Stuk 3 I                                                                                   Delft, 8 januari 2007.

20186315

 

Onderwerp: Besluit op het verzoek om vergoeding van planschade van de heer P.J. Wolbink

 

 

Aan de gemeenteraad.

 

Geachte dames en heren,

 

1.         Inleiding en inhoud planschadeverzoek

Op 29 augustus 2005 heeft de heer P.J. Wolbink (hierna: aanvrager) een verzoek ingediend om planschade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO).

Aanvrager stelt schade te lijden als gevolg van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan “Zuidpoort”, meer specifiek door de daarin opgenomen bouwmogelijkheden ten aanzien van de zogenoemde velden 9 en 12.

 

2.         Juridisch kader

Per 1 september 2005 is een nieuwe wettelijke planschaderegeling van kracht geworden. Omdat het verzoek is ingediend voor 1 september 2005 is het oude artikel 49 WRO van toepassing.

Op grond van artikel 49 van de WRO kent de gemeenteraad aan belanghebbende die, ten gevolge van bepalingen van het bestemmingsplan dan wel door verleende vrijstellingen als onder meer bedoeld in artikel 19 van de WRO, schade lijdt of zal lijden welke niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan een vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe. Het moet gaan om schade ten gevolge van rechtmatige en rechtsgeldige planologische besluiten, waardoor een planologische rechtstoestand wordt gewijzigd.

Bij de beoordeling van schadeverzoeken ex artikel 49 WRO moet een vergelijking worden gemaakt tussen de elkaar opvolgende planologische regimes, in dit geval bestemmingsplan “IIA In de Veste” (goedgekeurd op 5 mei 1976) en bestemmingsplan “Zuidpoort” (onherroepelijk sinds 16 juli 2003). Op basis daarvan moet eerst worden onderzocht of sprake is van een planologisch nadeel. Daartoe moeten de bouw- en gebruiksmogelijkheden van beide bestemmingsplannen worden vergeleken, waarbij niet de feitelijke situatie van belang is, maar de situatie die het bestemmingsplan in theorie mogelijk maakt.

Op 19 december 2002 heeft de gemeenteraad van Delft de Planschadeverordening 2002 vastgesteld. Deze verordening bepaalt welke procedurevoorschriften er binnen de gemeente Delft voor de behandeling van verzoeken om planschade als bedoeld in artikel 49 WRO in acht moeten worden genomen.

 

Stuk 3 I                                                                       pag. 2.

 

 

3.         Verloop procedure

Op 29 augustus heeft aanvrager een verzoek om planschade ingediend (bijlage 1). De aanvraag is ingekomen op 8 september 2005. Op 24 november 2005 heeft de gemeenteraad het verzoek om planschade om advies voorgelegd aan het onafhankelijk in planschadezaken gespecialiseerde bureau Oranjewoud (bijlage 2).

Bij het verzoek om advies zijn de onderstaande stukken als bijlage gevoegd:

·         verzoek om vergoeding van planschade;

·         nadere informatie omtrent de locatie;

·         foto’s van de locatie;

·         de toelichting en voorschriften van het bestemmingsplan “IIA In de Veste” (1976) met het daarbij behorende vaststellingsbesluit en goedkeuringsbesluit;

·         het bestemmingsplan “Zuidpoort”, inclusief plankaart en met het bijbehorende vaststellingsbesluit;

·         voorbereidingsbesluiten voor het gebied Zuidpoort.

 

Bij schrijven van 8 mei 2006 heeft de gemeente deze informatie aangevuld met:

·         het Masterplan Zuidpoort uit 1990;

·         de nota Beslispunten Zuidpoort uit 1991;

·         Plan van aanpak Zuidpoort uit 1995;

·         Het schetsplan Zuidpoort uit 1997.

 

Oranjewoud heeft op 24 januari 2006 een bezoek gebracht aan aanvrager en hem in de gelegenheid gesteld het verzoek mondeling toe te lichten. Eveneens is de betreffende onroerende zaak in- en uitwendig bezichtigd en is de nabije omgeving opgenomen.

