bijlage 1_560791 MPV 2005-2008

Deel 1: Productverantwoording

1. Meerjarenprogramma Vastgoed; methodiek en instrumenten

Het taakveld Grondbedrijf is in essentie gericht op de productie en levering van bouwrijpe grond als ondersteuning van de ruimtelijke doelen. Het kan als het ware worden beschouwd als een productieafdeling binnen een gemeente. Het draagt zorg voor bedrijfseconomische optimalisatie bij het ontwikkelen van plannen en het gemeentebestuur wordt geadviseerd over de financieel economische gevolgen van de ontwikkeling van ruimtelijke plannen. Het grondgebruik wordt op zodanige wijze gehandhaafd, dan wel worden gewenste veranderingen in gang gezet, dat dit past binnen de doelstellingen die de gemeente geformuleerd heeft in het kader van de ruimtelijke ordening. Wanneer de gemeente dit voor haar eigen rekening en risico ontwikkeld is er sprake van actief grondbeleid.

Het gemeentebestuur formuleert de na te streven productie doelen, het vakteam Vastgoed operationaliseert deze doelen, samen met andere vakteams, naar projecten (actief of passief grondbeleid). Het taakveld Grondbedrijf heeft als taak om voor het actieve deel voldoende grond beschikbaar te hebben, dat het benodigde grondbeleidsinstrumentarium voorhanden is en dat er verantwoord wordt omgegaan met de risico's die samenhangen met het exploiteren van gronden.

De ambtelijke verantwoordelijkheid voor het Grondbedrijf ligt bij het vakteam Vastgoed. Dit vakteam is belast met de feitelijke exploitatieberekening en de financiële advisering bij activiteiten. Het vakteam doet dat overigens niet alleen voor projecten binnen het Grondbedrijf. Men is tevens budgetbeheerder voor andere functies dan het taakveld Grondbedrijf én vervult op aanvraag de rol van financiële dienstverlener/adviseur voor andere budgethouders.

Ook het Erfpachtbedrijf wordt beheerd door vakteam Vastgoed. Hierin wordt de portefeuille aan erfpachtgronden administratief en juridisch bewaakt. Het Erfpachtbedrijf heeft een relatief geringe dynamiek vergeleken met het Grondbedrijf en kent daarmee slechts betrekkelijk beperkte en overzichtelijke risico’s.

Het meerjarenprogramma Vastgoed (in het kort: MPV) is een weergave van de financiële stand van zaken en geeft een meerjarige doorkijk op de ontwikkeling van de reserves en voorzieningen, zowel van het Grondbedrijf als van het Erfpachtbedrijf.

1.1 Positie MPV

Doelstelling MPV

Doel van het MPV is om jaarlijks de stand van zaken binnen het Grondbedrijf en het Erfpachtbedrijf weergegeven. Het MPV heeft alleen betrekking op het producten 8021 Grondbedrijf en 9003 Erfpachtbedrijf uit de programma - en productenbegroting. Het vakteam Vastgoed is de auteur van dit stuk. Het wordt tezamen met de jaarrekening geproduceerd en biedt transparantie in de huidige en toekomstige financiële situatie. Dit stuk dient het gemeentebestuur beter in staat te stellen om financiële beslissingen in deze portefeuille te nemen. Het MPV kan ook worden gezien als bijlage van de

jaarrekening en vervult voor de genoemde producten een belangrijke rol bij de jaarlijkse accountantscontrole.

Relatie met de jaarrekening en de begroting

In het MPV worden, op basis van geactualiseerde exploitatieberekeningen, de financiële consequenties van alle grondbedrijfsactiviteiten vertaald in een staat van reserves en voorzieningen Grondbedrijf. De beginstand van deze staat is altijd 1 januari van het redactiejaar, in dit geval 2005. Deze moet aansluiten op de eindstand van het voorafgaande jaar, zoals deze in de jaarrekening wordt vermeld. Bovendien is er aansluiting tussen de exploitatieberekeningen en de zogeheten ‘Staten-P’, die in de jaarrekening worden vermeld. Bij de beoordeling van de jaarrekening zal gebruik worden gemaakt van het MPV, waarin de staat van reserves en voorzieningen én de onderbouwing daarvan is toegelicht. Daarom vind behandeling en vaststelling van dit MPV voor de behandeling en vaststelling van de gemeentelijke jaarrekening plaats.

Exploitatieberekeningen geven inzicht in de gerealiseerde kosten en opbrengsten en een meerjarig inzicht in de te verwachten kosten en opbrengsten van een activiteit. Per jaar is een inzicht te geven in de financiële ontwikkeling. Optelling van alle activiteiten binnen het Grondbedrijf per jaarschijf (in reële waarden) zijn de basis voor de begroting van het Grondbedrijf voor dat jaar. Het MPV en alle onderliggende berekeningen bieden hiervoor het meest actuele kader.

Relatie met de beheersrapportages

Beheersrapportages zijn tussentijdse managementrapportages, die per budgethouder periodiek worden uitgebracht ter verantwoording van het gevoerde beleid. In deze rapportages worden ook het Grondbedrijf en het Erfpachtbedrijf belicht. Specifieke aandacht is er voor zaken, die significant afwijken van hetgeen in het MPV was vermeld. Daarbij worden oorzaak en gevolg toegelicht. Het één en ander zal bij de volgende actualisatie van de betreffende berekening worden meegenomen en komt aldus weer in het eerstvolgende MPV terecht. In 2005 zal er meer nadruk gelegd worden op de interne rapportages die als basis moeten dienen voor de beheersrapportages.

1.2 Beleidsinstrumenten en –kaders

Grondprijzen

Het vakteam Vastgoed stelt jaarlijks aan het gemeentebestuur het beleid rond de te hanteren grondprijzen in de gemeente Delft voor. In december 2004 is dit beleid, verwoord in de Grondprijzennota, vastgesteld door het college van Burgemeester en Wethouders. De commissie Middelen en Bestuur heeft ter kennisneming een afschrift ontvangen. De geactualiseerde exploitatieberekeningen, die ten grondslag liggen aan dit MPV, baseren zich op dit beleid.

Erfpacht

Het aantal erfpachten in de gemeente Delft is relatief gering. Inclusief contracten, waarbij de canon inmiddels werd afgekocht, resteren er momenteel nog bijna 1500 contracten. Het aantal contracten, waarbij de canon (nog) niet werd afgekocht bedraagt ruim 500.

Op verzoek van het gemeentebestuur is onderzocht of, en in hoeverre, het huidige erfpachtbeleid actualisering behoeft. Het erfpachtbeleid werd voor het laatst herzien bij besluit van de gemeenteraad van 29 september 1994. Inmiddels heeft het vakteam Vastgoed de Nota erfpacht 2005 uitgebracht, waarin een aanpassing van het beleid is voorgesteld. Deze nota is door het gemeentebestuur vastgesteld op 7 september 2004.

2. Erfpachtbedrijf

De gemeente kan op verschillende manieren ruimtelijke ontwikkelingen sturen:

a. met gebruikmaking van het publiekrecht (Wet op de Ruimtelijke Ordening, Wet voorkeursrecht gemeenten, Onteigeningswet e.d.)

b. met gebruikmaking van het privaatrecht, door het stellen van voorwaarden bij erfpacht, voor zover dit de publiekrechtelijke regelingen niet op ontoelaatbare wijze doorkruist.

Voor uitgifte in erfpacht wordt in het algemeen gekozen als het gaat om grond waarop gebouwd gaat worden. Erfpacht is een zogenaamd zakelijk recht, dat - evenals eigendom - als onderpand kan dienen bij het verkrijgen van financiering bij een bank. Andere vormen van uitgifte, bijv. in de vorm van verhuur, bieden deze mogelijkheid niet. Erfpacht biedt meer sturingsmogelijkheden dan eigendom. Hoewel de gemeente bij de uitgifte in eigendom ook kan sturen – onder meer door het toepassen van kettingbedingen en boetebepalingen - zijn de mogelijkheden beperkter, doordat dergelijke bedingen eenvoudiger kunnen worden doorbroken.

Het in erfpacht uitgeven van gronden is al sinds 1929 gebruikelijk in Delft. Het ging toen in hoofdzaak om de gronduitgiftes met een looptijd van 75 jaar aan de van der Lelijstraat en de van Blommestein-straat. Vanaf 1975 tot en met 1994 is alle bouwrijpe grond in de gemeente Delft in erfpacht uitgegeven.

2.1 Activiteiten Erfpachtbedrijf

Op verzoek van het gemeentebestuur is in 2004 onderzocht of, en in hoeverre, het huidige erfpachtbeleid actualisering behoeft. Het erfpachtbeleid is voor het laatst herzien bij besluit van de gemeenteraad van 29 september 1994. Daarbij is onder meer besloten alle erfpachters in de gelegenheid te stellen de erfpacht tegen de oorspronkelijke grondwaarde in eigendom om te zetten. Niet alle erfpachters hebben van deze voor hen gunstige regeling gebruik gemaakt. De actualisering van het erfpachtbeleid heeft in 2004 plaatsgevonden en heeft geresulteerd in de nota erfpacht 2005 welke in de Collegevergadering van 7 september 2004 is vastgesteld en welke per 1 januari 2005 in werking is getreden. In relatie tot de hier beschreven activiteiten van het erfpachtbedrijf nog even de belangrijkste voorstellen:

- bestaande erfpachters (AE 1929 en AE1976) tot 1 juli 2005 gelegenheid geven de erfpacht om te zetten naar de Algemene Erfpachtvoorwaarden 1993 dan wel naar eigendom tegen de historische grondwaarde

- voor alle omzettingen bij de erfpachter een bijdrage in rekening te brengen van € 120,00 administratiekosten;

- bij nieuwe erfpachten de canon vast te stellen aan de hand van het rentepercentage voor 25 jarige leningen zoals deze door de BNG in rekening wordt gebracht en deze te verhogen met een opslag van 0,25 % voor beheer en risico;

Het aantal erfpachten in Delft is relatief gering. Inclusief de contracten waarbij de canon inmiddels werd afgekocht, resteren er momenteel nog bijna 1.500 contracten. Het aantal erfpachtcontracten waarbij de canon (nog) niet werd afgekocht bedraagt ruim 500. Deze laatstgenoemde categorie kost de gemeente geld door de administratieve lasten van het periodiek in rekening brengen van de erfpachtcanons.

Daarnaast heeft het systeem van omslagrente dat binnen de gemeente Delft wordt gehanteerd ten aanzien van het erfpachtbedrijf, financiële consequenties. Deze omslagrente, thans 5,5 %, is momenteel hoger dan de aan de erfpachters in rekening te brengen erfpachtcanon. De omslagrente vertoont weliswaar een dalende tendens, maar deze rente zal naar verwachting voorlopig hoger zijn dan de huidige in rekening gebrachte erfpachtcanon. De omvang van het nadelig saldo op het erfpachtbedrijf is voor de periode 2005-2008 begroot op ca. € 100.000 per jaar en hiervoor is binnen het Grondbedrijf een reserve gevormd. Naar verwachting zal in de nog vast te stellen programmabegroting 2006-2009 de omslagrente worden aangepast naar 5,0 %. Als gevolg hiervan zal het verwachte tekort op het erfpachtbedrijf teruglopen. Voor wat betreft de risico’s in de bedrijfsvoering is momenteel niets te melden.

2.2 Schematische samenvatting per 1 januari 2005

3. Grondbedrijf

Het grondbedrijf is in essentie gericht op de productie en levering van bouwrijpe grond als ondersteuning van de ruimtelijke doelen. Het Grondbedrijf kan als het ware worden beschouwd als een productieafdeling binnen een gemeente. Het draagt zorg voor bedrijfseconomische optimalisatie bij het ontwikkelen van plannen en het gemeentebestuur wordt geadviseerd over de financieel economische gevolgen van de ontwikkeling van ruimtelijke plannen. Het grondgebruik wordt op zodanige wijze gehandhaafd dan wel wordt de gewenste veranderingen in gang gezet dat dit past binnen de doelstellingen die de gemeente geformuleerd heeft in het kader van de ruimtelijke ordening. Wanneer de gemeente dit voor haar rekening en risico ontwikkeld is er sprake van actief grondbeleid.

Het gemeentebestuur formuleert de na te streven productie doelen, het vakteam Vastgoed operationaliseert deze doelen, samen met andere vakteams, naar projecten (actief of passief grondbeleid). Het Grondbedrijf, als onderneming, heeft als taak voor het actieve deel voldoende grond beschikbaar te hebben, dat het benodigde grondbeleidsinstrumentarium voorhanden is en dat er verantwoord wordt omgegaan met de risico's die samenhangen met het exploiteren van gronden.

Er wordt onderscheid gemaakt tussen actieve en niet actieve exploitaties. De actieve exploitaties zijn ingedeeld naar de risicodrager (financieringsbron). Voor actieve exploitaties worden meerjarige kost-prijsberekeningen vastgesteld. De niet actieve exploitaties zijn ingedeeld naar soort. Voor niet actieve exploitaties zijn (nog) geen meerjarige kostprijsberekeningen vastgesteld.

3.1 Activiteiten Grondbedrijf

Grondbedrijf; actieve exploitaties en activiteiten

Grondexploitaties :

Voor deze actieve bouwgrondexploitaties is voor de totale planperiode een kostprijsberekening vastgesteld. Deze berekening laat voor het eind van de planperiode een (verwacht) resultaat zien. Jaarlijks vindt een beoordeling van dit resultaat plaats op basis van de reeds gemaakte kosten, de ramingen van de nog te maken kosten en de op dat moment bestaande inzichten in de planning en marktontwikkelingen. Voor nadelige saldi zijn ten laste van de algemene reserve¹⁾ voorzieningen getroffen. Voordelige saldi van de plannen worden verrekend met deze algemene reserve.

Samenwerkingsverbanden :

Hierbij participeert de gemeente in een aantal ontwikkelingen, zonder daarbij drager van het (gehele) financiële risico te zijn. Veelal betreft dit PPS - constructies, waarbij samen met marktpartijen een ontwikkeling tot stand wordt gebracht. Ook projecten die in samenwerking tussen gemeenten worden uitgevoerd, behoren tot deze categorie.

