Onderwerp: Besluit op het verzoek om vergoeding van planschade van de heer A.P. Frehe en mevrouw J.E. Veenman

Aan de gemeenteraad.

Geachte dames en heren,

1. Inleiding en inhoud planschadeverzoek

Op 30 augustus 2005 hebben de heer A.P. Frehe en mevrouw J.E. Veenman (hierna: aanvragers) een verzoek ingediend om planschade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO).

Aanvragers stellen schade te leiden als gevolg van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan “Zuidpoort”, meer specifiek door de daarin opgenomen bebouwmogelijkheden tan aanzien van het zogenoemde veld 12. Aanvragers stellen hun appartement gekocht te hebben in de verwachting dat de maximale bouwhoogte gehandhaafd zou blijven tot een hoogte van maximaal 5 meter volgens het toen geldende bestemmingsplan.

2. Juridisch kader

Per 1 september 2005 is een nieuwe wettelijke planschaderegeling van kracht geworden. Omdat het verzoek is ingediend voor 1 september 2005 is het oude artikel 49 WRO van toepassing.

Op grond van artikel 49 van de WRO kent de gemeenteraad aan belanghebbende die, ten gevolge van bepalingen van het bestemmingsplan dan wel door verleende vrijstellingen als onder meer bedoeld in artikel 19 van de WRO, schade lijdt of zal lijden welke niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan een vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe. Het moet gaan om schade ten gevolge van rechtmatige en rechtsgeldige planologische besluiten, waardoor een planologische rechtstoestand wordt gewijzigd.

Bij de beoordeling van schadeverzoeken ex artikel 49 WRO moet een vergelijking worden gemaakt tussen de elkaar opvolgende planologische regimes, in dit geval bestemmingsplan “IIA In de Veste (goedgekeurd op 5 mei 1976) en bestemmingsplan “Zuidpoort” (onherroepelijk sinds 16 juli 2003). Op basis daarvan moet eerst worden onderzocht of sprake is van een planologisch nadeel. Daartoe moeten de bouw- en gebruiksmogelijkheden van beide bestemmingsplannen worden vergeleken, waarbij niet de feitelijke situatie van belang is, maar de situatie die het bestemmingsplan in theorie mogelijk maakt.

Op 19 december 2002 heeft de gemeenteraad van Delft de Planschadeverordening 2002 vastgesteld. Deze verordening bepaalt welke procedurevoorschriften er binnen de gemeente Delft voor de behandeling van verzoeken om planschade als bedoeld in artikel 49 WRO in acht moeten worden genomen.

3. Verloop procedure

Op 30 augustus 2005 hebben aanvragers een verzoek om planschade ingediend op het daartoe door de gemeenteraad vastgestelde aanvraagformulier (bijlage 1). De aanvraag is ingekomen op 30 augustus 2005. Op 24 november 2005 heeft de gemeenteraad het verzoek om planschade om advies voorgelegd aan het onafhankelijk in planschadezaken gespecialiseerde bureau Oranjewoud (bijlage 2).

Bij het verzoek om advies zijn de onderstaande stukken als bijlage gevoegd:

· verzoek om vergoeding van planschade;

· nadere informatie omtrent de locatie;

· foto’s van de locatie;

· een uitsnede van de plankaart van het structuurplan Delft 1983

· de toelichting en voorschriften van het bestemmingsplan “IIA In de Veste” (1976) met het daarbij behorende vaststellingsbesluit en goedkeuringsbesluit;

· het bestemmingsplan “Zuidpoort”, inclusief plankaart en met het bijbehorende vaststellingsbesluit;

· voorbereidingsbesluiten voor het gebied Zuidpoort.

Bij schrijven van 8 mei 2006 heeft de gemeente deze informatie aangevuld met:

· het Masterplan Zuidpoort uit 1990;

· de nota Beslispunten Zuidpoort uit 1991;

· Plan van aanpak Zuidpoort uit 1995;

· Het schetsplan Zuidpoort uit 1997.

