1                      Inleiding

 

1.1                                       Nota Grondprijzen 2004

 

In deze nota worden uitgangspunten vastgesteld voor de wijze van grondprijsbepaling in de te onderscheiden marktsegmenten. Zo wordt bij de grondprijsbepaling een eenduidige basis gehanteerd. Deze nota is de basis voor het jaarlijks op te stellen MeerjarenPlan Vastgoed (MPV) en dient als toetssteen bij de gronduitgiftes.

 

In de nota wordt ingegaan op factoren en omstandigheden die de prijs van de grond bepalen. Uiteraard kunnen er bijzondere omstandigheden optreden die invloed hebben op de grondprijs, echter deze doen op geen enkele wijze afbreuk aan de basisuitgangspunten.

Het principe waarbinnen gewerkt wordt is het zogenaamde marktwaardesysteem bij de bepaling van de grondprijzen. Hierbij bepaalt de functie de waarde van de bijbehorende grond. De prijzen moeten worden gezien als richtprijzen onder gemiddelde omstandigheden, waarbij aangetekend dat de grondprijs zowel naar boven als naar beneden (bij)gesteld kan worden, mits dit gemotiveerd kan worden. In het voortraject van de specifieke uitgifte wordt bepaald voor welke uitgiftevorm wordt gekozen (uitgifte in eigendom, erfpacht, vestiging van het opstalrecht, verhuur of precario). Bij verhuur wordt de huurprijs mede bepaald door de hoogte van de grondwaarde.

De economie kent moeilijke tijden wat een weerslag heeft op het niveau van de grondprijsstellingen. Met name de kantorenmarkt maakt zware tijden door. Daarnaast is er de latente dreiging van rentefluctuaties (verhoging) wat een weerslag kan hebben op de woningbouw.

                                              

 

1.2                                       Uitgangspunten voor het grondprijsbeleid

 

De prijsbepaling voor de uit te geven grond is van een complex van factoren afhankelijk.

 

Kort samengevat zijn de volgende drie (groepen) van prijsbepalingsmethodieken te onderscheiden:

1.       De residuele waardemethode (zie bijlage 2), waarbij de grondwaarde van commercieel onroerend goed bepaald wordt aan de hand van te genereren kasstromen (BAR-NAR-methode ofwel Bruto c.q. Netto Aanvangsrendement) dan wel de DCF/NCW-methode (Discounted Cashflow c.q. Netto Contante Waarde) en de grondwaarde voor woningen aan de hand van de verkoopprijs v.o.n. minus de bouwkosten. Deze methode is in feite de algemeen toegepaste methode. Op basis van zoveel mogelijk objectieve maatstaven worden de parameters in de berekening verwerkt.

2.       De kostprijsmethode (zie bijlage 2), waarbij de vervangingswaarde de belangrijkste rol speelt.  Vooral van belang bij incourant onroerend goed, waarbij een waarde in het economische verkeer moeilijk is vast te stellen. Deze waarde heeft de functie van minimale uitgifteprijs. Alle productiekosten worden “omgeslagen’ over de uit te geven m2. Hierdoor ontstaat een kostprijs (gemiddeld) per m2 uit te geven terrein.

3.       De vergelijkingsmethode (zie bijlage 2) waarbij een waarde wordt toegekend door vergelijking met recentelijk verkocht soortgelijk onroerend goed; vooral toepasbaar bij courant onroerend goed, waarin veel transacties plaats vinden (zoals woningen). Deze methode speelt ook in andere methodieken een ondersteunende en toetsende rol.

 

In deze nota wordt gesproken over de bouwkostenstijging. Deze bedroeg in 2003 gemiddeld over de segmenten woningbouw, kantoren en bedrijven ca. 2,5 %. Jaarlijks wordt deze algemene bouwkostenstijging door de ontwikkelaars meegenomen in de vaststelling van de verkoopprijs v.o.n. van nieuwbouw. Deze verkoopprijs wordt verder met name bepaald door (locale) vraag- en aanbodverhoudingen.

 

Voor alle in deze nota genoemde prijsniveaus voor commerciële doeleinden wordt uitgegaan van de veronderstellingen dat:

Ř       De grond in normale bouwrijpe staat wordt geleverd;

Ř       Geschikt is voor de beoogde bestemming qua bodemkwaliteit;

Ř       Geen bijzondere belemmeringen kent die het gebruiksrecht beperken.

 

De in deze nota genoemde prijzen en quota zijn richtprijzen onder gemiddelde omstandigheden. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden van de te ontwikkelen locatie kunnen deze worden bijgesteld.

 

Grond is een zeer specifiek onroerend goed, omdat deze zijn waarde vooral ontleent aan hetgeen er op gebouwd mag worden, dan wel waarvoor het gebruikt kan en mag worden (marktwaardemethode). De taxatie van de grond is dan bijna altijd een afgeleide van de taxatie van het gehele onroerend goed (grond plus opstal).

De methode die het meest geschikt is voor de bepaling van de grondwaarde is de residuele methode (als “rekensysteem” binnen het kader van de marktwaardemethode). Hierbij wordt van het totale onroerend goed de waarde bepaald volgens een van de hierboven beschreven waarderingsmethodes en vervolgens verminderd met de kosten van realisatie van het gebouw (bouw- en bijkomende kosten). De restwaarde is de waarde van de grond. Uiteraard is dit afwijkend van de kostprijsmethode.

