De
grondexploitatie Harnaschpolder Wonen is in het kader van het Meerjaren
Programma Vastgoed 2006-2009 (MPV 2006) geactualiseerd en de Gemeenteraad
vastgesteld. Deze vastgestelde grondexploitatie vormt het financiële kader voor
het project. Vanaf januari is het planproces voortgezet en in november 2006 is
het Uitwerkingsplan Voordijkshoorn aan het College van B&W en de
Gemeenteraad ter besluitvorming voorgelegd. Het Uitwerkingsplan vloeit voort
uit het bestemmingsplan Harnaschpolder Wonen waarin de verplichting tot
uitwerken is vastgelegd.
De
uitwerking in verkavelingsplannen en de opstelling van het Uitwerkingsplan is
aanleiding geweest om de grondexploitatie te herzien. Het doel van de
herziening is het inzichtelijk maken van de financiële consequenties en de
(financiële) risico’s.
Het
tekort op de grondexploitatie wordt geraamd op € 7,77 miljoen[1]
nadelig op netto contante waarde prijspeil 1-1-2006.
In deze
nota wordt op hoofdlijnen ingegaan op de grondexploitatie. De gedetailleerde
toelichting is als geheime bijlage bijgevoegd.
2. Projecthistorie
In 2000 hebben de gemeente Delft en
de toenmalige gemeente Midden-Delfland een samenwerkingsovereenkomst gesloten
over de ontwikkeling van de Harnaschpolder. De in 2002 geactualiseerde
structuurschets vormt de basis voor deze ontwikkeling. De structuurschets is
uitgewerkt in een Masterplan en stedenbouwkundig programma van eisen, die in
2004 door de raad zijn vastgesteld. Op basis van deze stukken is een globaal
bestemmingsplan met uitwerkingsverplichting opgesteld. In 2005 is het
bestemmingsplan en in september 2006 het uitwerkingsplan voor deelgebied 1
door de raad vastgesteld. Ondanks het globale karakter is dit
bestemmingsplan in hoge mate bepalend voor de ontwikkelingsmogelijkheden binnen
dit gebied. Naar mate de planontwikkeling vordert, worden ook de financiële ramingen
beter onderbouwd. Hierdoor verandert ook het risico profiel. Ten tijde van
de vaststelling van het Masterplan in 2004 werd uitgegaan van een negatief
resultaat van 2,4 miljoen. In het MPV van 2005 werd een negatief saldo verwacht
van € 2,1 miljoen met een risicoprofiel van (maximaal) € 10 miljoen. In 2006
bedroeg dit saldo € 2,3 miljoen nadelig met een vergelijkbaar risicoprofiel als
2005. Tijdens de stedenbouwkundige uitwerking van deelgebied 2 werd meer
inzicht verkregen in de werkelijke ontwikkelpotentie van dit gebied. Hierdoor
werd ook duidelijk dat het saldo zou verslechteren. Tegelijkertijd kon als
gevolg van het betere inzicht ook het risicoprofiel naar beneden worden
bijgesteld (van € 10 miljoen naar € 4 miljoen). Zowel in de programmabegroting
als in het tussentijds MPV is reeds melding gemaakt van deze ontwikkeling.
3.
Vastgestelde kaders
Voor het
project Harnaschpolder Wonen zijn verschillende kaders vastgelegd. De
grondexploitatie is opgesteld op basis van deze kaders.
·
Bestemmingsplan Harnaschpolder Wonen en de
Uitwerkingsplannen Lookwatering West en Voordijkshoorn.
De ruimtelijke kaders zijn in
deze documenten vastgelegd. Wijziging is slechts na een lange procedure
mogelijk.
·
Beeldkwaliteitsplan
De kwaliteit van de openbare
ruimte zoals genoemd in het beeldkwaliteitsplan waar een bepaald kostenniveau
aan gekoppeld is.
·
Koopbasis overeenkomsten met de ontwikkelende
partijen
In deze overeenkomsten zijn de bouwclaims en grondprijzen vastgelegd.
·
Gemeentelijk beleid zoals Waterstructuurvisie,
Ecologieplan en parkeerbeleid
Het gemeentelijk beleid heeft aanzienlijke invloed op het ontwerp door
bijvoorbeeld parkeernormen, ecologische structuren en de hoeveelheid
waterberging.
·
Het MeerjarenProgramma Vastgoed 2006 (MPV 2006)
In het MPV 2006 is vastgelegd wat het verwachte plansaldo van het project is.
Op basis hiervan worden, als er sprake is van een tekort op de
grondexploitatie, financiële voorzieningen getroffen.
4.
Financiële gevolgen grondexploitatie
Het
resultaat van de grondexploitatie wordt geraamd op € 7,77 miljoen nadelig op
netto contante waarde per 1-1-2006. Voor dit tekort moet een financiële
voorziening getroffen worden.
