Van : college van B&W
Datum : 26 augustus 2008
Pfh. : Anne Koning
Steller : S. Eisenga
tel.nr. : 2602112
e-mail :
seisenga@delft.nl
Programma :
Registratie nr. :
373907
Stuk : 121 I
Onderwerp :
Verzoek planschade Markt 71
Gevraagde
beslissing:
Andermaal tot afwijzing van het verzoek om
planschade ex artikel 49 te komen, ingediend op 6 oktober 2004 door de heer
R.B.J.C. van Noort en mevrouw C.H.M. Sas.
Op 6 oktober 2004 is door de heer R.B.J.C. van Noort
mede namens mevrouw C.H.M. Sas (hierna: aanvragers) een verzoek ingediend om
planschade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening
(hierna: WRO).
Aanvragers stellen schade te leiden als gevolg van
de strikte toepassing van het Functie Limiterings Systeem (hierna: FLS) van het
bestemmingsplan “Binnenstad”. Gesteld wordt dat het FLS leidt tot een beperking
van vestigingsmogelijkheden in het pand aan Markt 71 en dientengevolge de
waarde van het pand is gedaald.
1. Aanleiding
De aanleiding van dit besluit is de uitspraak van
de rechtbank van 20 september 2007, waarin het eerder genomen besluit is
vernietigd op het ontvankelijke verzoek om planschade dat aanvragers hebben
ingediend.
2. Bevoegdheid
Op grond van artikel 49 van de WRO kent de
gemeenteraad aan belanghebbende die, ten gevolge van bepalingen van het
bestemmingsplan dan wel door verleende vrijstellingen als onder meer bedoeld in
artikel 19 van de WRO, schade lijdt of zal lijden welke niet of niet geheel te
zijnen laste behoort te blijven en waarvan een vergoeding niet of niet
voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, op zijn verzoek
een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe. Het moet gaan om schade
ten gevolge van rechtmatige en rechtsgeldige planologische besluiten, waardoor
een planologische rechtstoestand wordt gewijzigd.
Bij
de beoordeling van schadeverzoeken ex artikel 49 WRO moet een vergelijking
worden gemaakt tussen de elkaar opvolgende planologische regimes, in dit geval
"Komplan 76" (onherroepelijk sinds 7 juni 1983) en bestemmingsplan
"Binnenstad" (onherroepelijk sinds 12 mei 2004). Op basis daarvan
moet eerst worden onderzocht of sprake is van een planologische nadeel. Daartoe
moeten de bouw- en gebruiksmogelijkheden van beide bestemmingsplannen worden
vergeleken waarbij niet de feitelijke situatie van belang is, maar de situatie
die het bestemmingsplan in theorie maximaal mogelijk maakt.
Op 19 december 2002 heeft de gemeenteraad van Delft
de Planschadeverordening 2002 vastgesteld. Deze verordening bepaalt welke
procedurevoorschriften binnen de gemeente Delft voor de behandeling van
verzoeken om planschade als bedoeld in artikel 49 WRO in acht moeten worden
genomen.
Nu de rechtbank ’s-Gravenhage bij uitspraak van 20
september 2007 het besluit van de gemeenteraad van 28 september 2006 heeft
vernietigd, dient de gemeenteraad een heroverwegingsbesluit te nemen.
3. Historie
/ relatie met eerdere besluiten/ proces
Op 6 oktober 2004 hebben aanvragers een verzoek om
planschade ingediend op het daartoe door de gemeenteraad vastgestelde
aanvraagformulier. De aanvraag is ingekomen op 7 oktober 2004.
Op 23 november 2004 heeft de gemeenteraad het
verzoek om planschade om advies voorgelegd aan het onafhankelijk in
planschadezaken gespecialiseerde bureau Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken
(hierna: SAOZ). Bij het verzoek om planschade zijn de onderstaande stukken als
bijlage toegevoegd:
Op 1 februari 2005 is
aanvullende informatie verstrekt, te weten:
SAOZ heeft op 17 januari
2005 een bezoek gebracht aan aanvragers en ze in de gelegenheid gesteld het
verzoek mondeling toe te lichten.