 

In de grondprijsnota wordt de grondprijs in concrete gevallen bepaald aan de hand van een inschatting van de commerciële waarde op het moment van het sluiten van een grondreserveringsovereenkomst. In de overeenkomst worden bepalingen opgenomen over opwaartse prijsaanpassingen tot aan de daadwerkelijke gronduitgifte, indien marktontwikkelingen hiertoe aanleiding geven.

 

In deze nota wordt gekozen voor een op functie gebaseerd grondprijsbeleid, waarbij de genormeerde residuele methode wordt gehanteerd.

Het normeren is gebaseerd op aannames en referentieprojecten met betrekking tot de bouwkosten, opbrengstpotentie en rendementseisen. 

 

 

1.3                                       Optimalisering van het grondgebruik/duurzaamheid

 

In het kader van de ruimtenood in de gemeente Delft is onderzoek naar optimalisering van het grondgebruik een continue uitdaging. Onder optimalisering wordt niet alleen verdichting verstaan, maar ook intensivering van het ruimtegebruik met gelijktijdige kwalitatieve verbetering van de gebouwde en ongebouwde omgeving.

Dit is per saldo een ruimtevraagstuk maar kan verder vanuit het grondbeleid worden geconcretiseerd als:

Ř       een lagenfactor (een lager grondprijs per m2 bvo per verdieping voor commerciële en niet-commerciële voorzieningen); dus het belonen van stapelen van functies met een lagere grondprijs per m2 vloeroppervlak;

Ř       een aangepaste grondprijs in geval van ruimtelijke efficiënte parkeeroplossingen en/of dubbelgebruik;

Ř       het bevorderen van een gunstige verhouding tussen vloeroppervlak en kaveloppervlak in woningbouw en bedrijventerreinen;

Ř       levensloopbestendige bouw.

 

 

Een en ander dient als stimulans om zowel multifunctioneel als intensief grondgebruik toe te passen.

Voor het bepalen van de grondwaarde zal de functie van hetgeen wordt bebouwd als leidraad gelden. Hierbij komt bijvoorbeeld de definitie naar boven van het begrip woning dan wel bedrijfshal. Er wordt vanuit gegaan dat de standaard woning voldoet aan alle geldende regelgeving op het gebied van duurzaam bouwen, veiligheid ( waaronder politiekeurmerk), energetische aspecten, mobiliteit en overige principes van duurzaamheid in brede zin.

 

 

Het uitstijgen boven het vanuit gemeentezijde gestelde eisenpakket op het gebied van duurzaamheid en milieu kan aanleiding zijn om dit te betrekken in de grondprijsstellingen.

 

 

2.                     Behandeling per bouwsegment

           

2.1                   Woningbouw

 

2.1.1                 Algemene marktontwikkelingen

 

De vraag op de huizenmarkt wordt beďnvloed door het aantal huishoudens in verhouding tot de woningvoorraad,  koopkrachtontwikkelingen, economische vooruitzichten, de huurprijzen, de hypotheekrente en diverse ontwikkelingen op de hypotheekmarkt.  De trend kent een afvlakkende beweging van prijsstijgingen met ruimte voor kleine prijsstijgingen. De rente is hierin een factor van gewicht. Gelet op de economische situatie en de koopkrachtontwikkeling op korte termijn wordt de stijging gelijk gehouden met de inflatieverwachting. Een economisch herstel lijkt aan de horizon te verschijnen, maar is nog te pril om verwerkt te kunnen worden in deze nota.

 

2.2                   Grondprijzen woningbouw 

 

                        Sociale huur- en koopwoningen

 

            Tot een paar jaar geleden werden de maximale stichtingskosten (en aandeel grondkosten hierin) van dit segment door het Rijk opgelegd. Door een veranderende rol van de rijksoverheid en onder invloed van maatschappelijke ontwikkelingen werd dit beleid gewijzigd en gaf het rijk hierna adviesprijzen, die partijen wel of niet over konden nemen. De gemeente Delft heeft sindsdien gewerkt met deze adviesprijzen. Geconstateerd kan worden dat de rol van de woningcorporaties de afgelopen jaren veranderd is. Zij treden binnen de onroerend goed markt feitelijk op als marktpartij, waarbij de “klassieke”doelstelling van de corporaties als verhuurder in het sociale segment zichtbaar moet blijven. In de grondprijzennota 2004 worden de grondprijzen voor de sociale sector gerelateerd aan deze situatie. 

                       

Voor 2004 stellen wij voor de grondprijs voor een sociale huurwoning vast te stellen op € 11.811,- zijnde de prijsstelling van 2003 (excl. btw) verhoogd met de inflatiecorrectie van 2,5 %. Voor sociale huurappartementen zal per geval een grondprijs vastgesteld worden.

 

Voor 2004 stellen wij voor de grondprijs voor een sociale koopwoning vast te stellen op € 15.760,- zijnde de prijsstelling van 2003 (excl. btw) verhoogd met de inflatiecorrectie van 2,5 %. Voor sociale koopappartementen zal per geval een grondprijs vastgesteld worden.

