Stuk 4 I                                                                                   Delft, 12 januari 2007.

20183476

 

Onderwerp: Besluit op het verzoek om vergoeding van planschade van de heer D. van Seters en mevrouw K. Schäfer

 

 

Aan de gemeenteraad.

 

Geachte dames en heren,

 

1.         Inleiding en inhoud planschadeverzoek

Op 31 augustus 2005 hebben de heer D. van Seters en mevrouw K. Schäfer (hierna: aanvragers) een verzoek ingediend om planschade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO).

Aanvragers stellen schade te lijden als gevolg van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan "Zuidpoort", meer specifiek door de daarin opgenomen bouwmogelijkheden ten aanzien van de zogenoemde velden 9 en 12. Ook de in het bestemmingsplan opgenomen bepaling over het aantal te realiseren parkeerplaatsen op veld 12 heeft volgens aanvragers aan de waardedaling van hun woning bijgedragen.

 

2.         Juridisch kader

Per 1 september 2005 is een nieuwe wettelijke planschaderegeling van kracht geworden. Omdat het verzoek is ingediend voor 1 september 2005 is het oude artikel 49 WRO van toepassing.

Op grond van artikel 49 van de WRO kent de gemeenteraad aan belanghebbende die, ten gevolg van bepalingen van het bestemmingsplan dan wel door verleende vrijstellingen als onder meer bedoeld in artikel 19 van de WRO, schade lijdt of zal lijden welke niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan een vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe. Het moet gaan om schade ten gevolge van rechtmatige en rechtsgeldige planologische besluiten, waardoor een planologische rechtstoestand wordt gewijzigd.

Bij de beoordeling van schadeverzoeken ex artikel 49 WRO moet een vergelijking worden gemaakt tussen de elkaar opvolgende planologische regimes, in dit geval bestemmingsplan “IIA In de Veste (goedgekeurd op 5 mei 1976) en bestemmingsplan “Zuidpoort” (onherroepelijk sinds 16 juli 2003). Op basis daarvan moet eerst worden onderzocht of sprake is van een planologisch nadeel. Daartoe moeten de bouw- en gebruiksmogelijkheden van beide bestemmingsplannen worden vergeleken, waarbij niet de feitelijke situatie van belang is, maar de situatie die het bestemmingsplan in theorie mogelijk maakt.

Op 19 december 2002 heeft de gemeenteraad van Delft de Planschadeverordening 2002 vastgesteld. Deze verordening bepaalt welke procedurevoorschriften er binnen de gemeente Delft voor de behandeling van verzoeken om planschade als bedoeld in artikel 49 WRO in acht moeten worden genomen.

 

3.         Verloop procedure

Op 31 augustus 2005 hebben aanvragers een verzoek om planschade ingediend (bijlage 1). De aanvraag is ingekomen op 31 augustus 2005. Op 29 september 2005 heeft de gemeenteraad het verzoek om planschade om advies voorgelegd aan het onafhankelijk in planschadezaken gespecialiseerde bureau Oranjewoud (bijlage 2).


Stuk 4 I                                                                       pag. 2.

 

 

Bij het verzoek om planschade zijn de onderstaande stukken als bijlage gevoegd:

 

Bij schrijven van 8 mei 2006 heeft de gemeente deze informatie aangevuld met:

·         het Masterplan Zuidpoort uit 1990

·         de nota Beslispunten Zuidpoort uit 1991

·         Plan van aanpak Zuidpoort uit 1995

·         Het schetsplan Zuidpoort uit 1997

 

Oranjewoud heeft op 24 januari 2006 een bezoek gebracht aan aanvragers en hun in de gelegenheid gesteld het verzoek mondeling toe te lichten. Eveneens is de betreffende onroerende zaak in- en uitwendig bezichtigd en is de nabije omgeving opgenomen.