¹⁾ waar in dit MPV algemene reserve staat wordt de algemene reserve van het grondbedrijf bedoeld, te onderscheiden van de algemene reserve van de algemene dienst

Particuliere ontwikkeling:

Veelal betreft dit ontwikkelingen waarbij de gemeente toeziet op b.v. de (her)inrichting van het openbare gebied of stelt zij eisen aan de aansluiting op bestaande gemeentelijk infrastructurele voorzieningen. De gemeente draagt daarbij in principe geen enkel financiële risico.

Grondbedrijf; in voorbereiding

Grondexploitaties :

Voordat gronden in actieve exploitatie worden genomen, gaat er normaliter een voorbereidingsfase aan vooraf. In deze fase wordt nader gekeken naar financiële consequenties, optimalisatie, het tijdspad, juridische en financiële constructies en de risico’s voor de gemeente Delft. Basis voor deze fase is een bestuurlijke uitspraak om een complex voor te bereiden op een actieve exploitatie. Het besluit om inderdaad actief te exploiteren is daarmee nog niet genomen. Wel zijn met de voorbereiding kosten gemoeid, waarvoor door het bestuur ook een krediet moet worden gevoteerd.

Samenwerkingsverbanden :

Hierbij participeert de gemeente in een aantal nieuwe ontwikkelingen, zonder daarbij in de toekomst drager van het (gehele) financiële risico te zijn. Veelal betreft dit toekomstige PPS constructies, waarbij samen met marktpartijen een ontwikkeling tot stand kan worden gebracht. Ook projecten die in een later stadium in samenwerking tussen gemeenten worden uitgevoerd, behoren tot deze categorie.

Exploitaties en activiteiten niet ten laste van het Grondbedrijf

Grondexploitaties :

In dit geval draagt het grondbedrijf geen enkel risico in de ontwikkeling van plannen maar worden de exploitatie-uitkomsten afgerekend met b.v. de Algemene Dienst (Brandweer) of met de MRSV (Delfgauwse Weye, Doelengebieden)

Samenwerkingsverbanden :

Niet in exploitatie:

Hieronder worden de overige exploitaties opgenomen welke (nog) niet elders zijn onder te brengen. Vooralsnog worden al deze kosten geadministreerd binnen het Grondbedrijf.

Grondbedrijf; overige activiteiten

Hieronder worden de overige exploitaties opgenomen welke (nog) niet elders zijn onder te brengen. Vooralsnog worden al deze kosten geadministreerd binnen het Grondbedrijf. Tevens zijn hier de gedane investeringen in de verwerving ten behoeve van het project Spoorzone verantwoord.

3.2 Reserves en voorzieningen

Werd in het verleden nog gekozen voor een 4 jaarlijkse afroming van de gerealiseerde winsten van het Grondbedrijf, voor de periode 2004-2007 is gekozen voor een jaarlijkse afroming. Over die periode is en wordt in totaal circa € 21,6 miljoen aan de algemene reserve onttrokken. Deels is deze algemene reserve gevormd door de winsten uit afgesloten grondexploitaties en deels op de tussentijdse winstnemingen uit de daarvoor in aanmerking komende grondexploitaties. Slechts de grondexploitaties die op het moment van tussentijdse winstneming een voordelige boekwaarde (meer gerealiseerde opbrengsten dan kosten) hebben komen hiervoor in aanmerking. Hierbij wordt het voorzichtigheidsbeginsel gehanteerd.

In het kort komt dit voorzichtigheidsbeginsel er op neer dat er voldoende middelen in portefeuille moeten zijn waarmee alle toekomstige nog te maken kosten zonder probleem gedekt worden. Met de nog te realiseren opbrengsten wordt geen rekening gehouden.

Volgens dit principe is in 2004 uit de grondexploitatie Tanthof een bedrag van € 7.500.000 als tussentijdse winst genomen en aan de algemene reserve van het grondbedrijf toegevoegd.

Alle actieve grondexploitaties worden op basis van de gemeentelijke omslagrente (nu 5,5 %) en de vastgestelde kosten - en opbrengstenstijging doorgerekend naar een eindwaarde saldo. Dit eindwaarde saldo is de prognose van de boekwaarde op het moment dat het plan wordt afgesloten.

Om in geval van een verliesgevende exploitatie (meer kosten dan opbrengsten) het tekort aan het einde van de looptijd te kunnen dekken, wordt reeds nu geld gereserveerd in de vorm van een voorziening. Over deze voorziening wordt inflatievergoeding toegerekend en groeit daardoor in de resterende looptijd van de grondexploitatie naar het gewenste bedrag. Beoordeling van de hoogte van de voorzieningen vindt jaarlijks plaats tijdens de herzieningscyclus van de grondexploitaties. De voorzieningen worden dan op het juiste niveau gebracht. Afwijking die zich tussentijds voordoen en dit van invloed zijn op de financiële positie van het grondbedrijf worden in de tussentijds rapportage gemeld. Eventueel kunnen die afwijking aanleiding geven om de grondexploitatie tussentijds te herzien.

Naar verwachting zal in de nog vast te stellen programmabegroting 2006-2009 de omslagrente worden aangepast naar 5,0 %. De gevolgen hiervan voor de actieve grondexploitaties zullen in de loop van 2005 worden bekeken en, gelet op het bovenstaande, mogelijk ook leiden tot tussentijdse aanpassingen van enkele grondexploitaties.

Verloop algemene reserve Grondbedrijf

NB : onder het kopje “afromingdoelen” staat in een enkel geval ook “afroming 2004”. De daadwerkelijk afroming en de overheveling van die bedragen naar de algemene dienst, conform de programmabegroting, heeft nog niet plaatsgevonden en zal eerst in 2005 gebeuren. De hier opgenomen afromingen zijn conform de afromingen zoals deze zijn opgenomen in de thans actuele programmabegroting 2005-2008.

Algemene reserve

De algemene reserve van het Grondbedrijf is de enige vrije reserve binnen het Grondbedrijf. Voeding van deze reserve geschiedt vanuit de winstgevende grondexploitaties op het moment van afsluiting en de tussentijdse winstnemingen. Onttrekkingen aan deze reserve vinden o.a. plaats ten behoeve van het treffen van voorzieningen van de nadelige saldi van grondexploitaties en het erfpachtbedrijf alsmede door de jaarlijkse afroming. Voor alle grondexploitaties met een nadelig saldo is een voorziening getroffen. Op basis van alle bestaande plannen en projecten is de staat van de reserves en voorzieningen opgesteld. Het Grondbedrijf proces is een dynamisch proces, waarbij o.a. de marktinvloeden zich behoorlijk kunnen doen laten gelden. Dit soort ontwikkelingen zijn direct van invloed op het verloop van de reserves en voorzieningen. Uiteraard worden een aantal veronderstellingen gehanteerd zoals geen vertraging in de uitvoering van de exploitaties, een rente - of inflatiecompensatie van jaarlijks (thans) 2,0 % over de reserves en voorzieningen.

Uit het meerjarig verloop van de algemene reserve wordt duidelijk dat het grondbedrijf niet onuitputtelijk is. Alle aflopende grondexploitaties, sluitend met een voordeling saldo, zijn in dit overzicht verwerkt. Dit alles gebaseerd op de huidige inzichten en thans bekende ontwikkelingen. Per ultimo 2008 sluit de algemene reserve op een saldo van € 6,5 miljoen.

Weerstandsvermogen

Binnen de gemeente Delft wordt als minimaal weerstandsvermogen voor het Grondbedrijf een bedrag van € 1,0 miljoen gehanteerd. Dit bedrag wordt gereserveerd om snel op actuele ontwikkelingen te kunnen inspelen en dient dus altijd in portefeuille te blijven. In 2004 is, in afwachting van de actualisatie van het project Technopolis in 2005, ook de bestaande voorziening ‘Techpark Zuid – fase 1’ ter grootte van € 7,2 miljoen aan het weerstandsvermogen toegevoegd.

Bestemmingsreserves

Een bestemmingsreserve is, analoog het besluit begroting en verantwoording (BBV), een reserve waaraan de Raad een bepaalde bestemming heeft gegeven. Onder deze reserves zijn opgenomen:

- jaarlijkse tekort op het erfpachtbedrijf

- groenfonds Midden-Delfland

- Koepoort garage

- incidentele opdrachten Vastgoed

- strategische aankopen Binnenstad

Voorzieningen onderhanden werken

Een voorziening wordt, analoog het besluit begroting en verantwoording (BBV), o.a. getroffen bepaalde te verwachten verliezen waarvan de omvang redelijkerwijs kan worden ingeschat. Omdat binnen het Grondbedrijf de actieve grondexploitaties jaarlijks worden herzien, zijn wij dus in staat om die verliezen goed in te schatten. In de gemeentelijke jaarrekening zijn alle voorzieningen samengevoegd. De voorzieningen worden basis van de contante waarde getroffen.

Overige voorzieningen

Momenteel is onder deze voorziening de “subsidie herinrichten bibliotheek” opgenomen. Deze voorziening zal in 2005 moeten worden overgeheveld naar budgethouder CKE.

3.3 Risico’s

Het produceren van bouwrijpe grond is een bedrijfsmatig en veelal langdurig proces. Dit proces wordt gekenmerkt door zowel publiekrechtelijke kanten, zoals de te volgen ruimtelijke ordeningsprocedures als “drager” van de stedelijke ontwikkeling, als privaatrechtelijke zaken waaronder verwerving van grond met de daaraan gekoppelde procesplanningen. In het geheel kan worden gesproken van een bedrijfsmatige activiteit met een relatief hoog gehalte aan externe factoren, welke in principe risico inhouden.

Door de lange tijdslijnen per exploitatiecomplex is het marktgegeven een duidelijke. Bij de start van het proces wordt op basis van de dan geldende waarden met een zeker doorzicht naar de toekomst, de verhouding prijs – volume bepaald. Dit in het licht van een realisatietijdstip, wat veelal ruim verder in de tijd gelegen is. Veranderende markten als uitkomst van veranderende algemene economische omstandigheden zijn daarmee in principe risicodragend.

Voor de bedrijfsvoering is het van belang dat er inzicht bestaat in de risico’s. Dit zowel in algemene zin als per project. De in het MPV opgenomen grondexploitatieberekeningen zijn op zich uitkomsten van aannames en definities. Dit daaruit voortvloeiende exploitatieresultaat is daardoor bedrijfseconomisch “gefixeerd”, maar kent een samenhang tussen de onderliggende variabelen. Het inzicht in de onderliggende keuzes met hun consequenties in het licht van algemene dan wel specifieke gegevens per complex, is de basis voor het beschouwen van het risicoprofiel.

In dit MPV is per exploitatie een risicoprofiel aangegeven. De basis voor de risicobeschouwing wordt gevormd door:

· fase van het project; een project doorloopt een aantal stadia (initiatief -, definitie -, ontwerp- en uitvoeringsfase), waarbij per fase het risicoprofiel verandert,

· relatie tussen reeds gerealiseerde opbrengsten en totaal verwachte opbrengsten,

· boekwaarde; als indicator wat het betekent indien er acuut integraal gestopt zou worden (als gechargeerd model) bij een volledig “afwezige economie” en

· relatie tussen tijdsplanning en de berekening van de financiële resultaten (gevoeligheid t.a.v. rente en inflatie).

Deze risicobeschouwing leidt tot een globaal inzicht van een eventueel nog uit de algemene reserve van het grondbedrijf te dekken mogelijk financieel risico, van hoog naar laag gegradueerd binnen een bandbreedte 3 miljoen.

De aangegeven risicoprofielen hebben betrekking op het ontwikkelingsrisico van het specifieke plan. Deze zijn in drie categorieën aangegeven:

· Risicoprofiel: Hoog

· Risicoprofiel: Middel

· Risicoprofiel: Laag

Naarmate het risicoprofiel oploopt vind er, vanuit de gemeente, een stringentere bewaking op het project plaats.

3.4 Schematische samenvatting

Deel 2: Exploitaties en activiteiten

4. Grondbedrijf; actieve exploitaties en activiteiten

4.1 Grondexploitaties

Kerngegevens Aart van der Leeuwlaan


> Ontwikkelingsvorm		Bouwgrondexploitatie
> Administratieve status		In uitvoering (actief)
> Risicodrager		Grondbedrijf
> Risicoprofiel		Laag

Plan op hoofdlijnen
24 appartementen, 3.000 m² kantoor, 700 m² gezondheidscentrum en 300 m² marktplein.



Financiële kerngegevens

> Startdatum exploitatie		1 januari 2003
> Einddatum exploitatie		31 december 2005
> Bruto omzet (opbrengst)		€ 1.207.000
> Saldo eindwaarde		€ 302.000 V
> Saldo contante waarde 2%		€ 296.000 V
> Getroffen voorziening		€ -

Voorraadregistratie	Woningbouw		Overige functies

> Netto uitgeefbare m2	2.400 m²		4.000 m² bvo
> Uitgegeven per 31-12-‘04	2.400 m²		4.000 m² bvo
> Voorraad per 01-01-‘05	0 m²		0 m² bvo

4.1.1 Aart van der Leeuwlaan

Langs de provinciale weg, op de hoek van de Martinus Nijhofflaan en de Aart van der Leeuwlaan lag een terrein waarop een school stond die gesloopt is. Woningbouwcorporatie Delftwonen heeft in 2002 interesse getoond om o.a. hier haar kantoor te ontwikkelen. Het terrein is in 2003 bouwrijp gemaakt en verkocht aan Delftwonen. In 2004 is het kantoor van circa 3.000 m², 24 appartementen, een gezondheidscentrum van circa 700 m² en een marktplein van circa 300 m² gebouwd. Het aanwezige water is gedempt en zal binnen de locatie gecompenseerd worden. De grondexploitatie is in 2003 jaar actief geworden, de bouw is nu bijna afgerond. In 2005 kan het woonrijpmaken worden uitgevoerd en zal het project worden afgesloten. Verwacht wordt dat dit project een voordelig saldo te zien zal geven.

