CONCEPT 09-11-2006
Nota Grondprijzen 2007
(vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders
van Delft op 2006 onder
nummer )
In deze nota worden de
gemeentelijke uitgangspunten vastgesteld voor de wijze van grondprijsbepaling
in de te onderscheiden marktsegmenten. Zo wordt bij de grondprijsbepaling een
eenduidige basis gehanteerd. De nota wordt mede betrokken bij het jaarlijks op te
stellen Meerjarenprogramma Vastgoed (MPV) met dien verstande dat het MPV uit
gaat van geprognosticeerde grondwaardestijgingen in een reeks van jaren,
terwijl in de Nota Grondprijzen sprake
is van een momentopname. De Nota Grondprijzen 2007 dient, net als in de
voorgaande jaren, als toetssteen bij de gemeentelijke gronduitgiftes voor het
gehele jaar (2007). Deze nota bevat geen grote wijzigingen ten opzichte van die
van het voorgaande jaar. Voor wat de indeling in woningcategorieën betreft, is
in deze nota aansluiting gezocht bij de systematiek die wordt gehanteerd door
het Stadsgewest Haaglanden. Nieuw is dat voor zorginstellingen in beginsel
wordt aangesloten bij het Uitvoeringsbesluit Wet toelating zorginstellingen en
de door de minister van VWS goedgekeurde Bouwkostennota van het college Bouw
Zorginstellingen.Voorts is een marktconforme (minimum)prijs voor zendmasten
(niet zijnde UMTS-masten) geïntroduceerd.
De Nota Grondprijzen 2007 geldt
met ingang van 1 januari 2007en vervangt met ingang van die datum de Nota
Grondprijzen 2006. Vóór 1 januari 2007gemaakte prijsafspraken op basis van de
Nota Grondprijzen 2006, zullen worden gerespecteerd.
Inmiddels wordt algemeen erkend
dat de economie zich weer in een opgaande lijn bevindt. Hieruit valt niet
zondermeer te concluderen dat er reden is om de grondprijzen meer dan
trendmatig te verhogen. De economische omstandigheden zijn immers zo dat de
inflatie beperkt is gebleven en dat voor segmenten als de kantorenmarkt en in
meerdere mate de situatie verbetert maar nog steeds zorgelijk is. De
huizenmarkt lijkt zich te stabiliseren bij weliswaar nog iets hogere prijzen
maar de grondprijzen in dat segment worden vastgesteld via het daarvoor
geldende quoteringssysteem waarmee ook de grondprijzen naar rato toenemen. Het duurdere
segment biedt iets meer ruimte voor stijging van de grondprijs. Hetzelfde geldt
voor woningen in uitleggebieden. Voor die categorieën wordt de quote iets
aangepast. Waar er in de onderhavige nota sprake is van prijsstijgingen, zijn
die het gevolg van aanpassingen als gevolg van de geldontwaarding. Er wordt in
verband daarmee een inflatiecorrectie toegepast ten opzichte van de
grondprijzen van het jaar 2006 van (naar boven afgerond) 2 procent. Vervolgens
zijn die prijzen weer afgerond.
Deze nota kwam als in
voorgaande jaren tot stand op basis van opgedane ervaringen bij het vakteam
Vastgoed, raadpleging van andere gemeenten[1],
statistische (internet)gegevens en overleg met marktpartijen[2].
In de nota wordt ook ingegaan op
factoren en omstandigheden die de prijs van de grond bepalen. Uiteraard kunnen
er bijzondere omstandigheden optreden die invloed hebben op de grondprijs. Deze
doen echter geen afbreuk aan de basisuitgangspunten.
In beginsel wordt bij de bepaling
van de grondprijzen gewerkt met het zogenaamde marktwaardesysteem. Hierbij
bepaalt de functie de waarde van de bijbehorende grond. De prijzen moeten
worden gezien als richtprijzen onder gemiddelde omstandigheden, waarbij wordt
aangetekend dat de grondprijs zowel naar boven als naar beneden (bij)gesteld
kan worden, mits dit gemotiveerd kan worden. In het
voortraject van de specifieke uitgifte wordt bepaald voor welke uitgiftevorm
wordt gekozen (uitgifte in eigendom, erfpacht, vestiging van een opstalrecht,
verhuur of precario). Criteria voor uitgifte in erfpacht vindt men in de nota
erfpacht 2005 zoals deze op 7 september 2004 onder nummer 420136 definitief
werd vastgesteld. Ook bij verhuur wordt de huurprijs mede bepaald door
de hoogte van de grondwaarde.
De prijsbepaling voor de uit te
geven grond is afhankelijk van een complex van factoren.
Kort samengevat zijn de volgende
drie (groepen van) prijsbepalingsmethodieken te onderscheiden. Voor een nadere
uitwerking van die methodieken wordt verwezen naar de bijlage:
1.
De residuele waarderingsmethodiek: Bepalend bij deze methode
is de grondprijs die in de markt voor de grond te bereiken is. Die prijs wordt
bepaald door de financiële ruimte die er voor de grond overblijft door van de
geprognosticeerde opbrengsten de kosten (zoals de bouwkosten etc.) af te
trekken. Aan de opbrengstenkant zijn hierbij voor een belegger of ontwikkelaar
de te behalen huurprijs van belang alsmede het door hen gewenste rendement
(doorgaans uitgedrukt in Bruto Aanvangsrendement (BAR)). Van de resultante
daarvan worden de bouwkosten etc. afgetrokken. Wat resteert is dan de
grondwaarde. Een wat genuanceerdere uitleg van deze benadering treft u aan in
de bijlage. Deze methode is in feite de algemeen toegepaste methode. Op basis
van zoveel mogelijk objectieve maatstaven worden de parameters in de berekening
verwerkt.
2.
De kostprijsmethode: Hierbij speelt de vervangingswaarde de
belangrijkste rol. Vooral van belang bij incourant onroerend goed, waarbij een
waarde in het economische verkeer moeilijk is vast te stellen. Deze waarde
heeft de functie van minimale uitgifteprijs. Alle productiekosten worden
“omgeslagen” over het aantal uit te geven m² grond. Hierdoor ontstaat een
kostprijs (gemiddeld) per m² uit te geven terrein.
3.
De vergelijkingsmethode: Hierbij wordt een waarde toegekend
door vergelijking met recentelijk verkocht soortgelijk onroerend goed. Vooral
toepasbaar bij courant onroerend goed, waarin veel transacties plaats vinden
(zoals woningen). Deze methode wordt ook gebruikt ter toetsing en ondersteuning
bij de hiervoor genoemde methodieken.
Voor alle in deze nota genoemde
prijsniveaus voor commerciële doeleinden wordt uitgegaan van de
veronderstellingen dat:
Ø de grond
in normale bouwrijpe staat wordt geleverd;
Ø de grond
geschikt is voor de beoogde bestemming qua bodemkwaliteit;
Ø de grond
geen bijzondere belemmeringen kent die het gebruiksrecht beperken.
