Gemeente Delft
Vakteam Vastgoed
Postbus 63
2600 AB DELFT
Registratienummer 20342602
Delft, 9 oktober 2007
INhoudsopgave
1. De tussenrapportage MeerjarenProgramma
Grondontwikkeling (t-MPG) 2007- 2010
1.2. Plaats t-MPG in de beleidscyclus
1.3. Projecten, de gekozen indeling
2. Grondexploitaties in financieel perspectief
2.1. De cumulatieve investering in gronden en projecten - boekwaarden
2.2. De te verwachten voordelige exploitatiesaldi – op
eindwaarde
2.3. De te verwachten nadelige exploitatiesaldi en de voorziening – contante
waarde
2.4. De verwachte bijstelling van het resultaat 2007
3.1. Projecten in voorbereiding
3.3. Voorraad bouwrijpe kavels
3.5. Verwervingen voor Directie Programma’s en Projecten
Bijlage: Tabel
totaaloverzicht boekwaarde, projectresultaat en voorziening
De gemeente Delft kent een omvangrijk
investeringsprogramma van stedelijke projecten. Het “MeerjarenProgramma
Grondontwikkeling” (hierna: MPG) wordt jaarlijks geschreven om meer in detail
verslag uit te brengen over deze projecten. Voorheen was de gebruikelijke naam
“Meerjarenprogramma Vastgoed” (MPV). Om duidelijk onderscheid te houden tussen
de gemeentelijke Vastgoedbedrijffunctie en de gemeentelijke Grondbedrijffunctie
is gekozen voor een nieuwe naam.
Met het presenteren van deze tussenrapportage (t-MPG)
wordt het bestuur zo volledig geïnformeerd, met inachtneming van het zorgvuldig
omgaan met gevoelige (onder andere financiële) informatie.
Deze rapportage is tot stand gekomen in gezamenlijk
overleg tussen de projectleiders (overall-verantwoordelijk) en de
gespecialiseerde planeconomische en financieel administratief deskundigen.
De beleidscyclus is het jaarlijkse proces van plannen
en begroten van het beleid (uitmondend in de begroting) en van het rapporteren
en verantwoorden over dit beleid (uitmondend in de jaarrekening).
In het MPG wordt over beide elementen van de
beleidscyclus (begroten en verantwoorden) gerapporteerd. Enerzijds wordt
verantwoording afgelegd over de werkzaamheden in het afgelopen jaar en de
financiële consequenties daarvan. Anderzijds wordt een prognose afgegeven van
de toekomstige eindresultaten aan het einde van de planperiode.
Het nu voorliggende t-MPG is een tussenrapportage
opgemaakt met de inzichten per september 2007. De tussenrapportage geeft
inzicht in de geconstateerde en verwachte afwijkingen op de verwachte
eindresultaten zoals deze in de periode tussen het MPG (januari 2007) en het
t-MPG (september 2007) zich hebben voorgedaan.
De benodigde informatie komt uit interviews met en
analyses van projectleiders en planeconomen. De gerapporteerde afwijkingen zijn
van een hoger abstractieniveau dan het MPG. Bij het MPG wordt ook de
planeconomische begroting zo gedetailleerd mogelijk geactualiseerd. Bij het
t-MPG beperken we ons tot een voorspelling van verwachte afwijkingen. Daarbij
is een grensbedrag van
€ 25.000 gehanteerd. Daarnaast maken we melding van relevante wijzigingen in de
planning, de afspraken of het risicoprofiel.
De indeling van het MPG is nu gestoeld op twee
principes, namelijk de fase waarin het project zich bevindt en de betrokkenheid
van een verbonden partij.
Ten opzichte van het MPG 2007-2010 zijn er geen
wijzigingen in de indeling opgetreden. Wel zijn er een beperkt aantal nieuwe
projecten opgenomen in de categorie “projecten in voorbereiding”.
Hoofdstuk 2. “Grondexploitaties in financieel
perspectief“ gaat in op het financieel perspectief. In dit hoofdstuk worden
alle projecten in financiële zin samengevat en wordt het effect op het
gemeentelijk resultaat belicht.
Belangrijke financiële afwijkingen of andere
relevante aspecten worden toegelicht in hoofdstuk 3.
Een tabel met een totaaloverzicht van de boekwaarde,
het verwachte projectresultaat en de voorziening is opgenomen in de bijlage.