           

           

 

 

Woningen in de vrije sector

 

Als ondergrens voor de grondprijs van een vrije sector woning gaan we uit van een percentage van 20% van de stichtingskosten. De bovengrens van de grondprijs wordt bepaald door het marktmechanisme. Voorts spelen bij de grondprijsbepaling locatiespecifieke kenmerken een rol, die een verhoging dan wel verlaging rechtvaardigen.

     Waar het om gaat is dat de gemeente een redelijk deel krijgt van de “netto” opbrengstenstijging (dat wil zeggen de “bruto” opbrengsten stijging als gevolg van de hogere marktprijzen minus de eveneens gestegen kosten) die de ontwikkelaar ontvangt. Voor 2004 wordt voor de bepaling van de grondwaarde voor de vrije sector woningen voorgesteld een andere staffeling ten opzichte van de voorgaande jaren te hanteren (de v.o.n. prijzen in guldens zijn bij de invoering van de € in voorgaande nota’s alleen vertaald, echter niet afgerond op ronde bedragen). Voor de bepaling van de grondwaarde van sociale huur/koopwoningen wordt voorgesteld de grondwaarde van 2003 te hanteren, verhoogd met de inflatiecorrectie van 2,5 %.

 

     Hierbij moet bedacht worden dat de grondquote een percentage is van de uiteindelijke verkoopprijs. Hierdoor wordt een potentiële prijsstijging toch vertaald in de grondwaarde via deze quote.

     Indien de markt het toelaat, kunnen er hogere grondprijzen worden gerealiseerd. Per locatie zal dit moeten worden onderzocht.

 

Bij appartementen worden vaak lagere grondprijzen gerealiseerd dan bij grondgebonden woningen. Dit komt grotendeels door de gemeenschappelijke bouwkundige ruimtes omdat er in bepaalde gevallen kostenverhogende stedenbouwkundige veranderingen nodig zijn om de gewenste kwaliteit in het plan te realiseren, bijvoorbeeld dubbel grondgebruik (parkeren).

 

De grondquotes in de onderstaande segmenten zijn richtprijzen onder gemiddelde omstandigheden. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden van de te ontwikkelen locatie kunnen deze worden bijgesteld.

 

Verkoopprijzen v.o.n. (inclusief btw) van nieuwbouw woningen en - appartementen:

 

 

Tot €  200.000,-

 

Woningen

Er wordt uitgegaan van een percentage van 30%.

Appartementen

Er  wordt uitgegaan van een percentage van  60 % van de grondwaarde voor grondgebonden woningen.

 

 

€ 200.000,- -  € 250.000,-

 

Woningen

Er wordt uitgegaan van een percentage van 32%.

Appartementen

Er wordt uitgegaan van een percentage van 65 % van de grondwaarde voor grondgebonden woningen.

 

 

> € 250.000,-

 

Woningen

Het percentage bedraagt tenminste 36%.

Appartementen

Dit percentage bedraagt tenminste 75% van de grondwaarde voor grondgebonden woningen.

 

Voorgesteld wordt de grondquote voor dit segment nader vast te stellen via “grondprijsbeleid op maat” (uiteraard altijd in opwaartse richting), immers, in de echt dure woningbouw kan de grondquote nog fors oplopen door factoren als kaveloppervlak, vloeroppervlak en de ligging.

 

In deze nota zijn de grondquotes bezien op hun haalbaarheid. In de nota van 2003 is aangegeven, dat er een discussie gaande was vanuit het convenant Neprom, Ministerie VROM, VNG over de grondprijzen en in het bijzonder de quotes. Dit om prijsopdrijving zoveel mogelijk tegen te gaan. De 1e monitoring is hiervan gereed en heeft aanleiding gegeven tot het instellen van een vervolgonderzoek. Er kan vanuit de onderstaand weergegeven quotes een verantwoorde koppeling worden gelegd tussen grondwaarde en verkoopprijzen.

 

 

 

Samenvattend:

Woningbouw (exclusief b.t.w.) ¨

 

2003

2004

Sociale sector:

Huur

 

 

Grondgebonden woningen

€ 11.523

€ 11.811

Appartementen

per geval te bepalen

Per geval te bepalen

 

 

 

Koop

 

 

Grondgebonden woningen

€ 15.376

€ 15.760

Appartementen

per geval te bepalen

Per geval te bepalen

 

 

 

Vrije sector

Tot € 200.000,-

 

 

Grondgebonden woningen

 

30%

Appartementen

 

60% van de grondwaarde voor grondgebonden woningen

 

 

 

€ 200.000 – € 250.000,-

 

 

Grondgebonden woningen

 

32%

Appartementen

 

65% van de grondwaarde voor grondgebonden woningen

 

 

 

> € 250.000,-

 

 

Grondgebonden woningen

 

Tenminste 36%

Appartementen

 

Tenminste 75% van de grondwaarde voor grondgebonden woningen

 

 

 

 

 

 

 

 

Grondquote nader vast te stellen via “grondprijsbeleid op maat”

           

¨ Berekening grondprijzen exclusief BTW:

De vastgestelde grondprijs is altijd exclusief BTW. Bij de berekening van de grondprijs aan de hand van percentages moet rekening gehouden worden met het feit dat v.o.n. prijzen inclusief BTW zijn. De grondprijs kan op twee manieren bepaald worden, waarbij het eindresultaat gelijkluidend is:

 

                  - indien de grondquote direct genomen wordt over de v.o.n. prijs (incl. BTW), dient 

                    achteraf de BTW er afgehaald te worden om tot de grondprijs te komen.