De in deze nota genoemde prijzen en quota vormen richtprijzen onder
gemiddelde omstandigheden. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden van de
te ontwikkelen locatie kunnen deze worden bijgesteld.
Grond is een zeer specifiek
onroerend goed, omdat deze zijn waarde vooral ontleent aan hetgeen er op
gebouwd mag worden, dan wel waarvoor het gebruikt kan en mag worden
(marktwaardemethode). De taxatie van
de grond is dan ook bijna altijd een afgeleide van de taxatie van het gehele
onroerend goed (grond plus opstal).
De methode die het meest geschikt
is voor de bepaling van de grondwaarde is de residuele methode (als
“rekensysteem” binnen het kader van de marktwaardemethode). Hierbij wordt van
het totale onroerend goed de waarde bepaald volgens een van de hierboven sub 1.
resp. 3. beschreven waarderingsmethoden en vervolgens verminderd met de kosten
van realisatie van het gebouw (bouw- en bijkomende kosten). De restwaarde is de
waarde van de grond. Slechts in incidentele, bijzondere gevallen wordt de
hiervan afwijkende kostprijsmethode gebruikt.
De grondprijs wordt concreet bepaald aan de hand van een inschatting van
de commerciële waarde op het moment van het sluiten van een
grondreserveringsovereenkomst. In de overeenkomst worden bepalingen opgenomen
over opwaartse prijsaanpassingen tot aan het moment van daadwerkelijke
gronduitgifte, indien marktontwikkelingen hiertoe aanleiding geven.
De reserveringsvergoeding is
gelijk aan het rentepercentage op basis waarvan bij uitgifte in erfpacht/opstal
de canon/retributie wordt bepaald, te weten het percentage voor 25- jarige
BNG-leningen (lineair gelijklossend) met een opslag van 0,25% zoals dit
laatstelijk in genoemde nota Erfpacht 2005 is vastgesteld.
Voor andere categorieën dan
woningbouw wordt- tenzij hieronder uitdrukkelijk anders aangegeven- de totale
grondprijs bepaald door het aantal uit te geven vierkante meters grond te
vermenigvuldigen met de grondprijs per m², met dien verstande dat wordt
gerekend met de zogeheten Floor Space Index (FSI). Indien de FSI groter is dan
1, hetgeen wil zeggen dat het bruto vloeroppervlak van een te stichten gebouw
groter is dan het terreinoppervlak, wordt gerekend met een grondprijs per
vierkante meter bruto vloeroppervlak. Het bruto vloeroppervlak wordt bepaald
volgens de daarvoor geldende NEN (2580)-norm.
De in deze nota genoemde
grondprijzen zijn exclusief BTW. Ingeval van vrij op naam prijzen betekent dit
dat uit die prijzen eerst de BTW wordt gehaald waarna het resultaat met de
grondquote wordt vermenigvuldigd.
In deze nota is voor wat de commerciële functies betreft gekozen voor
een grondprijsbeleid, gebaseerd op de genormeerde residuele methode.
Het normeren is gebaseerd op aannames en referentieprojecten met
betrekking tot de bouwkosten, opbrengstpotentie en rendementseisen.
Erfpacht/opstal
Met uitzondering van uitgiften in
erfpacht op basis van de Algemene Erfpachtvoorwaarden uit 1929 en 1976, althans
die uitgiften die in het verleden niet zijn omgezet naar de Algemene
Erfpachtbepalingen AE 1993, zijn erfpachtsrechten in Delft doorgaans
eeuwigdurend. De canon daarvoor kan eeuwigdurend worden afgekocht tegen
betaling van de grondwaarde geldend ten tijde van de betrokken uitgifte. In de
toekomst zal niet meer automatisch in eeuwigdurende erfpacht worden uitgegeven
maar zal, afhankelijk van de omstandigheden, ook in tijdelijke erfpacht worden
uitgegeven. Hetzelfde geldt voor uitgiften in de vorm van een recht van opstal.
In dit verband wordt verwezen naar de nota Erfpacht 2005. Als gevolg van die
ontwikkeling is het gewenst dat er een regeling komt voor de afkoop van de
tijdelijke erfpachtscanon/opstalretributie. Voorgesteld wordt een eenvoudig te
berekenen en verantwoorde afkoopsom. Evenals in de Nota Grondprijzen 2006 wordt daarbij aansluiting gezocht bij de
destijds met betrekking tot tijdelijke erfpachten in de AE 1976 opgenomen
berekeningswijze waarbij de door de erfpachter respectievelijk opstaller te
betalen afkoopsom gelijk is aan de contante waarde van het ten tijde van de
afkoop geldende canon/retributiebedrag, hetwelk alsdan wordt beschouwd als
verschuldigd tijdens de gehele afkoopperiode. De contante waarde wordt berekend
met behulp van het percentage waarop het op het moment van afkoop geldende
canon/retributiebedrag is gebaseerd, verlaagd met 1%.
In het kader van de ruimtenood in
de gemeente Delft is onderzoek naar optimalisering van het grondgebruik een
continue uitdaging. Onder optimalisering wordt niet alleen verdichting
verstaan, maar ook intensivering van het ruimtegebruik met gelijktijdige
kwalitatieve verbetering van de gebouwde en ongebouwde omgeving.
Dit ruimtevraagstuk kan vanuit het
grondprijzenbeleid worden ondersteund, bijvoorbeeld door:
Ø een
aangepaste grondprijs in geval van ruimtelijk efficiënte
parkeeroplossingen en/of
dubbelgebruik;
Ø het
bevorderen van een gunstige verhouding tussen vloeroppervlak en kaveloppervlak
in woningbouw en bedrijventerreinen;
Ø het
stimuleren van levensloopbestendige, duurzame bouw;
Het grondprijzenbeleid dient zo als stimulans om zowel
multifunctioneel als intensief grondgebruik toe te passen.
In voorkomende gevallen is als
gevolg van recente regelgeving op het gebied van de waterhuishouding (de
zogenaamde Watertoets) naast de grondprijs een bijdrage verschuldigd aan de
“reserve waterberging” waarvoor de systematiek bij het opstellen van deze nota
nog niet is bepaald. De bedoeling is dat daarvoor na vaststelling van
landelijke regelgeving langs publiekrechtelijke weg beleid wordt vastgesteld.
Het betreft gebiedsontwikkelingen waarbij geen waterberging op eigen terrein
kan worden gerealiseerd, zodat deze
waterberging elders binnen de gemeente moet worden gecompenseerd.
