Van : college van B&W
Datum : 18-november-2008 (presidium
1-12-2008)
Pfh. : Dick Rensen. Anne Koning
Steller : A. Jansen
tel.nr. :
015-2602595
e-mail :
anjansen@delft.nl
Programma : Ontwikkelen, grond en vastgoed
Registratie nr. : 388186
Stuk :
Onderwerp : Gebiedsexploitatie Voorhof Noord-West
Gevraagde
beslissing:
1.
Akkoord te gaan met de integrale gebiedsexploitatie
Voorhof Noord West die per 1 januari 2008 sluit op een netto contant tekort van
€ 5,2 miljoen
2.
Akkoord gaan met vermindering van het maximale
risico (saldo kansen en risico’s) van € 5,8 miljoen tot € 1,26 miljoen en
vaststelling minimale risico op deze € 1,26 miljoen
3.
Akkoord gaan met de 70e begrotingswijziging van 2008
4.
Het collegebesluit te bekrachtigen om de
gebiedsexploitatie Voorhof Noord-West geheim te verklaren op grond van art. 10
lid 2 b van de W.O.B. tot het moment dat alle contractonderhandelingen die
voortvloeien uit deze gebiedsexploitatie zijn afgerond
1. Aanleiding
In 2004 sloot de gemeente Delft een
samenwerkingsovereenkomst met Woonbron Maasoevers om te komen tot
herontwikkeling van de wijk Poptahof. De herontwikkeling heeft een
veelomvattend karakter: naast renovatie van de acht bestaande flatgebouwen is
sprake van sloop en nieuwbouw van woningen en voorzieningen en uitbreiding van
het bestaande winkellint aan de Papsouwselaan en winkelcentrum Hovenpassage.
Gemeente, Woonbron en Van der Vorm Vastgoed, de
eigenaar van de Hovenpassage, hebben al in 2003 een Masterplan voor het gebied
vastgesteld, dat later is uitgewerkt in een Stedenbouwkundig plan. Voor de
herontwikkeling van het woongebied is door gemeente en Woonbron een
gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij (GEM) opgericht. Met Van der Vorm
Vastgoed is een ontwikkelingsovereenkomst gesloten voor de herontwikkeling van
de Hovenpassage.
Gaandeweg is het plangebied groter geworden. De
herontwikkeling van de Poptahof geeft aanleiding tot het herinrichten van de
openbare ruimte en de hoofdinfrastructuur aan de randen van het gebied: de
Papsouwselaan, het Delflandplein en de Martinus Nijhofflaan. Bovendien is de
gemeente in een vergevorderd stadium van onderhandeling met Van der Vorm Bouw
en Corio Retail Nederland, eigenaar van de Albert Heijn-locatie ten zuiden van
de Martinus Nijhofflaan, over herontwikkeling van die locatie.
De herontwikkeling van de Poptahof is inmiddels in
volle gang. Door de toegenomen scope van het project en vele verschillende
kasstromen die tussen partijen in contracten zijn afgesproken, bestaat voor de
gemeente behoefte aan een integraal inzicht in het resultaat van het
totaalplan. Hiervoor is een integrale gebiedsexploitatie opgesteld
2. Bevoegdheid
Besluitvorming door Gemeenteraad. Deze
Gebiedsexploitatie behoeft vaststelling door de Gemeenteraad in 2008. Dit houdt
verband met de jaarrekeningvoorschriften in het kader van BBV (Besluit
Begroting en Verantwoording).
3. Historie
/ relatie met eerdere besluiten/ proces
De gemeenteraad heeft achtereenvolgens de volgende
besluiten genomen:
·
11 november 2003: Besluitvorming over het
Masterplan Poptahof .
·
16 december 2004: Besluitvorming over het
Stedenbouwkundig Plan Poptahof;
·
2004: Besluitvorming over de intentieovereenkomst
AH Martinus Nijhofflaan.