De gemeente heeft eveneens op 17 januari 2005 aan
SAOZ een mondelinge toelichting gegeven op het verzoek.
SAOZ heeft op 27 mei 2005 een advies uitgebracht
aan de gemeenteraad.
Op 15 juni 2005 heeft de gemeente aanvragers in de
gelegenheid gesteld op dit advies te reageren. Van deze mogelijkheid hebben
aanvragers op 5 juli mondeling gebruik gemaakt.
Op 3 augustus 2005 heeft de gemeente naar
aanleiding van het gesprek met aanvragers de SAOZ verzocht om nadere motivering
van het eerder uitgebrachte advies.
Die motivering is door SAOZ uitgebracht op 16
september 2005.
Op 30 oktober 2005 hebben aanvragers aangegeven dat
zij niet kunnen instemmen met deze nadere motivering.
Op 23 februari 2006 is het advies van SAOZ door de
gemeenteraad overgenomen en heeft het besloten het verzoek om planschade af te
wijzen.
Aanvragers hebben tegen dit besluit op 28 maart
2006 bezwaar gemaakt. Op 8 mei 2006 heeft de hoorzitting bij de Adviescommissie
voor bezwaarschriften (hierna: commissie) plaatsgevonden. De commissie
adviseert per datum 8 juni 2006 (bijlage 1) het tegen het raadsbesluit d.d. 23
februari 2006 tot afwijzing van een verzoek om toekenning van een
schadevergoeding ex artikel 49 WRO ingediende bezwaarschrift (ontvangen 30
maart 2006) ongegrond te verklaren en het bestreden besluit in stand te laten.
Bij besluit van 28 september 2006 heeft de
gemeenteraad besloten het bezwaar tegen het raadsbesluit van 23 februari 2006
ongegrond te verklaren en het bestreden besluit in stand te laten.
Bij brief van 2 november 2006 hebben aanvragers
beroep ingesteld bij de Rechtbank ’s-Gravenhage. Op 1 februari 2007 is aan
ingenieursbureau Oranjewoud (hierna: Oranjewoud) opdracht verleend om een
second opinion op te stellen. Op 17 juli 2007 heeft Oranjewoud deze second
opinion aan de gemeente toegezonden (bijlage 2). Deze second opinion is daarop
aan de rechtbank toegezonden. Bij uitspraak van 20 september 2007 (bijlage 3)
heeft de rechtbank het besluit van 23 februari 2006 vernietigd vanwege een
motiveringsgebrek.
Oranjewoud is daarop gevraagd een nader advies te
schrijven, indachtig de uitspraak van de rechtbank. Dit taxatie-/adviesrapport
is in concept op 22 februari 2008 door Oranjewoud vrijgegeven. Deze is op 28
februari 2008 aan aanvragers toegezonden, waarbij hen de gelegenheid werd
gegeven voor 31 maart 2008 een reactie op het rapport te geven. Aanvragers
hebben bij brief van 18 maart 2008 van deze mogelijkheid gebruik gemaakt.
Oranjewoud heeft in het taxatie-/adviesrapport van 25 april 2008 de reactie van
aanvragers verwerkt. Per e-mail van 25 juni 2008 heeft de gemeente nog een
nadere opmerking gemaakt. Het taxatie-/adviesrapport van Oranjewoud is daarop
definitief afgerond per datum 4 juli 2008 (bijlage 4).
De motivering van dit besluit berust op het advies
van de adviescommissie d.d. 8 juni 2006, de second opinion van Oranjewoud d.d.
17 juli 2007, en het taxatie-/adviesrapport van Oranjewoud d.d. 4 juli 2008.
Deze drie adviezen maken integraal onderdeel uit van dit besluit.
