Stuk 31 I                                                                                             Delft, 5 februari 2007.

20195591

 

Onderwerp:        Besluit op het verzoek om planschade van R.W. de Vries en J.L.M. van Hoogdalem

 

 

Aan de gemeenteraad.

 

Geachte dames en heren,

 

1. Inleiding en inhoud planschadeverzoek

Op 30 augustus 2005 is door R.W. de Vries en J.L.M. van Hoogdalem een verzoek ingediend om planschade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO). Aanvragers stellen schade te lijden als gevolg van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan "Noordwest, deelgebied 1", meer specifiek door de daarin opgenomen bouwmogelijkheden ten aanzien van het aan de Van Gaalenlaan naast het pand met huisnummer 6 gelegen perceel dat direct aan hun achterperceel grenst.

 

2.Juridisch kader

Per 1 september 2005 is een nieuwe wettelijke planschaderegeling van kracht geworden. Omdat het verzoek is ingediend voor 1 september 2005 is het oude recht van toepassing. Op grond van artikel 49 (oud) van de WRO kent de gemeenteraad aan belanghebbende die, ten gevolge van bepalingen van het bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden en welke niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan een vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe. Het moet gaan om schade ten gevolge van rechtmatige en rechtsgeldige planologische besluiten, waardoor een planologische rechtstoestand wordt gewijzigd.

 

Bij de beoordeling van schadeverzoeken ex artikel 49 WRO moet een vergelijking worden gemaakt tussen de elkaar opvolgende planologische regimes, in dit geval bestemmingsplan "St. Olofsstraat e.o." (goedgekeurd op 22 september 1987) en bestemmingsplan "Noordwest, deelgebied 1" (goedgekeurd september 2003). Op basis daarvan moet eerst worden onderzocht of sprake is van een planologische nadeel. Daartoe moeten de bouw- en gebruiksmogelijkheden van beide bestemmingsplannen worden vergeleken waarbij niet de feitelijke situatie van belang is, maar de situatie die het bestemmingsplan in theorie mogelijk maakt.

 

Op 19 december 2002 heeft de gemeenteraad van Delft de Planschadeverordening 2002 vastgesteld. Deze verordening bepaalt welke procedurevoorschriften er binnen de gemeente Delft voor de behandeling van verzoeken om planschade als bedoeld in artikel 49 WRO in acht moeten worden genomen.


Stuk 31 I                                                                                 pag. 2.

 

 

3. Verloop procedure

Op 30 augustus 2005 hebben de heer R.W. de Vries en mevrouw J.L.M. van Hoogdalem, een verzoek om planschade ingediend (bijlage 1). De aanvraag is eveneens ingekomen op 30 augustus 2005.

Op 24 november 2005 is het verzoek om planschade om advies voorgelegd aan het onafhankelijk in planschadezaken gespecialiseerde bureau Oranjewoud. Bij het verzoek om planschade zijn de onderstaande stukken als bijlage toegevoegd:

 

Oranjewoud heeft op 24 januari 2006 een bezoek gebracht aan aanvragers en hun in de gelegenheid gesteld het verzoek mondeling toe te lichten. Eveneens is de betreffende onroerende zaak in- en uitwendig bezichtigd en is de nabije omgeving opgenomen.

De gemeente heeft Oranjewoud op 9 december 2005 een mondelinge toelichting gegeven op het verzoek.

Oranjewoud heeft op 29 juni 2006 een definitief advies uitgebracht (bijlage 2). Naar aanleiding hiervan is een concept-raadsvoorstel opgesteld. Op 13 juli 2006 heeft de gemeente aanvrager in de gelegenheid gesteld op dit advies te reageren. Van deze mogelijkheid heeft aanvrager op 29 september 2006 gebruik gemaakt (bijlage 3).

