	Rente	mutaties	beginstand	Rente	Mutaties	Eindstand


*Algemene reserve*	16.529.163	330.583	846.000	17.705.746	354.115	0	18.059.861

Weerstandsvermogen Grondbedrijf	5.773.741	115.475	-241.000	5.648.216	112.964	0	5.761.180

Totaal reserves	22.302.904	446.058	605.000	23.353.962	467.079	0	23.821.041

*Risicovoorzieningen :*

Techpark Zuid - fase 1 / Technopolis	7.357.458	147.149	0	7.504.607	150.092	0	7.654.699
Delftechpark	905.148	18.103	0	923.251	18.465	0	941.716
Zuidpoort	7.001.892	140.038	0	7.141.929	142.839	0	7.284.768
Staalweg	416.160	8.323	-424.483	0	0	0	0
Brahmslaan	0	0	0	0	0	0	0
Pand de Boer	2.080.800	41.616	0	2.122.416	42.448	0	2.164.864
Pand C-1000 / Hoogovenpand	1.352.520	27.050	0	1.379.570	27.591	0	1.407.162
Harnaschpolder Woningbouw	2.805.188	56.104	0	2.861.292	57.226	0	2.918.518
Bedrijvenschap Harnaschpolder	1.552.440	31.049	0	1.583.489	31.670	0	1.615.159

Totaal risicovoorzieningen	23.471.607	469.432	-424.483	23.516.556	470.331	0	23.986.887

*Overige voorzieningen :*

Bouwfonds Haaglanden	0	0	0	0	0	0	0
Riolering Tanthof	0	0	0	0	0	0	0
Strategische aankoop panden Binnenstad	439.432	8.789	-250.000	198.221	3.964	-202.185	0
BTW Hoornse Hof	153.640	3.073	0	156.713	3.134	0	159.847
Van Kinschotstraat	120.418	2.408	0	122.826	2.457	0	125.283
Vml. Paulus Mavo	0	0	0	0	0	0	0
Verbouwing bibliotheek	0	0	0	0	0	0	0
Groenfonds Midden-Delfland	0	0	0	0	0	0	0
Exploitatie erfpachtgronden	308.000	6.160	-100.000	214.160	4.283	-100.000	118.443
Koepoortgarage	0	0	0	0	0	0	0
Incidentele opdrachten grond	136.998	2.740	-139.738	0	0	0	0

Totaal overige voorzieningen	1.158.488	23.170	-389.738	691.920	13.838	-302.185	403.573


*Totaal-generaal*	*46.932.999*	*938.660*	-209.221	*47.462.437*	*951.249*	-302.185	*48.211.501*

Alle actieve grondexploitaties worden op basis van de gemeentelijke omslagrente (nu 6,0%) en de vastgestelde kosten- en opbrengstenstijging doorgerekend naar een eindwaardesaldo. Dit eindwaardesaldo is de prognose van de boekwaarde op het moment dat het plan wordt afgesloten.

Om in geval van een verliesgevende exploitatie het tekort aan het einde van de looptijd te kunnen dekken, wordt reeds nu geld gereserveerd in de vorm van een ‘risicovoorziening’. Deze voorziening is rentedragend en groeit in de loop der jaren naar het gewenste bedrag (in principe eindwaardesaldo).

In bovenstaande overzichten is gerekend met een jaarlijkse inflatiecorrectie van 2%. Hierdoor sluiten de hoogtes van de voorzieningen niet meer aan bij de berekende ‘netto contante waarde’ van de exploitaties (welke zijn berekend op basis van 6%). In de praktijk betekent dit dat er meer geld gereserveerd moet worden om de exploitatietekorten af te dekken, dan de netto contante waarde aangeeft. In bovenstaande overzichten is hiermee rekening gehouden.

Algemene reserve

De algemene reserve van het Grondbedrijf is de enige vrije reserve. Voeding van deze reserve geschiedt vanuit de batige exploitatiesaldi van afgesloten plannen en de winstnemingen binnen nog niet afgesloten complexen, die een batig saldo van een bepaalde norm te boven gaan. Onttrekkingen aan deze reserve vinden o.a. plaats ten behoeve van het afdekken van de nadelige saldi exploitatie van erfpachtgronden en de nadelige exploitatiesaldi van afgesloten grondcomplexen, voor zover geen speciale voorziening voor het betreffende plan is ingesteld. Voor alle nu bekend zijnde grondexploitaties met een nadelig saldo is een risicovoorziening getroffen. Opgemerkt dient te worden het Grondbedrijf een dynamisch proces is, hetgeen zich ook jaarlijks in het verloop van de reserves en voorzieningen laat terugzien.