De gemeente heeft Oranjewoud op 9 december 2005 een mondelinge toelichting gegeven op het verzoek. Op 27 februari 2006 heeft Oranjewoud een concept advies uitgebracht aan de gemeenteraad strekkende tot uitbetaling van planschade omdat de schade door aanvrager ten tijde van de aankoop niet was voorzien[1]. In reactie op het concept advies heeft de gemeente aanvullende informatie verstrekt aan het adviesbureau.

Oranjewoud heeft op 22 juni 2006 op basis van de aanvullende informatie een definitief advies uitgebracht, waarin in tegenstelling tot het concept advies is geoordeeld dat de  schade wel voorzienbaar was en daarom niet voor vergoeding in aanmerking komt (bijlage 3). Op 30 juni 2006 heeft de gemeente aanvragers in de gelegenheid gesteld op dit advies te reageren. Van deze mogelijkheid hebben aanvragers op 23 juli respectievelijk 30 oktober 2006 gebruik gemaakt (bijlage 4).

 

4.         Beoordeling verzoek om planschade

Ontvankelijkheid

Aanvragers waren ten tijde van de inwerkingtreding van de nieuwe planologisch regeling, op 26 maart 2002, eigenaren van het pand aan de Ezelsveldlaan 119.

Gelet op artikel 49 WRO en artikel 3 van de Planschadeverordening 2002 zijn aanvragers ontvankelijk in hun verzoek om planschade.

 

Inhoudelijke beoordeling

Aanvragers stellen dat zij schade lijden als gevolg van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan "Zuidpoort", meer specifiek door de daarin opgenomen bouwmogelijkheden ten aanzien van de zogenoemde velden 9 en 12. Ook de in het bestemmingsplan opgenomen bepaling over het aantal te realiseren parkeerplaatsen op veld 12 heeft volgens aanvragers aan de waardedaling van hun woning bijgedragen.

Stuk 4 I                                                                       pag. 3.

 

 

Vanwege de in het nieuwe plan neergelegde bouwmogelijkheden op velden 9 en 12 gaat het uitzicht vanaf het dakterras en in mindere mate vanuit de keuken van de woning van aanvragers op de historische binnenstad van Delft verloren. Onder vigeur van het oude bestemmingsplan kon dit uitzicht nauwelijks worden ingeperkt. In zoverre heeft zich een planologische verslechtering voorgedaan. Deze verslechtering wordt maar ten dele gecompenseerd door de omstandigheid dat de bouwmogelijkheden op het aan veld 12 grenzende terrein van het Arbeidsbureau zijn teruggedrongen. Voorheen kon dit terrein geheel worden bebouwd tot een hoogte van 18 meter, nu is bebouwing tot een hoogte van 16 meter mogelijk op uitsluitend het gedeelte dat als bebouwingsvlak is aangeduid.

Voor het overige is het bestemmingsplan "Zuidpoort" niet als een voor aanvragers nadelige ontwikkeling aan te merken.

 

5.         Toekenning schade

Om te kunnen beoordelen of de schade ook voor vergoeding in aanmerking komt, dient onderzocht te worden in hoeverre er sprake is van omstandigheden op grond waarvan de schade geheel of gedeeltelijk voor rekening van aanvragers dient te blijven.

Indien de schade bij aankoop van de woning door de koper was te voorzien, dan komt de schade voor rekening van de aanvragers. Schade is onder meer te voorzien als uit openbare documenten blijkt dat de gemeente voornemens is de betreffende omgeving te gaan ontwikkelen.

Oranjewoud is van oordeel dat de plannen voor het gebied Zuidpoort ten tijde van de aankoop van de woning door aanvragers waren te voorzien. Zij baseert haar oordeel op het onderstaande.