Voor het bepalen van de
grondwaarde zal de beoogde functie van de grond als leidraad gelden. Er wordt
in deze nota uit gegaan van standaard woningen. Dat wil zeggen woningen die
voldoen aan alle geldende regelgeving op het gebied van duurzaam bouwen,
veiligheid (waaronder politiekeurmerk), energetische aspecten, mobiliteit en
overige principes van duurzaamheid in brede zin.
Het uitstijgen boven het
vanuit gemeentezijde gestelde eisenpakket op het gebied van duurzaamheid en milieu
kan aanleiding zijn om dit te betrekken in de grondprijsstellingen.
Algemene marktontwikkelingen
De vraag op de huizenmarkt wordt
beïnvloed door het aantal huishoudens in verhouding tot de woningvoorraad, koopkrachtontwikkelingen,
economische vooruitzichten, de huurprijzen, de hypotheekrente en diverse
ontwikkelingen op de hypotheekmarkt. De trend kent een afvlakkende beweging,
waarbij prijsstijgingen in met name het
duurdere segment nog actueel zijn.
Sociale huur- en koopwoningen
Tot een paar jaar geleden werden
de maximale stichtingskosten (en aandeel grondkosten hierin) van dit segment
door het Rijk opgelegd. Door een veranderende rol van de rijksoverheid en onder
invloed van maatschappelijke ontwikkelingen geschiedt dit niet meer.
Geconstateerd kan worden dat de
rol van de woningcorporaties de afgelopen jaren veranderd is. Zij treden binnen
de onroerend goed markt feitelijk op als marktpartij, waarbij de “klassieke”
doelstelling van de corporaties als verhuurder in het sociale segment zichtbaar
moet blijven. In de Nota Grondprijzen 2007 blijven de grondprijzen voor de
sociale sector gerelateerd aan deze situatie. Uit een oogpunt van uniformiteit
wordt aansluiting gezocht bij de indelingssystematiek zoals het Stadsgewest
Haaglanden die hanteert.
Die is opgenomen in de regionale
prestatieafspraken tussen het Stadsgewest Haaglanden en de koepel van regionale
woningbouwcorporaties (SVH) zoals vastgesteld op 21 september 2005.
De
indeling voor het jaar 2006 is voor genoemde categorie als volgt:
sociale (goedkope) koopwoning: tot € 163.508,00 v.o.n.
sociale (goedkope) huurwoning:
dit zijn woningen met een
maandhuur tot €
615,01
Begin 2007
zullen genoemde bedragen door het Stadsgewest Haaglanden nog worden geïndexeerd
zo dat ook voor de onderhavige nota die nieuwe waarden zullen gelden.
Het belang
van de categorie sociaal (goedkoop) is –naast een lage grondprijs - gelegen in het Besluit Locatiegebonden
Subsidies (BLS). De taakstelling voor de jaren 2005 tot en met 2009 is de bouw
van 4000 woningen waarvan 1290 woningen in de sociale sector.
Voorstel
voor het jaar 2007: de grondprijs voor een grondgebonden sociale huurwoning
vast te stellen op afgerond € 12.485,00 zijnde de prijsstelling van 2006 (excl.
btw) verhoogd met de inflatiecorrectie van afgerond 2 %. Voor appartementen
geldt een factor 0,8.
Voorstel
voor het jaar 2007: voor zorg- en studenteneenheden in de verhuursector geldt
de helft van de grondprijs voor een sociale huurwoning uitgaande van een
eenheid van maximaal 50 m² bvo. Bij afwijkingen naar beneden (<50m²) kan de
grondprijs naar rato worden verminderd. Er geldt geen factor voor
appartementen.
Voorstel
voor het jaar 2007: de grondprijs voor een grondgebonden sociale koopwoning
vast te stellen op afgerond € 16.646,00 zijnde de prijsstelling van 2006 (excl.
btw) verhoogd met de inflatiecorrectie van afgerond 2 %. Voor appartementen
geldt een factor 0,8.
Voorstel
voor het jaar 2007: voor zorg- en studenteneenheden in de koopsector geldt de
helft van de grondprijs voor een sociale koopwoning uitgaande van een eenheid
van maximaal 50 m² bvo. Bij afwijkingen naar beneden (<50m²) kan de
grondprijs naar rato worden verminderd. Er geldt geen factor voor
appartementen.
Met betrekking tot bovengenoemde
huurwoningen/-eenheden zal in de uitgiftecontracten een regeling tot
bijbetaling van grondkosten worden opgenomen voor het geval dat de
ontwikkelaar/corporatie op termijn overgaat tot verkoop van die
woningen/eenheden dan wel indien de woningen/eenheden niet langer behoren tot
de categorie sociale huurwoning resp. de beoogde doelgroep (zorg/studenten)van
die eenheden. Bijbetaling geschiedt in beginsel op basis van de in deze nota
bepaalde grondquotes voor vrije sectorwoningen minus de oorspronkelijke
uitgifteprijs. Aan deze regeling zal een nog nader te bepalen termijn worden meegegeven. Doorverkoop van een
koopwoning/eenheid op termijn kan in voorkomende gevallen eveneens leiden tot
bijbetaling op de grondprijs conform bovenstaande uitgangspunten. Over de
nadere invulling van genoemde bijbetalingsregeling en over de consequenties
voor de grondprijzen van bijzondere woonconcepten zal met genoemde betrokken
instanties nog overleg volgen alvorens hieromtrent definitief beleid zal worden
vastgesteld.
Onder zorgeenheden worden hier
verstaan zorgeenheden voor zover die niet vallen onder de normering als hierna
onder het hoofdje “Zorginstellingen” bepaald.
Woningen
in de vrije sector
Als ondergrens voor de grondprijs
van een grondgebonden vrije sector woning stellen wij voor het jaar 2007
wederom voor uit te gaan van een percentage van 24% van de vrij op naam
verkoopprijs. Bij de grondprijsbepaling spelen onder meer locatiespecifieke
kenmerken een rol, die een verhoging dan wel verlaging van de quote rechtvaardigen.
Waar het om gaat is dat de gemeente een redelijk deel krijgt van de “netto”
opbrengstenstijging (dat wil zeggen de “bruto” opbrengsten stijging als gevolg
van de hogere marktprijzen minus de eveneens gestegen kosten) die de
ontwikkelaar ontvangt. De grondquote is een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs. Via deze
quote wordt een stijging van de verkoopprijzen (een hogere opbrengst) vertaald
in de grondwaarde.
Indien de markt het toelaat,
kunnen er hogere grondprijzen worden gerealiseerd. Per locatie zal dit moeten
worden onderzocht.
Bij appartementen worden vaak
lagere grondprijzen gerealiseerd dan bij grondgebonden woningen. Dit komt
grotendeels door de gemeenschappelijke bouwkundige ruimtes en omdat er in
bepaalde gevallen kostenverhogende stedenbouwkundige veranderingen nodig zijn
om de gewenste kwaliteit in het plan te realiseren, bijvoorbeeld dubbel
grondgebruik (parkeren).