 

- indien van de v.o.n. prijs eerst de BTW wordt afgehaald en dan het grondquotum 

  wordt gehanteerd, is het resultaat de grondprijs excl. BTW.

 

 

 

 

 

 

3                      Bedrijfsterreinen

          

Algemeen

De jaarlijkse vraag naar bedrijfsterreinen in Delft tot 2010 wordt gemiddeld op circa 3,6 hectaren geschat. Hierin wordt met name door de Harnaschpolder vanaf medio 2006 invulling gegeven. Een (gedeeltelijke) herstructurering van Schie-oevers biedt eveneens nieuwe mogelijkheden op de langere termijn.

 

 

3.1                   Grondprijzen bedrijfsterreinen          

 

 

                       Nieuw te ontwikkelen bedrijfsterreinen

                       De thans aanwezige voorraad (zie kader) wordt gereserveerd voor Delftse                                         

                         bedrijven. De verwachting bestaat dat in 2004 geen bedrijfsterrein aan deze

                         voorraad kan worden toegevoegd. Mocht dit toch het geval zijn, dan wordt per geval

                         de grondprijs vastgesteld.

 

Voorstel 2004 : wij stellen voor de prijs per locatie te bepalen excl. btw  per m2 bvo dan wel grondoppervlak:

Harnaschpolder – standaard                                                   € 212,-

                               standaard onder zakelijk rechtstrook      € 106,-

                               bedrijven modern +                                   € 238,-

Rotterdamseweg  (commerciële kavel Delft Gelatine)          € 180,-

Ypenburgse Poort                                                                    € 225,-

.

 

    

Grondprijzen (exclusief BTW en uitgaande van een kantooroppervlak van maximaal 30%)

 

 

4.                     Kantoren

 

Inleiding

We hanteren de volgende definitie voor een kantoorpand: ‘Een kantoorpand is een gebouw dat grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor bureaugebonden werkzaamheden en ondersteunende activiteiten waarbij sprake is van overwegend administratieve werkzaamheden. Het gaat om een ruimtelijke zelfstandige eenheid met een minimum omvang van 500  m˛ verhuurbaar vloeroppervlak’.

Wat betreft arbeidsintensiteit houden we de volgende vuistregels aan: <25 m˛ bvo per werknemer = kantoor, tussen 25 en 50 = bedrijf of kantoor, afhankelijk van werkzaamheden en >50 is een bedrijf

 

De harde plancapaciteit is geconcentreerd op de locaties Station Centraal (ca. 40 a 50.000 m˛ bvo) en Station Zuid (ca. 30.000 m˛ bvo). Daarnaast is er een aantal verspreide locaties in en aan de rand van de binnenstad (ca. 30.000 m˛ bvo). Deze locaties zijn goed bereikbaar met openbaar vervoer. Met deze uitbreidingen krijgt Delft Kennisstad ruimte om te groeien. Een groei van 10.000 m˛ bvo nieuwe kantoren per jaar correspondeert met een toename van 300 tot 400 arbeidsplaatsen.  

 

 

 

 

4.1                   Grondprijzen kantoren

 

 

Gelet op de marktomstandigheden is het gewenst dit op het niveau van 2003 te fixeren.

 

Wij stellen voor de grondprijzen van 2004 voor kantoren op een niveau van (minimaal) € 230 excl. btw  per m2 bvo vast te stellen conform 2003.  Per locatie zal er gekeken moeten worden naar het huurprijsniveau en specifieke locatiegebonden kosten.

 

 

5                      Detailhandel, horeca en overige bedrijvigheid

 

5.1                    Grondprijzen detailhandel en horeca

 

Horeca maakt veelal deel uit van integrale winkelprojecten. Daarom vindt solitaire gronduitgifte ten behoeve van de horeca nauwelijks plaats. Voor het vaststellen van de grondwaarde wordt derhalve geen onderscheid gemaakt tussen detailhandel en horeca.

 

De traditionele indeling van winkelgebieden naar functioneel hiërarchisch niveau (buurt-, wijk-,stadsdeelniveau en overig) is de basis voor het bepalen van de grondprijzen voor detailhandelsvestigingen. Criteria voor de vaststelling van de hoogte van de grondwaarde zijn o.a. totale programma, volume, parkeeroplossingen e.d.

 

Wij stellen voor om in 2004 voor bij de grondprijsbepaling de bovenstaande indeling naar functioneel hiërarchisch niveau te hanteren met dien verstande, dat als minimum een grondprijs van € 380,- wordt gehanteerd. 

 

 

6                      Hotels

 

Typering van de hotelmarkt

Het aantal zakelijke overnachtingen zal ook in de toekomst aanzienlijk meer zijn dan de toeristische overnachtingen. De groei van de vraag aan nieuwe hotelcapaciteit zal voornamelijk afhangen van de groei van de economische sector. Ontwikkelingen als Technopolis, Harnaschpolder  en de  nieuwe kantoren bij NS Station Centraal en Zuid.

Wanneer de hotelplannen voor TUD Noord, IKEA en Ypenburgse Poort doorgaan zullen aan de bestaande 1.200 bedden nog ongeveer 200 tot 300 bedden toegevoegd worden.

