Stuk 6 I Delft,
8 januari 2007.
20183412
Onderwerp: Besluit op het verzoek om vergoeding van
planschade van de heer B.A.M. van Dongen
Aan de gemeenteraad.
Geachte dames en heren,
1. Inleiding
en inhoud planschadeverzoek
Op 29 augustus 2005 heeft de heer B.A.M. van Dongen
(hierna: aanvrager) een verzoek ingediend om planschade als bedoeld in artikel
49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO).
Aanvrager stelt schade te lijden als gevolg van het
onherroepelijk worden van het bestemmingsplan “Zuidpoort”, meer specifiek door
de daarin opgenomen bouwmogelijkheden ten aanzien van de zogenoemde velden 9 en
12.
2. Juridisch
kader
Per 1 september 2005 is een nieuwe wettelijke
planschaderegeling van kracht geworden. Omdat het verzoek is ingediend voor 1
september 2005 is het oude artikel 49 WRO van toepassing.
Op grond van artikel 49 van de WRO kent de
gemeenteraad aan belanghebbende die, ten gevolge van bepalingen van het
bestemmingsplan dan wel door verleende vrijstellingen als onder meer bedoeld in
artikel 19 van de WRO, schade lijdt of zal lijden welke niet of niet geheel te
zijnen laste behoort te blijven en waarvan een vergoeding niet of niet
voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, op zijn verzoek
een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe. Het moet gaan om schade
ten gevolge van rechtmatige en rechtsgeldige planologische besluiten, waardoor
een planologische rechtstoestand wordt gewijzigd.
Bij de beoordeling van schadeverzoeken ex artikel
49 WRO moet een vergelijking worden gemaakt tussen de elkaar opvolgende
planologische regimes, in dit geval bestemmingsplan “IIA In de Veste”
(goedgekeurd op 5 mei 1976) en bestemmingsplan “Zuidpoort” (onherroepelijk
sinds 16 juli 2003). Op basis daarvan moet eerst worden onderzocht of sprake is
van een planologisch nadeel. Daartoe moeten de bouw- en gebruiksmogelijkheden
van beide bestemmingsplannen worden vergeleken, waarbij niet de feitelijke
situatie van belang is, maar de situatie die het bestemmingsplan in theorie
mogelijk maakt.
Op 19 december 2002 heeft de gemeenteraad van Delft
de Planschadeverordening 2002 vastgesteld. Deze verordening bepaalt welke
procedurevoorschriften er binnen de gemeente Delft voor de behandeling van
verzoeken om planschade als bedoeld in artikel 49 WRO in acht moeten worden
genomen.
3. Verloop
procedure
Op 29 augustus 2005 heeft aanvrager een verzoek om
planschade ingediend (bijlage 1). De aanvraag is ingekomen op 30 augustus 2005.
Op 24 november 2005 heeft de gemeenteraad het verzoek om planschade om advies
voorgelegd aan het onafhankelijke, in planschadezaken gespecialiseerde bureau
Oranjewoud (bijlage 2).
Stuk 6 I pag.
2.
Bij het verzoek om advies zijn de onderstaande
stukken als bijlage gevoegd:
·
verzoeken om vergoeding van planschade;
·
nadere informatie omtrent de locatie;
·
foto’s van de locatie;
·
een uitsnede van de plankaart van het structuurplan
Delft 1983;
·
de toelichting en voorschriften van het
bestemmingsplan “IIA In de Veste” (1976) met het daarbij behorende vaststellingsbesluit
en goedkeuringsbesluit;
·
het bestemmingsplan “Zuidpoort”, inclusief
plankaart en met het bijbehorende vaststellingsbesluit;
·
voorbereidingsbesluiten voor het gebied Zuidpoort;
Bij schrijven van 8 mei 2006 heeft de gemeente deze
informatie aangevuld met:
·
het Masterplan Zuidpoort uit 1990
·
de nota Beslispunten Zuidpoort uit 1991
·
Plan van aanpak Zuidpoort uit 1995
·
Het schetsplan Zuidpoort uit 1997
Oranjewoud heeft op 24 januari 2006 een bezoek
gebracht aan mevrouw P.C.M. van de Meer (echtgenote van aanvrager) en haar in
de gelegenheid gesteld het verzoek mondeling toe te lichten. Eveneens is de
betreffende onroerende zaak in- en uitwendig bezichtigd en is de nabije
omgeving opgenomen.
De gemeente heeft Oranjewoud op 9 december 2005 een
mondelinge toelichting gegeven op het verzoek. Op 27 februari 2006 heeft
Oranjewoud een concept advies uitgebracht aan de gemeenteraad.
Oranjewoud heeft op 22 juni 2006 een definitief
advies uitgebracht, dat inhoudelijk overeenkomt met het eerder uitgebracht
concept advies (bijlage 3). Op 30 juni 2006 heeft de gemeente aanvrager in de
gelegenheid gesteld op dit advies te reageren. Van deze mogelijkheid heeft
aanvrager op 31 juli 2006 gebruik gemaakt (bijlage 4).
4. Beoordeling
verzoek om planschade
Aanvrager was ten tijde van de inwerkingtreding van
de nieuwe planologisch regeling, op 26 maart 2002, eigenaar van het pand aan de
Ezelsveldlaan 117. Gelet op artikel 49 WRO en artikel 3 van de
Planschadeverordening 2002 is aanvrager ontvankelijk in zijn verzoek om
planschade.