Verschillen

Vergeleken met de grondexploitatie van vorig jaar zijn er enkele verschillen opgetreden. De raming van de resterende werkzaamheden is onveranderd, maar de prijzen zijn wel gestegen. Het risico dat vorig jaar genoemd is, is opgetreden. De gemeente heeft voor de bouwkundige voorziening moeten betalen. Hierdoor sluit de grondexploitatie ongeveer € 0,2 miljoen minder voordelig.

Risico’s

Dit project kent een laag risico, aangezien de helft van het bouw- en woonrijpmaken al is uitgevoerd en de opbrengsten al zijn binnengekomen.

Kerngegevens Cyclotronweg


> Ontwikkelingsvorm		Bouwgrondexploitatie
> Administratieve status		In uitvoering (actief)
> Risicodrager		Grondbedrijf
> Risicoprofiel		Laag

Plan op hoofdlijnen

20.655 m2 uitgeefbaar bedrijventerrein met kantoorfunctie.


Financiële kerngegevens

> Startdatum exploitatie		1 januari 1998
> Einddatum exploitatie		31 december 2006
> Bruto omzet (opbrengst)		€ 3.197.000
> Saldo eindwaarde		€ 3.380.000 V
> Saldo contante waarde 2%		€ 3.248.000 V
> Getroffen voorziening		€ -

Voorraadregistratie	Woningbouw		Overige functies

> Netto uitgeefbare m2	0 m²		20.655 m²
> Uitgegeven per 31-12-‘04	0 m²		20.655 m²
> Voorraad per 01-01-‘05	0 m²		0 m²

4.1.2 Cyclotronweg

In de noordoost hoek van de wijk TU-zuid, in de oksel van de Kruithuisweg en de Rijksweg A13, ligt ca. 2 ha grond die eigendom is van de gemeente Delft. Het uit slechts twee grote kavels bestaande terrein grenst deels aan de vestiging van Asepta, een (chemisch) bedrijf dat gewasbeschermingsmiddelen produceert. In verband met veiligheidsnormen (risicocontouren) kent het uit te geven terrein enige beperkingen. Daarnaast liggen in de oostelijke kavel twee grote waterleidingen, die het gebruik van dit perceel grond beperken.

Het terrein is in opdracht van de gemeente inmiddels volledig bouwrijp gemaakt. Met bedrijven Koolschijn en Prins zijn overeenkomsten gesloten over de verkoop van de twee kavels. Het bouwplan van Koolschijn is inmiddels opgeleverd. De ontwikkeling van het “bouwplan Prins” heeft vertraging opgelopen. Het bouwplan is in twee fasen geknipt. De eerste fase is reeds gerealiseerd bestaat uit een bedrijfsverzamelgebouw ter grootte van circa 1.900 m² bvo. De tweede fase bestaat uit een bedrijfsverzamelgebouw met 16 units in totaal ter grootte van circa 1.000 m² bvo in combinatie met een kantoor- annex bedrijfsgebouw ter grootte van circa 2.740 m² bvo. Bij gebrek aan (voldoende) huurders is de start bouw van de tweede fase tot nader orde uitgesteld.

Verschillen

In 2004 is de verwachting neergeschreven dat het project in 2005 afgesloten kon worden. Door vertraging bij de grondverkoop / bouwplanontwikkeling van de laatste kavel is het niet mogelijk het project af te sluiten. Dit heeft geen nadelige financiële gevolgen. Het saldo van het project is voordelig waardoor bij vertraging het saldo verbetert door rentetoevoegingen.

De grondopbrengst van ruim € 0,7 miljoen voor fase 2 bleek in 2004 zowel in de boekwaarde als in de opbrengstraming voor te komen. Deze dubbeltelling is in de herziene exploitatie gecorrigeerd met een lagere opbrengst tot gevolg.

Risico’s

Het langer open blijven van de exploitatie vormt op zich geen risico, aangezien de eindwaarde alleen maar positiever wordt.

Kerngegevens Delftechpark


> Ontwikkelingsvorm		Bouwgrondexploitatie
> Administratieve status		In uitvoering (actief)
> Risicodrager		Grondbedrijf
> Risicoprofiel		Laag

Plan op hoofdlijnen

73.705 m2 uitgeefbaar bedrijventerrein met kantoorfunctie.


Financiële kerngegevens

> Startdatum exploitatie		1 januari 1995
> Einddatum exploitatie		31 december 2006
> Bruto omzet (opbrengst)		€ 17.336.000
> Saldo eindwaarde		€ 1.311.000 N
> Saldo contante waarde 2%		€ 1.261.000 N
> Getroffen voorziening		€ 1.261.000

Voorraadregistratie	Woningbouw		Overige functies

> Netto uitgeefbare m2	0 m²		73.705 m²
> Uitgegeven per 31-12-‘04	0 m²		73.705 m²
> Voorraad per 01-01-‘05	0 m²		0 m²

4.1.3 Delftechpark

Delftechpark is het bedrijventerrein dat exclusief bestemd is voor technologische bedrijven en instellingen. Het themapark is gelegen aan de afslag Delft-Zuid van de A13 en grenst aan de hoofdkantoren van TNO en de faculteiten van de TU-Delft. Delftechpark is één van de speerpunten uit de strategie van Delft om zich te ontwikkelen als “Kennisstad”. Delftechpark onderscheidt zich o.a. door het hoge inrichtingsniveau van de openbare ruimte, de clustering van uitsluitend kennisintensieve bedrijven, geavanceerde telematicafaciliteiten en collectieve gebiedsbeveiliging.

De grondopbrengsten die het gevolg zijn van de uitgifte van de laatste kavel zijn gedeeltelijk gerealiseerd. De kavel is in twee delen geknipt. Circa 8.455 m² grond is in september 2002 verkocht, voor de resterende circa 5.142 m² grond is een reserveringsovereenkomst gesloten met een maximale looptijd van 4 jaar. De reserveringsvergoeding voor de eerste 2 jaar is gerelateerd aan het aantal m² bvo (8.688). Gedurende de laatste 2 jaar is de reserveringsvergoeding gerelateerd aan het aantal m² grond. Momenteel is de kavel braakliggend.

In 2005 zal het woonrijpmaken verder worden afgerond. Wanneer de laatste inkomsten worden gegenereerd is nog onduidelijk. Zodra de locatie volledig woonrijp gemaakt is, kan de exploitatie worden afgesloten. De uiteindelijke invulling van bovengenoemde kavel kan gezien de huidige markt nog wel enkele jaren op zich laten wachten. Voor eventuele kosten die na planafsluiting nog noodzakelijk zijn, zal alsdan een voorziening getroffen worden.

Verschillen

De uitvoering van het bouw- en woonrijpmaken zal plaatsvinden in 2005 en in 2006. In het MPV 2004 werd er vanuit gegaan dat het project eind 2004 afgerond zou zijn. De langere doorlooptijd wordt veroorzaakt door onvoorziene werkzaamheden in het openbaar gebied en met name de latere uitgifte van de laatste kavel.

Risico’s

Er is sprake van een opbrengstrisico bij de verkoop van de laatste kavel. Het is de vraag of in de huidige kantoren/bedrijven markt uitgifte van ruim 8.600 m2 bvo mogelijk is.

Naast het risico van de kavelverkoop is er sprake van een klein risico dat de uitvoeringskosten door herstelwerkzaamheden hoger zullen uitvallen dan geraamd.

Kerngegevens Van Foreestweg - Vermeertoren


> Ontwikkelingsvorm		Bouwgrondexploitatie
> Administratieve status		In uitvoering (actief)
> Risicodrager		Grondbedrijf
> Risicoprofiel		Laag

Plan op hoofdlijnen
Bovenbouw: 66 woningen, onderbouw: 2-laagse bedrijfsruimte met wijkcentrum, gezondheidscentrum en kinderdagverblijf, kelder: parkeergarage.



Financiële kerngegevens

> Startdatum exploitatie		1 januari 2004
> Einddatum exploitatie		31 december 2007
> Bruto omzet (opbrengst)		€ 880.000
> Saldo eindwaarde		€ 1.300 V
> Saldo contante waarde 2%		€ 1.200 V
> Getroffen voorziening		€ -

Voorraadregistratie	Woningbouw		Overige functies

> Netto uitgeefbare m2	6.890 m² bvo		3.300 m² bvo
> Uitgegeven per 31-12-‘04	0 m² bvo		0 m² bvo
> Voorraad per 01-01-‘05	6.890 m² bvo		3.300 m² bvo

4.1.4 Van Foreestweg - Vermeertoren

Op de hoek Provinciale Weg / van Foreestweg is door Ceres Projecten een initiatief uitgewerkt om op deze locatie een woontoren voor ouderen met wijkcentrum, jongerencentrum en gezondheidscentrum inclusief een ondergrondse parkeervoorzieningen te ontwikkelen. De gemeente heeft inmiddels het ontwikkelingsplan vastgesteld en met Ceres Projecten is een ontwikkelingsovereenkomst afgesloten. In deze ontwikkelingsovereenkomst zijn afspraken gemaakt over de te realiseren functies en het financiële kader. De afgifte van de bouwvergunning wordt vóór 1 april 2005 verwacht.

De gemeente heeft op zich genomen bouwrijpe grond te leveren. Conform het standaard beleid is hiervoor als financieel kader een grondexploitatie opgesteld. Deze grondexploitatie is in december 2004 door de raad goedgekeurd. Inmiddels zijn de voorbereidingen voor de start bouw volop gaande. In januari 2005 is de tijdelijke voorziening voor het buurthuis gereed gekomen. In februari 2005 is de buurtvereniging verhuisd. In maart 2005 zal de sloop van de aanwezige opstallen plaatsvinden. Op 1 april 2005 start de bouw. Begin 2007 zal na voltooiing van de bouw de openbare ruimte opnieuw worden ingericht en zal het buurthuis terug verhuizen naar een ruimte in de nieuw gerealiseerde Vermeertoren.

Verschillen

In 2004 zijn uitsluitend voorbereidende werkzaamheden uitgevoerd. De kosten hiervan zijn iets hoger dan geraamd. De civieltechnische ramingen zijn aangepast aan het prijzenboek 2005. Door een eenmalige incidentele verhoging van deze eenheidsprijzen vallen de te maken civiel technische kosten aanzienlijk hoger uit. De hogere kosten worden in de grondexploitatie uit de post onvoorzien gedekt.

Risico’s

In de grondexploitatie van Foreestweg / Vermeertoren zijn geen noemenswaardig risico’s.

Kerngegevens Harnaschpolder Delft


> Ontwikkelingsvorm		Bouwgrondexploitatie
> Administratieve status		In uitvoering (actief)
> Risicodrager		Grondbedrijf
> Risicoprofiel		Hoog

Plan op hoofdlijnen

Ca. 1.300 woningen en 2.355 m2 schoolvoorzieningen.


Financiële kerngegevens

> Startdatum exploitatie		1 januari 2003
> Einddatum exploitatie		31 december 2012
> Bruto omzet (opbrengst)		€ 128.879.000
> Saldo eindwaarde		€ 2.410.000 N
> Saldo contante waarde 2%		€ 2.057.000 N
> Getroffen voorziening		€ 2.057.000

Voorraadregistratie	Woningbouw		Overige functies

> Netto uitgeefbare m2	300.223 m²		2.355 m² bvo
> Uitgegeven per 31-12-‘04	0 m²		0 m² bvo
> Voorraad per 01-01-‘05	300.223 m²		2.355 m² bvo

4.1.5 Harnaschpolder Delft

Het plangebied Harnaschpolder Delft omvat de locaties Lookwatering-West en Voordijkshoorn. Een deel van dit gebied is met ingang van 1 januari 2004 overgedragen door de gemeente Midden Delfland aan de gemeente Delft. De exploitatiegrens van het gebied is op bijgaande kaart aangegeven.

De voorbereiding voor het slopen en bouwrijpmaken is gestart. Dit voorjaar start de sloop van een aantal kassen aan beide zijden van de Dijkhoornseweg. Medio 2006 zal een aanvang worden gemaakt met de hoofdinfrastructuur, eind 2006 zal de voorbelasting hiervan rond zijn en voorjaar 2007 zal de riolering zijn aangelegd.De grondexploitaties Voordijkshoornsepolder en Lookwatering West (nu Harnaschpolder Delft geheten) zijn op 19 december 2002 door de gemeenteraad geopend, ingaande 1 januari 2003. Besloten is dat deze in combinatie met het Delftse aandeel in de grondexploitatie van het bedrijvenschap Harnaschpolder budgettair neutraal ontwikkeld dient te worden.

In dit MPV 2005-2008 gaat de grondexploitatie Harnaschpolder Woongebieden verder onder de naam Harnaschpolder Delft. Inhoudelijk en financieel sluit het aan bij de grondexploitatie, zoals gepresenteerd in het MPV 2004-2007” Het verdient aanbeveling om deze grondexploitatie definitief los te koppelen van de grondexploitatie Harnaschpolder Bedrijven. De verevening tussen de twee plannen vindt dan plaats in het Grondbedrijf. Op basis van het Stedenbouwkundig programma van eisen en het bestemmingsplan is het plan verder uitgedetailleerd, ook in planeconomische zin. Op basis hiervan wordt de grondexploitatie Harnaschpolder Delft dit voorjaar herzien en in een aparte procedure aan de gemeenteraad aangeboden.

Verschillen

· In 2003 is het saldo geprognosticeerd op € 0,8 miljoen (contante waarde) positief.

· In 2004 is het tekort geraamd op € 2,4 miljoen.

· Het saldo netto contant is per 1 januari 2005 € 1,6 miljoen negatief. Dit verschil wordt veroorzaakt door enerzijds een lager rente percentage en anderzijds een hogere kostenpost voor verwervingen. In ruimtelijke zin is het plan niet wezenlijk veranderd.

Risico’s

· De gemeente Delft heeft, met de levering van de Verwelius gronden, meer dan de helft van de gronden in haar bezit gekregen. Momenteel wordt voor de overige gronden overleg gevoerd met de eigenaren. Als risico dient te worden benadrukt het niet tijdig kunnen verwerven tegen verantwoorde prijzen in verband met de geplande start van de bouw.