 

                       

Grondprijzen hotels

 

Bij de grondprijsbepaling speelt de gemiddeld gerealiseerde kameropbrengst een grote rol. Deze is onder meer afhankelijk van het segment en de naamsbekendheid van het hotel. De grondprijzen worden uiteindelijk afzonderlijk per planinitiatief bepaald.

                

Voor 2004 stellen wij voor op het moment dat tot gronduitgifte wordt overgegaan een advies van een extern deskundige in te winnen over de hoogte van de grondwaarde.

                       

7.                     Tuinuitgifte

 

Grondprijsbepaling

Het tuinuitgiftebeleid van de gemeente is recentelijk aangepast. De prijs per vierkante meter is een belangrijk instrument om te sturen. Vóór 2000 was het uitgangspunt dat de prijs kostendekkend moest zijn. In de grondprijzennota van vorig jaar is reeds een eerste stap gemaakt om de prijs bij te stellen in de richting van de marktprijs, met name voor uitbreidingen met een oppervlakte van 50 m2 of meer.

Dit jaar wordt die lijn voortgezet. Met nadruk wordt gesteld dat er hier wordt gesproken over prijzen als er tuingrond wordt verkocht. Aan elke verkoop gaat een uitgebreid onderzoek vooraf om te bezien of het überhaupt wenselijk is de grond uit te geven. Hier gelden de onlangs vastgestelde (strengere) eisen van het groenstructuurbeleid. Het vakteam Grond gaat pas over tot tuinuitgifte na afweging van de positieve adviezen van alle betrokken vakafdelingen.

 

 

Voor 2004 stellen wij voor de uitgifteprijs van tuinen volgens onderstaande tabel en  aanvullende opmerkingen vast te stellen:

 

aantal m˛

Prijs:

meer dan 0, minder dan of gelijk aan 5

 

€ 500  ongeacht aantal m˛

meer dan 5, minder dan of gelijk aan 20

 

€ 350 per m˛

meer dan 20, minder dan of gelijk aan 50

 

Eerste 20 m˛ : € 350 

extra m˛ : € 500

meer dan 50

 

Een taxatie geeft inzicht in de oude waarde afgezet tegen de nieuwe waarde. Bij een overeenkomst worden de kosten van de taxatie door de gemeente gedragen. Indien er geen overeenkomst tot stand komt, draagt de aanvrager de kosten van de taxatie.

 

 

Enkele aanvullende opmerkingen

Ř       Alle prijzen exclusief belastingen en alle bijkomende kosten (notaris, kadaster, overdrachtsbelasting of BTW), deze komen voor rekening van de koper.

Ř       Indien er aanpassingen in de openbare ruimte moeten worden gedaan, zullen de kosten daarvan voor rekening van de koper komen.

Ř       Deze prijzen gelden voor de bestemming tuin, niet voor parkeren, bouwen (voor zover geen bebouwing die valt onder tuinbestemming) of andere bestemmingen. 

Ř       In de prijstellingen is aansluiting gezocht bij de marktconforme grondprijzen bij woningbouw.

 

 

 

Verhuur van tuinen

 

In verband met het herhaaldelijk voorkomen van verhuur van tuintjes dient in financieel-economische zin een relatie te worden gelegd tussen de huurprijzen en de grondwaarden voor tuinen zoals hierboven genoemd.

 

Voorgesteld wordt om voor 2004 de nieuwe huurprijzen te relateren aan de gestaffelde grondprijzen zoals in bovenstaande tabel vermeld, waarbij voor 2004 een rendement wordt gehanteerd conform de omslagrente.

 

 

 

8.                     Overige functies        

 

Ontwikkelingen en grondprijsbeleid

 

In elke stad is vraag naar grond voor een grote diversiteit aan functies. Naast de hoofdfuncties van het grondprijsbeleid die in de vorige hoofdstukken aan de orde kwamen, gaat het hierbij om onder meer de onderstaande typen voorzieningen.

 

Wij stellen voor dat bij voorzieningen met een commerciële grondslag grondprijzen worden gehanteerd op basis van de commerciële waarde van de betreffende voorzieningen, waarbij als referentie de normen voor kantoren, bedrijfsterreinen en detailhandel genomen wordt.

 

 

Sociaal maatschappelijke voorzieningen:

Ř       overheidsvoorzieningen (zoals brandweerkazerne, politiebureau)

Ř       onderwijsvoorzieningen (zoals basisschool, middelbare school)

Ř       medische voorzieningen (zoals ziekenhuis, sanatorium)

Ř       woonzorgcentra

Ř       sociaal-culturele voorzieningen (zoals welzijnsvoorzieningen voor de mens, religieuze voorzieningen, niet commerciële culturele voorzieningen)

Ř       sporthallen

 

 

Voor sociaal maatschappelijke bestemmingen (non-profitinstellingen) wordt gebruik gemaakt van de kostprijsmethode welke situatie afhankelijk is. De grondexploitatie dient sluitend te zijn, m.a.w. de kosten dienen gelijk te zijn aan de opbrengsten. Dit wordt uitgedrukt in een uitgifteprijs per eenheid waardoor er een kostendekkende grondexploitatie ontstaat.

De kosten die mogen worden berekend zijn: verwervingskosten, sloopkosten, milieuvoorzieningen, planstructurele voorzieningen, bouwrijp maken, planvoorbereiding, planontwikkeling en een bijdrage aan fondsen.