In dit t-MPG en in deze paragraaf staat het
financiële aspect van de grondexploitaties centraal, zijnde:
- de
cumulatieve investering in gronden en projecten;
- de
verwachte bijstelling van het te verwachten nadelige exploitatiesaldi;
- de
verwachte bijstelling van te verwachten voordelige exploitatiesaldi en
- de
voorziening voor de verwachte verliezen.
De investeringen in de grondexploitaties zijn
relatief omvangrijk. Per september 2007
zijn de netto-investeringen (het saldo van de uitgaven minus inkomsten
grondverkopen en overige bijdragen van derden) € 94 miljoen. Dit bedrag wordt
als volgt gespecificeerd:
|
Categorie |
Aantal |
Netto-investering
in € 1.000 ultimo 2006 |
Netto-investering
in € 1.000 per september 2007 |
|
Nog niet in exploitatie
genomen bouwgronden |
8 |
3.443 |
3.941 |
|
Nog niet in exploitatie
genomen bouwgronden - verwervingen DPP/Spoorzone |
1 |
9.263 |
15.698 |
|
In exploitatie genomen bouwgronden (en voorraad
bouwrijpe kavels) |
21 |
73.507 |
74.295 |
|
Totaal |
|
86.213 |
94.012 |
De boekwaarde steeg vooral door de verwervingen
voor de Directie Programma’s en Projecten voor het Spoorzone.
Binnen de categorie “In exploitatie genomen
bouwgronden” zijn de grootste mutaties:
-
Delft
Gelatin: per saldo afname van € 2,1 miljoen, vooral door verkopen.
-
Harnaschpolder
Delft Woongebieden: per saldo toename van € 1,7 miljoen, met name
financieringsrente, verwervingen en (interne) plankosten.
-
IKEA (terrein
en hotel): per saldo afname van € 1,2 miljoen, vooral door verkopen.
-
Technopolis:
per saldo toename van € 1,5 miljoen, vooral door financieringsrente en de
verwerving van de gronden voor de Faradaybrug[1].
Bij het MPG 2007-2010 is de eindwaarde (dus op
het moment van feitelijk afsluiten) van projecten met een voordelig
exploitatiesaldo geprognosticeerd op € 5,9 miljoen. Deze winstverwachting is
verbeterd naar € 11,7 miljoen. Deze toename wordt grotendeels veroorzaakt door
het project Sporthal Buitenhof. Het resultaat op dit plan is overigens reeds
bestemd ter dekking van de kapitaallasten van de sporthal. Project IKEA zal
naar verwachting met € 75.000 meer winst afsluiten.
Onderstaande tabel geeft de opbouw van de
verwachte eindwaarde weer.
De winsten worden te zijner tijd, na verrekening
van eventuele verliezen, voor zover niet anders bestemd, toegevoegd aan de
Algemene Reserve.
|
Project |
Jaar afsluiten |
Eindwaarde in € 1.000 per afsluitdatum (t.t.v. MPG 2007-2010 |
Eindwaarde in € 1.000 per afsluitdatum (verwachting t-MPG) |
Verschil in t-MPG tov MPG In € 1.000 |
|
Foreestweg-Vermeertoren |
2007 |
98 |
98 |
0 |
|
IKEA (Terrein en Hotel) |
2007 |
1.211 |
1.286 |
75 |
|
Tanthof |
2008 |
2.311 |
2.311 |
0 |
|
Spoorzone Station-Zuid |
2013 |
2.274 |
2.274 |
0 |
|
Sporthal Buitenhof |
2012 |
0 |
5.750 |
5.750 |
|
Ypenburgse Poort kavel |
pm |
pm[2] |
pm |
|
|
Totaal |
|
5.894 |
11.719 |
5.825 |
DDe
winstverwachting is ten opzichte van het MPG 2007-2010 met € 75.000 toegenomen
(project Ikea). Kortheidshalve wordt verwezen naar de toelichting op dit
project.
Alle overige grondexploitaties in uitvoering zijn
verliesgevend. Ter dekking van deze verliezen is dan ook een voorziening
gevormd.