De Adviescommissie voor bezwaarschriften (hierna:
commissie) merkt in haar advies van 8 juli 2006 op dat het geschil zich beperkt
tot de vraag of aanvragers in een planologisch slechtere situatie is gekomen,
gelet op de mogelijkheden (inclusief vrijstellingsmogelijkheden) die het oude
bestemmingsplan bood ten opzichte van hetgeen onder het nieuwe bestemmingsplan
is toegestaan.
De commissie adviseert het tegen het raadsbesluit
d.d. 23 februari 2006 tot afwijzing van een verzoek om toekenning van een
schadevergoeding ex artikel 49 WRO ingediende bezwaarschrift (ontvangen 30
maart 2006) ongegrond te verklaren en het bestreden besluit in stand te laten.
Bij de vergelijking van de betreffende planologische regimes zoals neergelegd
in het bestemmingsplan Komplan '76 en het bestemmingsplan Binnenstad heeft de
commissie niet kunnen vaststellen dat de planologische situatie, waarin
aanvragers onder vigeur van het bestemmingsplan Binnenstad verkeren, per saldo
is verslechterd. Mitsdien heeft de gemeenteraad afwijzend besloten op het
verzoek van aanvragers om toekenning van een planschadevergoeding, zoals
bedoeld in artikel 49 WRO. De door aanvragers tegen dit besluit aangevoerde
argumenten in bezwaar kunnen hieraan niets afdoen.
Oranjewoud stelt in haar rapport van 17 juli 2007
dat op basis van een vergelijking van de opeenvolgende planologische regimes
worden geoordeeld dat de toegelaten vormen van gebruik op zichzelf niet
wezenlijk zijn veranderd. Voorzover er voor- of nadelen zijn aan te wijzen
wegen die, zoals de commissie heeft opgemerkt, geheel of nagenoeg geheel tegen
elkaar op. In het rapport wordt gesteld, dat de gebruiksmogelijkheden onder het
nieuwe planologische regime minder flexibel zijn geworden. Of de op papier
bestaande mogelijkheden op een bepaald moment daadwerkelijk kunnen
worden benut is met de invoering van het FLS immers deels afhankelijk geworden
van op datzelfde moment aanwezige feitelijke omstandigheden, meer specifiek de
wijze waarop dan de andere objecten binnen dezelfde FLS-strook worden
aangewend. In zoverre is dus, volgens het rapport van Oranjewoud, sprake van
enige planologische verslechtering.
Deze planologische verslechtering, leidt volgens
Oranjewoud niet tot een waardevermindering van het object van belanghebbenden
en daarmee tot schade. Het pand Markt 71 is voor zover Oranjewoud kan overzien
een courant object, dat ook met minder flexibele gebruiksmogelijkheden zijn
waarde zal hebben behouden. De omstandigheid dat een ophanden zijnde verkoop
vanwege beperkingen in het bestemmingsplan niet door is gegaan, vermag hieraan
niet af te doen.
Om te voldoen aan voornoemde rechterlijke uitspraak
in dit dossier is aan Oranjewoud gevraagd een taxatie-/adviesrapport op te
stellen. Dit heeft Oranjewoud op 4 juli 2008 afgerond. In dit rapport
concludeert Oranjewoud dat op basis van de daarin opgenomen taxatie en het
overige in het rapport gestelde niet aannemelijk is geworden dat de door
appellant geïncasseerde verlaagde koopsom een gevolg is van het FLS. Los
daarvan kan men zich afvragen of een verminderd transactie resultaat in een
concreet geval de conclusie rechtvaardigt dat een onroerende zaak daarmee in
waarde is verminderd. De vraag is of een redelijk denkend en handelend
koopgegadigde het FLS als een dermate beperkend element ziet dat direct van
negatieve invloed is op de huurwaarde, en in gekapitaliseerde vorm op de
verkoopwaarde, van een onroerende zaak. In dit geval kan gesteld worden dat de
winkelruimte nog dermate courant was en zodanige gebruiksmogelijkheden had dat
een (huur)waardevermindering niet in de rede lag. Door de verslechterde
gebruiksmogelijkheden kan wel sprake zijn van een beperkt verhoogd leegstandsrisico,
maar brengt het FLS-systeem geen significant hoger leegstandsrisico met zich
mee dan gebruikelijk is voor dit soort objecten. Met name de beperkte
gebruiksmogelijkheden van het pand door de bouwkundige eigenschappen, zoals de
geringe breedte en oppervlakte van de winkel, zijn bepalend voor die
verhuurbaarheid en het leegstandsrisico. Op grond van de getaxeerde onderhandse
verkoopwaarde kan niet gesteld worden dat daarmee de door appellant gestelde
waardevermindering is opgetreden. Op grond van het bovenstaande acht Oranjewoud
een waardevermindering als gevolg van de verslechterde planologische situatie
dan ook niet aannemelijk.