 

Voorgesteld wordt de uitgifteprijs voor deze bestemmingen vast te stellen op het niveau van 2003, verhoogd met een inflatiecorrectie van 2,5 %, zijnde € 128,- per m2 b.v.o. exclusief b.t.w.

 

Recreatieve voorzieningen

Ř       voorzieningen voor huisvesting van dieren (zoals kinderboerderijen, kattenopvang, dierenasiel, imkervereniging), maar niet commerciële pensions en dierenbescherming

Ř       sportieve recreatieve voorzieningen

Ř       speeltuin

 

 

Voor onbebouwd terrein (inclusief was- en kleedaccommodatie) wordt voorgesteld voor 2004 de prijs te verhogen naar € 27,50 (afgerond)  per m2 terrein, exclusief btw. Bij (mede)gebruik voor commerciële activiteiten zal per geval de grondwaarde worden bepaald.

 

 

Nutsvoorzieningen

Ř       trafo’s

Ř       zend- en ontvangstinstallaties

                         Bouwen in een compacte stad betekent o.a. op een kwalitatieve manier omgaan met

                         de nog schaars aanwezige ruimte.

 

Bij nieuwe ontwikkelingen dient zoveel mogelijk een noodzakelijke trafovoorziening inpandig in het bouwplan te worden opgenomen. Dit mag geen negatieve gevolgen hebben voor de grondwaarde.

 

Wij stellen voor dat verzoeken voor verkoop van grond t.b.v. zend- en ontvangstinstallaties, gelet op de marktontwikkelingen op dit gebied, niet worden gehonoreerd. Voorgesteld wordt om in voorkomende gevallen uitsluitend een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan.      

 

 

 

 

9                      Parkeren

 

     Woningen

Het bouwen van parkeervoorzieningen bij woningen heeft door de toegenomen kwaliteit een positieve uitwerking op de verkoopwaarde. Dit betekent dat het onderdeel parkeren op zich zelf geen grondopbrengst hoeft te genereren maar altijd functiegebonden is. Een kritische toetsing van de aangedragen parkeeroplossing per bouwproject en de daaraan verbonden kosten is dan ook geboden, waarbij effectief met het totale grondwaardepakket kan worden gestuurd teneinde een ruimte-efficiënte oplossing te krijgen.

 

Bedrijfsterreinen

Voor parkeerplaatsen bij bedrijfsruimten op eigen terrein, wordt geen onderscheid gemaakt tussen bebouwd en onbebouwd terrein. Aan parkeerplaatsen wordt eenzelfde grondwaarde toegekend als het gebouw dat erop wordt gesticht.

Parkeren in binnenstedelijke gebieden vraagt, onder andere vanwege beperkte grondgebruiksmogelijkheden, vaak om oplossingen die de stichtingskosten aanzienlijk kunnen verhogen. (Half) verdiept of op het dak leidt tot hogere bouwkosten. Overigens wordt er op gewezen dat het meestal bedrijfsbebouwingen betreft met daarop gestapeld woningen.

 

Kantoren

De grondprijs per parkeerplaats wordt bepaald door de hoogte van de huurprijs en de stichtingskosten van de voorziening. Huren en stichtingskosten verschillen per locatie. Onder meer door de toenemende krapte op de arbeidsmarkt wordt een goede bereikbaarheid van kantoorlocaties van steeds groter belang. Eén van de elementen hiervan is de bereikbaarheid per auto. Mede door het restrictieve parkeerbeleid van het rijk neemt de marktwaarde van parkeerplaatsen jaarlijks toe.

 

Detailhandel en horeca

Voor het parkeren ten behoeve van detailhandel en horeca wordt in de regel gebruik gemaakt van openbare parkeervoorzieningen. Incidenteel wordt parkeeraccommodatie gerealiseerd voor specifieke projecten met deze bestemming.

De grondprijs wordt dan per situatie bepaald. Indien sprake is van parkeeroplossingen welke een onrendabele top kennen en waarmee intensief ruimtegebruik wordt bereikt, is een vereveningsbijdrage bespreekbaar. Immers, deze bijdrage wordt (ten dele) gecompenseerd door een hogere grondopbrengst.

 

                        Hotels

De parkeerfunctie maakt veelal een geďntegreerd onderdeel uit van de bedrijfsvoering. De grondprijs is begrepen in de uitgifteprijs van de grond. Indien sprake is van parkeeroplossingen welke een onrendabele top kennen en waarmee intensief ruimtegebruik wordt bereikt, is een vereveningsbijdrage bespreekbaar. Immers, deze bijdrage wordt (ten dele) gecompenseerd door een hogere grondopbrengst.

 

 

 

 

 

 

 

Wij stellen voor dat, met betrekking tot parkeren, uitgifte van grond in principe dient te geschieden op basis van minimale uitgifteprijzen. Deze zijn meestal bepaald op basis van de residuele waardebenadering en gekoppeld aan het specifieke gebruik dat bij de indiening van een bouwplan normaliter wordt getoetst: bij woningen aan de Algemene planinformatie woningbouw; bij de overige invullingen aan de C.R.O.W. normen.

 

 

BIJLAGE

 

Bijlage 1: prijsbepalingmethodieken

 

 

Deze bijlage geeft inzicht in de meest gehanteerde methoden van opbrengstbepaling.