 

 4. Beoordeling verzoek om planschade.

 

Ontvankelijkheid

Belanghebbenden waren ten tijde van het onherroepelijk worden van het planologische regime eigenaar van de betrokken onroerende zaak, kadastraal bekend gemeente Delft, sectie F, nummers 2985, groot 1a en 48 ca. Artikel 49 WRO (oud) verbindt geen termijn aan de mogelijkheid tot het indienen van planschadeverzoeken.

Gelet op artikel 49 WRO en artikel 3 van de Planschadeverordening 2002 zijn aanvragers ontvankelijk in het verzoek om planschade.

 

Inhoudelijke beoordeling

De heer De Vries en mevrouw Van Hoogdalem stellen dat zij schade lijden als gevolg van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan "Noordwest, deelgebied 1", meer specifiek door de daarin opgenomen bouwmogelijkheden ten aanzien van het aan de Van Gaalenlaan naast het pand met huisnummer 6 gelegen perceel dat direct aan hun achterperceel grenst. Het verzoek om planschade is om advies voorgelegd aan het onafhankelijk in planschadezaken gespecialiseerde bureau Oranjewoud

Stuk 31 I                                                                                 pag. 3.

 

Samenvattend is het oordeel van Oranjewoud dat de ruimtelijke ontwikkelingen de planologische positie van belanghebbenden niet hebben verslechterd. Er is weliswaar sprake van een zekere mate van verruiming van de bouwmogelijkheden aan de achterkant van het object, echter het object wordt voor een belangrijk deel (nagenoeg de gehele begane grond) bedrijfsmatig gebruikt. Het object ontleent zijn hoogste waarde aan de (ongewijzigde) bedrijfsmatige mogelijkheden en niet aan de ondergeschikte woonfunctie. Daarbij speelt mede een rol, dat de woonkamer aan de voorzijde van het pand ligt; in zoverre hoeft geen rekening te worden gehouden met een verlies van uitzicht, privacyaantasting of anderszins een vermindering van woongenot. Vanuit de keuken en de aan de achterzijde van het pand gesitueerde  vertrekken op de tweede verdieping bestaat wel zicht op (en mogelijkerwijs inkijk vanuit) de locatie ten aanzien waarvan de bouwmogelijkheden zijn verruimd. Het voert echter te ver, hierin een wezenlijke vermindering van woongenot te zien, in die zin dat er consequenties kunnen zijn voor de waarde van het object.

Door Oranjewoud wordt geadviseerd het door de heer De Vries en mevrouw Van Hoogdalem ingediende verzoek af te wijzen.Wij kunnen ons vinden in het advies van het bureau.

 

Zienswijze op advies

Bij brief van 29 september 2006 heeft de gemachtigde van de heer R.W. de Vries en mevrouw J.L.M. van Hoogdalem gereageerd op het advies en het concept-raadsbesluit.

 

Aanvrager vindt het niet terecht dat dezelfde wijzigingen die voor het perceel Spoorsingel 59 leiden tot een waardevermindering van € 10.000 voor het perceel Spoorsingel 58 niet tot een waardevermindering leiden. Daarbij worden – kort samengevat – de volgende argumenten gebruikt:

 

  1. Oranjewoud gaat er ten onrechte van uit dat de begane grondverdieping voor een belangrijk deel voor het bedrijf in gebruik is en dienovereenkomstig is ingericht. De ruimte die door Oranjewoud is aangemerkt als opslagruimte is in werkelijkheid een werkkamer. De achterzijde, bestaande uit bijgebouw, tuin en schuur is privé-ruimte. Het gebruik hiervan wordt aanzienlijk beperkt door de inmiddels opgerichte nieuwe woning.
  2. De planologische bestemming op de percelen Spoorsingel 58 en 59 is identiek, namelijk gemengde doeleinden. Wanneer op enig moment Spoorsingel 58 volledig voor woondoeleinden zouden worden gebruikt ondervinden cliënten in dezelfde mate als de bewoners van Spoorsingel 59 de nadelige gevolgen van het gewijzigde bestemmingsplan op hun woongenot. Voorts moet evenzeer rekening gehouden worden met een verslechtering voor wat betreft privacy, bezonning, lichttoetreding of anderszins ook een vermindering van woongenot.
  3. De opgerichte bebouwing heeft negatieve gevolgen voor de geluidsweerkaatsing. Tevens heeft aanvrager extra wateroverlast geconstateerd.
  4. Oranjewoud heeft ten onrechte geen rekening gehouden met de vrijstelling ex artikel 19 lid 3 WRO van het college van 8 februari 2006 voor de bouw van een woning op het betreffende perceel aan de Van Gaalenlaan tussen nrs 4 en 6. Als gevolg hiervan zou aanvrager in een nog ongunstiger situatie komen, omdat de achtergevel van de woning de bouwgrens, voortvloeiend uit de bestemming ‘Woondoeleinden’, met 0,8 m overschrijdt.