·
Oktober 2004: Besluitvorming de
Samenwerkingsovereenkomst terzake de herontwikkeling van de Poptahof Delft
tussen de Gemeente Delft en Stichting Volkshuisvestingsgroep Woonbron
Maasoevers, d.d. 10-11-2004;
·
30 juni 2005: Besluitvorming over het LVVP
2005-2020:
o Dekking
van totaal € 700.000 (1e tranche projecten 2005-2009) voor het
versmallen van de Papsouwselaan, het aanpassen van het Delflandplein en het
versmallen van de Martinus Nijhofflaan.
o In
totaal € 950.000 (2e tranche projecten 2010-2014) opgenomen voor het
aansluiten van het viaduct in de Martinus Nijhofflaan op de Provinciale Weg.
o Fietsactieplan
II, waarin opgenomen de aanleg van fietspaden aan weerszijden van de
Papsouwselaan, het Delflandplein en de Martinus Nijhofflaan.
·
26 januari 2006: Besluitvorming over de Ontwikkelingsovereenkomst
De Hovenpassage tussen Van der Vorm Vastgoed en de Gemeente Delft, d.d.
06-01-2006;
·
30 mei 2006: Besluitvorming over de aanleg van de
Randen Poptahof:
o Een
bedrag beschikbaar te stellen van € 40.000 voor de uitvoering van de tijdelijke
maatregelen, € 15.000 te dekken uit het wijkbudget Voorhof en € 25.000 te
dekken uit het LVVP;
o Een
bedrag beschikbaar te stellen, te dekken uit het LVVP 2005, van € 700.000 voor
uitwerken en uitvoeren van de ontwerpen die nodig zijn voor het herstructureren
van de infrastructuur.
Bovenstaande besluiten zijn afzonderlijk van elkaar
genomen. In het College van B&W van 11 april 2006 is besloten deze
projecten aan elkaar te verknopen. De inhoud van dit besluit luidt:
o Een
bedrag van € 40.000,- beschikbaar te stellen voor deelplan 1 (waarvan €
25.000,- te dekken uit het wijkbudget Voorhof en € 15.000,- te dekken vanuit
het LVVP 2005);
o Een
bedrag van € 150.000,- (te dekken uit het LVVP 2005) ter beschikking te stellen
voor het uitwerken van de ontwerpen;
o Het
aanmerken van het resterende bedrag uit het LVVP 2005 ten behoeve van de
Poptahof (€ 535.000) voor het herstructureren van de infrastructuur rondom de
Poptahof;
o Besluiten
over deelplan 3 en deelplan 4 zodra de financiële middelen beschikbaar zijn
vanuit de herontwikkelingen van de beide winkelcentra.
4. Wat
willen we bereiken? (Beoogd effect)
De scope van deze gebiedsexploitatie is een viertal
deelprojecten, te weten:
·
Herstructurering Poptahof;
·
Herstructurering Hovenpassage;
·
Herstructurering AH-locatie Martinus Nijhofflaan;
·
Aanpassing randen Poptahof (aanpassing
Papsouwselaan, Delflandplein, Martinuss Nijhofflaan en realisatie aansluiting
Martinus Nijhofflaan op de Provinciale weg).
De scope is per deelproject vastgelegd. Hieronder wordt
per deelproject het bouwprogramma toegelicht.
Poptahof
De
Poptahof omvat de acht flatgebouwen tussen Provinciale weg, Westlandseweg,
Papsouwselaan en Martinus Nijhofflaan, inclusief de diverse bijgebouwen. Het
winkellint aan de westzijde van de Papsouwselaan wordt ook tot de Poptahof
gerekend, maar winkelcentrum Hovenpassage niet. De flatgebouwen met woningbouw
zijn eigendom van Woonbron Maasoevers.
