Stuk 2 I Delft,
8 januari 2007.
20183348
Onderwerp: Besluit op het
verzoek om vergoeding van planschade van N. Mienis, Spoorsingel 60.
Aan de gemeenteraad.
Geachte dames en heren,
1. Inleiding en inhoud planschadeverzoek
Op 30 augustus 2005 is door N. Mienis een verzoek ingediend
om planschade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening
(WRO). Aanvrager stelt schade te leiden als gevolg van het onherroepelijk
worden van het bestemmingsplan "Noordwest, deelgebied 1", meer
specifiek door de daarin opgenomen bouwmogelijkheden ten aanzien van het aan de
Van Gaalenlaan naast het pand met huisnummer 6 gelegen perceel dat direct aan
de achtertuin van het pand Spoorsingel 60 grenst.
2.Juridisch kader
Per 1 september 2005 is een nieuwe wettelijke
planschaderegeling van kracht geworden. Omdat het verzoek is ingediend voor 1
september 2005 is het oude recht van toepassing. Op grond van het oude artikel
49 van de WRO kent de gemeenteraad aan belanghebbende die, ten gevolge van bepalingen
van het bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden en welke niet of niet geheel
te zijnen laste behoort te blijven en waarvan een vergoeding niet of niet
voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, op zijn verzoek
een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe. Het moet gaan om schade
ten gevolge van rechtmatige en rechtsgeldige planologische besluiten, waardoor
een planologische rechtstoestand wordt gewijzigd.
Bij de beoordeling van schadeverzoeken ex artikel 49 WRO
moet een vergelijking worden gemaakt tussen de elkaar opvolgende planologische
regimes, in dit geval bestemmingsplan "St. Olofsstraat e.o."
(goedgekeurd op 22 september 1987) en bestemmingsplan "Noordwest,
deelgebied 1" (goedgekeurd september 2003). Op basis daarvan moet eerst
worden onderzocht of sprake is van een planologische nadeel. Daartoe moeten de
bouw- en gebruiksmogelijkheden van beide bestemmingsplannen worden vergeleken
waarbij niet de feitelijke situatie van belang is, maar de situatie die het
bestemmingsplan in theorie mogelijk maakt.
Op 19 december 2002 heeft de gemeenteraad van Delft de
Planschadeverordening 2002 vastgesteld. Deze verordening bepaalt welke
procedurevoorschriften er binnen de gemeente Delft voor de behandeling van
verzoeken om planschade als bedoeld in artikel 49 WRO (oud) in acht moeten
worden genomen.
Stuk
2 I pag.
2.
3. Verloop procedure
Op 30 augustus 2005 heeft mevrouw N. Mienis, een verzoek om
planschade ingediend (bijlage 1). De aanvraag is eveneens ingekomen op 30 augustus
2005.
Op 24 november 2005 heeft de gemeenteraad het verzoek om
planschade om advies voorgelegd aan het onafhankelijk in planschadezaken
gespecialiseerde bureau Oranjewoud (bijlage 2). Bij het verzoek om planschade
zijn de onderstaande stukken als bijlage toegevoegd:
Oranjewoud heeft op 24 januari 2006 een bezoek gebracht aan
aanvrager en haar in de gelegenheid gesteld het verzoek mondeling toe te
lichten. Eveneens is de betreffende onroerende zaak in- en uitwendig bezichtigd
en is de nabije omgeving opgenomen.
De gemeente heeft Oranjewoud op 9 december 2005 een
mondelinge toelichting gegeven op het verzoek.
Oranjewoud heeft op 29 juni 2006 een definitief advies
uitgebracht (bijlage 3). Bij brief van 13 juli 2006 is het advies met een
bijbehorend concept-raadsvoorstel verstuurd naar de gemachtigde van mevrouw
Mienis. Bij brief van 29 september, ontvangen 2 oktober 2006, heeft gemachtigde
gereageerd op deze stukken (bijlage 4).