De voorziening kan gevormd worden voor de eindwaarde of voor de contante
waarde. Indien de factor ‘tijd’ een wezenlijke invloed heeft op het resultaat,
ligt het voor de hand om dit in de berekening van de voorziening tot uiting te
laten komen. Daarom wordt bij de bepaling van de voorziening gerekend met een
disconteringspercentage van 2%. Hierdoor wordt wel rekening gehouden met een
rente-effect maar wordt het effect van toekomstige prijsstijgingen nog niet in
de voorziening opgenomen.
Het verwachte verloop van de voorziening gedurende 2006 2007 is:
|
Voorziening |
|
Contante
waarde (2%) in € 1.000 |
|
Saldo op 1 januari |
2007
|
31.629 |
|
Bij: oprenting 2% - in
voorzien |
|
632 |
|
Bij: dotaties voor bestaande
projecten |
|
254 |
|
Bij: technische correcties |
|
868 |
|
Af: |
|
|
|
Verwacht saldo op 1 januari |
2008
|
25.615 |
De dotatie aan de voorziening is een saldo van financiële mee- en
tegenvallers op de verliesgevende projecten. De belangrijkste mee- en
tegenvallers ten
opzichte van het MPV 2007-2010 zijn:
-
Project Brahmslaan 40, per saldo een
tegenvaller van € 315.000
-
Project Mijnbouwstraat/Maarten
Trompstraat, per saldo een tegenvaller van € 89.000
-
Project Zuidpoort, per saldo een
meevaller van € 150.000
Kortheidshalve wordt verwezen naar de toelichting op deze projecten.
De technische correctie heeft betrekking op het project Koepoort. Voor dit
project is conform raadsbesluit van 3 oktober 2002 en 2 juni 2005 een reserve
gevormd ter afdekking van het nadelige projectsaldo. Omdat het een
grondexploitatie betreft had voor het verlies een voorziening gevormd moeten
worden. Deze correctie wordt in 2007 verwerkt. Dit heeft geen effect op de
financiële positie.
In de begroting voor 2007 is rekening gehouden met de verwachte voordelige
exploitatiesaldi (zie paragraaf 2.2) en de oprenting van 2% aan de voorziening (zie
paragraaf 2.3). Naar aanleiding van dit t-MPG dienen de resultaten
te worden bijgesteld en wel met de volgende bedragen:
|
Resultaatbijstelling |
Voor/nadelig |
Bedrag in € 1.000 |
|
Winstneming bij
projectafsluiting (zie paragraaf 2.2) |
voordelig |
75 |
|
Per saldo dotaties aan de
voorziening (zie paragraaf 2.3) |
nadelig |
-254 |
|
Technische correctie
(omzetting reserve in een voorziening) (zie paragraaf 2.3) |
- |
-868 |
|
Afboeking van overige
plankosten (zie onderstaand) |
nadelig |
-300 |
|
sub-totaal |
nadelig |
-1.347 |
|
Reeds beschikbare afdekking
(omzetting reserve in een voorziening) |
|
868 |
|
Totaal |
Nadelig |
-479 |
De afboeking van overige plankosten ter grootte van € 300.000
heeft betrekking op plannen waarvoor nog geen formele grondexploitatie in
besluitvorming is gebracht. Ingeval Op grond
van de huidige kennis dient echter reeds nu rekening te worden gehouden metdeze plankosten die niet
gedekt kunnen worden uit toekomstige planopbrengsten, dient nu een afboeking plaats te vinden. Daarom worden deze
plankosten nu reeds afgeboekt.
Het betreft het project Martinus Nijhofflaan e.o.. Kortheidshalve verwijzen
wij naar de toelichting in hoofdstuk 3.
Per
saldo is per september 2007 sprake van een De per saldo tegenvaller
van € 479.000. Deze tegenvaller is vooralsnog niet opgenomen in de 2e
beheersrapportage. Het streven is om eerst binnen de
huidige projecten te zoeken naar financiële
afdekking. Dit zal komend jaar plaatsvinden wanneer, in het kader van het MPG 2008-2011, alle
grondexploitaties worden geactualiseerd en een aantal daarvan worden
afgesloten.
??????????????????
nog iets aan toevoegen is opgenomen in
de 2e
beheersrapportage. In die rapportage is tevens het voorstel tot afdekking van
deze tegenvaller opgenomen.