· Van de 1303 woningen zullen 111 kavels als vrije kavel te koop worden aangeboden. Dit is 8,5% van het totale aanbod. De risico’s zitten in de beperkte omvang van de doelgroep, de compacte groepering in het plan en daarmee de vrij korte tijd waarin deze kavels op de markt zullen worden gebracht in combinatie met het vrij grote aandeel aan vrije kavels in het totale woningaanbod.

· Het gebouwd parkeren bij de appartementen, die in de sfeer van sociale huur en koop worden gerealiseerd, is onrendabel.

Kerngegevens IKEA


> Ontwikkelingsvorm		Bouwgrondexploitatie
> Administratieve status		In uitvoering (actief)
> Risicodrager		Grondbedrijf
> Risicoprofiel		Laag

Plan op hoofdlijnen
Uitbreiding met ca. 15.000 m2 bvo winkel - en kantoorruimte en een hotel met ca. 120 bedden.



Financiële kerngegevens

> Startdatum exploitatie		1 januari 2004
> Einddatum exploitatie		31 december 2006
> Bruto omzet (opbrengst)		€ 8.469.000
> Saldo eindwaarde		€ 4.252.000 V
> Saldo contante waarde 2%		€ 4.086.000 V
> Getroffen voorziening		€ -

Voorraadregistratie	Woningbouw		Overige functies

> Netto uitgeefbare m2	0 m²		30.795 m² bvo
> Uitgegeven per 31-12-‘04	0 m²		0 m² bvo
> Voorraad per 01-01-‘05	0 m²		30.795 m² bvo

4.1.6 IKEA

IKEA zal haar huidige vestiging eerst uitbreiden met ca. 15.000 m2 bvo (indicatief) en dan het huidige gebouw reconstrueren. Daarnaast is er, door de toenemende behoefte aan overnachtingen, een hotel gewenst met ca. 120 bedden. In september 2004 is de grondexploitatie door de raad goedgekeurd en in het eerste kwartaal 2005 heeft het bouwrijpmaken voor de uitbreiding plaatsgevonden. De overeenkomst met IKEA is getekend en op 21 februari 2005 is de eerste paal geslagen. De bouw van de uitbreiding zal circa 2 jaar duren. IKEA maakt het terrein zelf woonrijp. Naar verwachting gaat de vestiging in de nieuwe vorm 1 januari 2007 open. De carpoolplaats wordt op kosten van IKEA verplaatst in het gebied. Voor zover deze carpoolplaats op grond ligt van IKEA, draagt IKEA deze grond over aan de gemeente. Over de overeenkomst voor het hotel zijn de onderhandelingen nog gaande. Het hotel zal pas in 2007 gebouwd worden. De grondexploitatie voor de uitbreiding van IKEA sluit positief.

Naast deze ontwikkeling zal er ook aandacht besteed worden aan de ecologische zone ten oosten van IKEA. Ook zullen de op- en afritten (afslag Delft) van de snelweg A13 aangepast worden. Voor deze aanpassingen zal nog een samenwerkingsovereenkomst tussen Rijkswaterstaat, IKEA en de gemeente Delft getekend worden.

Verschillen

Door gerealiseerde aanbestedingsvoordelen zijn de kosten van het bouwrijpmaken lager uitgevallen. De door IKEA te betalen grondprijs is, als resultaat van de gevoerde onderhandelingen, eveneens lager uitgevallen. Per saldo hebben deze twee veranderingen geen invloed op de uitkomst van het plan.

Risico’s

De risico’s bij de uitbreiding van IKEA zijn niet groot. Het bouwrijpmaken is bijna afgerond en de bouw is gestart. Het grootste risico in deze grondexploitatie is het niet doorgaan van de bouw van het hotel. Indien de plannen voor het hotel geen doorgang vinden, zal het exploitatiesaldo met bijna € 900.000 afnemen.

Kerngegevens Oostblok II - Staalweg


> Ontwikkelingsvorm		Bouwgrondexploitatie
> Administratieve status		In uitvoering (actief)
> Risicodrager		Grondbedrijf
> Risicoprofiel		Laag

Plan op hoofdlijnen

3.400 m2 bvo kantoorgebouw en bouw van 15 appartementen.


Financiële kerngegevens

> Startdatum exploitatie		1 januari 1998
> Einddatum exploitatie		31 december 2006
> Bruto omzet (opbrengst)		€ 772.000
> Saldo eindwaarde		€ 149.000 V
> Saldo contante waarde 2%		€ 142.000 V
> Getroffen voorziening		€ -

Voorraadregistratie	Woningbouw		Overige functies

> Netto uitgeefbare m2	745 m²		1.336 m² bvo
> Uitgegeven per 31-12-‘04	0 m²		1.336 m² bvo
> Voorraad per 01-01-‘05	745 m²		0 m² bvo

4.1.7 Oostblok II - Staalweg

Deze locatie is gelegen aan de Staalweg tegenover het gemeentecomplex “De Staal” en langs de A13 bij de afrit Delft / Pijnacker. Op deze zichtlocatie is inmiddels een kantoorgebouw van ruim 3.400 m² bvo gerealiseerd.

Eind 2003 is er overeenstemming bereikt met Delft Wonen / Kristal over de bouw van 15 appartementen op de koppen van de onlangs gerenoveerde blokken aan de H. de Keyzerweg. Naar verwachting zullen eind 2006 de werkzaamheden in het openbaar gebied voltooid zijn.

Verschillen

Er zijn geen verschillen met betrekking tot de grondopbrengsten of kosten voor het bouw- en woonrijpmaken.

Risico’s

Het bestemmingsplan is gereed, de appartementen kunnen op grond daarvan worden gerealiseerd.

De grond voor de appartementen is verkocht, er is daarom geen sprake meer van een opbrengstrisico.

Kerngegevens Oostsingel – Laatste Eer


> Ontwikkelingsvorm		Bouwgrondexploitatie
> Administratieve status		In uitvoering (actief)
> Risicodrager		Grondbedrijf
> Risicoprofiel		Laag

Plan op hoofdlijnen

Realisatie 44 koopwoningen.


Financiële kerngegevens

> Startdatum exploitatie		1 januari 1998
> Einddatum exploitatie		31 december 2005
> Bruto omzet (opbrengst)		€ 1.460.000
> Saldo eindwaarde		€ 428.000 V
> Saldo contante waarde 2%		€ 419.000 V
> Getroffen voorziening		€ -

Voorraadregistratie	Woningbouw		Overige functies

> Netto uitgeefbare m2	5.117 m²		0 m² bvo
> Uitgegeven per 31-12-‘04	0 m²		0 m² bvo
> Voorraad per 01-01-‘05	5.117 m²		0 m² bvo

4.1.8 Oostsingel – Laatste Eer

Aan de Oostsingel 146 ligt een terrein dat deels was bebouwd met de voormalige vestiging van uitvaartvereniging De Laatste Eer en deels was ingericht als parkeerterrein. De Laatste Eer is medio 1999 verhuisd naar een nieuw pand in Buitenhof, waarna de opstallen aan de Oostsingel direct zijn gesloopt. Zeker nadat de bedrijfsbebouwing van Delft Instruments in de nabijheid was gesloopt, werd het parkeerterrein de laatste jaren niet of nauwelijks gebruikt. De gemeente heeft er voor gekozen het terrein te herontwikkelen ten behoeve van woningbouw. Op deze locatie zullen in totaal 44 koopwoningen (18 meergezinswoningen en 26 eengezins woningen) worden gerealiseerd. Als gevolg van de complexe planvorming bij een dergelijke inbreidingslocatie zijn de plannen aanzienlijk vertraagd.

Op 14 april 2003 zorgde de uitspraak van de Raad van State voor een onherroepelijk bestemmingsplan Schildersbuurt waarmee na vier jaar stagnatie eindelijk de weg vrij kwam voor de start van dit bouwplan. In december 2003 is de eerste paal geslagen. Voorafgaand hieraan is begonnen met de sanering van deze locatie. De woningen zullen medio 2005 worden opgeleverd. Nadat het openbaar gebied woonrijp is gemaakt, kan de grondexploitatie eind 2005 worden afgesloten. Met het woonrijpmaken is begin 2005 gestart.

Verschillen

Door actualisatie van de vrij op naam prijzen is de grondwaarde in 2004 toegenomen. Deze opbrengst is niet, zoals vorig jaar nog was voorzien, gerealiseerd in 2004 maar zal gerealiseerd worden in 2005.

Risico’s

De vervuiling in de naastgelegen locatie Oostsingel 151/152 is door de provincie als urgent aangemerkt. Dit betekent dat deze locatie uiterlijk in 2006 gesaneerd moet worden. De in het exploitatiegebied (“pluimgebied”) aangetroffen vervuiling is het directe gevolg van de vervuiling op de locatie Oostsingel 151/152 (“brongebied”). Qua sanering merkt de provincie bron- en pluimgebied als één geheel aan. Hierdoor kunnen de saneringskosten van beide locaties waarschijnlijk uit het ISV betaald worden. Voorwaarde is dat de gemeente en de ontwikkelaar van Oostsingel 151/152 een overeenkomst sluiten voor een bijdrage in de saneringskosten ter grootte van de “claim onrechtvaardige verrijking”. Met bedoelde ontwikkelaar is hierover inmiddels overeenstemming bereikt. Het risico dat de saneringskosten van het pluimgebied volledig ten laste van de grondexploitatie komen is hiermee komen te vervallen.

Kerngegevens Paardenmarkt


> Ontwikkelingsvorm		Bouwgrondexploitatie
> Administratieve status		In uitvoering (actief)
> Risicodrager		Grondbedrijf
> Risicoprofiel		Laag

Plan op hoofdlijnen
Nieuwbouw woonzorgcomplex en vrije sector appartementen met ondergrondse parkeergarage.



Financiële kerngegevens

> Startdatum exploitatie		1 januari 2003
> Einddatum exploitatie		31 december 2006
> Bruto omzet (opbrengst)		€ 1.389.000
> Saldo eindwaarde		€ 117.000 N
> Saldo contante waarde 2%		€ 112.000 N
> Getroffen voorziening		€ 505.000

Voorraadregistratie	Woningbouw		Overige functies

> Netto uitgeefbare m2	0 m²		3.824 m² bvo
> Uitgegeven per 31-12-‘04	0 m²		3.824 m² bvo
> Voorraad per 01-01-‘05	0 m²		0 m² bvo

4.1.9 Paardenmarkt

Aan de noordzijde van de Paardenmarkt was al sinds langere tijd de locatie Paardenmarkt 1 in gebruik voor de huisvesting van mensen met een geestelijke handicap. Het inmiddels gesloopte pand werd gehuurd door de stichting Ipse. De bouwkundige toestand van het pand was zodanig dat vervanging noodzakelijk was. De stichting Ipse heeft de locatie in 2004 gekocht. Het voorgebouw wordt gerenoveerd en aan de achterzijde is de nieuwbouw gestart. Het hele terrein is in 2004 door de gemeente bouwrijp gemaakt.

In de nieuwbouw wordt door de stichting Ipse een woningcomplex voor haar cliënten opgenomen, ruimten voor dagbehandeling, kinderopvangfaciliteiten, vrije sector appartementen en een ondergrondse parkeergarage.

Na de nieuwbouw wordt het openbare gebied, voor zover nodig, opnieuw ingericht en wordt het herstellen van de fietsverbinding langs de zuidzijde Kantoorgracht ook gerealiseerd.

Verschillen

De kosten voor schadeloosstellingen zijn verwerkt in de boekwaarde. Hiervoor is in het MPV 2004 reeds een voorziening getroffen binnen het Grondbedrijf.

De grondexploitatie kan in verband met vertraging van het bouwproces niet in 2005 worden afgesloten maar pas in 2006.

Risico’s

De kademuur wordt opgeknapt en niet vervangen door een nieuwe. Er is geen aanleiding om het uitgangspunt bij te stellen. Er is geen risico met betrekking tot de opbrengsten.

Kerngegevens Tanthof


> Ontwikkelingsvorm		Bouwgrondexploitatie
> Administratieve status		In uitvoering (actief)
> Risicodrager		Grondbedrijf
> Risicoprofiel		Laag

Plan op hoofdlijnen
7.000 wooneenheden + 2 bedrijfsterreinen.



Financiële kerngegevens

> Startdatum exploitatie		1 januari 1976
> Einddatum exploitatie		31 december 2006
> Bruto omzet (opbrengst)		€ 82.617.000
> Saldo eindwaarde		€ 8.630.000 V
> Saldo contante waarde 2%		€ 8.460.000 V
> Getroffen voorziening		€ -

Voorraadregistratie	Woningbouw		Overige functies

> Netto uitgeefbare m2	608.144 m²		185.115 m²
> Uitgegeven per 31-12-‘04	608.144 m²		174.365 m²
> Voorraad per 01-01-‘05	0 m²		10.750 m²

4.1.10 Tanthof

Begin 1970 is gestart met de ontwikkeling van de wijk Tanthof. In totaal zijn 7.000 wooneenheden gebouwd, waarvan het merendeel grondgebonden is. Daarnaast zijn aan de noord- en oostrand bedrijfsterreinen gerealiseerd of in optie gegeven. In 2004 is in het laatste deelgebied (deelplan 613) het openbare gebied integraal opgehaald; waar nodig is ook het riool hersteld. De voorbereidingswerk-zaamheden van een ecologische geluidswal aan de noordrand van het plangebied (deelplan 612) zijn gedeeltelijk afgerond. Op het gebied van de uitgifte van bedrijfsterreinen kan gemeld worden dat de bouw van een verhuisbedrijf in 2004 is afgerond. De verdere uitgifte van de kavels langs de Laan der Verenigde Naties is door afzetproblemen vertraagd.

De nog uit te voeren werkzaamheden in deelplan 611 zijn afhankelijk van de voortgang bij de uitgifte van de kavel aan de Laan der Verenigde Naties. De verwachting dat eind 2005 de exploitatie afgesloten kan worden is door de afzetproblemen van deze kavels niet te realiseren. Als nieuwe einddatum wordt nu eind 2006 aangehouden. In deelplan 612 zal in 2005 gestart worden met de aanleg van de geluidswal en de bouw van het wijkcentrum.