Oranjewoud heeft op 9 december 2005 een bezoek gebracht aan aanvragers en hen in de gelegenheid gesteld het verzoek mondeling toe te lichten. Eveneens is de betreffende onroerende zaak in- en uitwendig bezichtigd en is de nabije omgeving opgenomen.

De gemeente heeft Oranjewoud op 9 december 2005 een mondelinge toelichting gegeven op het verzoek. Op 27 februari 2006 heeft Oranjewoud een concept advies uitgebracht aan de gemeenteraad.

Oranjewoud heeft op 22 juni 2006 een definitief advies uitgebracht aan de gemeenteraad (bijlage 3). Op 30 juni 2006 heeft de gemeente aanvragers in de gelegenheid gesteld op dit advies te reageren. Van deze mogelijkheid hebben aanvragers op 17 september 2006 gebruik gemaakt (bijlage 4).

4. Beoordeling verzoek om planschade

Ontvankelijkheid

Aanvragers waren ten tijde van de inwerkingtreding van de nieuwe planologisch regeling, op 26 maart 2002, eigenaren van het pand aan de Ezelsveldlaan 107.

Gelet op artikel 49 WRO en artikel 3 van de Planschadeverordening 2002 zijn aanvragers ontvankelijk in haar verzoek om planschade.

Inhoudelijke beoordeling

Aanvragers stellen dat zij schade leiden als gevolg van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan “Zuidpoort”, meer specifiek door de daarin opgenomen bouwmogelijkheden ten aanzien van het zogenoemde veld 12. Aanvragers stellen hun appartement gekocht te hebben in de verwachting dat de maximale bouwhoogte gehandhaafd zou blijven tot een hoogte van maximaal 5 meter volgens het toen geldende bestemmingsplan.

Vanwege de in het nieuwe plan neergelegde bouwmogelijkheden op het veld 12 moet er rekening mee worden gehouden dat het uitzicht en de privacy er in zoverre enigermate op achteruit gaan, nu de maximale bouwhoogte in het oude planologische regime 5,5 meter bedroeg en in het huidige bestemmingsplan 16 meter. Deze achteruitgang wordt volledig gecompenseerd door de omstandigheid dat de bouwmogelijkheden op het aan veld 12 grenzende terrein van het Arbeidsbureau, een terrein dat recht tegenover de woning van aanvragers ligt en dus voor wat betreft de aspecten uitzicht en privacy minstens zo belangrijk moet worden geacht, zijn teruggedrongen. Voorheen kon dit terrein geheel worden bebouwd tot een hoogte van 18 meter, nu is bebouwing tot een hoogte van 16 meter mogelijk op uitsluitend het gedeelte dat als bebouwingsvlak is aangeduid.

Ook voor het overige is het bestemmingsplan “Zuidpoort” niet als een voor aanvrager nadelige ontwikkeling aan te merken.

Samenvattend is het oordeel van Oranjewoud dat de ruimtelijke ontwikkelingen de planologische positie van aanvragers niet hebben verslechterd.

Door Oranjewoud wordt geadviseerd het door aanvragers ingediende verzoek af te wijzen. Wij kunnen ons vinden in het advies van het bureau.

Aanvragers zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk op het advies te reageren. Dit hebben aanvragers gedaan bij brief van 17 september 2006.