Ter nuancering zij vermeld dat de afboekingen van
Technopolis nog niet zijn meegenomen. Gestreefd zal
worden naar een verdere optimalisering van de grondexploitaties,
opdat deze tegenvaller in het komend MPG 2008-2011 binnen de
plannen kan worden opgenomen.
Bij het ambitieniveau van de gemeente en de omvang van de projecten is het
evident dat een tegenvaller grote impact kan hebben op het weerstandsvermogen.
Inmiddels is het saldo van de algemene reserve grondbedrijf nihil. Deze reserve
maakt deel uit van de algemene gemeentelijke reserve. Dit betekent ook dat
binnen het totale gemeentelijke weerstandsvermogen een buffer aangehouden wordt
voor de risico’s die met de grondexploitaties gepaard gaan.
De projecten in voorbereiding zijn:
-
Brouwerpand (beperkt
tot het voormalig bibliotheekgedeelte)
-
Gasthuisplaats –
Koornmarkt 10
-
Händellaan 108
-
Martinus Nijhofflaan
e.o.
-
Nieuwelaan 178 (CWI
locatie)
-
Röntgenweg 1
-
Van der Horststraat 56
/ Componistenpad 10
-
Vulcanusweg-De Boer
Ten opzichte van het MPG 2007-2010 rapporteren wij de
volgende afwijkingen:
Brouwerpand
De interne voorbereidingen van de sloop zijn gestart.
De daadwerkelijke sloop zal in 2008 plaatsvinden . Dit stond gepland voor 2007. Naast het
voorbereiden van de sloop zal Oop korte termijn zal bekeken onderzocht worden welke varianten
ruimtelijk mogelijk en wenselijk zijn en zal berekend worden tot welk saldifinancieel
resultaat dit zal
leiden. De verwachting is om de varianten in 2008 in
besluitvorming te brengen.
Gasthuisplaats
– Koornmarkt 10
De
planning is om in het najaar van 2007 de haalbaarheidsanalyse in bestuurlijke
besluitvorming te brengen. Dit stond gepland voor medio 2007.
Martinus Nijhofflaan e.o. (financiële tegenvaller van
€ 300.000)
Voor dit totale gebied is een financiële verkenning uitgevoerd en is een
voorstel gereed voor de projectorganisatie. MDaarnaast zijn met
de eigenaar van de Albert Heijn locatie zijn gesprekken gaande over de mogelijke uitwerkingen van het plan. Dit kan onderhandelingen
gevoerd die leiden tot uitmonden in een (concept)overeenkomst voor
deze locatie.
De verwachting planning is
om uiterlijk
in het voorjaar van 2008 een integrale planning, risicoanalyse van de project-
organisatie, begroting (grondexploitatie) en dekkingsvoorstel aan te
bieden.
Aangezien de
projectopbrengsten bestemd zijn voor de dekking van de aan te leggen
infrastructuur,
dienen de De verwachting is dat de tot op heden
gemaakte (voorbereidende) interne en externe plankosten in 2007 te worden afgeboekt. Deze afboeking
dient in 2007 te worden verwerkt. niet gedekt kunnen worden
uit de projectopbrengsten. Deze projectopbrengsten zijn namelijk bestemd voor
de dekking van de aan te leggen infrastructuur. De voorbereidende –af te boeken- plankosten
worden geraamd op
en zullen in 2007 worden
afgeboekt.
Nieuwelaan 178 (CWI locatie)
De locatie komt
naar verwachting eind 2007 vrij voor herontwikkeling. Dit stond gepland voor
medio 2007.
De projecten in uitvoering
zijn:
- Brahmslaan 40
- Brandweerkazerne en
kantoren
- Delft Gelatin
- Die Delfgaauwse
Weye/Oostblok II – Staalweg
- Doelengebied 2a/2b
- Harnaschpolder Delft
Woongebieden
- Ikea (uitbreiding en hotel)
- Koepoort
- Mijnbouwstraat/Maarten
Trompstraat
- Paardenmarkt
- Pootstraat
- Scheepmakerij (Vliegenthart)
Rotterdamseweg 30
- Sporthal Buitenhof
- Station Zuid
- Tanthof
- Technopolis
- Van Foreestweg-Vermeertoren
- Zuidpoort
Ten opzichte van het MPG 2007-2010 rapporteren wij de
volgende afwijkingen:
Brahmslaan
40 (financiële tegenvaller van € 315.000)
<<<Overleggen
met wethouder of deze grondexploitatie nog separaat aangeboden moet worden.