Het verwachte beginsaldo van de algemene reserve in het MPG 2003-2006 was op 1 januari 2004 nog € 3,3 mln. De werkelijke stand per 1 januari 2004 bedroeg € 3,0 mln. en is uitgangspunt voor het MPV 2004-2007. In bovenstaande tabel is het verwachte verloop van de algemene reserve gedurende de te beschouwen periode weergegeven.

De te verwachten stortingen (totaal € 22,7 mln.) zijn de verwachte voordelige saldi betreffende de bouwgrondexploitaties welke of aan het einde van de exploitatie-duur worden afgesloten en of tussentijds worden afgeroomd. De te verwachten onttrekkingen zijn enerzijds (totaal € 5,3 mln.) de ten laste van de algemene reserve te treffen voorzieningen ter dekking van verwachte risico’s (nadelige saldi en andere voorziene kosten). Anderzijds (totaal € 3,2 mln.) wordt het restant van de in 2003 reeds besloten gedeeltelijke afroming van de algemene reserve inzake de verplichtingen tot stortingen in het Groenfonds Midden-Delfland (€ 4,5 mln.) en de bouw van de Koepoortgarage (€ 0,2 mln.) verrekend. De rentebijschrij-vingen zijn gebaseerd op een jaarlijkse inflatievergoeding van 2%.

Per saldo muteert in de te beschouwen periode de reserve voor een bedrag van ca. € 15,1 mln., waardoor eind 2007 het saldo naar verwachting ca. € 18,1 mln. zal bedragen. In de programmabegroting 2004 – 2007 was rekening gehouden met de voorgenomen (voor)afromingen € 23,2 mln. Rekening met de voorafroming van € 4,7 mln. ligt het saldo van € 18,1 mln. in de lijn van deze verwachting.

Uiteraard worden daarbij een aantal veronderstellingen gehanteerd zoals geen vertraging in de uitvoering van de exploitaties, een rentecompensatie van jaarlijks minimaal 2% over de reserves en voorzieningen en geen tussentijdse afroming in de periode 2004 – 2007.

Weerstandsvermogen

Binnen de gemeente Delft wordt als minimaal weerstandsvermogen voor het Grondbedrijf een bedrag van € 1,0 mln. gehanteerd. Dit bedrag wordt gereserveerd om snel op actuele ontwikkelingen te kunnen inspelen en dient dus altijd in portefeuille te blijven. Naast dit minimale vermogen is deze reserve ook ingesteld om de fluctuaties binnen de grondexploitaties te kunnen opvangen. Daartoe wordt 7,5% (voorheen 10%) van alle nog te maken kosten bouw- en woonrijpmaken gereserveerd. De keuze voor een verlaging naar 7,5% is gebaseerd op het feit dat de meeste civieltechnische activiteiten (bouw- en woonrijpmaken) in de actieve exploitaties al zijn uitgevoerd. Wat resteert, is een betrekkelijk overzichtelijk geheel aan nog uit te voeren werkzaamheden, waardoor de risicofactor kan worden verlaagd.

Met ingang van 2004 wordt tevens 10% van de boekwaarden in aankoop van strategisch vastgoed in deze reserve als weerstand aangehouden.

Risicovoorzieningen

Binnen de actieve bouwgrondexploitaties en strategisch vastgoedexploitaties doen zich ontwikkelingen voor welke een negatief effect hebben op de uiteindelijke exploitatie-uitkomsten van de projecten. Hiervoor worden ten laste van de algemene reserve van het Grondbedrijf voorzieningen getroffen.

Voor een nadere toelichting per project wordt verwezen naar deel II.

Overige voorzieningen

Indien bestuurlijk afspraken worden gemaakt direct uit een project of uit de algemene reserve van het Grondbedrijf kosten te dekken, worden op grond hiervan de verwachte kosten afgezonderd in daarvoor specifieke bestemmingsreserves. In principe worden deze reserves in een korte periode afgewikkeld via realisering van de bestemming al of niet via het vakteam.

Ten laste van de algemene reserve van het Grondbedrijf is een voorziening gevormd ter dekking van de verwachte nadelige saldi op de exploitatie van erfpachtgronden voor de periode 2004 – 2008 (omvang € 500.000).