Stuk 31 I                                                                                 pag. 4.

 

 

Beantwoording zienswijze

 

  1. Essentieel in het advies is dat het object bedrijfsmatig wordt gebruikt en volgens Oranjewoud zijn hoogste waarde ontleent aan de ongewijzigde bedrijfsmatige functie, en niet aan de ondergeschikte woonfunctie. Dat aan de achterzijde op de begane grond een werkkamer is gelegen maakt dat niet anders. De waarde die het pand heeft op grond van de genoemde bedrijfsmatige mogelijkheden wordt naar het oordeel van Oranjewoud niet aangetast.
  2. Naar het oordeel van Oranjewoud speelt mede een rol, dat de woonkamer aan de voorzijde van het pand ligt; in zoverre hoeft dus ook geen rekening te worden gehouden met een verlies van uitzicht, privacyaantasting of anderszins een vermindering van woongenot. Omdat volgens het advies het object zijn hoogste waarde ontleent aan de ongewijzigde bedrijfsmatige functie, leidt ook dit argument niet tot een andere beoordeling.
  3. Ook in het voorgaande bestemmingsplan was het mogelijk om op de locatie bebouwing te richten, zij het met een maximale hoogte van 9 m in plaats van 12,5 m. Voorzover de genoemde zaken (geluidsweerkaatsing, wateroverlast) al zouden leiden tot planschade die voor vergoeding in aanmerking zou moeten komen, is het onaannemelijk dat door de verruimde bouwmogelijkheden de geluidsweerkaatsing of wateroverlast zodanig zijn vergroot dat dit consequenties zou hebben voor de waarde van het object.

4.       Het besluit van 8 februari 2006 waarnaar aanvrager verwijst betreft een binnenplanse vrijstelling ex artikel 15 WRO. Deze vrijstelling vormt volgens artikel 49 WRO geen grondslag voor toekenning van planschade.

 

Conclusie

Er is geen reden om naar aanleiding van de zienswijze het advies niet over te nemen.

 

Onder verwijzing naar dit advies dat integraal onderdeel uitmaakt van dit besluit stellen wij u voor het verzoek af te wijzen.

 

Hoogachtend,

 

Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

 

 

 

mr. drs. G.A.A. Verkerk                        ,burgemeester.

 

 

 

mr. drs. H.G.L.M. Camps                                  ,secretaris.

 

Stuk 31 II

20195591

 

 

De raad der gemeente Delft;

 

gelezen het voorstel van het college van 9 januari 2007;

 

gelet op artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening en de Planschadeverordening 2002

 

met inachtneming van het advies van de commissie Ruimtelijke Ordening;

 

B e s l u i t:

 

het door de heer R.W. de Vries en mevrouw J.L.M. van Hoogdalem ingediende planschadeverzoek af te wijzen,

 

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 22 februari 2007.

 

 

 

,burgemeester.

 

 

 

,griffier.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Belanghebbenden in de zin van de Algemene wet bestuursrecht kunnen binnen 6 weken na bekendmaking van dit besluit een gemotiveerd bezwaarschrift indienen bij de gemeenteraad van Delft, p/a Postbus 78, 2600 ME  Delft.