 

Methoden van opbrengstbepaling:

Er bestaan een drietal methoden om te komen tot de bepaling van de grondwaarde: de kostprijsmethode,  de marktwaardemethode en de comparatieve methode.

 

1) Kostprijsmethode

Sinds jaar en dag geldt als uitgangspunt dat een grondexploitatie sluitend moet zijn, dat wil zeggen dat de totale kosten gedekt moeten worden uit de totale opbrengsten. Dit lukt niet altijd, bijvoorbeeld door marktomstandigheden, dan is er sprake van een saldotekort. Hiervoor moeten dekkingsmiddelen worden aangewezen. In de praktijk worden op de totale kosten eerst de opbrengsten van de niet-woningbouwbestemmingen in mindering gebracht.

Onbebouwde terreinen worden hierbij gewaardeerd tegen de werkelijk hiervoor gemaakte verwervingskosten, andere terreinen en bestemmingen zouden minstens de gemiddelde kostprijs per m2 moeten kunnen opbrengen. Het toerekenen van de resterende kosten aan de woningbouw leidt tot een gemiddelde grondprijs per woning.

 

Deze rekeningsmethodiek vindt zijn grondslag in het ‘Bruine en Blauwe’ boekje. Deze boekjes zijn uitgegeven in 1968/1970 door het toenmalige Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en bevatten richtlijnen voor het opstellen van plan- en kostengegevens en het daaruit bepalen van grondprijzen. Dit was de eerste keer dat de term grondkosten uniform werd beschreven en de basis vormde voor gelijkvormige beoordeling door het Ministerie. Bij de kostprijsmethode in het bruine boekje wordt gebruik gemaakt van de enkelvoudige rentemethode. De kostprijsmethode heeft in de huidige vastgoedwereld de betekenis van minimale uitgifteprijs gekregen.

 

2) Marktwaardemethode

Bij de kostprijsmethode wordt met name gekeken naar de daadwerkelijke productiekosten van de bouwrijpe grond, door de directe (aanleg openbare voorzieningen zoals verharding. groen en water) en de indirecte kosten (voorbereiding en toezicht , fondsbijdrages etc) te ‘vertalen” naar de uit te geven m2 bouwrijpe grond.

 

Bij de marktwaardemethode wordt uitsluitend gekeken naar de waarde van de grond als afgeleide van de op de grond te realiseren functie. De hoogte van grondwaarde hangt daarbij af van de economische “kracht” van de te realiseren functie. Bijvoorbeeld kantoren vertegenwoordigen een hogere grondwaarde dan goedkope woningbouw. In dit systeem worden dus de ‘zwaarste” lasten gedragen door de sterkste economische functies. Is bij de kostprijsmethode het resultaat van de grondexploitatieberekening altijd 0 (in principe sluitende grondexploitatie), bij de marktwaardemethode is er altijd sprake van een exploitatieresultaat. De kosten zijn onafhankelijk van de opbrengsten bepaald, waardoor er een resultaat ontstaat. Dit kan uiteraard zowel voor – als nadelig zijn.  Functionele grondprijspolitiek is dat voor verschillende bestemmingen verschillende prijzen worden berekend (=dus marktwaarde). Het berekenen van verschillende prijzen voor verschillende bestemmingen past binnen het marktprijssysteem omdat binnen de totale grondmarkt verschillende deelmarkten, voor kantoren, industrieën, woningen etc. kunnen worden onderscheiden, waarop met de prijsdifferentiatie wordt ingespeeld. Door politiek beleid wordt niet alle grond uitgegeven tegen marktprijzen. Het verschil tussen de marktprijs (de prijs die de meest biedende vrager redelijkerwijs zou willen betalen) en de uitgifteprijs ten gunste van een minder draagkrachtige gebruiker kan worden beschouwd als een vorm van subsidie. Overigens mag de gevoerde functionele grondprijspolitiek niet leiden tot afwijking van het marktprijsprincipe.

 

Functionele grondprijspolitiek is dus een instrument voor het stimuleren dan wel afremmen van bepaalde activiteiten op gemeentelijk grondgebied. Ongewenste activiteiten kunnen het beste via bestemmingsplannen geweerd worden of door eenvoudig geen grond uit te geven. Weliswaar vormt de grondprijs niet zelden slechts een fractie van de totale investering van een bedrijf of instelling. De locatiebeslissing wordt echter in de meeste gevallen onafhankelijk van de productie-investeringsbeslissing genomen.

 

De Residuele grondwaardemethode is een berekeningsmethode welke onderdeel uitmaakt van de marktwaardemethodiek.

De methode met  de inbreng aan de opbrengsten­zijde tegen zogenaamde marktconforme prijzen wordt de marktwaardemethode genoemd. Per te realise­ren functie wordt een grondprijs gesteld die in de markt afzetbaar is. Dit totale opbrengstvolume wordt geconfronteerd met de investeringen en er ontstaat zodoende in feite altijd een saldo. Het voordeel van de marktwaardemethode is dat er "haalbare" grondprijzen worden gehanteerd. Bij een voordelig saldo is het betreffende plan financieel-economisch zeer waarschijnlijk haalbaar.

 

Bij de kostprijsmethode is de waarde per eenheid de prijs die minimaal moet worden gehaald om de berekening sluitend te houden. Deze kostprijs zegt op zich nog niets of dit ook een prijs oplevert die in de praktijk hanteerbaar is.