De reserve Bouwfonds Haaglanden (aflopende verplichting Stadsgewest Haaglanden) en riolering Tanthof (verrekening met exploitatie) worden in 2004 afgewikkeld. De reserves Verbouwing bibliotheek en Koepoortgarage worden in 2004 afgewikkeld met de beschikbaar gestelde kredieten. Het saldo van de voorziening Groenfonds Midden-Delfland wordt in 2004 overgedragen.

3.4 Risico’s Grondbedrijf

Het produceren van bouwrijpe grond is een bedrijfsmatig en veelal langdurig proces. Dit proces wordt gekenmerkt door zowel publiekrechtelijke kanten, zoals de te volgen ruimtelijke ordeningsprocedures als “drager’ van de stedelijke ontwikkeling, als privaatrechtelijke zaken waaronder verwervingen van grond met de daaraan gekoppelde procesplanningen. In het geheel kan worden gesproken van een bedrijfsmatige activiteit met een relatief hoog gehalte aan externe factoren, welke in principe risico inhouden.

Door de lange tijdslijnen per exploitatiecomplex is het marktgegeven een duidelijke. Bij de start van het proces wordt op basis van de dan geldende waarden met een zeker doorzicht naar de toekomst, de verhouding prijs –volume bepaald. Dit in het licht van een realisatietijdstip, wat veelal ruim verder in de tijd gelegen is. Veranderende markten als uitkomst van veranderende algemene economische omstandigheden zijn daarmee in principe risicodragend.

Voor de bedrijfsvoering is het van belang dat er inzicht bestaat in de risico’s. Dit zowel in algemene zin als per project. De in het MPV opgenomen grondexploitatieberekeningen zijn op zich uitkomsten van aannames en definities. Dit daaruit voortvloeiende exploitatieresultaat is daardoor bedrijfseconomisch “gefixeerd”, maar kent een samenhang tussen de onderliggende variabelen. Het inzicht in de onderliggende keuzes met hun consequenties in het licht van algemene dan wel specifieke gegevens per complex, is de basis voor het beschouwen van het risicoprofiel.

In dit MPV is per exploitatie een risicoprofiel aangegeven. De basis voor de risicobeschouwing wordt gevormd door:

· Fase van het project; een project doorloopt een aantal stadia (initiatief-, defintie-, ontwerp- en uitvoeringsfase), waarbij per fase het risicoprofiel verandert.

· Relatie tussen reeds gerealiseerde opbrengsten en totaal verwachte opbrengsten.

· Boekwaarde; als indicator wat het betekent indien er acuut integraal gestopt zou worden (als gechargeerd model) bij een volledig “afwezige economie”.

· Relatie tussen tijdsplanning en de berekening van de financiële resultaten (gevoeligheid t.a.v. rente en inflatie).

De aangegeven risicoprofielen hebben betrekking op het ontwikkelingsrisico van het specifieke plan. Deze zijn in drie categorieën aangegeven:

· Risicoprofiel: Hoog

· Risicoprofiel: Middel

· Risicoprofiel: Laag

De exploitaties met een laag risicoprofiel behoeven geen beschouwing in dit hoofdstuk. Wel worden hieronder de risico’s van plannen met het profiel hoog en middel toegelicht.

Actieve exploitaties

Harnaschpolder

In de Harnaschpolder wordt een grootschalige ontwikkeling voorzien, waarbij wordt uitgegaan van actief grondbeleid. Het geheel doorloopt momenteel de ontwerpfase en de uitvoering is nog niet gestart. Bedacht moet worden dat hier een hoge inkoopcomponent aanwezig is (aankoop kassen), wat de rentedruk groot maakt. Dit betekent een planningsgevoeligheid (vertraging). In eerste instantie wordt een “aftopping” verwacht van de bovenzijde van de woningmarkt ( > € 500.000 ). Dit heeft invloed, waarbij opgemerkt wordt dat er nog in een redelijke mate flexibiliteit bestaat in de planvorming, zowel ruimtelijk als financieel, om hier een oplossing te kunnen bieden.

In de risicoafweging leidt dit voor de Harnaschpolder tot het volgende:

Voor de gehele locatie is een risicoreserve gevormd van € 4,3 miljoen, zijnde het berekende negatieve saldo van de grondexploitatie. De marktrisico’s en de planningsrisico’s worden geacht binnen de exploitatie te worden opgevangen.