Een eerste aanzet voor de planvorming in het gebied Zuidpoort is in het op 15 december 1983 vastgestelde structuurplan voor de gemeente Delft gegeven. Als uitvloeisel hiervan is in januari 1990 het Masterplan Zuidpoort Delft verschenen. Enige tijd later, op 20 december 1991, is de nota “Beslispunten Zuidpoort” gepresenteerd. De stedenbouwkundige opzet is nadien nog herhaaldelijk aangepast en verder uitgewerkt, ondermeer in het “Plan van aanpak Zuidpoort” van 20 maart 1995 en het “Schetsplan Zuidpoort” van oktober 1997, maar er is niet meer afgeweken van het voornemen om op de velden 9 en 12 gebouwen te realiseren die fors hoger zijn dan wat er op grond van het toenmalige bestemmingsplan was toegestaan.

Te meer daar er sinds 1990 voor het gebied Zuidpoort opeenvolgende voorbereidingsbesluiten zijn genomen, moet worden geconcludeerd dat aanvragers op het moment dat zij overgingen tot aankoop van de onroerende zaak in kwestie (op 3 respectievelijk 6 december 1996) rekening hadden kunnen en moeten houden met bouwhoogten, zoals die later door middel van het bestemmingsplan “Zuidpoort” mogelijk zijn gemaakt. Gelet op het bovenstaande was de planologische verslechtering door aanvragers te voorzien.

Oranjewoud meent dat aanvragers derhalve het risico van een voor hen nadelige planologische wijziging aanvaard hebben en de uit de wijziging voortvloeiende schade redelijkerwijs geheel voor hun rekening dient te blijven.

Oranjewoud adviseert daarom het door aanvragers ingediende verzoek af te wijzen.

 

Stuk 4 I                                                                       pag. 4.

 

 

Aanvragers zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk op het advies te reageren. Dit hebben aanvragers gedaan bij brieven van 23 juli respectievelijk 30 oktober 2006.

Kort samengevat komt de zienswijze van aanvragers op het volgende neer.

 

Bij de beoordeling van planschade moet een vergelijking worden gemaakt met de maximum mogelijkheden van het voorgaande planologische regime. Het maximum is in dit geval niet het parkeerterrein, maar zijn de mogelijkheden zoals die voor velden 9 en 12 in het bestemmingsplan ”IIA In de Veste” zijn opgenomen. Dat vrijstelling is verleend voor een parkeerplaats en dat het terrein als zodanig was ingericht doet voor de planologische vergelijking derhalve niet ter zake.

Aanvragers geven niet aan waarom zij van mening zijn dat volgens het bestemmingsplan ‘IIA in de Veste’ een gebouw van 18 m hoog pas op 27 m van het erf van het Museumhof mocht worden opgericht. Waarschijnlijk wordt verwezen naar het voorschrift ‘indien deze gronden grenzen aan gronden bestemd voor erf mag geen deel van de bebouwing hoger zijn dan de helft van de afstand tot de grens van het bestemmingsgebied vermeerderd met 4,50 meter of de hoogte op die grens van de bestaande bebouwing’. Deze bepaling slaat niet op het huidige ‘erf’ van aanvragers maar op de bestemmingen volgens de plankaart uit 1975. Het bestemmingsvlak ter hoogte van het CWI-gebouw grenst in dit plan nergens aan gronden met de bestemming erf; de omliggende bestemmingen zijn ‘Straat’  (voor de Nieuwe Laan) en ‘Groen of water’.  De hoogtebeperkende bepaling is daarom niet van toepassing.

Oranjewoud geeft ons inziens het verschil tussen de planologische regimes correct weer.

 

Het feit dat aanvragers zoals zij aangeven, de informatie omtrent de ontwikkelingen in het Zuidpoortgebied destijds niet heeft kunnen achterhalen, kan de gemeente niet tegengeworpen worden. De aanvragers zijn zelf verantwoordelijk voor onderzoek naar mogelijke ontwikkelingen.