De voor het jaar 2007 voorgestelde
grondquotes in de onderstaande segmenten zijn richtprijzen onder gemiddelde omstandigheden.
Afhankelijk van de specifieke omstandigheden van de te ontwikkelen locatie
kunnen deze worden bijgesteld.
In deze grondprijzennota wordt
uitgegaan van grondquotes die volgens een glijdende schaal oplopen zoals
onderstaand weergegeven.Van de tussen onderstaande v.o.n.- prijzen gelegen
bedragen worden de quotes op een/tiende van een procent afgerond.
Vrije
sector grondgebonden woningen:
tot € 175.000,00: 24%
- € 200.000,00: 25%
- € 225.000,00: 26%
- € 250.000,00: 27%
- € 275.000,00: 28%
- € 300.000,00: 29%
- € 325.000,00: 30%
- € 350.000,00: 31%
- € 375.000,00: 32%
- € 400.000,00: 33%
- € 425.000,00: 34%
- € 450.000,00: 35%
> € 450.000,00: 37% (minimaal)
Vrije
sector appartementen:
tot € 175.000,00: 18%
- € 200.000,00: 19%
- € 225.000,00: 20%
- € 250.000,00: 21%
- € 275.000,00: 22%
- € 300.000,00: 23%
- € 325.000,00: 24%
- € 350.000,00: 25%
- € 375.000,00: 26%
- € 400.000,00: 27%
- €
425000,00: 28%
- € 450.000,00: 29%
> € 450.000,00: 31% (minimaal)
Voorstel voor het jaar
2007: voor vrije sector grondgebonden woningen respectievelijk appartementen
dezelfde grondquoten te hanteren als voor het jaar 2006. De grondquote voor een
vrij op naam prijs van grondgebonden woningen en appartementen boven €
450.000,00 met één procent te verhogen
met dien verstande dat- evenals in het jaar 2006- de grondquoten voor
die categorie eventueel nader kunnen worden vastgesteld via “grondprijsbeleid
op maat” (uiteraard altijd in opwaartse richting). De reden daarvan is dat in
de echt dure woningbouw de grondquote nog fors kan oplopen door factoren als
kaveloppervlak, vloeroppervlak en ligging.
Voorstel voor het jaar
2007: voor uitleggebieden zullen alle vorenstaande percentages (grondgeboden en
appartementen) worden verhoogd met 1% zulks in verband met verhoudingsgewijs
lagere ontwikkelingskosten.
Bij de berekening van de
grondprijs aan de hand van percentages moet rekening gehouden worden met het
feit dat v.o.n. prijzen inclusief BTW zijn. De grondprijs kan op twee manieren
bepaald worden, waarbij het eindresultaat gelijkluidend is:
- indien de grondquote direct
genomen wordt over de v.o.n. prijs (incl. BTW), dient achteraf de BTW er
afgehaald te worden om tot de grondprijs te komen.
- indien van de v.o.n. prijs eerst
de BTW wordt afgehaald en dan de grondquote wordt gehanteerd, is het resultaat
de grondprijs excl. BTW.
Vrije
sector huurwoningen:
Voorgesteld wordt om bij vrije
sector huurwoningen bovenstaande systematiek toe te passen, met dien verstande
dat daarbij wordt uitgegaan van vrij op naam prijzen als waren de huurwoningen
vrije sector-koopwoningen. De bijbehorende quote wordt vervolgens- in verband
met de geringere (beleggings)waarde - vermenigvuldigd met een factor 0,8.
Vrije
kavels:
Voor het jaar 2007 wordt
voor vrije kavels de volgende grondprijs voorgesteld:
Vrije kavelprijs: € 550,00 per m².
Vrije kavelprijzen in de
Harnaschpolder: vanaf € 450,00 per m²
afhankelijk van grootte en lokatie.
De algemene vrije kavel prijs van
€ 550,00 is een minimumprijs die,
afhankelijk van onder meer locatie en grootte, kan worden bijgesteld.
Op binnenstedelijke locaties zal
deze prijs doorgaans aanmerkelijk hoger uitkomen.
Casco verkoop
In sommige
gevallen worden woningen casco verkocht (dus niet volledig gebruiksklaar
afgebouwd). In die gevallen wordt de grondprijs gebaseerd op de vrij op naam
prijs als ware de woning geheel gebruiksklaar. In de praktijk heeft dit als
consequentie dat de vrij op naam prijs van de cascowoning wordt verhoogd met de
redelijkerwijs te verwachten verkoopprijs inclusief de afbouw (keukens, badkamers
e.d.) waarna de grondprijs wordt bepaald respectievelijk grondquote daarover
wordt berekend.
Bijzondere
woonconcepten
Voor
bijzondere woonconcepten zoals maatschappelijk gebonden eigendom en
koop/huurconcepten zal per geval worden beoordeeld op basis waarvan de
grondprijs wordt bepaald. Het ligt in
de bedoeling dat voor dergelijke woonconcepten beleid zal worden ontwikkeld.
Algemeen
De jaarlijkse vraag naar
bedrijfsterreinen in Delft tot 2010 wordt gemiddeld op circa 3 hectaren
geschat. Hieraan wordt met name door de Harnaschpolder vanaf medio 2006
invulling gegeven. De prijsvaststelling geschiedt door het Bedrijvenschap
Harnaschpolder. Een (gedeeltelijke) herstructurering van Schie-oevers biedt per
saldo geen nieuwe mogelijkheden. Voor meer gegevens hieromtrent zij verwezen
naar de gemeentelijke nota: “de economie van Delft: op weg naar 2015 “,
vastgesteld door de gemeenteraad in haar vergadering van 16 december 2004 onder
nummer 452480.
Nieuw te ontwikkelen
bedrijfsterreinen
De thans aanwezige voorraad (zie
kader) wordt gereserveerd voor Delftse bedrijven. De verwachting bestaat dat
ook in 2007 geen bedrijfsterrein aan deze voorraad kan worden toegevoegd. Mocht
dit toch het geval zijn, dan wordt per geval de grondprijs vastgesteld.
Voorstel voor het jaar 2007: de grondprijs per locatie te bepalen op de
onderstaande minimumprijs per m² bvo dan wel grondoppervlak ( bij een fsi
<1).
Ypenburgse Poort:
€ 240,00
Dit is een verhoging van (ruim) 2%
ten opzichte van het jaar 2006. Lokatie Ypenburgse Poort (1 bouwkavel)
is gereserveerd voor uit te plaatsen Delftse bedrijven dan wel commercieel
recreatieve bedrijven.
Opnieuw voor uitgifte is beschikbaar gekomen:
2 kavels op Delftech Park (uitsluitend voor kennisintensieve bedrijven)
met een grondprijs van € 225,00 per m² bvo dan wel grondoppervlak (bij een fsi
<1)
Genoemde prijzen gelden als richtprijs bij gelijkblijvende
omstandigheden.