Aanvrager stelt dat hij schade lijdt als gevolg van
het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan “Zuidpoort”, meer specifiek
door de daarin opgenomen bouwmogelijkheden ten aanzien van de zogenoemde velden
9 en 12.
Vanwege de in het nieuwe plan neergelegde
bouwmogelijkheden op de velden 9 en 12 gaat het riante uitzicht vanuit de
woonkamer/keuken van de woning van aanvrager op de historische binnenstand van
Delft verloren. Onder vigeur van het oude bestemmingsplan kon dit uitzicht
nauwelijks worden ingeperkt. Vanaf het dakterras van de woning zal nog over de
bebouwing op de velden 9 en 12 kunnen worden heengekeken, maar ook daar zal
sprake zijn van een flinke aantasting van het uitzicht.
De mogelijke bebouwing op de velden 9 en 12 gaat,
gelet op de woonfunctie, met de nodige inkijk in de woning van aanvrager
gepaard, terwijl in de vroegere planologische situatie inkijk vanuit de
desbetreffende richtingen onmogelijk was. Er moet tevens rekening worden gehouden
met een aanzienlijke beperking van de privacy.
Stuk 6 I pag.
3.
Vanwege de consequenties voor de aspecten uitzicht
en privacy tezamen, heeft zich een forse planologische verslechtering
voorgedaan. Deze verslechtering wordt maar ten dele gecompenseerd door de
omstandigheid dat de bouwmogelijkheden op het aan veld 12 grenzende terrein van
het Arbeidsbureau zijn teruggedrongen. Voorheen kon dit terrein geheel worden
bebouwd tot een hoogte van 18 meter, nu is bebouwing tot een hoogte van 16
meter mogelijk op uitsluitend het gedeelte dat als bebouwingsvlak is aangeduid.
Voor het overige is het bestemmingsplan
"Zuidpoort" niet als een voor aanvrager nadelige ontwikkeling aan te
merken.
5. Toekenning
schade
Om te kunnen beoordelen of de schade ook voor
vergoeding in aanmerking komt, dient onderzocht te worden in hoeverre er sprake
is van omstandigheden op grond waarvan de schade geheel of gedeeltelijk voor
rekening van aanvrager dient te blijven.
Indien de schade bij aankoop van de woning door de
koper was te voorzien, dan komt de schade voor rekening van de aanvrager.
Schade is onder meer te voorzien als uit openbare documenten blijkt dat de
gemeente voornemens is de betreffende omgeving te gaan ontwikkelen.
Oranjewoud is van oordeel dat de plannen voor het
gebied Zuidpoort ten tijde van de aankoop van de woning door aanvrager waren te
voorzien. Zij baseert haar oordeel op het onderstaande.
Het ontwerpbestemmingsplan "Zuidpoort"
heeft vanaf 4 januari 2001 tot en met 31 januari 2001 ter inzage gelegen.
Het ontwerpbestemmingsplan, waarop aanvrager
overigens een zienswijze heeft ingebracht, kwam wat betreft de
bouwmogelijkheden op de velden 9 en 12 overeen met het plan zoals dat
uiteindelijk rechtskracht heeft verkregen.
Op het moment dat aanvrager overging tot de aankoop
van de onroerende zaak in kwestie (op 25 april 2001) was de planologische
verslechtering derhalve voor hem voorzien. Oranjewoud meent dat aanvrager
derhalve het risico van een voor hem nadelige planologische wijziging aanvaard
heeft en de uit de wijziging voortvloeiende schade redelijkerwijs geheel voor
zijn rekening dient te blijven.
Oranjewoud adviseert daarom het door aanvrager
ingediende verzoek af te wijzen.
Aanvrager is in de gelegenheid gesteld schriftelijk
op het advies te reageren. Dit heeft aanvrager gedaan bij brief van 7 augustus
2006.
Kort samengevat voert aanvrager in zijn zienswijzen
aan dat in het rapport van Oranjewoud staat dat er sprake is van "een
uitzonderlijke forse planologische verslechtering, uitzicht wat geheel verloren
gaat – flinke aantasting – aanzienlijke beperking van de privacy". Om heel
andere redenen meent de gemeente dat aanvrager geen recht heeft op vergoeding
van planschade.
Aanvrager vermeldt voorts dat de verdere
afhandeling van het planschadeverzoek van zijn kant in handen zal worden
gegeven van een advocaat en dat verdere juridische stappen zullen worden
ondernomen.
Wij kunnen ons vinden in het standpunt van
aanvrager dat er sprake is van een planologische verslechtering. De schade is
echter voorzienbaar en komt daarom niet voor vergoeding in aanmerking. De
reactie van aanvrager op het rapport van Oranjewoud geeft geen aanleiding om
het advies van Oranjewoud niet over te nemen.
Stuk 6 I pag.
4.
Onder verwijzing naar dit advies dat integraal
onderdeel uitmaakt van dit besluit stellen wij u voor het verzoek om planschade
af te wijzen.
Hoogachtend,
Het college van burgemeester en wethouders van
Delft,
mr. drs. G.A.A. Verkerk ,burgemeester.
mr. drs. H.G.L.M.
Camps ,secretaris.
Stuk 6 II
20183412
De raad der gemeente Delft;
gelezen het voorstel van het college van 12
december 2006;
gelet op artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke
Ordening en de Planschadeverordening 2002;
b e s l u i t:
het door de heer B.A.M. van Dongen ingediende
planschadeverzoek af te wijzen.
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering
van 25 januari 2007.
,burgemeester.
,griffier.