GEMEENTEGARANTIES
EN LENINGEN
INLEIDING:
Sinds 19 maart 1996 heeft het gemeentebestuur van
Delft een samenwerkingsovereenkomst met het Nationaal Restauratiefonds
(NRF). Sindsdien verstrekt het NRF
leningen met gemeentegarantie voor restauraties van monumenten in Delft. De
gemeente garandeert aan het NRF de rente en aflossing van deze leningen.
Op 8 februari 2005 besloot het college van B&W
tot het actualiseren van het algemeen beleid aangaande gemeentegaranties dat
terughoudend is vergeleken met de -nog steeds geldende- overeenkomst met het
NRF.
Op 14 oktober 2005 tekenden het Prins Bernhardfonds
en de provincie Zuid-Holland de overeenkomst voor het verstrekken van
laagrentende leningen voor de restauratie van gemeentelijke monumenten.
Eigenaren van gemeentelijke monumenten in het beschermd stadsgezicht Delft
kunnen tegen zeer lage rente een hypotheek afsluiten voor de restauratie van
hun monument, mits de gemeente Delft garant staat.
Ondanks het besluit tot terughoudendheid, maar geheel
in lijn met de samenwerkingsovereenkomst, wordt nu voorgesteld om het
gemeentegarantie-instrumentarium in geval van leningen via het NRF ten behoeve
van monumentenrestauraties uit te breiden
Afname subsidies
Op het gebied van monumentenzorg is de landelijke
trend het stimuleren van goed onderhoud aan monumenten om zo
onderhoudsachterstanden en kostbare restauraties te voorkomen. De
subsidiemogelijkheden, zowel landelijk als gemeentelijk, voor restauraties van
monumenten nemen fors af. De afgelopen
decennia zijn monumenteigenaren volop in de gelegenheid gesteld met subsidies
hun bezit te laten restaureren. Het gaat nu om in stand houden. Achterstallig
onderhoud wordt niet beloond.
Voor restauraties van gemeentelijke monumenten is
er jaarlijks een subsidiebudget beschikbaar, waarvan eigenaren van
rijksmonumenten geen gebruik kunnen maken. De meeste eigenaren van
rijksmonumenten zijn belastingplichtig en zij hebben andere faciliteiten, zoals
fiscale aftrek en laagrentende restauratiefondshypotheek.
Laagrentende leningen als alternatief
In gevallen waar restauratiesubsidies niet mogelijk
zijn of de maximaal subsidiabele kosten worden overschreden, kunnen
laagrentende leningen een alternatief bieden. Het vakteam Monumentenzorg en
bouwkwaliteit, wil de laagrentende leningen sterk gaan promoten. Laagrentende
leningen zijn sinds 2004 mogelijk vanuit het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting
Nederlandse gemeenten (SVN) en nu ook vanuit het Prins Bernhardfonds. Het
voordeel van een lage rente is evident. Om dit voordeel maximaal te benutten
moeten de overige hypotheekkenmerken ten minste gelijkwaardig zijn aan die van
de commerciële leningen. Winst is te behalen bij de looptijd.
Het resultaat is een maximaal 25% lagere maandlast
en de verhoging van het maximaal te lenen bedrag met 75%.
De leningen van het prins Bernhardfonds worden
aangevraagd na tussenkomst van het NRF. In beide gevallen gaat het om een
revolving fund: rente en aflossing worden gebruikt voor nieuwe leningen.
Hierdoor beschikt het fonds ook in de toekomst weer over middelen om gewenste
ontwikkelingen te stimuleren. In principe is lenen uit het SVN-fonds al
mogelijk. Tot op heden is dat voor monumentenzorg nog niet gebeurd.
|
|
SVN |
Prins Bernhard fonds |
|
minimaal bedrag aflossing rente looptijd periode rentevast beperking garantstelling |
50.000 ja, annuïteit 2% 25 jaar 25 jaar 1-e hypotheek toets conform gemeentegarantie |
- ja, annuïteit 1,5% (4,5% onder marktrente) 30 jaar 30 jaar gemeentelijk monument in beschermd stadsgezicht gemeentegarantie |
Tabel 1: kenmerken
laagrentende leningen
LAAGRENTEND FINANCIEREN; GEVOLGEN EN VOORWAARDEN:
Het risico:
Het kan voorkomen dat een eigenaar zijn
verplichtingen niet kan nakomen en het pand (executoir) wordt verkocht.
Mogelijk komt de restschuld ten laste van de gemeente. Het risico van de
gemeente is bij een eerste hypotheek kleiner dan bij een tweede of derde
hypotheek. Dit risico blijkt mee te
vallen. Sinds de overeenkomst met het NRF in 1995 houdt de gemeente bij het NRF
een garantiefonds aan. De premie om dit fonds te voeden is een renteopslag van
0,3% (bij de huidige NRF leningen). Gedurende de looptijd wordt de lening
afgelost, waardoor het financieel risico steeds kleiner wordt.
In Delft is het nog nooit noodzakelijk gebleken om
gebruik te maken van het risicofonds monumenten.
Gezien het lage risico en het feit dat de eerste
hypotheek meestal wordt gevestigd voor de aankoop van een pand, wordt
voorgesteld ook een tweede of derde hypotheek te garanderen.