Zuidpoort

Deze integrale grondexploitatie voor de diverse deelgebieden geeft inzicht in de financieel economische aspecten van zowel het totaal als per deelgebied. De fase van ontwikkeling is per deelgebied verschillend. De algemene marktomstandigheden hebben met name invloed op de bedrijfsmatige zaken. Deze zijn niet in grote mate vertegenwoordigd in de nog te realiseren deelplannen. De onderhandelingen met de diverse participanten zijn in een afrondend stadium waarbij er nog geen definitieve contractvorming moet plaatsvinden. In dit kader wordt veiligheidshalve een marge van 10% aangehouden. Voor de woningbouwaspecten wordt een risicobandbreedte van 10% van de te verwachten grondopbrengsten voorgesteld. Dit wordt in geld gesteld op € 2 miljoen. Hiervoor is geen aparte voorziening opgenomen. Mocht dit risico zich voltrekken, dan dient het weerstandsvermogen van het Grondbedrijf te worden aangesproken aangezien de flexibiliteit van het plan, door de fase waarin het zich bevindt, gering is.

Niet in exploitatie; exploitaties in voorbereiding

Delft Gelatin

De Lijm- en Gelatinefabriek is aangekocht om in vier kavels uit te geven. Over drie van de vier kavels zijn afspraken gemaakt met geïnteresseerde partijen. Eén kavel met functie bedrijfsterrein is een vrij uit te geven kavel. Gezien de grootte (circa 11.000 m²) levert dit enigszins een risico aan de opbrengstenkant op voor de grondexploitatie. Indien deze kavel alleen door herverkaveling uitgeefbaar is, zal hij minder opbrengen en zullen er meer kosten gemaakt moeten worden. Dit risico wordt op € 500.000 geschat. Hiervoor is geen aparte voorziening opgenomen. Mocht dit risico zich voltrekken, dan zal ook hier het weerstandsvermogen moeten worden aangesproken.

Station Zuid

De onderhandelingen met de geselecteerde ontwikkelaar zijn in een afrondende fase. Verwacht mag worden dat medio 2004 de gezamenlijke op te richten exploitatie maatschappij (GEM) een feit is. Op dat moment is 50% van het risico bij de ontwikkelaar weggezet. Indien onverhoopt toch niet tot een definitieve overeenstemming kan worden gekomen, dan zal, gelet op de marktsituatie, een heroverweging over het ontwikkelingsmodel moeten plaatsvinden. Dit betekent tijdverlies en mogelijk minder uit te geven m2 bvo. Een geschat bedrag van € 2 miljoen wordt aangehouden. Inmiddels is er een aparte voorziening á € 2 miljoen opgenomen ten behoeve van de vastgoedexploitatie van het pand De Boer. Hiermee is het financiële risico in deze exploitatie gedekt.

Verwervingen Spoorzone

In 2000 is begonnen met de aankoop van panden voor de aanleg van de Spoortunnel. De aankoop van de panden aan de Van Leeuwenhoeksingel en de Houttuinen worden bij het grondbedrijf geadministreerd. Het risico ligt echter niet bij het grondbedrijf, maar wel bij de gemeente in het algemeen en daarom wordt het hier toch genoemd. Om een inschatting te maken van het risico, wordt gesteld dat eind 2004 bekend wordt dat de spoortunnel niet doorgaat en dat de panden weer verkocht worden. In dit geval zal de gemeente de rente, de voorbereidingskosten en een deel van de aankooplasten niet terugkrijgen. De aankoop op basis van onteigening brengt ruwweg 20% extra kosten met zich mee. Dit zal ongeveer 20% zijn van 25 mln., oftewel 5 mln. De voorbereidingskosten tot en met 2003 zitten al in de € 17,3 mln. die tot nu toe is uitgegeven. De voorbereidingskosten in 2004 worden ingeschat op € 0,5 mln. De rentekosten worden ingeschat op circa € 1,5 mln. per jaar. Een grove inschatting van het totale risico eind 2004 is dus € 7 mln.

Bovenstaande risicoinschatting is theoretisch, aangezien de panden niet verkocht zullen worden. Er zal nieuwe planontwikkeling plaatsvinden waardoor het risico kleiner zal zijn, doordat in dat geval meer kosten in rekening gebracht kunnen worden bij dat nieuwe plan. Het risico wordt dan op € 3,5 mln. geschat.

Meerjarenprogramma

Vastgoed 2004 – 2007

Inhoudsopgave........................................................................................................................... 1

Actieve exploitaties

Totaaloverzicht fysieke plangegevens in m²

Totaaloverzicht fysieke plangegevens in %

Bijlage I; Organogram vakteam Vastgoed.

Bijlage II; Schematische samenvatting grondbedrijfsactiviteiten.