Zo is op 22 juni 1988 een uitgebreid artikel gepubliceerd in de Delftse Post, waarin wordt aangekondigd: ODF presenteert eigen plan voor Zuidpoort. In de Delftse Post van 16 maart 1990 is omtrent het Masterplan Zuidpoort Delft een krantenartikel geplaatst. De Beslispunten Zuidpoort  zijn gepresenteerd in het stadhuis op 20 december 1990, wat is gepubliceerd in


Stuk 4 I                                                                       pag. 5.

 

 

de Delftse Post van 19 december 1990. Er heeft op 28 januari 1991 een informatiemiddag over deze beslispunten gehouden. Op 28 maart 1991 heeft er besluitvorming door de raad plaatsgevonden. Dit is gepubliceerd in de Delftse Post van 10 april 1991. Op 6 oktober 1992 heeft er een forumdiscussie plaatsgevonden over de planvorming in het Zuidpoortgebied. Het Plan van aanpak Zuidpoort heeft van 1 mei 1995 t/m 26 mei 1995 ter inzage gelegen. Op 18 mei 1995is er in de Stadskrant een artikel gepubliceerd, waarin de hoorzitting is aangekondigd en de inspraak is aangegeven. Het Schetsplan Zuidpoort heeft er visie gelegen van 26 november t/m 26 december 1997. Op 8 december 1997 heeft een inspraakavond plaatsgevonden. Op 27 november is een inspraakavond gepubliceerd in de stadskrant.

 

De gemeente heeft niet kunnen voorzien dat de Raad van State in de periode tussen aanvraag advies en het uitbrengen van het advies een uitspraak zou doen die aanvullende eisen zou gaan stellen aan het aantonen van voorzienbaarheid van ontwikkelingen. Wij menen zorgvuldig te hebben gehandeld door na bekendmaking van het concept advies aanvullende informatie te verstrekken die zou kunnen leiden tot een advies dat recht zou doen aan de werkelijke situatie. Wij hebben met die aanvullende informatie immers kunnen aantonen dat in de situatie van de Zuidpoort wel degelijk sprake is geweest van voorzienbaarheid.

 

Gelet op het bovenstaande zien wij geen aanleiding om het advies van Oranjewoud niet over te nemen.

 

Onder verwijzing naar dit advies dat integraal onderdeel uitmaakt van dit besluit stellen wij u voor het verzoek om planschade af te wijzen.

 

Hoogachtend,

 

Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

 

 

mr. drs. G.A.A. Verkerk             ,burgemeester.

 

 

mr. drs. H.G.L.M. Camps                      ,secretaris.

 

 

Stuk 4 II                                                                                 

20183476

 

 

De raad der gemeente Delft;

 

gelezen het voorstel van het college van 12 december 2006;

 

gelet op artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en de Planschadeverordening 2002;

 

b e s l u i t:

 

het door de heer D. van Seters en mevrouw K. Schäfer ingediende planschadeverzoek af te wijzen.

 

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 25 januari 2007.

 

 

 

                                                           ,burgemeester.

 

 

 

                                                           ,griffier.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Belanghebbenden in de zin van de Algemene wet bestuursrecht kunnen binnen 6 weken na bekendmaking van dit besluit een gemotiveerd bezwaarschrift indienen bij de gemeenteraad van Delft, p/a Postbus 78, 2600 ME  Delft.

 


[1] In de periode tussen het verzoek om advies en het uitbrengen van advies heeft de Raad van State bepaald dat de aanwezigheid van een ongemotiveerd voorbereidingsbesluit niet langer beschouwd kon worden als grondslag voor “voorzienbaarheid” van mogelijke ontwikkelingen. De gemeente had aanvankelijk alleen de reeks voorbereidingsbesluiten voor het Zuidpoortgebied verstrekt aan het adviesbureau als motivering voor de voorzienbaarheid. Bij schrijven van 8 mei 2006 is aan het adviesbureau kenbaar gemaakt dat de ontwikkelingen in het Zuidpoortgebied voorzienbaar waren op basis van tal van andere openbare documenten.