Bij het begrip bedrijventerreinen
wordt aangesloten bij de nota Regels voor Ruimte de dato 8 maart 2005
vastgesteld door gedeputeerde Staten van Zuid-Holland. Die nota bepaalt dat het
vloeroppervlak van bedrijfskantoren per bedrijf ten hoogste 50 procent van het
totale bruto vloeroppervlak (bvo) mag bedragen tot een maximum van 3.000 m²
bvo.
Algemeen
In deze nota wordt de volgende
definitie voor een kantoorpand gehanteerd: ‘Een
kantoorpand is een gebouw dat grotendeels in gebruik is of te gebruiken is voor
bureaugebonden werkzaamheden en ondersteunende activiteiten waarbij sprake is
van overwegend administratieve werkzaamheden. Het gaat om een ruimtelijke zelfstandige eenheid.’
Wat betreft arbeidsintensiteit
gelden de volgende vuistregels: <25
m² bvo per werknemer = kantoor, tussen 25 en 50 = bedrijf of kantoor,
afhankelijk van werkzaamheden en >50 is een bedrijf.
De jaarlijkse vraag naar kantoren
wordt geraamd op gemiddeld 10.000 m² bvo per jaar. De harde plancapaciteit is
geconcentreerd op de locaties Station Centraal (ca. 40 a 50.000 m² bvo, waarvan
20.000 m² bvo voor de commerciële markt) en Station Zuid (ca. 35.000 m² bvo).
Daarnaast is er een aantal verspreide locaties in en aan de rand van de
binnenstad (ca. 7.000 m² bvo). Deze locaties zijn goed bereikbaar met openbaar
vervoer. Met deze uitbreidingen krijgt Delft Kennisstad ruimte om te groeien.
Een groei van 10.000 m² bvo nieuwe kantoren per jaar correspondeert met een toename
van 300 tot 400 arbeidsplaatsen. Deze gegevens zijn ontleend aan genoemde
gemeentelijke nota: “De economie van Delft: op weg naar 2015 “
Grondprijzen kantoren
Gelet op de marktomstandigheden is
het gewenst ook deze –behoudens inflatietoepassing- op het niveau van 2006 te
fixeren.
Voorstel voor het jaar 2007: de grondprijs voor kantoren op een niveau
van minimaal € 243,00 excl. btw per m²
bvo vast te stellen. Dit is de grondprijs van 2006 verhoogd met het
inflatiepercentage van afgerond 2%. Per locatie zal er gekeken moeten worden
naar het huurprijsniveau en specifieke locatiegebonden kosten.
Horeca maakt veelal deel uit van
integrale winkelprojecten. Daarom vindt solitaire gronduitgifte ten behoeve van
de horeca nauwelijks plaats. Voor het vaststellen van de grondwaarde wordt
derhalve geen onderscheid gemaakt tussen detailhandel en horeca. Voor hotels
wordt evenwel een uitzondering gemaakt (zie hierna onder 2.5).
De traditionele indeling van
winkelgebieden naar functioneel hiërarchisch niveau (buurt-,
wijk-,stadsdeelniveau en overig) is de basis voor het bepalen van de
grondprijzen voor detailhandelsvestigingen. Criteria voor de vaststelling van
de hoogte van de grondwaarde zijn o.a. totale programma, volume,
parkeeroplossingen e.d.
Voorstel voor het jaar
2007: voor de grondprijsbepaling de
bovenstaande indeling naar functioneel hiërarchisch niveau te hanteren met dien
verstande, dat als minimum een grondprijs van € 402,00 wordt gehanteerd. Dit is
de grondprijs van 2006 verhoogd met 2% inflatiecorrectie.
Typering van de hotelmarkt
Het aantal zakelijke
overnachtingen zal ook in de toekomst aanzienlijk meer zijn dan de toeristische
overnachtingen. De groei van de vraag aan nieuwe hotelcapaciteit zal
voornamelijk afhangen van de groei van de economische sector. Bedoeld worden
ontwikkelingen als Technopolis, Harnaschpolder
en de nieuwe kantoren bij NS
Station Centraal en Station Zuid.
Aan de bestaande ca 1.000 bedden
zullen de komende jaren nog ca 400
bedden worden toegevoegd. Vooralsnog zijn dit hotelaccommodaties op het
IKEA-terrein, Koepoort, de binnenstad,
een Chinees zakenhotel op Ypenburgse Poort en diverse verspreide locaties.
Grondprijzen
hotels
Bij de grondprijsbepaling speelt
de gemiddeld gerealiseerde kameropbrengst een grote rol. Deze is onder meer
afhankelijk van het segment en de naamsbekendheid van het hotel. De
grondprijzen worden uiteindelijk afzonderlijk per planinitiatief bepaald.
Voorstel voor het jaar 2007: gelijk als in voorgaande
jaren voor het moment dat tot gronduitgifte wordt overgegaan een advies van een
extern deskundige in te winnen over de hoogte van de grondwaarde.
Grondprijsbepaling
De criteria voor uitgifte van
tuingrond zijn vastgesteld bij raadsbesluit van 13 september 2001. Daarnaast is
de prijs per vierkante meter een belangrijk instrument om te sturen. Vóór 2000
was het uitgangspunt dat de prijs kostendekkend moest zijn. In de
grondprijzennota van 2003 is reeds de stap gemaakt om de prijs bij te stellen
in de richting van de marktprijs, met name voor uitbreidingen met een
oppervlakte van 50 m² of meer.
Met nadruk wordt gesteld dat er
hier wordt gesproken over prijzen indien er al tuingrond wordt verkocht.
Het uitgiftebeleid is uiterst restrictief. Aan elke verkoop gaat een uitgebreid
onderzoek vooraf om te bezien of het überhaupt wenselijk is de grond uit te
geven. Hier gelden de strenge eisen van het groenstructuurbeleid. Het
vakteam Vastgoed laat zich bij de
tuinuitgiften leiden door de adviezen van alle betrokken vakafdelingen.
Voorstel
voor het jaar 2007: de uitgifteprijs van tuinen vast te stellen volgens onderstaande tabel en aanvullende opmerkingen:
|
|
|
||
|
|
|
|
||
|
|
|
|
||
|
Tot en met 50 m² |
€ 550,00 per m² |
|
||
|
meer dan 50 m² |
Er wordt een taxatierapport opgesteld met dien
verstande dat indien de getaxeerde waarde lager dan € 27.500,00 blijkt te
zijn er minimaal € 27.500,00 kan worden afgerekend. Een taxatie geeft inzicht in de oude waarde (zonder de
door koper bij te kopen gemeentegrond, afgezet tegen de nieuwe waarde
(tezamen met de door koper bij te kopen gemeentegrond). Bij het tot stand
komen van een koopovereenkomst worden de kosten van de taxatie door de
gemeente gedragen. Indien er geen overeenkomst tot stand komt, draagt de
aanvrager de kosten van de taxatie. |
|
||
Enkele aanvullende opmerkingen:
Ø Gedeelten
van vierkante meters worden afgerond op hele vierkante meters.