Lagere maandlast en de looptijd:
In eerste instantie is voor alle partijen de
maandlast belangrijk, die moet betaalbaar en acceptabel zijn. Hoe langer de
looptijd, hoe lager de maandlast. Voor een particuliere eigenaar kan de
woonlast door de lage rente tot 25% lager zijn (bij een looptijd van 30 jaar en
een belastingtarief van 42%). Praktisch gezien komt dat overeen met maandelijks
25% subsidie.
De looptijd heeft een grote invloed op de
maandlast:
·
Wanneer de looptijd wordt verkort van 30 tot 25
jaar, is de invloed van de lagere rente vrijwel te niet gedaan.
·
Een laagrentende lening met een looptijd van 20
jaar geeft een hogere maandlast dan een gewone lening over 30 jaar.
De SVN leningen kennen een looptijd van 25 jaar, de
nota gemeentegaranties 2005 heeft als norm 20 jaar. Dat behoeft aanpassing.
Kredietwaardigheid en de looptijd:
De looptijd beïnvloedt de maandlast en daarmee het
maximaal te lenen bedrag. Bij een looptijd van 30 jaar is het maximaal te lenen
bedrag ca. 30% hoger dan bij 20 jaar.
Hogere kredietwaardigheid; hoger restauratiebudget:
Uitgaande
van het algemeen gemeentelijk beleid is het maximale bedrag dat kan worden
geleend met een laagrentende lening lager dan met een gewone, commerciële
lening.
stel: de looptijd wordt verlengd van 20 naar 30
jaar en de vaste lage rente is 1,5% bij een marktrente van 6%, dan is het
maximaal te lenen bedrag maximaal 75% hoger!
Fictieve subsidie:
De lage rente lijkt op een maandelijkse subsidie.
Een subsidie die ieder jaar iets lager wordt door inflatie en aflossing.
Jaarlijks gaat een deel van deze fictieve subsidie naar de fiscus door de
lagere renteaftrek. Het uiteindelijke voordeel is pas bekend aan het eind van
de looptijd of bij verkoop van het pand.
De gemiddelde bewoningsduur in Nederland is 7 jaar,
voor monumenten is het gemiddelde waarschijnlijk wat hoger.
Na 10 jaar is de fictieve subsidie voor
particulieren hoogstens 13% (bij 42% belasting). Voor particulieren is de
lagere maandlast interessanter dan de fictieve subsidie op lange termijn.
Niet belastingplichtige partijen kunnen op een
fictieve subsidie van 30% uitkomen na 10 jaar.
In de praktijk is de fictieve subsidie fors lager door de inflatie en
doordat deze partijen lenen tegen een lagere marktrente dan particulieren.
Corporaties en kerken kunnen soms binnen de eigen beroepsgroep tegen een lagere
rente lenen, daarnaast lenen zij vaak grote bedragen waardoor de rente ook
lager is.
Conform de doelstellingen maar ook in afwijking van
het gemeentelijk beleid:
De nota "Gemeentegaranties, alleen als het
noodzakelijk is" stelt: dat de aanvraag moet passen binnen het kader van
het Publiek Gemeentelijk Belang van Delft. Herstel en behoud van monumenten
past binnen deze doelstelling. De met garantie te financieren kosten betreffen
het herstel van het casco en de monumentale waarden van het pand. Wat niet past
binnen de doelstelling is de financiering van een luxe keuken, badkamer,
toilet, afwerking, stoffering en meubilair. De te financieren kosten komen
overeen met de subsidiabele kosten volgens hoofdstuk 2 van de
subsidieverordening stadsvernieuwing (subsidies voor monumenten).
Op de volgende punten moet worden afgeweken van de
verordening gemeentegaranties geldleningen 2004:
artikel 2
Communicatie
De overstap van een hoog subsidiepercentage naar
een laagrentende lening in een tijd van lage hypotheekrentes, vergt een andere
manier van denken en vooral van rekenen. Voor de promotie worden per doelgroep
informatiebladen, rekenvoorbeelden en rekenbladen ontwikkeld. Daarvan zal in de
contacten over monumentenrestauraties nadrukkelijk gebruik worden gemaakt.
Interne afstemming
De nu voorliggende nota is afgestemd met het
vakteam TRM en cluster Wijk & Stadszaken.
Voorstel
Nu de landelijke trend wordt gevolgd, om
monumentenrestauraties te faciliteren via laagrentende leningen in plaats van
subsidies, stel ik u voor in te stemmen met deze nota en te besluiten tot:
·
het verlenen van gemeentegarantie voor leningen tbv
monumentenrestauraties uit het Prins Bernhardfonds.
o
Onder de voorwaarden in lijn met de huidige
overeenkomst met het NRF, maar in afwijking van de "Verordening
gemeentegaranties geldleningen 2004".gemeentegarantie ook op basis van
tweede en derde hypotheek;
o
looptijd lening maximaal 30 jaar;
o
rente 4,5% lager dan de marktrente voor
vergelijkbare leningen met een minimum van 1,5 %;
o
de aanvrager hoeft geen maatschappelijke instelling
te zijn.
o
Het maximaal te garanderen leenbedrag bedraagt € 150.000,--
·
de verordening "gemeentegaranties geldleningen
2004" hierop aan te passen.
·
navolgende condities laten gelden voor leningen uit
het SVN-fonds:
·
deze nota wordt geëvalueerd in 2008.
ir.
H. Rienstra