Verschillen

Door de vertraging in de uitgifte worden de kosten bouw- en woonrijpmaken vertraagd. Dit geeft verschillen. De invulling van de bedrijfskavels langs de Laan der Verenigde Naties verloopt minder voorspoedig dan verwacht. Dit heeft er ook toe geleid dat opgenomen opbrengsten waarover al afspraken waren zowel in 2001, 2002, 2003 als 2004 nog niet volledig zijn gerealiseerd. Verwachte opbrengsten door interne uitnamen zijn door inspraak van de buurt op de voorgestelde bouwplannen (wijkcentrum) eveneens vertraagd.

Risico’s

In het algemeen kan worden gesteld dat het complex Tanthof zich in een vergevorderd stadium van ontwikkeling bevindt en de risico’s hierdoor beperkt zijn. Wel kan worden opgemerkt dat de mate en wijze waarop delen van het openbaar gebied nog opgehaald moeten worden soms aanleiding kunnen geven tot onverwachte meerkosten. Een risico aan de opbrengstenkant (Laan der Verenigde Naties) blijft aanwezig zolang de ontwikkeling stagneert.

Kerngegevens Zuidpoort


> Ontwikkelingsvorm		Bouwgrondexploitatie
> Administratieve status		In uitvoering (actief)
> Risicodrager		Grondbedrijf
> Risicoprofiel		Laag

Plan op hoofdlijnen
Bouw van theater (1993), winkels + woningen (veld 2 en 5&7), school (4 lokalen) met 4 woningen, woningen (veld 1 en 10), zorgcomplex (veld 9) en verkoop van professorenwoningen.



Financiële kerngegevens

> Startdatum exploitatie		1 januari 1995
> Einddatum exploitatie		31 december 2007
> Bruto omzet (opbrengst)		€ 39.704.000
> Saldo eindwaarde		€ 7.144.000 N
> Saldo contante waarde 2%		€ 6.732.000 N
> Getroffen voorziening		€ 6.732.000

Voorraadregistratie	Woningbouw		Overige functies

> Netto uitgeefbare m2	22.297 m²		10.331 m² bvo
> Uitgegeven per 31-12-‘04	9.367 m²		8.331 m² bvo
> Voorraad per 01-01-‘05	12.930 m²		2.000 m² bvo

4.1.11 Zuidpoort

Het exploitatiegebied Zuidpoort betreft delen van een gebied globaal begrensd door de Zuidwal / Nieuwelaan, de Zuiderstraat, de Kruisstraat, de Yperstraat en het Achterom / Brabantse Turfmarkt. Zuidpoort vormt hiermee het zuidelijkste deel van de binnenstad.

In het voorjaar van 2001 zijn de werkzaamheden gestart voor veld 5&7. Er heeft bodemsanering plaats-gevonden, de parkeergarage is gebouwd en daarboven woningen, winkels en een bioscoop. De parkeergarage is in november 2004 geopend en in maart 2005 is de bouw van de woningen, de winkels en de bioscoop afgerond. Ook het Hoogovenspand aan de Zuiderstraat krijgt deels een nieuwe functie (Mediatheek), maar dit pand behoort niet tot de grondexploitatie. De aanbouw aan dit pand, waarin 470 m² bvo winkels, ca. 340 m² bvo aan de Mediatheek verwante functies en enkele woningen worden gerealiseerd, is wel opgenomen in de grondexploitatie.

Voor veld 9 is begin 2005 met Woningcorporatie Vidomes een samenwerkingsovereenkomst getekend. Vidomes gaat meer appartementen en bedrijfsruimte realiseren dan eerder was verwacht, namelijk 100 appartementen en 2.683 m² bvo bedrijfsruimte. De voorbereidingen zijn in november 2004 begonnen. De bouw is gepland in 2005 en 2006. Het verplaatsen van de woonboten is bijna voltooid. Op veld 10 zal voor circa 2.766 m² nieuwe woningen gebouwd worden, circa 1.250 m² bebouwing wordt opgeknapt en circa 385 m² bvo commerciële bedrijfsruimte (niet zijnde detailhandel) gerealiseerd worden. Op veld 10a komt een school met daarboven 4 woningen. De werkzaamheden bouwrijpmaken zijn in november 2004 gestart. Als laatste zal veld 1&2 in uitvoering komen. Op veld 2 (de parkeerplaats tegenover de bibliotheek) zal circa 1.170 m² bvo winkels en circa 30 appartementen gerealiseerd worden. Op veld 1 zullen 6 woningen gebouwd worden. Het is mogelijk dat veld 1 later bebouwd wordt dan veld 2.

Verschillen

In de grondexploitatie Zuidpoort 2005 is de eindwaarde circa € 7,1 miljoen negatief. Het nadelig eindwaarde saldo is dus afgenomen met circa € 0,5 miljoen.

De afname van het nadelig eindwaarde saldo is met name terug te voeren op de lagere uitgaven ten behoeve van de sanering en de lagere rente - en uitvoeringskosten.

Risico’s

Grote risico’s worden niet meer gezien in Zuidpoort. Van de totale kosten is 75,0 % en van de totale opbrengsten is 62,0 % al gerealiseerd. Over het grootste deel van de kosten en opbrengsten die nog niet zijn gerealiseerd, ligt de regie bij de gemeente Delft. Kleinere risico’s bevinden zich in de uitwerking van de saneringsplannen voor de resterende velden. Aan de opbrengstenkant zijn de risico’s beperkt.

Het in het MPV 2004-2007 genoemde risico als gevolg van ontstane schade in verband met de bouw van de parkeergarage in veld 5&7 is er niet meer. Bijna de gehele schade is gedekt door de verzekering van de bouwende partijen.

Kerngegevens Delft Gelatin


> Ontwikkelingsvorm		Bouwgrondexploitatie
> Administratieve status		In uitvoering (actief)
> Risicodrager		Grondbedrijf
> Risicoprofiel		Laag

Plan op hoofdlijnen
Uitgifte van circa 26.020 m² bedrijventerrein en circa 19.337 m² met een maatschappelijk - culturele functie, waarvan 9.070 m² intern is geleverd.



Financiële kerngegevens

> Startdatum exploitatie		1 januari 2005
> Einddatum exploitatie		31 december 2006
> Bruto omzet (opbrengst)		€ 8.028.000
> Saldo eindwaarde		€ 109.000 V
> Saldo contante waarde 2%		€ 105.000 V
> Getroffen voorziening		€ -

Voorraadregistratie	Woningbouw		Overige functies

> Netto uitgeefbare m2	0 m²		45.357 m²
> Uitgegeven per 31-12-‘04	0 m²		12.238 m²
> Voorraad per 01-01-‘05	0 m²		33.119 m²

4.1.12 Delft Gelatin

In maart 2003 heeft de Lijm - en Gelatinefabriek ‘Delft Gelatin’ haar productieactiviteiten op de locatie aan de Rotterdamseweg beëindigd. In januari 2004 is de locatie aangekocht door de gemeente. Een en ander in nauwe samenwerking met reeds geïnteresseerde partijen. Het terrein is gelegen aan de Rotterdamseweg, aan de oostzijde van de Schie, ter hoogte van de Balthasar van der Polweg. De inrichting bestond uit oude fabriekspanden welke nu voor een groot deel gesloopt zijn

Het terrein zal in vier delen worden doorgeleverd. Op de vier delen zullen diverse functies worden gerealiseerd. Kavel 1 van circa 11.657 m² is in januari 2005 aan het bedrijf Hordijk doorverkocht. Hordijk zal de huidige bedrijfsvoering uitbreiden naar deze kavel. Kavel 2 (circa 11.195 m²) zal bouwrijp gemaakt worden en als bedrijventerrein worden uitgegeven. Kavel 3, groot circa 9.070 m², zal bouwrijp gemaakt worden en intern worden doorgeleverd aan het vakteam Cultuur, Kennis en Economie en zal in gebruik genomen worden als evenemententerrein voor bijv. kermissen, circussen of muziekfestivals. Kavel 4 is opgedeeld in tweeën. Het eerste deel van circa 13.435 m² is doorverkocht aan het bedrijf Improve en het tweede deel zal aan Lijm & Cultuur verkocht worden. Improve, een bedrijf dat licht verzorgt voor optredens en evenementen, zal zich daar vestigen en Lijm & Cultuur zal meerdere gebouwen op het terrein verhuren voor culturele en kunstdoeleinden. De huidige bebouwing wordt niet gesloopt, maar gebruikt voor die functies. De gemeente zal het terrein saneren. Voor het ‘Lijm en Cultuur’-deel en voor het evenemententerrein zal het bestemmingsplan moeten worden gewijzigd. Voor de overige kavel(delen) geldt dat de functie binnen het huidige bestemmingplan past. Voor de kavels 1, 2 en 4 geldt dat het woonrijpmaken door de toekomstige eigenaren zelf zal worden uitgevoerd. De inrichting van het evenemententerrein (kavel 3) is in de grondexploitatie van ‘Delft Gelatin’ meegenomen. Dit wordt betaald door vakteam CKE, die ook het risico voor dit deel draagt.

Per uit te geven kavel is aan de hand van de te realiseren functie de grondprijs bepaald. Hierbij dient te worden opgemerkt dat met Hordijk Beheer B.V., Improve en CKE reeds bij aankoop van het terrein afspraken zijn gemaakt over de uitgifteprijs. De kavel voor Hordijk is in januari 2005 geleverd, de kavel voor Improve is eind 2004 geleverd, het evenemententerrein en het Lijm & Cultuurgedeelte van kavel 4 zal na afronding van de R.O.-procedure geleverd worden, naar verwachting eind 2005. Het gehele project zal naar verwachting tot begin 2006 lopen. Bestuurlijke besluitvorming over de grondexploitatie loopt nu via dit MPV. Besluitvorming over de vastgoedexploitatie en de dienstverleningsovereenkomst voor de inrichting van het evenemententerrein zal in de eerste helft van 2005 plaatsvinden.

Verschillen

In vergelijking tot de haalbaarheidsstudie uit begin 2004 is een en ander veranderd. De sloop van de gebouwen is goedkoper uitgevallen, de opbrengsten zijn lager uitgevallen vanwege aanpassing van de renteperiode voor Lijm & Cultuur en het evenemententerrein. In totaal is de grondexploitatie weinig veranderd, het resultaat is licht positief.

Risico’s

Een mogelijk risico is dat er ten tijde van de aankoop van het terrein uitgegaan is van het bouwrijpmaken met een gesloten grondbalans. Indien dit niet mogelijk is, kunnen de kosten erg oplopen door afvoer en behandeling van vervuilde grond.

4.1.13 Paulus Mavo

In december 1999 is, in verband met de slechte onderwijskundige situering (geen schoolplein) en de onderhoudstoestand, besloten om de openbare basisschool Jan Vermeerschool van de huidige locatie (Voldersgracht 21) te verplaatsen naar de locatie Raam 20 (voormalige Paulus Mavo). Hiertoe is de locatie Raam 20 aangekocht en de locatie Voldersgracht 21 verkocht. Uitgangspunt is herontwikkeling van de bestaande bebouwing op de locatie Raam 20. Eind 2000 is het haalbaarheidsonderzoek hiertoe afgerond met de conclusie dat verbouw tot school met nevenfuncties technisch mogelijk is. Begin 2001 is een schetsontwerp opgesteld en inmiddels uitgewerkt in een Definitief Ontwerp (DO). Het DO omvat een 8-klassige montessorischool, kinderopvang en een ruimte die commercieel op de markt kan worden gezet.

Begin 2003 is met de uitvoering van de school gestart. Halverwege 2003 is aanvullend opdracht gegeven om ook de kinderopvang en de commerciële ruimte geschikt te maken voor verhuur dan wel verkoop. Tevens bleek dat het verwachte aantal leerlingen van de school in omvang toenam en wel zodanig dat een negende lokaal gerechtvaardigd was. Ook hiervoor is aanvullend opdracht gegeven. Begin maart 2004 is de school verhuisd en is de kinderopvang in gebruik genomen. De commerciële ruimte is als casco opgeleverd. Het vakteam Vastgoed is in gesprek met externen om tot verkoop van deze ruimte te komen.

De vrijgekomen locatie aan de Voldersgracht 21 is bij de keuze van de locatie Raam 20 verkocht aan een projectontwikkelaar. De juridische levering aan de projectontwikkelaar heeft inmiddels plaatsgevonden. De verwachting is dat de verkoop van de commerciële ruimte aan het Raam 20 in 2005 wordt afgerond en het plan eind 2005 in formele zin kan worden afgesloten. Het verwachte financiële resultaat voor die onderdelen die administratief bij het vakteam Vastgoed zijn ondergebracht, zijnde schoolplein, kinderopvang en commerciële ruimte is negatief. Een belangrijke risicofactor hierin is nog wel de verkoopwaarde van de commerciële ruimte. Via dit MPV krijgt het project nu ook de status van een actieve grondexploitatie.

4.2 Samenwerkingsverbanden

4.2.1 Harnaschpolder Bedrijvenschap

De gemeente Delft neemt deel in het bedrijvenschap Harnaschpolder. Het plangebied ligt op het grondgebied van de buurgemeente Midden-Delfland. Het bedrijvenschap is een samenwerking op basis van een gemeenschappelijke regeling tussen de Gemeente Den Haag, de Gemeente Midden-Delfland en de Gemeente Delft. Doel van de samenwerking is een nieuwe bedrijvenlocatie te ontwikkelen die ruimte biedt voor uitplaatsingen uit de diverse gemeenten. De deelnemende gemeenten participeren risicodragend.

Per 1 januari 2004 is het bedrijvenschap in werking getreden. Er is een werkapparaat dat tot taak heeft onder meer de reeds voorbereide bestemmingsplannen in procedure te brengen en in uitvoering te nemen. Bij deze taak hoort een grondexploitatieproces dat tot oktober 2003 door Kolpron Ecorys was ingevuld. Er is in juni 2003 een grondexploitatie vastgesteld met een tekort van € 1,7 miljoen. Na 1 oktober is de grondexploitatie opgepakt door het Bedrijvenschap. Medio 2004 is de grondexploitatie geactualiseerd en vastgesteld met een tekort van € 1,8 miljoen. Voor de tekorten (of overschotten) is de gemeente Delft voor 1/3 deel risicodrager / begunstigde.