Ø Alle
prijzen zijn exclusief belastingen en alle bijkomende kosten (waaronder
notaris, kadaster, overdrachtsbelasting of BTW). Deze komen voor rekening van
de koper.
Ø Indien er
aanpassingen in de openbare ruimte moeten worden gedaan, zullen de kosten
daarvan voor rekening van de koper komen.
Ø
Alle prijzen gelden voor de bestemming tuin, niet voor
parkeren, bouwen (voor zover geen bebouwing die valt onder tuinbestemming zoals
een tuinschuurtje) of andere bestemmingen.
Ø
In de prijstellingen is aansluiting gezocht bij de
marktconforme grondprijzen bij woningbouw.
Verhuur van tuinen
In verband met het herhaaldelijk
voorkomen van verhuur van tuintjes dient in financieel-economische zin een
relatie te worden gelegd tussen de huurprijzen en de grondwaarden voor tuinen
zoals hierboven genoemd.
Voorstel voor het jaar
2007: de nieuwe huurprijzen zoals in voorgaande jaren te relateren aan de
gestaffelde grondprijzen zoals in bovenstaande tabel vermeld, waarbij een rendement wordt gehanteerd conform de
geldende omslagrente.
Ontwikkelingen
en grondprijsbeleid
In elke stad is vraag naar grond
voor een grote diversiteit aan functies. Naast de hoofdfuncties van het
grondprijsbeleid die in de vorige hoofdstukken aan de orde kwamen, gaat het
hierbij om onder meer de onderstaande typen voorzieningen.
|
Voorstel voor het jaar 2007: bij voorzieningen met een
commerciële grondslag net als in voorgaande jaren grondprijzen te hanteren op
basis van de commerciële waarde van de betreffende voorzieningen, waarbij als
referentie de normen voor kantoren,
bedrijfsterreinen en detailhandel genomen wordt. |
Sociaal
maatschappelijke voorzieningen (met uitzondering van zorginstellingen als hier
na bepaald):
Ø overheidsvoorzieningen
(zoals brandweerkazerne, politiebureau)
Ø onderwijsvoorzieningen
(zoals basisschool, middelbare school)
Ø sociaal-culturele
voorzieningen (zoals welzijnsvoorzieningen voor de mens, religieuze
voorzieningen, niet commerciële culturele voorzieningen)
Ø sporthallen
(niet in overwegende mate commercieel geëxploiteerd).
Voorstel voor het jaar 2007: de uitgifteprijs voor deze
bestemmingen vooralsnog te handhaven op
het niveau van 2006 met dien verstande dat die wordt verhoogd met het
inflatiecorrectie van afgerond 2 %, tot € 136,00 per m² b.v.o..
Zorginstellingen
De minister van
Volksgezondheid, Welzijn en Sport heeft op 18 juli 2006 de bouwkostennota van
het College bouw zorginstellingen goedgekeurd. De in die bouwkostennota
opgenomen bouwkostennormen, grondkostennormen en financiële toeslagen worden
aangemerkt als prestatie-eisen in de zin van de Wet Toelating Zorginstellingen.
Toegelaten instellingen worden vermeld In het uitvoeringsbesluit van die wet.
In het kader van
gemeentelijk beleid zal aansluiting worden gezocht bij de in genoemde
bouwkostennota genoemde (maximum) normeringen.
De genormeerde
grondprijzen variëren (prijspeil 1 januari 2006) tussen ca €185,00 en ca €
251,00 per m² BVO inclusief de voor de regio Delft toegekende
grondkostentoeslag van 10%. In het gemeentelijk beleid vormen genoemde normbedragen
richtprijzen voor de gronduitgifte.
Voorstel voor het jaar 2007: de uitgifteprijs voor
zorginstellingen te bepalen aan de hand van de (maximale) normeringen van de
door de minister goedgekeurde bouwkostennota van het College Bouw Zorginstellingen
waarbij die normeringen de richtprijs vormen.
Recreatieve
voorzieningen
Ø voorzieningen
voor huisvesting van levende dieren (zoals kinderboerderijen, kattenopvang,
egelopvang, dierenasiel, imkervereniging), maar niet commerciële pensions en
dierenbescherming
Ø sportieve
recreatieve voorzieningen voor sportverenigingen met uitzondering van
commercieel geëxploiteerde sportvoorzieningen (bijv. fitnesscentrum)
Ø speeltuinen
Voorstel
voor het jaar 2007: de prijsstelling van 2006 te verhogen met het inflatiepercentage
van afgerond 2% naar € 30,00 per m² bvo. Bij (mede)gebruik voor commerciële
activiteiten zal per geval de grondwaarde worden bepaald.
Nutsvoorzieningen
Ø trafo’s
Ø zend- en
ontvangstinstallaties
Bouwen in een compacte stad
betekent o.a. op een kwalitatieve manier omgaan met de nog schaars aanwezige
ruimte.
De grond voor nutsvoorzieningen
zoals trafo’s, gasstations, verdeelhuisjes en dergelijke zullen uitsluitend in
recht van opstal worden uitgegeven voor de duur van het bestaan van het nut.
Bij voorkeur wordt de retributie voor de gehele looptijd afgekocht tegen de
grondwaarde.
Bij nieuwe ontwikkelingen
dient zoveel mogelijk een noodzakelijke trafovoorziening inpandig in het
bouwplan te worden opgenomen. Dit mag geen negatieve gevolgen hebben voor de
grondwaarde.
Voorstel voor het jaar
2007: gelijk als in voorgaande jaren, worden verzoeken voor verkoop van grond
t.b.v. zend- en ontvangstinstallaties, gelet op de marktontwikkelingen op dit
gebied, niet gehonoreerd. Voorgesteld wordt om in voorkomende gevallen
uitsluitend een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan dan wel de betrokken
grond in recht van opstal uit te geven. Voor zend- en ontvangstinstallaties
(niet zijnde UMTS) geldt een marktconforme huur van minimaal € 5000,00 per jaar
per opstalpunt (met grondoppervlak tot ca 30m²).
Voorstel voor het jaar
2007: voor reclamemasten/zuilen, niet vallende onder de reclameverordening,
wordt een marktconforme huur in rekening gebracht.
Parkeren in binnenstedelijke
gebieden vraagt, onder andere vanwege beperkte grondgebruiksmogelijkheden, vaak
om oplossingen die de stichtingskosten aanzienlijk kunnen verhogen. (Half)
verdiept- of dakparkeren leidt tot hogere bouwkosten.