De gemeente heeft Oranjewoud op 9 december 2005 een mondelinge toelichting gegeven op het verzoek. Op 27 februari 2006 heeft Oranjewoud een concept advies uitgebracht aan de gemeenteraad strekkende tot uitbetaling van planschade omdat de schade door aanvrager ten tijde van de aankoop niet was voorzien[1]. In reactie op het concept advies heeft de gemeente aanvullende informatie verstrekt aan het adviesbureau.

Oranjewoud heeft op 22 juni 2006 op basis van de aanvullende informatie een definitief advies uitgebracht waarin in tegenstelling tot het concept advies is geoordeeld dat de  schade wel voorzienbaar was en daarom niet voor vergoeding in aanmerking komt (bijlage 3). Op 30 juni 2006 heeft de gemeente aanvrager in de gelegenheid gesteld op dit advies te reageren. Van deze mogelijkheid heeft aanvrager op 19 september 2006 gebruik gemaakt (bijlage 4).

 

4.         Beoordeling verzoek om planschade

Ontvankelijkheid

Aanvrager was ten tijde van de inwerkingtreding van de nieuwe planologisch regeling, op 26 maart 2002, eigenaar van het pand aan de Ezelsveldlaan 115.

Gelet op artikel 49 WRO en artikel 3 van de Planschadeverordening 2002 is aanvrager ontvankelijk in zijn verzoek om planschade.


Stuk 3 I                                                                       pag. 3.

 

 

Inhoudelijke beoordeling

Aanvrager stelt dat hij schade lijdt als gevolg van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan “Zuidpoort”, meer specifiek door de daarin opgenomen bouwmogelijkheden op de zogenoemde velden 9 en 12.

 

Vanwege de in het nieuwe plan neergelegde bouwmogelijkheden op veld 9 moet er weliswaar rekening mee worden gehouden dat het riante uitzicht vanuit de woonkamer van de woning van aanvrager op de historische binnenstand van Delft, een uitzicht dat onder vigeur van het oude bestemmingsplan nauwelijks had kunnen worden ingeperkt, geheel verloren zal gaan. Ook het uitzicht in noordwestelijke richting, vanaf de beide dakterrassen zal flink worden aangetast.

De mogelijke bebouwing op veld 9 gaat, gelet op de woonfunctie, met de nodige inkijk in de woning van aanvrager gepaard, terwijl in de vroegere planologische situatie inkijk vanuit de desbetreffende richtingen onmogelijk was. Er moet tevens rekening worden gehouden met een aanzienlijke beperking van de privacy.

Vanwege de consequenties voor de aspecten uitzicht en privacy tezamen, heeft zich een forse planologische verslechtering voorgedaan.

 

De in het bestemmingsplan opgenomen bouwmogelijkheden voor veld 12 brengen met zich mee dat het uitzicht, in noordoostelijke richting, vanaf het laagste dakterras van de woning van aanvrager, enigermate wordt ingeperkt. Er is echter geen sprake van een grote achteruitgang. Bovendien wordt de achteruitgang deels gecompenseerd door de omstandigheid dat de bouwmogelijkheden op het aan veld 12 grenzende terrein van het Arbeidsbureau zijn teruggedrongen. Voorheen kon dit terrein geheel worden bebouwd tot een hoogte van 18 meter, nu is bebouwing tot een hoogte van 16 meter mogelijk op uitsluitend het gedeelte dat als bebouwingsvlak is aangeduid.

Voor het overige is het bestemmingsplan “Zuidpoort” niet als voor aanvrager nadelige ontwikkeling aan te merken.

 

5.         Toekenning schade

Er dient gekeken te worden of de schade ook voor vergoeding in aanmerking komt. Hierbij wordt onderzocht in hoeverre er sprake is van omstandigheden op grond waarvan de schade geheel of gedeeltelijk voor rekening van aanvrager dient te blijven.

 

Een eerste aanzet voor de planvorming in het gebied Zuidpoort is in het op 15 december 1983 vastgestelde structuurplan voor de gemeente Delft gegeven. Als uitvloeisel hiervan is in januari 1990 het Masterplan Zuidpoort Delft verschenen.