4. Beoordeling verzoek om planschade.
Ontvankelijkheid
Belanghebbende was ten tijde van het onherroepelijk worden
van de planologische wijziging eigenaar van de betrokken onroerende zaak, kadastraal
bekend gemeente Delft, sectie F, nummer 1857, groot 2a en 28 ca. De WRO
verbindt geen termijn aan de mogelijkheid tot het indienen van
planschadeverzoeken.
Gelet op artikel 49 WRO en artikel 3 van de
Planschadeverordening 2002 zijn aanvragers ontvankelijk in het verzoek om
planschade.
Mevrouw Mienis stelt dat zij schade leidt als gevolg van het
onherroepelijk worden van het bestemmingsplan “Noordwest, deelgebied 1”, meer
specifiek door de daarin opgenomen bouwmogelijkheden ten aanzien van het aan de
Van Gaalenlaan naast het pand met huisnummer 6 gelegen perceel dat direct aan
de achtertuin van het pand Spoorsingel 60 grenst.
Stuk
2 I
pag. 3.
Samenvattend is het oordeel van Oranjewoud dat de
ruimtelijke ontwikkelingen de planologische positie van belanghebbende niet
hebben verslechterd. Realisering van de in het nieuwe plan opgenomen
bouwmogelijkheden zal, in aanmerking genomen dat de bouwmogelijkheden schuin
achter en deels ook direct achter de achtertuin weliswaar enigermate zijn
toegenomen, maar dat voor het overige direct achter de achtertuin sprake is van
een forse vermindering van de bouwmogelijkheden, per saldo niet gepaard gaan
met een aantasting van het uitzicht of een verslechtering voor wat betreft
privacy, bezonning en de toetreding van licht.
Ook voor het overige is het nieuwe bestemmingsplan niet als
een voor de eigenares van het pand Spoorsingel 60 nadelige ontwikkeling aan te
merken. Bij de mondelinge behandeling is als waardeverminderend aspect nog genoemd
het verlies van de achteringang. Tot voor kort werd een gedeelte van het
perceel sectie F, nummer 7548, als achterom gebruikt. Het vervallen van deze
mogelijkheid kan echter niet aan de planologische wijziging worden
toegeschreven. De voorheen voor het gehele buurperceel geldende bestemming
"Tuin" bood immers evenmin de garantie dat het gebruik als achterom,
dat niet privaatrechtelijk is vastgelegd, kon worden gehandhaafd.
Door Oranjewoud wordt geadviseerd het door mevrouw Mienis
ingediende verzoek af te wijzen. Wij kunnen ons vinden in het advies van het
bureau.
Bij brief van 29 september 2006 heeft de gemachtigde van
mevrouw Mienis gereageerd op het advies en het concept-raadsbesluit.
Aanvrager vindt het niet terecht dat dezelfde wijzigingen
die voor het perceel Spoorsingel 59 leiden tot een waardevermindering van €
10.000 voor het perceel Spoorsingel 60 tot een waardevermindering van niets
leiden. De positieve effecten ten gevolge van de bestemming Tuin wegen niet op
tegen de negatieve effecten voortvloeiend uit de bestemming ‘Woondoeleinden’.
Daarbij worden – kort samengevat – de volgende argumenten gebruikt:
1. Aanvrager vraagt om de vrijstelling ex
artikel 19 lid 3 WRO van het college van 8 februari 2006 voor de bouw van een
woning op het betreffende perceel aan de Van Gaalenlaan tussen nrs 4 en 6 ook
te betrekken bij het planschadeverzoek. Als gevolg hiervan zou aanvrager in een
nog ongunstiger situatie komen, omdat de achtergevel van de woning de
bouwgrens, voortvloeiend uit de bestemming ‘Woondoeleinden’, met 0,8 m
overschrijdt.