De
financiële gevolgen van de risico’s hebben een bandbreedte van € 3,93 miljoen
nadelig en € 3,49 miljoen voordelig.
Schema: resultaat
grondexploitatie en effect risico’s
|
Financieel |
Totaal |
|
|
|
|
Kosten |
€
92,55 |
mln. |
|
|
Opbrengsten |
€
95,42 |
mln. |
|
|
Rente |
- €
11,63 |
mln.
nadelig |
|
|
Eindwaarde
(totaal tot 31-12-2011) |
€
8,75- |
mln.
nadelig |
|
|
Contante
waarde (per 1-1-2006) |
- € 7,77 |
mln.
nadelig |
In
het MeerjarenProgramma Vastgoed 2006 (MPV 2006) is het vorige bestuurlijk
vastgestelde saldo vastgelegd. Op basis van het MPV 2006-2009[2]
is binnen het Grondbedrijf een financiële voorziening getroffen van € 2,33
miljoen.
Volgens
de huidige grondexploitatie is een voorziening nodig van € 7,77 miljoen, een
verschil van € 5,44 miljoen.
5.
Financiële verschillenanalyse
Het
plansaldo in het MPV 2006 vormt het huidige financiële kader voor de
grondexploitatie. Dit saldo werd geraamd op € 2,32 miljoen. Het verschil met
tussen de huidige grondexploitatie en het MPV 2006 is € 5,44 miljoen nadelig.
Er zijn verschillende oorzaken ter verklaring van het nadelige plansaldo.
De
uitwerking van het globale plan naar een stedenbouwkundig plan heeft geleid tot
deze grondexploitatie met het nadelige saldo. De ruimtelijke consequenties wat
betreft de gestelde kaders konden in deze uitwerkingsfase pas inzichtelijk
worden gemaakt.
Door
de kwalitatieve eisen die aan het project gesteld zijn is het niet mogelijk om
het saldo te optimaliseren. De kaders liggen daarvoor ook juridisch gezien (met
name het bestemmingsplan) behoorlijk vast. Om het nadelige saldo te beperken is
in een intensief proces van rekenen en tekenen het ontwerp geoptimaliseerd.
Verdere optimalisatie binnen de kwalitatieve kaders is niet meer mogelijk.
·
Hoge verwervingskosten omdat het een kassengebied betrof waarvan het
bekend was dat de bestemming zou wijzigen. Hoge investeringen voor verwerving
leiden vervolgens ook tot hoge rentelasten.
·
Er is gekozen voor een groene en waterrijke wijk. Dit heeft geresulteerd
in een percentage uitgeefbaar van 52%. In verhouding tot vergelijkbare plannen
is dit aan de lage kant. Minder uitgeefbare grond betekent lagere opbrengsten.
Ook ten opzichte van het Masterplan uit 2004 is er sprake van minder
uitgeefbaar en meer groen. Ten tijde van het Masterplan was het impliciete
uitgangspunt geen of nauwelijks groen rond de woningen te realiseren. Door
voortschrijdend inzicht met betrekking tot de kwaliteit van de woonomgeving én
aanvullend gemeentelijk beleid, is van dit impliciete uitgangspunt afgeweken.
·
De opbrengst per woning is relatief laag doordat gekozen is voor de
realisatie van 30% sociale woningbouw.
·
Er is gekozen om 17.500 m2 meer waterberging te realiseren dan
noodzakelijk is voor de waterbergingseisen van het plan zelf. Dit is het gevolg
van het gemeentelijk beleid zoals vastgelegd in het Waterstructuurvisie. Als er
een wateronderzoek komt, dan zal er met terugwerkende kracht nog dekking worden
gezocht. Daarbij wordt gedacht aan een bijdrage van het Hoogheemraadschap en/of
de realisatie van Waterwoningen.
6.
Gevraagde besluiten
Aan
het gemeentebestuur wordt gevraagd om:
·
De grondexploitatie Harnaschpolder Wonen vast te stellen met het saldo
van € 7,77 miljoen nadelig op contante waarde per 1-1-2006.
·
Een bedrag van € 5,44 miljoen (prijspeil 1-1-2006) uit de Algemene
Reserve beschikbaar stellen ter dekking van de extra benodigde financiële
voorziening. Deze dekking met 2% aanpassen naar prijspeil 1-1-2007 en het
bedrag te verhogen met
€ 155.000 tot (afgerond) € 5,60 miljoen.
·
De financiële risico’s te betrekken bij het Weerstandsvermogen dat
aangehouden moet worden voor grondexploitaties.
·
De (saldoneutrale) financiële consequenties op te nemen in de 108e
Raadsbegrotingswijziging.
·
Op grond van art. 10, lid 2, sub b WOB (Wet Openbaarheid van Bestuur)
wordt voorgesteld de bijgevoegde rapportage aan te merken als geheim. Indien de
financiële gegevens openbaar gemaakt zouden worden, dan schaadt dit de gemeente
in haar onderhandelingspositie.