Enige tijd later, op 20 december 1991, is de nota “Beslispunten Zuidpoort” gepresenteerd. De stedenbouwkundige opzet is nadien nog herhaaldelijk aangepast en verder uitgewerkt, ondermeer in het “Plan van aanpak Zuidpoort” van 20 maart 1995 en het “Schetsplan Zuidpoort” van oktober 1997, maar er is niet meer afgeweken van het voornemen om op velden 9 en 12 gebouwen te realiseren die fors hoger zijn dan wat er op grond van het toenmalige bestemmingsplan was toegestaan.

Te meer daar er sinds 1990 voor het gebied Zuidpoort opeenvolgende voorbereidingsbesluiten zijn genomen, moet worden geconcludeerd dat aanvrager op het moment dat hij overging tot aankoop van de onroerende zaak in kwestie (op 2 juni 1995) rekening had kunnen en moeten houden met bouwhoogten zoals die later door middel van het bestemmingsplan “Zuidpoort” mogelijk zijn gemaakt. De planologische verslechtering was derhalve door hem te voorzien.

 

Stuk 3 I                                                                       pag. 4.

 

 

Onder verwijzing naar het advies van Oranjewoud van 22 juni 2006 concluderen wij dat er wel sprake is van voorzienbaarheid.

 

Samenvattend is het oordeel van Oranjewoud dat aanvrager derhalve het risico van een voor hem nadelige planologische wijziging heeft aanvaard en de uit de wijziging voortvloeiende schade redelijkerwijs geheel voor zijn rekening dient te blijven. Door Oranjewoud wordt geadviseerd het door aanvrager ingediende verzoek af te wijzen. Wij kunnen ons vinden in het advies van het bureau.

 

Aanvrager is in de gelegenheid gesteld schriftelijk op het advies te reageren. Dit heeft aanvrager gedaan bij brief van 19 september 2006.

 

Kort samengevat komt de zienswijze van aanvrager op het volgende neer.

 

Stuk 3 I                                                                       pag. 5.

 

 

Wij kunnen ons vinden in de stelling van aanvrager dat de afhandeling van zijn verzoek relatief lang heeft geduurd. Wij hebben echter niet kunnen voorzien dat de Raad van State in de periode tussen aanvraag advies en het uitbrengen van het advies een uitspraak zou doen die aanvullende eisen zou gaan stellen aan het aantonen van voorzienbaarheid van ontwikkelingen. Wij menen zorgvuldig te hebben gehandeld door na bekendmaking van het concept advies aanvullende informatie te verstekken die zou kunnen leiden tot een advies dat recht zou doen aan de werkelijke situatie. Wij hebben met die aanvullende informatie immers kunnen aantonen dat in de situatie van de Zuidpoort wel degelijk sprake is geweest van voorzienbaarheid. Nu er volgens het advies geen sprake is van vergoedbaarheid van de schade, hoeft deze conform de planschadeverordening ook niet te worden getaxeerd.

 

Bij de beoordeling van planschade moet een vergelijking worden gemaakt met de maximale mogelijkheden van het voorgaande planologische regime. Het maximum is in dit geval niet het parkeerterrein, maar de mogelijkheden zoals die voor velden 9 en 12 in het bestemmingsplan ”IIA In de Veste” zijn opgenomen. Dat vrijstelling is verleend voor een parkeerplaats en dat het terrein als zodanig was ingericht doet voor de planologische vergelijking derhalve niet ter zake.

Aanvrager geeft niet aan waarom hij van mening is dat volgens het bestemmingsplan ‘IIA in de Veste’ een gebouw van 18 m hoog pas op 27 m van het erf van het Museumhof mocht worden opgericht.  Waarschijnlijk wordt verwezen naar het voorschrift ‘indien deze gronden grenzen aan gronden bestemd voor erf mag geen deel van de bebouwing hoger zijn dan de helft van de afstand tot de grens van het bestemmingsgebied vermeerderd met 4.50 meter of de hoogte op die grens van de bestaande bebouwing’. Deze bepaling slaat niet op het huidige ‘erf’ van aanvragers maar op de bestemmingen volgens de plankaart uit 1975. Het bestemmingsvlak ter hoogte van het CWI-gebouw grenst in dit plan nergens aan gronden met de bestemming erf; de omliggende bestemmingen zijn ‘Straat’  (voor de Nieuwe Laan) en ‘Groen of water’.  De hoogtebeperkende bepaling is daarom niet van toepassing.