Kort samengevat komt de zienswijze van aanvragers op het volgende neer:

1. Aanvragers verbazen zich over het feit dat het vakteam Ruimtelijke Ordening van de gemeente Delft heeft gereageerd op een conceptversie van het rapport, terwijl zij deze gelegenheid niet hebben gekregen.
2. Aanvragers komen verder op tegen het verschil in de bouwhoogte zoals deze gold en is gaan gelden voor veld 12. Volgens aanvragers is deze bouwhoogte niet van 5,5 meter naar 16 meter gegaan, maar van 0 meter naar 16 meter omdat een vergelijking moet worden gemaakt ten opzichte van de vrijstelling ex artikel 19 WRO van november 1995, waarbij op veld 12 een parkeerplaats met bouwhoogte 0 m mogelijk werd gemaakt. De constatering van Oranjewoud dat aanvragers met betrekking tot de aspecten bezonning, privacy en uitzicht er enigermate op achteruit gaan is volgens aanvragers onjuist, dit betreft volgens hen een zeer ernstige achteruitgang.
3. Aanvragers menen dat de bouwmogelijkheden op het terrein van het CWI in het advies onjuist worden weergegeven voor wat betreft het oude bestemmingsplan ‘IIA in de Veste’. Volgens aanvragers zou in het oude bestemmingsplan een beperking gelden voor de bouwhoogte in het geval dat de bedrijfsbebouwing grenst aan een woonerf. Er is daarom geen sprake van een planologische vooruitgang als compensatie voor de achteruitgang voor veld 12.

Hiertegen kan het volgende worden ingebracht:

1. Tussen het conceptrapport en het definitieve rapport van Oranjewoud zijn geen wezenlijke verschillen. De planologische vergelijking en het eindoordeel zijn in beide rapporten gelijk. Omdat aanvragers gelegenheid hebben gekregen om op het definitieve rapport te reageren zijn zij niet in hun belangen geschaad.
2. Bij de beoordeling van planschade moet een vergelijking worden gemaakt met de maximale mogelijkheden van het voorgaande planologische regime. Het maximum is in dit geval niet het parkeerterrein, maar de mogelijkheden zoals die voor velden 9 en 12 in het bestemmingsplan ”IIA In de Veste” zijn opgenomen. Dat vrijstelling is verleend voor een parkeerplaats en dat het terrein als zodanig was ingericht doet voor de planologische vergelijking derhalve niet ter zake. Het adviesbureau hanteert dus een correcte planologische vergelijking als onderbouwing voor de constatering dat het uitzicht, de privacy en de bezonningssituatie er enigermate op achteruit zijn gegaan.
3. Verzoekers doelen kennelijk op het voorschrift ‘indien deze gronden grenzen aan gronden bestemd voor erf mag geen deel van de bebouwing hoger zijn dan de helft van de afstand tot de grens van het bestemmingsgebied vermeerderd met 4.50 meter of de hoogte op die grens van de bestaande bebouwing’.

Deze bepaling slaat niet op het huidige ‘woonerf’ van aanvragers maar op de bestemmingen volgens de plankaart uit 1975. Het bestemmingsvlak ter hoogte van het CWI-gebouw grenst in dit plan nergens aan gronden met de bestemming erf; de omliggende bestemmingen zijn ‘Straat’ (voor de Nieuwe Laan) en ‘Groen of water’. De hoogtebeperkende bepaling is daarom niet van toepassing. De maximale bebouwingsmogelijkheden van het oude bestemmingsplan zijn in het rapport van Oranjewoud correct weergegeven.

De reacties van aanvragers op het rapport van Oranjewoud hebben niet geleid tot een wijziging van de overweging en/of conclusies uit de opgestelde rapportage.

Onder verwijzing naar dit advies dat integraal onderdeel uitmaakt van dit besluit stellen wij u voor het verzoek om planschade af te wijzen.

Hoogachtend,

Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

mr. drs. G.A.A. Verkerk , burgemeester.

mr. drs. H.G.L.M. Camps , secretaris.

De raad der gemeente Delft;

gelezen het voorstel van het college van 12 december 2006;

gelet op artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en de Planschadeverordening 2002;

b e s l u i t:

het door de heer A.P. Frehe en mevrouw J.E. Veenman ingediende planschadeverzoek af te wijzen.

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 25 januari 2007

, burgemeester.

, griffier.