Verschillen

Het resultaat van de grondexploitatie is t.o.v. een jaar geleden licht verbeterd. De daaraan ten grondslag liggende onderbouwing is separaat aan zowel het bestuur van het bedrijvenschap als aan de besturen van de deelnemende gemeenten aangeboden.

Risico’s

Er worden diverse risico’s waargenomen in het Bedrijvenschap, de belangrijkste zijn: inkomstenderving door zelfrealisatie, optimisme ten aanzien van economische vooruitzichten hetgeen zich vertaalt in een opbrengstenindex van 2,5% en het risico van een naar de toekomst verschuivende fasering terwijl er als gevolg van de zogenaamde Verweliusdeal reeds bij aanvang van het project een hoge financieringslast aanwezig is.

4.3 Particuliere ontwikkeling

4.3.1 VDD-terrein

Het plangebied ligt ten westen van het bestaand stedelijk gebied van Delft, tussen de bestaande woonbebouwing Delft en de kern Den Hoorn van de gemeente Midden Delfland. Dit terrein van ca. 13 hectare maakte deel uit van het oude veilingterrein van de gemeente Schipluiden, nu de huidige gemeente Midden Delfland. In januari 2004 is dit Delfts gemeentegebied geworden conform de samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeentes Delft en Schipluiden van augustus 2000.

Het terrein is aangekocht door twee ontwikkelingsmaatschappijen (AM wonen, Staedion) met het voornemen woningbouw te realiseren. Voor een goede aansluiting op het omliggende stedelijk gebied kan het terrein bovendien niet los worden gezien van haar directe omgeving. In de ontwikkeling van de plannen moet daarom rekening worden gehouden met de structuur van het omliggende gebied. Het grootste deel van het terrein zal worden ontwikkeld voor bedrijfsdoeleinden.

Aangezien dit een particulier initiatief is gaat de betrokkenheid van de gemeente Delft niet verder dan het bewaken van vooraf gestelde kaders waarbinnen de realisatie tot stand zou moeten komen. Middels een overeenkomst tussen de gemeente Delft en de ontwikkelaars worden ook de financiële afspraken geregeld. Voor de niet binnen deze afspraken gedekte kosten is middels een voorziening gevormd. Naar verwachting zal het project eind 2006 worden afgesloten.

4.3.2 Koepoort

Het plangebied ligt ten oosten van de Koepoortbrug, aan beide zijden van de Van Miereveltlaan (plangebied A ligt in de oksel van de Oostsingel en De Genestetstraat en plangebied B op de Koepoortplaats). In plangebied A zal de ontwikkelaar in het verlengde van de Koepoortbrug een ondergrondse parkeergarage realiseren met 344 parkeerplaatsen (waarvan 15 parkeerplaatsen voor de koopwoningen) en aansluitend richting De Genestetstraat, op eigen grond 15 koopwoningen en 24 m2 bedrijfsruimte. De parkeergarage is ten behoeve van Parking Delft B.V., de woningen en de bedrijfsruimte zijn voor rekening en risico van de ontwikkelaar. In plangebied B, grondgebied van de gemeente, is een hotel gedacht. De gemeente heeft aan dezelfde ontwikkelaar een optie verleend, gedurende twintig jaar, om de grond te verwerven ter realisering van een hotel.

5. Grondbedrijf; in voorbereiding

5.1 Grondexploitaties

5.1.1 Brahmslaan

In de wijk Buitenhof is ten noorden van de Brahmslaan een voorzieningenstrook gelegen waar thans een sportvoorziening, een door de gemeente verhuurd oud schoolgebouw (Brahmslaan 42) en de Prot. Christelijke Basisschool ‘De Horizon’ (Brahmslaan 40) zijn gelegen. Het schoolgebouw van ‘De Horizon’ komt in aanmerking voor aanpassingen en renovatie. Daarnaast is de wens aanwezig om het brede school concept op genoemde school van toepassing te laten zijn. Dit alles heeft tot een plan geleid waarbij de schoolgebouwen van ‘De Horizon’ aan de Brahmslaan 40 en de Bizetstraat 50 worden samengevoegd en de school haar intrek neemt in het aan het brede school concept aangepast en gerenoveerde schoolgebouw op de locatie Brahmslaan 40. De locaties Bizetstraat 50 en Brahmslaan 42 komen hiermee beschikbaar voor herontwikkeling. Voor de te herontwikkelen locatie Brahmslaan 40 is gekeken naar de mogelijkheden voor herontwikkeling. Een woningbouwvariant waarbij wordt uitgegaan van een 15 tal vrije sectorwoningen is doorgerekend en als rekenkundige basis gebruikt om toezeggingen te kunnen doen aan het vakteam Onderwijs ter financiering van de geplande verhuizing van ‘De Horizon’ naar de locatie Brahmslaan 42. In juni 2003 heeft besluitvorming in het college plaatsgevonden en is besloten de geplande verhuizing door te laten gaan met een financiële bijdrage vanuit het Grondbedrijf van ca. € 0,9 miljoen onder gelijktijdige toezegging de locatie Brahmslaan 40 aan te wijzen als een te herontwikkelen locatie voor woningbouw voor rekening en risico van het Grondbedrijf. In de tussentijdse rapportage van het Grondbedrijf van eind 2003 is van genoemde besluitvorming reeds melding gemaakt en aangegeven dat boekhoudkundig een voorziening zal worden gevormd ten laste van de reserves van het Grondbedrijf om de gedane financiële toezegging af te dekken en genoemde locatie zal worden toegevoegd aan de categorie exploitaties in voorbereiding.

De grondexploitatie Brahmslaan 40- 42 is in concept gereed maar wacht op het ruimtelijk kader om te kunnen worden opgewerkt tot een definitieve grondexploitatie. De verwachting is dat medio 2005 het ontwikkelingsplan gereed is. Op basis daarvan wordt overleg met belanghebbenden gestart en de inspraakprocedure doorlopen. Vervolgens wordt het ontwikkelingsplan ter vaststelling aan de raad voorgelegd. Tot op heden wordt er vanuit gegaan dat medio 2007 de herontwikkeling kan zijn afgerond.

5.1.2 Voormalig Brouwerpand c.a.

In de tweede helft van 2006 zal de openbare bibliotheek aan de Kruisstraat met de discotheek en het kunstcentrum verhuizen naar de nieuwe huisvesting tegenover theater De Veste. Hierdoor komt het huidige bibliotheekpand vrij. Dit pand is momenteel eigendom van de gemeente. Gezien de huidige staat van het pand is herbestemming niet realistisch. Dit gegeven is aanleiding om deze locatie te herontwikkelen.

Bij herontwikkeling van de bibliotheeklocatie kan het aangrenzende pand worden betrokken, dat is eigendom van woningcorporatie Vestia. Het naastgelegen pand zijn nu kleine ongelijkvloerse winkels met daarboven woningen. Door de winkels te betrekken in de herontwikkeling kan door het vergroten van het vloeroppervlak de winkelfunctie verbeteren. Omdat de verbetering van deze winkels een voorwaarde is voor een goede ontwikkeling van de winkelroute Bastiaanplein - Bastiaanspoort - Pynepoort - Kruisstraat, vormt het één van de belangrijkste doelstellingen van dit project. Boven de winkels kunnen woningen gebouwd worden.

Over de uitbreiding van de winkelfunctie en de woningen heeft nog geen bestuurlijke besluitvorming plaatsgevonden.

Herontwikkeling leidt tot een financieel tekort. Dit tekort wordt met name veroorzaakt door de boekwaarde van bibliotheek en de noodzaak gebouwde parkeervoorzieningen te realiseren.

In 2005 zullen de ruimtelijke, programmatische en financiële uitgangspunten vastgesteld worden.

5.1.3 Mijnbouwstraat

Het project Mijnbouwstraat / Maerten Trompstraat bestaat uit twee projecten die verbonden zijn doordat zij naast elkaar gesitueerd zijn en doordat er een financiële koppeling is. Het gebouw aan de Mijnbouwstraat zal door stichting Mondriaan omgebouwd worden van het beroepsonderwijs naar volwasseneneducatie. Dit wordt mede gefinancierd door een deel van de grond rondom het schoolgebouw te verkopen aan de gemeente. Op die grond zullen woningen worden gebouwd, in eerste instantie aan de Maerten Trompstraat en in de toekomst komt er nog een kavel aan de Mijnbouwstraat beschikbaar. De verkoop van de kavels valt binnen de exploitatie van het grondbedrijf. Ook wordt het binnenterrein opnieuw ingericht.

Het gaat bij de aankoop om 2.030 m² grond, de gemeente zal deze grond bouwrijpmaken en verkopen met de bestemming woningbouw. De uitgeefbare kavels worden in de eerste plaats aangeboden aan mensen die de Van Leeuwenhoeksingel moeten verlaten voor de bouw van de spoortunnel. Een optie als zelfbouwplek staat open. Uit bodemonderzoek is gebleken dat er voor een deel van het terrein ernstige verontreiniging is van zware metalen in een puinhoudende laag en dat een sanering onder gezag van de provincie uitgevoerd moet worden. De bodemsanering word in opdracht en voor rekening van Mondriaan uitgevoerd. In principe zal de levering van de grond na de bodemsanering plaatsvinden. Bij het ontwerp van de inrichting van het binnenterrein wordt uitgegaan van dubbelgebruik, zodat de school, de omgeving en de bewoners van de nieuw te bouwen woningen ervan gebruik kunnen maken. De kosten voor de aanleg zullen voor de helft door gemeente en voor de helft door Mondriaan betaald worden. Het beheer zal door de gemeente gebeuren, maar Mondriaan behoudt het eigendom.

Eind 2004 is ingestemd met de financiële haalbaarheidsstudie, het ontwikkelingsplan en de concept grondaankoopovereenkomst. Begin 2005 is de definitieve koopovereenkomst getekend en het ontwikkelingsplan in procedure gebracht. De inspraak heeft al plaatsgevonden. De definitieve grondexploitatie zal in de tweede helft van 2005 aan de raad worden aangeboden.

5.1.4 Nieuwelaan 178, arbeidsbureau

Momenteel is het Centrum voor Werk en Inkomen gehuisvest aan de Nieuwelaan 178. Dit pand was in eigendom van de Arbeidsvoorzieningsorganisatie. Deze organisatie is landelijk bezig haar panden af te stoten. De gemeente Delft kreeg het pand als eerste aangeboden.

Om twee redenen is de gemeente Delft op het aanbod ingegaan:

· Het CWI en de gemeente Delft onderhandelen over het onderbrengen van de back- en frontoffice in de nog te bouwen Centrale huisvesting. Hierbij is het praktischer om het pand in eigendom te hebben. Tussentijdse huurbeëindiging door de gemeente Delft is eenvoudig te regelen en brengt geen onnodig hoge kosten met zich mee,

· Het pand is gelegen in het noordoostelijke deel van het Zuidpoortgebied aan het Rijn-Schiekanaal en is van strategische waarde. Deze locatie leent zich uitstekend voor herontwikkeling. Woningen op deze locatie zouden zeer rendabel zijn. Er zouden bijvoorbeeld 9 woningen gecreëerd kunnen worden.

De huurovereenkomst met het CWI is aangegaan voor 5 jaar met een verlenging van nog eens 5 jaar. In de huurvoorwaarden is opgenomen dat als het CWI verhuist naar de Centrale huisvesting, de overeenkomst zonder enige kosten in welke vorm dan ook beëindigd kan worden. Ook het exploiteren van het gebouw in de huidige vorm brengt een positieve exploitatie met zich mee. De lasten van de aankoop zijn door de huuropbrengsten minstens kostendekkend.

5.1.5 Pootstraat

Aan de Pootstraat 124 staat sinds tientallen jaren een voormalige kleuterschool die sinds begin jaren ’80 qua bestemming is gewijzigd in gezondheidscentrum. Uit onderzoek is gebleken dat er onvoldoende bouwfysische kwaliteit is om de gewenste kwaliteit voor eerstelijnszorg te kunnen garanderen. Het college van B&W heeft besloten om samen met de woningbouwvereniging Vestia een nieuw gezondheidscentrum te ontwikkelen die gelijktijdig kan voldoen aan de randvoorwaarden zoals in de nota Eerstelijnszorg is omschreven. Met de gebruikers, Ceres projecten en de gemeente is in 2003 overeenstemming bereikt over de bouw van een centrum van ongeveer 1.100 m2 bvo.

De artikel 19 lid 2 procedure, om te komen tot een bouwvergunning, is begin 2005 gestart. Voor de zomer van 2005 is deze procedure afgerond. In de tweede helft van 2005 wordt het huidige gebouw gesloopt, de grond bouwrijp gemaakt en de bouwvergunning aangevraagd. De huisartsen gebruiken tot de oplevering van de nieuwbouw tijdelijke huisvesting. De grondexploitatie zal in 2005 ter besluitvorming aan het gemeentebestuur worden voorgelegd.

5.1.6 Sporthal Buitenhof e.o.

De sporthal Buitenhof is na ruim 30 jaar toe aan groot onderhoud en het pand dient aan de eisen van de huidige tijd aangepast te worden. Door externe adviseurs is het pand opgenomen en uit het advies bleek dat de kosten van het (achterstallig) onderhoud zo hoog zouden oplopen dat het realistisch was om een nieuwbouwvariant te onderzoeken. Deze nieuwe sporthal kan gebouwd worden op het naastgelegen parkeerterrein en op de huidige locatie van de sporthal kunnen appartementen gebouwd worden. Ten noorden van de sporthal komt in 2006 de school aan de Glenn Millerstraat vrij voor herontwikkeling tot woningbouw. Het conceptontwikkelingsplan en het financieel haalbaarheidsonderzoek zijn afgerond. Het doel hierbij was dat een bedrag ter grootte van het verwachte voordelige saldo van de grondexploitatie door voorafroming van de algemene reserve van het Grondbedrijf wordt geïnvesteerd in de nieuwbouw van de sporthal. Gebleken is dat er nog een negatief saldo is en dat hiervoor eerst een oplossing gevonden dient te worden, voordat het project doorgang kan vinden. Wanneer dit geregeld is, kan het dit jaar in voorbereiding genomen worden. De voorbereidingskosten worden ten laste van het ISV gebracht. Vooruitlopend op het project is er al wel een snackbar aangekocht. Deze kosten zijn in het grondbedrijf ondergebracht.