Oranjewoud geeft ons inziens het verschil tussen de planologische regimes correct weer.

 

Het feit dat aanvrager zoals hij aangeeft de informatie omtrent de ontwikkelingen in het Zuidpoortgebied niet heeft kunnen achterhalen kan de gemeente niet tegengeworpen worden. De aanvrager is zelf verantwoordelijk voor onderzoek naar mogelijke ontwikkelingen.

Zo is op 22 juni 1988 een uitgebreid artikel gepubliceerd in de Delftse Post, waarin wordt aangekondigd: ODF presenteert eigen plan voor Zuidpoort. In de Delftse Post van 16 maart 1990 is omtrent het Masterplan Zuidpoort Delft een krantenartikel geplaatst. De Beslispunten Zuidpoort  zijn gepresenteerd in het stadhuis op 20 december 1990, wat is gepubliceerd in de Delftse Post van 19 december 1990. Er heeft op 28 januari 1991 een informatiemiddag over deze beslispunten gehouden. Op 28 maart 1991 heeft er besluitvorming door de raad plaatsgevonden. Dit is gepubliceerd in de Delftse Post van 10 april 1991. Op 6 oktober 1992 heeft er een forumdiscussie plaatsgevonden over de planvorming in het Zuidpoortgebied. Het Plan van aanpak Zuidpoort heeft van 1 mei 1995 t/m 26 mei 1995 ter inzage gelegen. Op 18 mei 1995is er in de Stadskrant een artikel gepubliceerd, waarin de hoorzitting is aangekondigd en de inspraak is aangegeven. Het Schetsplan Zuidpoort heeft er visie gelegen van 26 november t/m 26 december 1997. Op 8 december 1997 heeft een inspraakavond plaatsgevonden. Op 27 november is een inspraakavond gepubliceerd in de stadskrant.

 

Stuk 3 I                                                                       pag. 6.

 

 

De reacties van aanvrager op het rapport van Oranjewoud hebben niet geleid tot een wijziging van de overweging en/of conclusies uit de opgestelde rapportage.

 

Onder verwijzing naar dit advies dat integraal onderdeel uitmaakt van dit besluit stellen wij u voor het verzoek om planschade af te wijzen.

 

Hoogachtend,

 

Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

 

 

mr. drs. G.A.A. Verkerk             ,  burgemeester.

 

 

mr. drs. H.G.L.M. Camps                      , secretaris.

 

Stuk 3 II

20186315

 

 

De raad der gemeente Delft;

 

gelezen het voorstel van het college van 12 december 2006;

 

gelet op artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en de Planschadeverordening 2002;

 

b e s l u i t:

 

het door de heer P.J. Wolbink ingediende planschadeverzoek af te wijzen.

 

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 25 januari 2007.

 

 

                                                           ,burgemeester.

 

 

 

                                                           ,griffier.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Belanghebbenden in de zin van de Algemene wet bestuursrecht kunnen binnen 6 weken na bekendmaking van dit besluit een gemotiveerd bezwaarschrift indienen bij de gemeenteraad van Delft, p/a Postbus 78, 2600 ME  Delft.

 


[1] In de periode tussen het verzoek om advies en het uitbrengen van advies heeft de Raad van State bepaald dat de aanwezigheid van een ongemotiveerd voorbereidingsbesluit niet langer beschouwd kon worden als grondslag voor “voorzienbaarheid” van mogelijke ontwikkelingen. De gemeente had aanvankelijk alleen de reeks voorbereidingsbesluiten voor het Zuidpoort gebied verstrekt aan het adviesbureau als motivering voor de voorzienbaarheid. Bij schrijven van 8 mei 2006 is aan het adviesbureau kenbaar gemaakt dat de ontwikkelingen in het Zuidpoort gebied voorzienbaar waren op basis van tal van andere openbare documenten.