2. Oranjewoud zou ten onrechte voorbijgaan
aan de negatieve invloed van de gewijzigde planologische maatregelen op de
privacy van aanvrager, met name als gevolg van het dakterras op de uitbouw van
de nieuwe woning. Het advies zou alleen aandacht besteden aan de bouwmogelijkheden
en niet aan de gebruiksmogelijkheden van de nieuwe bebouwingsmogelijkheden
3. De negatieve gevolgen voor wat betreft
de lichtinval zouden door Oranjewoud worden ondergewaardeerd.
4. De
opgerichte bebouwing heeft negatieve gevolgen voor de geluidsweerkaatsing.
Het verschil tussen de beoordeling van het verzoek om
planschade voor de percelen Spoorsingel 59 en 60 zit voornamelijk in de forse
vermindering van de bouwmogelijkheden achter de achtertuin van Spoorsingel 60,
waardoor er per saldo geen sprake is van een planologische verslechtering. In
het geval van Spoorsingel 59 is er geen sprake van als gevolg van de
planologische verandering optredende voordelen, die de nadelen geheel of
gedeeltelijk compenseren.
Stuk 2 I pag. 4.
1. Het besluit van 8 februari 2006
waarnaar aanvrager verwijst betreft een binnenplanse vrijstelling ex artikel 15
WRO. Deze vrijstelling vormt volgens artikel 49 WRO geen grondslag voor
toekenning van planschade.
2. In tegenstelling tot wat aanvrager
beweert zijn bij het advies niet alleen de bouw- maar ook de
gebruiksmogelijkheden bekeken. Dit blijkt uit de inleiding van de paragraaf
‘Planologische vergelijking’ op pagina 9 van het rapport. Ook het aspect
privacy wordt expliciet genoemd bij de planologische vergelijking.
3. Oranjewoud besteedt ook aandacht aan het
aspect bezonning en de toetreding van licht. De bouwmogelijkheden schuin achter
en deels ook direct achter de achtertuin zijn weliswaar enigermate toegenomen,
maar voor het overige is direct achter de achtertuin sprake van een forse
vermindering van de bouwmogelijkheden. Naar het oordeel van het adviesbureau
betekent dit per saldo geen achteruitgang voor wat betreft bezonning en de
toetreding van licht.
4. Hetzelfde geldt voor de eventuele
gevolgen voor de geluidsweerkaatsing. De geluidsweerkaatsing hangt direct samen
met de bouwmogelijkheden op het achterliggende perceel. Nu de veranderde
bouwmogelijkheden per saldo geen verslechtering opleveren is ook geen reden om
aan te nemen dat er sprake is van een grotere geluidsweerkaatsing dan het geval
zou zijn bij een maximale invulling van het voorgaande planologische regime.
Er is geen reden om naar aanleiding van de zienswijze het
advies niet over te nemen.
Onder verwijzing naar dit advies dat integraal onderdeel
uitmaakt van dit besluit stellen wij u voor het verzoek af te wijzen.
Hoogachtend,
Het college van burgemeester en wethouders van Delft,
mr. drs. G.A.A. Verkerk ,burgemeester.
mr. drs. H.G.L.M. Camps ,secretaris.
Stuk 2 II
De raad der gemeente Delft;
gelezen het voorstel van het college van 12 december 2006;
gelet op artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en
de Planschadeverordening 2002
met inachtneming van het advies van de commissie Ruimtelijke
Ordening;
B e s l u i t:
het door de mevrouw N. Mienis ingediende planschadeverzoek
wegens verslechtering van de planologische situatie ter plaatse van Spoorsingel
60 af te wijzen,
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 25 januari
2007.
,burgemeester.
,griffier.
Belanghebbenden in de zin van de Algemene wet bestuursrecht
kunnen binnen 6 weken na bekendmaking van dit besluit een gemotiveerd
bezwaarschrift indienen bij de gemeenteraad van Delft, p/a Postbus 78, 2600
ME Delft.