5.1.7 Vulcanusweg, de Boer

In 2003 is het complex Vulcanusweg 295 t/m 305 (oneven nummers) aangekocht, waar tot dat moment groothandel C.W. de Boer B.V. gehuisvest was. In het aankoopvoorstel is aangegeven, dat een sluitende huurexploitatie moeilijk zou zijn gelet op het soort onroerend goed (grote hallen) en de economische situatie. Na aankoop heeft het vakteam Vastgoed dit complex in exploitatie genomen. Planning was tot sloop en herontwikkeling over te gaan na realisatie van de plannen van Station Zuid.

Er zijn slechts een paar tijdelijke huurcontracten voor delen van het complex sinds de juridische overdracht afgesloten. Reden om in 2004 een voorziening te treffen om een mogelijk tekort bij herontwikkeling op te vangen. Ook is de start van de herontwikkeling van Station Zuid enigszins vertraagd.

Nu de besluitvorming omtrent de ondertunneling en verbreding van het spoor in een afrondend stadium komt, is besloten een inventarisatie te maken van de wensen van de bedrijven in Voorhof Noord, die hier op termijn moeten verdwijnen. Onderzocht wordt of men interesse heeft in verplaatsing naar het onderhavige complex aan de Vulcanusweg. Gestreefd wordt deze inventarisatie in de eerste helft van 2005 af te ronden. Lukt dit en blijken deze bedrijven inpasbaar, dan worden de onderhandelingen gestart om te komen tot een mogelijke gronduitgifte.

5.2 Samenwerkingsverbanden

5.2.1. Technopolis

In 2002 is tussen vier partijen (gemeente, Technische Universiteit, ING Vastgoed Ontwikkeling B.V., Bouwfonds Vastgoed Ontwikkeling B.V.) een ontwikkel - en realisatieovereenkomst opgesteld en ondertekend met als doel het TU-zuid gebied de komende 20 jaar te ontwikkelen tot een hoogwaardige locatie waar ruimte wordt geboden aan ruim 600.000 m2 bvo met hoogwaardige / technische / innovatieve functies. Het merendeel van de te ontwikkelen locatie is in bezit van de TU Delft (85,0 %) het overige deel is in bezit van de gemeente Delft. De gemeente zal haar bezit verkopen aan de TU Delft. De TU Delft betaald hiervoor een vergoeding groot 15,0 % van de totale opbrengsten die binnen het plangebied worden gegenereerd. In de samenwerkingsovereenkomst is overeengekomen dat de gemeente Delft gefaseerd zorg zal dragen voor het bouwrijp en woonrijp maken van de gehele locatie. Deze kosten zullen, in een verhouding van 15,0 % en 85,0 %, door de Gemeente Delft en TU Delft gedragen worden.

Momenteel is er onvoldoende zicht op het financiële risico dat het project met zich meebrengt. De gemeentelijke grondexploitatie is nog niet beschikbaar. Naar verwachting zal er in het 3^e kwartaal 2005 een goed inzicht zijn in de risico’s en de mogelijk benodigde voorzieningen die het project met zich meebrengt. Voor alsnog is de reeds getroffen voorziening per 31 december 2003 van € 7,2 miljoen overgeboekt naar het weerstandsvermogen.

5.2.2. Station – Zuid GEM

In het kader van de ontwikkeling Station-Zuid is gekozen om de grondexploitatie ter plaatse van het station in een Gezamenlijke Exploitatie Maatschappij (GEM) tussen de gemeente en de ontwikkelaar (BAM Utiliteitsbouw) onder te brengen. Deze exploitatiemaatschappij, waarin de gemeente en de ontwikkelaar gelijkelijk zijn vertegenwoordigd, heeft tot taak de gronden die door de gemeente worden ingebracht op eigen rekening en risico bouwrijp te maken en het bijbehorende openbare gebied in te richten.

De oprichting van de GEM is nog niet gerealiseerd, de juridische voorbereidingen lopen nog. Naar verwachting zal in het 3^e kwartaal van 2005 de oprichting definitief zijn beslag krijgen. Hierbij zal de grondexploitatie van de GEM worden geactualiseerd en zal de gemeentelijke grondexploitatie worden vastgesteld.

De GEM grondexploitatie kent een looptijd van 10 jaar, de in het bestemmingsplan mogelijk gemaakte omvang van uitgifte (kantoren) bedraagt meer dan 30.000 m2 bvo. Door het realiseren van extra m2 is er een mogelijkheid om de aankleding van het station en de directe omgeving een kwaliteitsimpuls te geven. Zo kunnen aspecten als sociale onveiligheid en bereikbaarheid worden verbeterd. Naar verwachting zal de grondexploitatie van gemeentezijde neutraal lopen. Tijdens de looptijd van het project zal in termijnen de inbrengwaarde van de door de gemeente geleverde grond worden vergoed. Ook zal een deel van de tot nu toe gemaakte kosten als historische kosten worden opgenomen in grondexploitatie van de GEM.

6. Exploitaties en activiteiten niet ten laste van het Grondbedrijf

6.1 Grondexploitaties

Kerngegevens Brandweer


> Ontwikkelingsvorm		Bouwgrondexploitatie
> Administratieve status		In uitvoering (actief)
> Risicodrager		Algemene Dienst
> Risicoprofiel		Middel

Plan op hoofdlijnen

Nieuwbouw brandweerkazerne + bovenliggende kantoren.


Financiële kerngegevens

> Startdatum exploitatie		1 januari 2001
> Einddatum exploitatie		31 december 2006
> Bruto omzet (opbrengst)*		€ 4.458.000
> Saldo eindwaarde		€ 1.082.000 V
> Saldo contante waarde 2%		€ 1.040.000 V
> Getroffen voorziening		€ -

Voorraadregistratie	Woningbouw		Overige functies

> Netto uitgeefbare m2	0 m²		6.600 m² bvo
> Uitgegeven per 31-12-‘04	0 m²		0 m² bvo
> Voorraad per 01-01-‘05	0 m²		6.600 m² bvo

6.1.1 Brandweer

Halverwege de jaren negentig van de vorige eeuw is de gemeente gaan nadenken over vervanging van de huidige brandweerkazerne aan de Krakeelpolderweg. Om deze vervanging te kunnen bekostigen is in het najaar van 1999 besloten om op de huidige locatie een nieuwe brandweerkazerne te realiseren met daarboven op een commerciële kantoorontwikkeling. Begin 2000 is hiertoe een ontwikkelingsplan opgesteld en is door middel van een prijsvraag een ontwikkelaar gekozen. In de loop van 2001 is hiertoe in financiële zin een grondexploitatie geopend op basis van de prijsvraag. Deze grondexploitatie is per 01-01-2002 herzien waarin een financiële vertaling heeft plaatsgevonden van de verdere uitwerking van het prijsvraagontwerp. De start bouw van de brandweerkazerne was gepland in september 2002. Met een bouwtijd van 14 maanden kon in het late najaar 2003 de oplevering plaatsvinden. De negatieve ontwikkelingen op de kantorenmarkt hebben de financiële basis van het project sterk onder druk gezet. Medio 2003 is afscheid genomen van de ontwikkelaar en heeft de gemeente het initiatief genomen te onderzoeken of het project voor eigen rekening en risico kan worden uitgevoerd. Eind 2003 is besloten de ontwikkeling in eigen hand te nemen onder voorwaarden. Een van deze voorwaarden is dat slechts sprake mag zijn van een beperkte leegstand. De overleggen met mogelijke huurders zijn al langere tijd in een cruciale fase. Of alle lopende overleggen hierover tot volledige verhuur van de kantoren zullen leiden moet de komende maanden blijken. Na de zomer 2004 is gestart met aanvullende werkzaamheden in het kader van het bouwrijpmaken. Eind 2004 is gestart met de bouw van de brandweerkazerne met de bovenliggende kantoren. Medio 2006 zal naar verwachting de bouw zijn voltooid waarna de buitenruimte verder zal worden ingericht.

Verschillen

Het resultaat van de grondexploitatie is t.o.v. een jaar geleden licht gedaald. Met name de toename van de kosten bouwrijp maken als gevolg van planwijzigingen zijn hier debet aan. De opbrengsten zijn gelijk gebleven, maar komen later binnen dan gepland. Hierdoor ontstaat een klein negatieve rente-effect.

Risico’s

Het project bouw brandweerkazerne + bovenliggende kantoren is thans een volledig gemeentelijk project geworden. De bouw hiervan is inmiddels gestart, de opbrengsten van de grond zijn gegarandeerd. De risico’s van leegstand worden in de vastgoedexploitatie verder uitgewerkt.

Kerngegevens Die Delfgauwse Weye


> Ontwikkelingsvorm		Bouwgrondexploitatie
> Administratieve status		In uitvoering (actief)
> Risicodrager		MR-ISV
> Risicoprofiel		Laag

Plan op hoofdlijnen

Renovatie + nieuwbouw van woningen.



Financiële kerngegevens

> Startdatum exploitatie		1 januari 1999
> Einddatum exploitatie		31 december 2006
> Bruto omzet (opbrengst)*		€ 1.250.000
> Saldo eindwaarde		€ 1.030.000 N
> Saldo contante waarde		€ -
> Getroffen voorziening		€ -

Voorraadregistratie	Woningbouw		Overige functies

> Netto uitgeefbare m2	?? m²		0 m² bvo
> Uitgegeven per 31-12-‘04	?? m²		0 m² bvo
> Voorraad per 01-01-‘05	0 m²		0 m² bvo

6.1.2 Die Delfgauwse Weye

Aan de oostzijde van de stad, langs de A13 tussen de afslagen Delft-noord en Delft-centrum, ligt het stadsvernieuwingsgebied Die Delfgaauwse Weye. Het gebied is opgedeeld in drie deelgebieden:

· deelplan 1a is het gebied ten westen van de Van Lodesteynstraat

· deelplan 2a & 2b is het gebied tussen de Van Lodesteynstraat en de H. de Keyserweg

· deelplan 3 is het gebied ten oosten van de H. de Keyserweg.

In alle drie de deelgebieden worden door Delft Wonen / Kristal woningen gerenoveerd of woningen gesloopt en nieuw gebouwd. Het openbaar gebied knapt de gemeente Delft op met gelden uit het stadsvernieuwingsfonds. In de exploitatie zijn alleen de nog te maken kosten opgenomen voor de aanleg van het openbaar gebied.

Eind 2003 is overeenstemming bereikt over de resterende aanpak van de herstructurering. Gedurende 2004 is in opdracht van Delft Wonen / Kristal door architecten gewerkt aan de planvorming voor het vastgoed. In aansluiting hierop is het ontwerp voor de openbare ruimte door de gemeente verder uitgewerkt. De uitgifte van de grond heeft in januari 2005 plaatsgevonden.

De renovatie van de zorgflat (fase 2a) start begin 2005. De bouw van de woningen in fase 3 is in februari 2005 gestart. Deelplan 1a is reeds uitgevoerd, de openbare ruimte wordt eind 2005 en begin 2006 aangelegd. De verwachtte einddatum voor het totale project is medio 2006.

Verschillen

De planning van bouw- en woonrijpmaken is gewijzigd. De investeringen die in 2004 gepland stonden, worden uitgevoerd in 2005. De kosten voor fase 2a/b zijn bijna € 1,0 miljoen hoger dan in 2004 geraamd. De oorzaak hiervan zijn kosten voor het afkoppelen van regenwater. Hiervoor wordt een evenzo hoge bijdrage ontvangen uit het krediet basisinspanning.

Risico’s

Er zijn geen risico’s met betrekking tot de grondopbrengsten, deze zijn gerealiseerd.

Er is sprake van een planningsrisico voor de herinrichting van de H. de Keyzerweg. De herinrichting moet gereed zijn als de woningen in fase 3 opgeleverd worden. Er zullen anders kosten gemaakt moeten worden voor een tijdelijke ontsluiting.

Kerngegevens Doelengebied 2a en 2b


> Ontwikkelingsvorm		Bouwgrondexploitatie
> Administratieve status		In uitvoering (actief)
> Risicodrager		MR-ISV
> Risicoprofiel		Laag

Plan op hoofdlijnen

Realisatie van appartementen, eengezinswoningen (vrije sector) en een parkeergarage.



Financiële kerngegevens

> Startdatum exploitatie		1 januari 1993
> Einddatum exploitatie		31 december 2005
> Bruto omzet (opbrengst)*		€ 2.359.000
> Saldo eindwaarde		€ 235.000 N
> Saldo contante waarde		€ -
> Getroffen voorziening		€ -

Voorraadregistratie	Woningbouw		Overige functies

> Netto uitgeefbare m2	5.642 m²		0 m² bvo
> Uitgegeven per 31-12-‘04	5.642 m²		0 m² bvo
> Voorraad per 01-01-‘05	0 m²		0 m² bvo

6.1.3 Doelengebied 2a en 2b

Eén van de grootste stadsvernieuwingsprojecten in Delft betreft de herontwikkeling van het Doelengebied. Onder regie van een coördinerend architect wordt de locatie door drie afzonderlijke projectontwikkelaars herontwikkeld. In het Doelengebied zullen appartementen en eengezinswoningen (vrije sector) alsmede een parkeergarage worden gerealiseerd. Het totale plangebied bestaat uit drie fasen:

- Fase 1 is reeds gerealiseerd en omvat de woningen aan de Schutterstraat en het Doelenplein.

- Fase 2a betreft de herontwikkeling van het gebied rondom de voormalige mr. G. Engbertschool, waar in totaal 16 appartementen en 7 eengezinswoningen zijn gerealiseerd.