Exploitatie is in zomer van 2007 opgesteld
??????????????????; project is in
2006 al in exploitatie gegaan>>>
De financiële tegenvaller houdt verband met het opmaken nu
gedetailleerd vertalen van de van de
definitieve financiële gevolgen van dit plan. grondexploitatieopzet. Bij het eerdere opmaken zijn financiële
beschouwingen de boekwaarden van de voormalige schoolgebouwen en
de gronden ingebracht. Bij de eerdere ramingen bij het ten tijde van
het t-MPG 2006-2010 en het MPG 2007-2010 was deze inbreng ababusievelijk
te laag of niet geen rekening
gehouden met de boekwaarde van de in te brengen gronden en scholen. ingerekend. Het effect op het
planresultaat bedraagt circa € 300.000 nadelig. Ook zijn nu de geldstromen
nauwkeurig gefaseerd hetgeen een nadelig rente-effect heeft van circa € 15.000.
Delft
Gelatin (financiële mee-/tegenvaller van € 0)
Een in 2007 geleverde bouwrijpe kavel bleek na
levering niet volledig bouwrijp te zijn. Na interne onderzoeken en externe
adviezen is besloten om de koper financieel te compenseren.
De kosten van de aanleg van het hekwerk rondom het
evenemententerrein is € 20.000 duurder geworden dan geraamd. Daarentegen
bestaat een reële kans op een subsidie voor de aanleg van het dubbele
rioolstelsel (€ 27.000).
De per saldo tegenvaller kan opgevangen worden binnen
de nog beschikbare restantbudgetten van werkzaamheden die volledig zijn uitgevoerd.
De levering van de laatste kavel heeft nog niet
plaatsgevonden. De overeenkomst kan ontbonden worden, indien de nodige
vergunningen niet worden verkregen.
Aangezien Aangeziende horecavergunning nog niet is verkregen, heeft de
juridische levering ook
nog niet plaatsgevonden. De levering van de laatste
kavel is uitgesteld omdat de noodzakelijke horecavergunningen nog niet zijn
verkregen. Het uitstel is mogelijk van invloed op de financiële
uitkomsten (rentederving).
Dit project valt vanwege het
evenemententerrein en de uitgevoerde technische werken fiscaal onder
verschillende regiems. In 2008 zal meer bekend worden over de fiscale positie
wanneer het financiële effect op de exploitatie berekend kan worden.
Ikea (uitbreiding en hotel) (financiële meevaller van €
75.000)
Het project Ikea is in een
vergevorderd en afrondend stadium. De verwachting is dat dit project in 2007
definitief afgesloten kan worden. Het resultaat is minimaal € 75.000 gunstiger
dan eerder was becijferd. Dit komt vooral door de vrijval van restant budgetten
voor de civiele werken.
Koepoort (technische correctie)
De technische correctie heeft
betrekking op het project Koepoort. Voor dit project is conform raadsbesluit
een reserve gevormd ter afdekking van het nadelige projectsaldo. Omdat het een
grondexploitatie betreft had voor het verlies een voorziening gevormd moeten
worden. Deze correctie wordt in 2007 verwerkt. Dit heeft geen effect op de
financiële positie.
Mijnbouwstraat / Maerten
Trompstraat (financiële tegenvaller € 89.000)
Het nieuwe ontwerp van de inrichting van het
binnenterrein is duurder dan begroot. De kosten hiervan worden tussen Mondriaan
en gemeente gedeeld (nadeel van € 23.500).
De ramingen voor de civiele werken zijn
€ 65.000 hoger, omdat een groter oppervlak herstraat wordt.
Discussie met de buurt over de herinrichting van het binnenterrein (o.a.
speeltoestellen) is nog gaande.
Scheepmakerij (Vliegenthart)
Rotterdamseweg 30
De verwachting is dat dit project in 2008 zal
worden afgesloten. De ontwikkelingsovereenkomst is nog niet getekend.
Sporthal Buitenhof (exclusief de opstal- en
vastgoedexploitatie)
De grondexploitatie voor de locatie Sporthal Buitenhof sluit naar
verwachting met een voordelig saldo van € 4.700.000 (contante waarde per 1 januari 2007) Dit
saldo wordt gebruikt ter dekking van de investering (de kapitaalslasten) van de
sporthal en de parkeergarage. Het resterend saldo is € 0,2 miljoen te laag.