In
beginsel wordt een grondprijs berekend die bij de desbetreffende bestemming
hoort.
a. woningen
(appartementen)
Appartementen
in appartementencomplexen worden veelal tezamen met een (al dan niet
ondergrondse) parkeerplaats verkocht. Voorkomen moet worden dat tussen de vrij
op naam prijzen van woningen en parkeerplaatsen wordt geschoven zodat de quote
voor de woonfunctie kunstmatig kan worden verlaagd. Dit wordt bereikt door de
(afzonderlijke) vrij op naam prijzen bij elkaar op te tellen en op basis van
het totaal de grondprijs vast te stellen.
Voorstel
voor het jaar 2007: de grondquote zal- evenals in het jaar 2006 - in beginsel
worden berekend over de totale vrij op naam prijs (appartement met bijbehorende
parkeerplaats). Afzonderlijke verkoop van gebouwde parkeerplaatsen aan
niet-bewoners van de hoofdfunctie geschiedt tegen een grondquote per geval te
bepalen.
b.
bedrijfsterreinen
Voor parkeerplaatsen bij
bedrijfsruimten op eigen terrein, wordt geen onderscheid gemaakt tussen bebouwd
en onbebouwd terrein. Aan parkeerplaatsen wordt een zelfde grondwaarde
toegekend als het gebouw dat erop wordt gesticht.
c. kantoren
De grondprijs per parkeerplaats
wordt bepaald door de hoogte van de huurprijs en de stichtingskosten van de
voorziening. Huren en stichtingskosten verschillen per locatie. Een goede bereikbaarheid van kantoorlocaties
is van groot belang. Eén van de
elementen hiervan is de bereikbaarheid per auto. Mede door het restrictieve
parkeerbeleid van gemeente en rijk
neemt de marktwaarde van parkeerplaatsen jaarlijks toe.
d. detailhandel en horeca
Voor het parkeren ten behoeve van
detailhandel en horeca wordt in de regel gebruik gemaakt van openbare
parkeervoorzieningen. Incidenteel wordt parkeeraccommodatie gerealiseerd voor
specifieke projecten met deze bestemming.
De grondprijs wordt dan per
situatie bepaald.
e. hotels
De parkeerfunctie maakt veelal een
geïntegreerd onderdeel uit van de bedrijfsvoering. De grondprijs voor die
functie is begrepen in de uitgifteprijs van de grond.
|
Voorstel voor het jaar 2007: met betrekking tot parkeren
in de onder b. tot en met e. genoemde functies dient de uitgifte van grond in
principe te geschieden op basis van
de uitgifteprijzen van de
betrokken hoofdfunctie. Voor zover er sprake is van een gebouwde parkeervoorziening wordt
daarvoor slechts een grondprijs berekend voor zover de marktwaarde van de
parkeerplaatsen uitstijgt boven de aan die voorziening toerekenbare
investeringskosten met dien verstande dat de grondprijs daarbij niet beneden
de waarde € 0,00 mag uitkomen. |
Deze bijlage geeft inzicht in de
meest gehanteerde methoden van opbrengstbepaling.
Methoden van
opbrengstbepaling:
Er bestaan een drietal
methoden om te komen tot de bepaling van de grondwaarde: de
kostprijsmethode, de marktwaardemethode
en de comparatieve methode (ook vergelijkingsmethode genoemd).
1) Kostprijsmethode
Sinds jaar en dag geldt als
uitgangspunt dat een grondexploitatie sluitend moet zijn, dat wil zeggen dat de
totale kosten gedekt moeten worden uit de totale opbrengsten. Dit lukt niet
altijd, bijvoorbeeld door marktomstandigheden, dan is er sprake van een saldotekort.
Hiervoor moeten dekkingsmiddelen worden aangewezen. In de praktijk worden op de
totale kosten eerst de opbrengsten van de niet-woningbouwbestemmingen in mindering
gebracht.
Onbebouwde terreinen worden
hierbij gewaardeerd tegen de werkelijk hiervoor gemaakte verwervingskosten,
andere terreinen en bestemmingen zouden minstens
de gemiddelde kostprijs per m² moeten kunnen opbrengen. Het toerekenen van
de resterende kosten aan de woningbouw leidt tot een gemiddelde grondprijs per
woning.
Deze berekeningsmethodiek
vindt zijn grondslag in de zogenaamde
‘Bruine en Blauwe’ boekjes. Deze boekjes zijn uitgegeven in 1968/1970 door het
toenmalige Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening en bevatten
richtlijnen voor het opstellen van plan- en kostengegevens en het daaruit
bepalen van grondprijzen. Dit was de eerste keer dat de term grondkosten
uniform werd beschreven en de basis vormde voor gelijkvormige beoordeling door
het Ministerie. Bij de kostprijsmethode in het bruine boekje wordt gebruik
gemaakt van de enkelvoudige rentemethode. De kostprijsmethode heeft in de
huidige vastgoedwereld de betekenis van minimale uitgifteprijs gekregen.
2) Marktwaardemethode
Bij de kostprijsmethode
wordt met name gekeken naar de daadwerkelijke productiekosten van de bouwrijpe
grond, door de directe (aanleg openbare voorzieningen zoals verharding. groen
en water) en de indirecte kosten (voorbereiding en toezicht, fondsbijdrages
etc) te ‘vertalen” naar de uit te geven m² bouwrijpe grond.
Bij de marktwaardemethode
wordt uitsluitend gekeken naar de waarde van de grond als afgeleide van de op
de grond te realiseren functie. De hoogte van grondwaarde hangt daarbij af van
de economische “kracht” van de te realiseren functie. Bijvoorbeeld kantoren
vertegenwoordigen een hogere grondwaarde dan goedkope woningbouw. In dit
systeem worden dus de ‘zwaarste” lasten gedragen door de sterkste economische
functies. Is bij de kostprijsmethode het resultaat van de
grondexploitatieberekening altijd 0 (in principe sluitende grondexploitatie),
bij de marktwaardemethode is er altijd sprake van een exploitatieresultaat. De
kosten zijn onafhankelijk van de opbrengsten bepaald, waardoor er een resultaat
ontstaat. Dit kan uiteraard zowel voor – als nadelig zijn. Functionele grondprijspolitiek is dat voor
verschillende bestemmingen verschillende prijzen worden berekend (=dus
marktwaarde). Het berekenen van verschillende prijzen voor verschillende
bestemmingen past binnen het marktprijssysteem omdat binnen de totale grondmarkt
verschillende deelmarkten, voor kantoren, industrieën, woningen etc. kunnen
worden onderscheiden, waarop met de prijsdifferentiatie wordt ingespeeld. Door
politiek beleid wordt niet alle grond uitgegeven tegen marktprijzen. Het
verschil tussen de marktprijs (de prijs die de meest biedende vrager redelijkerwijs
zou willen betalen) en de uitgifteprijs ten gunste van een minder
draagkrachtige gebruiker kan worden beschouwd als een vorm van subsidie.