 

Binnen de marktwaardemethode is het zo maar hanteren van "standaardprijzen" die vaak sinds lange tijd al worden ge­bruikt niet verstandig. Om bij een gewenste ontwikkeling de grondprijs voor die specifieke zaak te kunnen bepalen is de zogenaamde residuele methode een middel (meer maatwerkgericht). In principe is de overblijvende investeringsruimte de grond­kostencomponent.

De residuele grondwaarde is de commerciële waarde (CW) van het te ontwikkelen onroerend goed min de investeringen (INV) die nodig zijn voor de realisatie van het opstal. De investeringen zijn dus exclusief de grondkosten. De commerciële waarde wordt bepaald door de verhouding tussen de beginopbrengst en het bruto aanvangsrendement.

 

In formulevorm:

 

CW = RGWmax + INV

 

RGWmax = CW - INV

 

CW = (Oa / r ba)

 

RGWmax = ( Oa / rba) - INV

 

Hierin is:

RGW =        residuele grondwaarde ook wel grondopbrengst genoemd (vanuit de gemeente of grondbedrijf geredeneerd) of grondkosten (vanuit de koper geredeneerd).

CW =           commerciële waarde van de onroerende zaak, dit is de totale waarde van de onroerende zaak (grond plus alles wat er op gebouwd wordt).

Oa =             opbrengst van de nieuwe onroerende zaak in het eer­ste jaar van ingebruikname. de opbrengst wordt bij deze benadering gedefinieerd als de te verwachten huuropbrengst in het eerste jaar. de opbrengst dient beschouwd te worden exclusief eventu­ele leegstands­risico's.

rba =             gewenst bruto aanvangsrendement (vandaar ook de huurbe­schouwing in het eerste jaar). Het woord aan­vang is hierin maatgevend. Het leegstandsrisico vertaalt naar het algemene risico dient in het ge­wenste rendement tot uitdrukking te komen.

INV =           alle investeringen die nodig zijn om de nieuwe eco­nomi­sche eenheid (opstal) te realiseren en in ge­bruik te nemen, exclusief de grondkosten.

 

 

 

 

 

In het onderstaande schema is dit inzichtelijk gemaakt.

A)           Commerciële waarde nieuw onroerend goed

              (huuropbrengst eerste jaar/ aanvangsrendement)

af:

B)           Investeringen t.b.v.

              -         bouwkosten inclusief prijsstijgingen tijdens de bouw

              -         bijkomende kosten, bijv. honoraria

              -         rente verliezen tijdens de bouw

              -         aanloopkosten t.b.v. exploitatie van het onroe­rend goed

              -         winst voor de ontwikkelaar

=

A) - B)     Residuele grondwaarde = marktprijs bouwrijpe grond

              (waarde bouwrijpe grond)

 

Deze residuele grondwaarde kan weer worden geconfronteerd met de werkelijke grondproductiekosten op kostprijsbasis. Hierdoor kan worden bezien of e.e.a. een haalbare ontwikkeling is.

Voordeel van het hanteren van deze methode is dat er gewerkt wordt met op zich objectieve maatstaven, waardoor inzichtelijk is gemaakt hoe men tot een bepaalde prijs is gekomen.

Discussies kunnen dan gevoerd worden op in feite meetbare begrippen wat veelal verhelderend werkt.

 

Voorbeeld:

Gegevens:

Bouwvolume = 3000 m2 bvo (bruto vloeroppervlak)

Gewenst aanvangsrendement inclusief risico-opslag = 9 %

(veel risico i.v.m. marktgegevens, maar toch interessant genoeg om tot ontwikkeling over te gaan)

Huuropbrengst = € 225/m2 /jaar

 

 

Uitwerking (volgens formule)

 

CW = 225 * 3000 m2 = €  675.000/ 0.09 (9%) = € 7.500.000

 

INV = stel bouwprijs per m2 = € 2000

     3000 * € 2000                                      = € 6.000.000

      stel bijkomende investeringen

     zoals aanloopkosten op 10 % van         = €   600.000

      bouwkosten

     Totale INV                                           = € 6.600.000

 

RGWmax = CW - INV, invullen geeft:

       = € 7.500.000 - € 6.600.000 = € 900.000 (excl., BTW)

Deze € 900.000 is dus de residueel bepaalde maximale grond­prijs voor deze ontwikkeling. Per m2 is dit dan

€ 900.000/3.000 m2 = € 300/ m2 bvo.

 

 

In de woningbouw wordt deze residuele methode  tot uitdrukking gebracht in een zogenaamde grondkostenquote. In Delft wordt deze methode ook toegepast.

 

Voorbeeld

Gegevens:

Kaveloppervlak: 130 m2

Inhoud woning: 400m3

Bouwkosten: € 145.000

Verkoopprijs von : € 205.000

 

Uitwerking

 

Grondwaarde is € 205.000 -/- € 145.000 = € 60.000.

De grondquote bedraagt dan 29% (€ 60.000 / € 205.000)

 

 

3) De comparatieve methode

Deze methode wordt ook wel de vergelijkende of de referentiewaarde methode genoemd. De grondprijs wordt bepaald door te vergelijken met buurgemeenten c.q. relevante particuliere projecten. Deze methode is additioneel en dient als borging voor een regionaal verantwoorde grondwaarde.