Voor dit saldo is in de programmabegroting 2008 dekking gevonden in de vorm van
ISV subsidie.
Station Zuid (aan de GEM gerelateerde gemeentelijke
grondexploitatie)
De contractueel overeengekomen levering van de gronden heeft nog niet
plaatsgevonden. Hierdoor ontstaat vertraging. Het hierdoor ontstane nadeel van de gemeente, zoals
dDe rentevergoeding, wordt zoveel mogelijk
afgewenteld op de GEM. wordt meegenomen in de afrekening.
Tanthof
In deelplan 611 heeft een ontwikkelende partij
een kavel gereserveerd. Naar nu blijkt heeft dit gevolgen heeft voor de
watergang. De noodzakelijke civieltechnische oplossingen worden onderzocht.
Bij het deelplan 612, onderdeel aanleg Ecozone,
speelt de problematiek van de afschuiving van één van de constructies. De
locatie wordt nu regelmatig gecontroleerd. Naar verwachting kan het werk eind
2007 definitief worden opgeleverd. Uiteraard onder voorbehoud van de uitkomsten
van deze controle.
Bij het deelplan 612, onderdeel aanleg
parkeerplaatsen bij Rijkswaterstaat en het wijkcentrum, is sprake van een meevaller
van € 20.000 uit hoofde van verkoop van parkeerplaatsen en een tegenvaller van
€ 20.000 voor onvoorziene civiele werken die pas bij de uitvoeringsfase bleken.
Technopolis
Deze zomer is door de ontwikkelende partijen en
de TU Delft een intentieovereenkomst gesloten met een bedrijf over afname van
een bedrijfsgebouw en
de daartoe benodigde bouwkavel. Naar verwachting zal deze kavel in 2008 worden
afgenomen. Voor dit jaar2007 was geen afname van de
grond voorzien in
de grondexploitatie.
Zuidpoort (financiële meevaller € 150.000)
Een verbeterde koopsom van de panden aan het Achterom levert een
voordeel op van € 75.000. De herinrichting van het Bastiaansplein was voorzien
ten laste van de grondexploitatie, maar de dekking is nu anders geregeld
(voordeel € 100.000). Er heeft een afrekening plaatsgevonden van de woningen:
hogere VON prijzen leveren een voordeel op van € 30.000.
De nog uit te voeren civiele werken van veld 9 en 10 zijn op basis van
de gemaakte bestekken duurder dan aan budgetten beschikbaar is. Rekening
houdend met enkele niet benodigde budgetten zal de uitvoering € 55.000 duurder
worden.
De volgende kavels liggen op voorraad:
- 2 kavels op Delftechpark
- 1 kavel op Ypenburgse Poort
In het kader van de grond-
en locatieontwikkeling zijn de volgende verbonden partijen relevant:
- Harnaschpolder
bedrijvenschap
- Stichting GEM Poptahof
- Stille Vennoot BV/ Spoorzone
Delft Zuid Beheer BV
- Vastgoed
OntwikkelingsMaatschappij (VOM) BV
In het kader van deze rapportage zijn geen noemenswaardige feiten te melden.
Stand van
zaken
In totaal
is voor het project Spoorzone € 40,6 miljoen aan panden en gronden aangekocht.
In dit bedrag zijn ook de financieringslasten, advieskosten,
schadeloosstellingen en de tijdelijke exploitatieresultaten inbegrepen. Op de
boekwaarde van deze investering is een subsidie van het Rijk in mindering
gebracht, groot € 25 miljoen. De netto investering bedraagt per september 2007
€ 15,6 miljoen.
Voor 2007
worden nog aankopen voorzien in onder andere de wijk Voorhof-Noord.
[1] De gronden voor de Faradaybrug komen overeenkomstig
raadsbesluit voor 50% ten laste van het budget Schie-Oevers. Na deze
overboeking daalt de cumulatieve investering c.q. de boekwaarde met € 0,6
miljoen.
[2] De te verwachte opbrengst is wel in te schatten, echter niet het tijdstip waarop deze binnenkomt. Vandaar dat de eindwaarde
niet te berekenen is.