Overigens mag de gevoerde functionele grondprijspolitiek niet leiden tot
afwijking van het marktprijsprincipe.
Functionele
grondprijspolitiek is dus een instrument voor het stimuleren dan wel afremmen
van bepaalde activiteiten op gemeentelijk grondgebied. Ongewenste activiteiten
kunnen het beste via bestemmingsplannen geweerd worden of door eenvoudig geen
grond uit te geven. Weliswaar vormt de grondprijs niet zelden slechts een
fractie van de totale investering van een bedrijf of instelling. De
locatiebeslissing wordt echter in de meeste gevallen onafhankelijk van de
productie-investeringsbeslissing genomen.
De Residuele grondwaardemethode is een berekeningsmethode
die onderdeel uitmaakt van de marktwaardemethodiek.
De methode met de
inbreng aan de opbrengstenzijde tegen zogenaamde marktconforme prijzen wordt
de marktwaardemethode genoemd. Per te realiseren functie wordt een grondprijs
gesteld die in de markt afzetbaar is. Dit totale opbrengstvolume wordt
geconfronteerd met de investeringen en er ontstaat zodoende in feite altijd een
saldo. Het voordeel van de marktwaardemethode is dat er "haalbare"
grondprijzen worden gehanteerd. Bij een voordelig saldo is het betreffende plan
financieel-economisch zeer waarschijnlijk haalbaar.
Bij de kostprijsmethode is de waarde per eenheid de prijs
die minimaal moet worden gehaald om de berekening sluitend te houden. Deze
kostprijs zegt op zich nog niets of dit ook een prijs oplevert die in de
praktijk hanteerbaar is.
Binnen de marktwaardemethode is het zo maar hanteren
van "standaardprijzen" die vaak sinds lange tijd al worden gebruikt
niet verstandig. Om bij een gewenste ontwikkeling de grondprijs voor die
specifieke zaak te kunnen bepalen is de zogenaamde residuele methode een
middel (meer maatwerkgericht). In principe is de overblijvende
investeringsruimte de grondkostencomponent.
De residuele grondwaarde is de commerciële waarde (CW) van
het te ontwikkelen onroerend goed min de investeringen (INV) die nodig zijn
voor de realisatie van de opstal. De investeringen zijn dus exclusief de
grondkosten. De commerciële waarde wordt bepaald door de verhouding tussen de
beginopbrengst en het bruto aanvangsrendement.
In formulevorm:
CW = RGWmax + INV
RGWmax = CW - INV
CW = (Oa / r ba)
RGWmax = ( Oa
/ rba) - INV
Hierin is:
RGW = residuele
grondwaarde ook wel grondopbrengst genoemd (vanuit de gemeente of grondbedrijf
geredeneerd) of grondkosten (vanuit de koper geredeneerd).
CW = commerciële
waarde van de onroerende zaak, dit is de totale waarde van de onroerende zaak
(grond plus alles wat er op gebouwd wordt).
Oa = opbrengst
van de nieuwe onroerende zaak in het eerste jaar van ingebruikname. de
opbrengst wordt bij deze benadering gedefinieerd als de te verwachten
huuropbrengst in het eerste jaar. de opbrengst dient beschouwd te worden
exclusief eventuele leegstandsrisico's.
rba = gewenst
bruto aanvangsrendement (vandaar ook de huurbeschouwing in het eerste jaar).
Het woord aanvang is hierin maatgevend. Het leegstandsrisico vertaalt naar het
algemene risico dient in het gewenste rendement tot uitdrukking te komen.
INV = alle
investeringen die nodig zijn om de nieuwe economische eenheid (opstal) te
realiseren en in gebruik te nemen, exclusief de grondkosten.
In het onderstaande schema is dit inzichtelijk gemaakt.
A) Commerciële
waarde nieuw onroerend goed
(huuropbrengst
eerste jaar/ aanvangsrendement)
af:
B) Investeringen
t.b.v.
- bouwkosten inclusief prijsstijgingen
tijdens de bouw
- bijkomende kosten, bijv. honoraria
- rente verliezen tijdens de bouw
- aanloopkosten t.b.v. exploitatie van
het onroerend goed
- winst voor de ontwikkelaar
=
A) - B) Residuele
grondwaarde = marktprijs bouwrijpe grond
(waarde
bouwrijpe grond)
Deze residuele grondwaarde kan weer worden geconfronteerd
met de werkelijke grondproductiekosten op kostprijsbasis. Hierdoor kan worden
bezien of e.e.a. een haalbare ontwikkeling is.
Voordeel van het hanteren van deze methode is dat er gewerkt
wordt met op zich objectieve maatstaven, waardoor inzichtelijk is gemaakt hoe
men tot een bepaalde prijs is gekomen.
Discussies kunnen dan gevoerd worden op in feite meetbare
begrippen wat veelal verhelderend werkt.
Voorbeeld:
Gegevens:
Bouwvolume = 3000 m² bvo (bruto vloeroppervlak)
Gewenst aanvangsrendement inclusief risico-opslag = 9 %
(veel risico i.v.m. marktgegevens, maar toch interessant
genoeg om tot ontwikkeling over te gaan)
Huuropbrengst = € 225/m² /jaar
Uitwerking (volgens formule)
CW = 225 * 3000 m² = €
675.000/ 0.09 (9%) = € 7.500.000
INV = stel bouwprijs per m² = € 2000
3000 *
€ 2000 = € 6.000.000
stel bijkomende investeringen
zoals
aanloopkosten op 10 % van = €
600.000
bouwkosten
Totale
INV = € 6.600.000
RGWmax = CW - INV, invullen geeft:
= €
7.500.000 - € 6.600.000 = € 900.000 (excl., BTW)
Deze € 900.000 is dus de residueel bepaalde maximale grondprijs
voor deze ontwikkeling. Per m² is dit dan
€ 900.000/3.000 m² = € 300/
m² bvo.
In de woningbouw wordt deze residuele methode tot uitdrukking gebracht in een zogenaamde
grondkostenquote. In Delft wordt deze methode ook toegepast.
Voorbeeld
Gegevens:
Kaveloppervlak: 130 m²
Inhoud woning: 400m3
Bouwkosten: € 145.000
Verkoopprijs v.o.n: € 205.000
Uitwerking
Grondwaarde is € 205.000 -/- € 145.000 = € 60.000.
De grondquote bedraagt dan 29% (€ 60.000 / € 205.000)
3) De comparatieve methode
Deze methode wordt ook wel
de vergelijkingsmethode of
referentiewaarde-methode genoemd. De grondprijs wordt bepaald door te
vergelijken met buurgemeenten c.q. relevante particuliere projecten. Deze
methode is additioneel en dient als borging voor een regionaal verantwoorde
grondwaarde.