- Fase 2b betreft de herontwikkeling van het voormalig Waterloopkundig Laboratorium in 19 appartementen, 29 eengezinswoningen en een grote parkeergarage.

- Fase 3 is reeds gerealiseerd en omvat de (particuliere) herontwikkeling van de voormalige TU-bibliotheek in een honderdtal appartementen.

In fase 2b is medio 2003 de bouw van de parkeergarage en de woningen gestart. De extra inkomsten uit hoofde van extra grondopbrengsten (hogere VON-prijzen woningen) alsmede de verkoop van boventallige parkeerplaatsen is in 2003 reeds grotendeels gerealiseerd. De laatste woningen zullen medio 2005 worden opgeleverd.

Het restant van het project is gefaseerd over één jaar. Verwacht wordt dat in 2005 de laatste opbrengsten worden gerealiseerd en dat het woonrijp maken grotendeels wordt uitgevoerd. De grondexploitatie kan volgens verwachting eind 2005 afgesloten worden

Verschillen

Het project wordt eind 2005 afgesloten, in het MPV 2004 werd uitgegaan van afsluiting eind 2004.

De aanlegkosten voor de Fortuijnstraat zijn € 0,1 miljoen hoger dan in 2004 geraamd. De hogere kosten worden veroorzaakt door het nieuw aanleggen in plaats van het herstraten, zoals vorig jaar werd aangenomen.

Door het opnemen van de kosten voor het aanleggen van het terrein van ontwikkelaar ABB, is de kostenraming gestegen met ruim € 0,2 miljoen. Hiertegenover staat eenzelfde bedrag als bijdrage van deze ontwikkelaar. Per saldo heeft dit geen effect op de grondexploitatie.

Door het uitvoeren van nieuw beleid met betrekking tot de binnenstedelijke waterkwaliteit zijn de kosten voor riolering met € 0,05 miljoen toegenomen.

In het MPV 2004 bleek een opbrengst van ruim € 0,1 miljoen zowel in de opbrengstraming als in de boekwaarde voor te komen. In de herziene exploitatie is deze dubbeltelling gecorrigeerd.

Risico’s

Dit project kent geen substantiële kosten- of opbrengstrisico’s.

6.2 Samenwerkingsverbanden

6.2.1 Poptahof

Het plangebied Poptahof omvat zowel Poptahof Noord als Poptahof Zuid. Het winkelcentrum van Van der Vorm valt buiten het plangebied. Het uitgegeven terrein is in bezit bij de corporatie Delftwonen en de openbare straat en het centrale park behoren de gemeente Delft toe.

Het vakteam Vastgoed is bij dit project alleen op ad-hoc basis betrokken als adviseur.

6.3 Niet in exploitatie

6.3.1 Binnenstad Ontwikkeling ( w.o.VOM)

Het college van B&W heeft de wens uitgesproken dat er een organisatie wordt opgericht die zich bezighoudt met het handhaven danwel verbeteren van de kwaliteit van de oude binnenstad door sturing met vastgoed. Dit betreft de veiligheid, een goede samenstelling van het winkelaanbod en het voorkomen van leegstand e.d.. De vorm van de organisatie kan gegoten worden in een Vastgoed OntwikkelingsMaatschappij (VOM), zijnde een B.V. waarin de gemeente met private partners deelneemt. De gemeente wil hierbij de regie in handen hebben voor wat betreft de uitvoering van het brancherings beleid dat is opgesteld als wensbeeld voor de oude binnenstad. Voor dit traject is een budget toegekend, genoemd "Strategische aankopen panden binnenstad". Thans wordt gekeken naar de meest optimale vorm om een mogelijke VOM gestalte te geven. Ook de financiering wordt nader bekeken.

7. Grondbedrijf; overige activiteiten

7.1 Overige activiteiten

7.1.1 Delftse Hout

Het betreft een grondruil tussen Delftse Hout Vastgoed B.V., de exploitant van de camping en de gemeente. De grond zal in eigendom worden uitgegeven t.b.v. de beoogde uitbreiding van het campingterrein. Langs de Korftlaan zal een strook grond verworven worden t.b.v. herinrichting als "openbaar gebied". Dit project geschiedt in opdracht van het sector leefbaarheid. De kosten van de herinrichting van het openbaar gebied rondom het uit te geven terrein kunnen volledig worden voldaan uit de grondopbrengst. Het betreft hier een zogenaamd taakstellend budget. De voor de beoogde uitbreiding van de camping benodigde artikel 19-procedure is later dan verwacht opgestart. Het saldo zal op zijn vroegst eind 2005 kunnen worden afgerekend.

7.1.2 Röntgenweg 1

Op 1 september 2003 is de gemeente Delft eigenaar geworden van de bedrijfsruimten met toebehoren aan de Röntgenweg 1 te Delft. De overwegingen voor de gemeente Delft om het eigendomsrecht te verwerven lagen gelegen in het feit dat:

- Delft Instruments een deel van haar bedrijfsactiviteiten wilde verplaatsen;

- De gemeente Delft de hoogwaardige werkgelegenheid voor Delft en de synergetische effecten met andere in Delft gevestigde kennisintensieve bedrijven, wilde behouden, mede gelet op de mondiale uitstraling van Delft Instruments in relatie tot de filosofie van “Delft Kennisstad”.

- Door aankoop van het complex aan de Röntgenweg een verhuizing van Delft Instruments naar Delftechpark mogelijk werd;

- De gemeente Delft het terrein, medio 2015, wil herontwikkelen, mede gezien de toekomstige ondertunneling van het spoor door Delft.

- De gemeente Delft het complex aan de Röntgenweg 1, tot aan het moment van herontwikkeling, wil omvormen tot een bedrijfsverzamelgebouw.

De financiële onderbouwing van de aankoop en de exploitatie van het complex aan de Röntgenweg 1 was deels gebaseerd op feiten en deels op veronderstellingen, zoals de leegstandpercentage van 30%.

Momenteel wordt bezien hoe na afloop van de nu nog lopende overeenkomsten binnen de vastgoedexploitatie de locatie vanaf 2010 herontwikkeld kan worden. Dit geschiedt in nauw overleg met de betrokken vakteams en ook wordt bij de keuze van het type herontwikkeling gekeken naar de ontwikkeling van de Spoorzone.

7.1.3 Verwervingen Spoorzone

In 2000 is besloten actief panden te verwerven die nodig waren voor de bouw van de spoortunnel. De aankoop en administratie hiervan vindt, in opdracht van en onder verantwoordelijkheid van DPP,

operationeel plaats bij vakteam Vastgoed. Eind 2004 heeft de minister € 344 miljoen (te betalen in 2011) toegezegd voor de bouw van de spoortunnel. Momenteel wordt een procesplanning gemaakt, waaruit de definitieve planning van onteigening en sloop zal blijken. De verwachting is dat in januari 2008 met de bouw van de tunnel begonnen kan worden.

Per 1 januari 2005 zijn er van de 53 panden 42 aangekocht (81%). Hiervoor is reeds € 24,1 miljoen betaald en is er voor € 2,9 miljoen aan verplichtingen aangegaan. Het beheer van deze panden is wat de woningen betreft aan Duwo uitbesteed. De bedrijfspanden zijn in eigen beheer.

Conform de planning zal afrekening plaatsvinden met de opdrachtgever (DPP). Nieuwe activiteiten die na afrekening door het Grondbedrijf worden verricht zullen rechtstreeks ten laste van de betreffende budgetten van DPP worden gebracht.

8. Bijlage

Begrippenkader

Boekwaarde

De boekwaarde geeft het totaal aan gemaakte kosten en opbrengsten weer, die op de peildatum (in dit geval 1-1-2005) al ten behoeve van een project gerealiseerd zijn. Hierin is ook de rente opgenomen, die tot de peildatum is bijgeschreven.

Startwaarde of nominale waarde

De startwaarde, of nominale waarde, is een berekening van een bedrag op het prijspeil van heden (in dit geval 1-1-2005). Het geeft weer wat bijvoorbeeld een brug kost, indien deze nu zou worden gemaakt. Hierbij is dus geen rekening gehouden met toekomstige kosten- (of opbrengsten)stijging of toekomstige rentewinsten/verliezen.

Reële of geïndexeerde waarde

Dit betreft de waarde van een opbrengst of investering op het moment dat deze daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Om dit bedrag te berekenen wordt de startwaarde (wat kost het nu) gecorrigeerd met de voorspelde kostenstijging, tot het moment van realisatie (bijvoorbeeld in 2007). Ergo: dit is het bedrag, dat in het jaar van realisatie feitelijk moet worden betaald. Voor opbrengsten wordt dezelfde methodiek gehanteerd. Rente-effecten worden buiten beschouwing gelaten.

Eindwaarde

Alle kosten en opbrengsten ten behoeve van een project worden bij elkaar gebracht in een exploitatie-berekening. Deze berekening heeft een einddatum, waarop ook het project administratief wordt afgesloten. Het saldo op deze einddatum is het zogeheten ‘eindwaarde - saldo’. Dit is het bedrag, dat op de datum van afsluiting daadwerkelijk moet worden verrekend met de gemeentelijke middelen. Om dit te kunnen berekenen, worden alle individuele kosten en opbrengsten naar de einddatum doorberekend en dan gesaldeerd. Hierbij wordt, naast de kostenstijging, ook de rente berekend. Een voorbeeld:

Startdatum exploitatieberekening = 01-01-2005

Brug wordt aangelegd in 2007

Einddatum exploitatieberekening = 31-12-2010

Kosten van een brug op startwaarde = € 100

Reële waarde van deze investering is € 100 + 2 jaar kostenstijging = € 105

Eindwaarde van deze investering is € 105 + 3 jaar rente = € 123

Contante waarde

Om inzicht te krijgen wat de ‘prestatie’ van projecten ten opzichte van elkaar is, zullen berekende saldi moeten worden vergeleken. Projecten hebben echter verschillende einddata, waardoor bij het ene project de rente meer invloed heeft dan bij het andere. Eindwaarde - saldi kunnen daarom niet zomaar met elkaar worden vergeleken.

Door de bedragen ‘contant’ te maken kan dit wél. Berekend wordt wat de waarde van het eindwaarde saldo is, teruggerekend naar heden (1-1-2005). Resultaat is een bedrag op contante waarde; een bedrag op het prijspeil van heden dat, onder invloed van rente, zal groeien naar het bedrag op eindwaarde. De effecten van kosten- en opbrengstenstijging zijn hierin verdisconteerd. Saldi van projecten op contante waarde zijn daarmee vergelijkbaar.

Bruto omzet (opbrengst)

Dit is het bedrag dat de totale opbrengsten in een project weergeeft. Hierbij zijn alle historische en toekomstige opbrengsten (op reële waarde) bij elkaar opgeteld. Dit bedrag geeft het opbrengstvolume van een project aan. Bij de beoordeling van het plan - saldo is het handig om de bruto omzet als referentie te hebben. Een verlies van € 1.000 bij een bruto omzet van € 1,0 miljoen is heeft immers een andere ‘lading’ dan bij een bruto omzet van € 10.000.

Voordelig of V

Er zijn of worden meer opbrengsten dan kosten gerealiseerd c.q. voorzien.

Nadelig of N

Er zijn of worden meer kosten dan opbrengsten gerealiseerd c.q. voorzien

Grondexploitaties

Dit betreft gronden, die onder de vlag van het Grondbedrijf actief in ontwikkeling zijn ten behoeve van een functiewijziging. Aan een actieve exploitatie ligt altijd een concreet bestuurlijk uitvoeringsbesluit ten grondslag, onder meer gebaseerd op inzicht in de financiële consequenties (grondexploitatie).

Samenwerkingsverbanden ( ook die in voorbereiding)

De gemeente participeert in een aantal ontwikkeling, zonder daarbij drager van het (gehele) financiële risico te zijn. Veelal betreft dit PPS - constructies, waarbij samen met marktpartijen een ontwikkeling tot stand wordt gebracht. Ook projecten die in samenwerking tussen gemeenten worden uitgevoerd, behoren tot deze categorie.

Particuliere ontwikkeling

In deze vorm van gebiedsontwikkeling kiest de gemeente niet voor een ondernemende, risicodragende, maar voor een faciliterende rol. Onder randvoorwaarden van het bestemmingsplan en onder het publieke toezicht laat de gemeente de grondexploitatie aan een particuliere grondexploitant (ontwikkelaar of corporatie). De actieve gemeentelijke rol beperkt zich tot de aanleg of afname van voorzieningen van openbaar nut of bepaalde bijzondere bestemmingen (zoals grond voor een basisschool). Er is sprake van een exploitatieovereenkomst of baatbelasting, waarbij de kosten die de gemeente maakt voor bepaalde publieke voorzieningen (mede) ten nutte van het plan in principe worden verhaald. De gemeente loopt in principe geen of slechts heel beperkt financieel risico.

Grondexploitaties in voorbereiding

Overige activiteiten

Het gaat hier om een aantal financiële projecten, waarop tijdelijk kosten of baten worden geboekt. Op grond van bestuurlijke besluitvorming kunnen deze bedragen worden toegevoegd aan een grondexploitatie of worden verrekend met de algemene reserve van het Grondbedrijf, dan wel met een project van een ander gemeentelijk organisatieonderdeel.

Algemene reserve

Een korte toelichting staat in hoofdstuk 3.2 Reserves en voorzieningen na het schema Verloop algemene reserve Grondbedrijf.

Weerstandsvermogen

Een korte toelichting staat in hoofdstuk 3.2 Reserves en voorzieningen na het schema Verloop algemene reserve Grondbedrijf.

Bestemmingsreserves

Een korte toelichting staat in hoofdstuk 3.2 Reserves en voorzieningen na het schema Verloop algemene reserve Grondbedrijf.

Voorzieningen

Een korte toelichting staat in hoofdstuk 3.2 Reserves en voorzieningen na het schema Verloop algemene reserve Grondbedrijf.

Meerjarenprogramma

Vastgoed 2005 – 2008

Verschillen

Risico’s

Verschillen

Risico’s