Wij kunnen ons vinden in het advies van het bureau.
Door het opstellen van het Taxatie-/adviesrapport van 4 juli 2008 wordt voldaan
aan de eis tot nadere motivering van het besluit, zoals gesteld in de uitspraak
van de rechtbank in deze zaak.
4. Wat
willen we bereiken? (Beoogd effect)
Met dit besluit wordt bereikt dat de raad aan de
wettelijke verplichting voldoet zoals vastgelegd in artikel 49 WRO.
5. Wat
gaan we daarvoor doen? (Oplossingsrichtingen / kanttekeningen)
Voorgesteld wordt om onder verwijzing naar het
advies van de Adviescommissie voor bezwaarschriften van 8 juni 2006, de second
Opinion van Oranjewoud van 17 juli 2007 en het taxatie-/adviesrapport
Oranjewoud van 4 juli 2008, dat integraal onderdeel uitmaakt van dit besluit,
te komen tot afwijzing van het planschade verzoek ex artikel 49 WRO.
6. Wat
mag het kosten? (Financiële paragraaf )
Nu het verzoek om vergoeding van planschade wordt
afgewezen, zijn er geen financiële consequenties.
7. Communicatie
Aan aanvragers is het taxatie-/adviesrapport van
Oranjewoud toegezonden en aanvragers zijn uitgenodigd de behandeling van dit
voorstel in de commissie ruimtelijke ordening bij te wonen en wanneer gewenst,
in te spreken. Na de raadsbehandeling worden aanvragers met een persoonlijke
brief op de hoogte gesteld van het genomen besluit.
8. Verdere
procedure
Belanghebbenden in de zin van de Algemene wet
bestuursrecht kunnen binnen 6 weken na bekendmaking van dit besluit een
gemotiveerd beroepsschrift indienen bij de Rechtbank ’s Gravenhage.
Bijlagen:
·
Advies van de Adviescommissie voor bezwaarschriften
van 8 juni 2006, bijlage 1;
·
Second Opinion van Oranjewoud van 17 juli 2007,
bijlage 2;
·
Uitspraak rechtbank ’s-Gravenhage van 20 september
2007, bijlage 3;
·
Taxatie-/adviesrapport van Oranjewoud van 4 juli
2008, bijlage 4.
Datum : 25 september 2008
Registratie nr. : 373907
Stuk : 121 II
Onderwerp : Verzoek Planschade Markt 71
De raad van de gemeente Delft;
Gelezen het voorstel van het college van 26
augustus 2008;
BESLUIT:
Andermaal tot afwijzing van het verzoek om
planschade ex artikel 49 WRO, ingediend op 6 oktober 2004 door de heer
R.B.J.C. van Noort en mevrouw C.H.M. Sas, te komen.
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering
van 25 september 2008
Belanghebbenden in de zin van de Algemene wet
bestuursrecht kunnen binnen 6 weken na bekendmaking van dit besluit een
gemotiveerd beroepschrift indienen bij de Rechtbank ’s Gravenhage, sector
bestuursrecht, postbus 20302, 2500 EH te Den Haag.