De
stedelijke vernieuwing in dit gebied omvat de renovatie van 600 bestaande
flatwoningen, de sloop van de laagbouwappartementen en de nieuwbouw van 500
woningen. Een groot deel van de woningen zal door Woonbron Maasoevers via het
concept “te woon” worden geëxploiteerd, wat inhoudt dat een flexibel deel van
deze woningen in de categorie betaalbare koop kan vallen. Het grootste deel van
de nieuwbouw koopwoningen wordt gepositioneerd in het duurdere segment (vanaf €
170.000 prijspeil 2004). Daarnaast omvat het bouwprogramma de vernieuwing van
ruim 3.000 m² voorzieningen, voornamelijk het winkellint aan de westzijde van
de Papsouwselaan.
Hovenpassage
Naar aanleiding van de herontwikkelingsopgave in de
Poptahof raakte de gemeente in gesprek met Van der Vorm Vastgoed, eigenaar van
winkelcentrum Hovenpassage, het flatgebouw Torenhove en het
brandstofverkooppunt aan de Papsouwselaan. Dat leidde in 2004 tot een
intentieovereenkomst en in 2006 tot een ontwikkelingsovereenkomst. Naast Van
der Vorm bezat Corio een klein deel van het winkelcentrum.
Het bouwprogramma omvat 9.000 m² bvo winkels,
horeca en dienstverlening (waarvan 4.500 m² bvo ter vervanging van op te heffen
winkelruimtes aan de Papsouwselaan), 330 woningen (47.225 m² bvo), 1.259
parkeerplaatsen en 200 m² fietsenstalling. De gronden waarop de uitbreiding zal
moeten plaatsvinden, zijn eigendom van de gemeente. Het totale bouwprogramma is
verdeeld in vier fasen.
Albert Heijnlocatie Martinus
Nijhofflaan
Dit deelproject omvat het gebouw ten zuiden van de
Martinus Nijhofflaan, waarin thans filialen van Albert Heijn en ABN Amro bank
zijn gevestigd. Corio Nederland Retail BV (vanaf hier Corio) is eigenaar van
het vastgoed. Corio heeft bij de gemeente de wens neergelegd om het
winkelcentrum te mogen herontwikkelen en uit te breiden, waarvoor het
noodzakelijk is een aangrenzend stuk (parkeer)terrein te verwerven van de
gemeente. In februari 2006 hebben Corio en de gemeente een intentieovereenkomst
getekend, met als doel het vastleggen van afspraken over en criteria voor een
haalbaarheidsstudie aangaande de herontwikkeling van het winkelcentrum.
Onderdeel van de haalbaarheidsstudie is een grondprijsbieding. Conform de
intentieovereenkomst is Van der Vorm Bouw de projectontwikkelaar voor deze
locatie.
Uitkomst van de haalbaarheidsstudie is een plan met
circa 6.000 m² BVO winkelruimte, circa 227 appartementen en ruim 500
parkeerplaatsen voor zowel de bezoekers van de winkels als de bewoners van de
nieuwbouw.
In het kader van de herstructurering van de
Poptahof en de besluitvorming rond het LVVP 2005 is bij raadsbesluit gekozen
voor aanpassing van de hoofdinfrastructuur rondom de Poptahof. Het gaat hierbij
om de aanpassing van de Papsouwselaan, het Delflandplein en de Martinus
Nijhofflaan. De Papsouwselaan wordt versmald, terwijl de Martinus Nijhofflaan
aansluitingen krijgt op de Provinciale weg.
5. Wat
gaan we daarvoor doen? (Oplossingsrichtingen / kanttekeningen)
Zie
beoogd effect.
6. Wat
mag het kosten? (Financiële paragraaf )
De gebiedsexploitatie sluit op een tekort van € 5,2
miljoen, met inachtneming van een reeds eind 2007 getroffen voorziening van €
0,37 miljoen. Er is rekening gehouden met een kostentoerekening van € 50.000
per jaar in 2008, 2009 en 2010 aan de bouwleges. Omdat sprake is van een raming
zal de daadwerkelijke toerekening van de bouwleges afwijken.
Ook is rekening gehouden dat in 2012 € 0,5 miljoen
kosten voor de infrastructuur toegerekend wordt aan het LVVP.
De verslechtering van het saldo ten opzichte van de
ramingen uit 2006 (aanvankelijk werd geraamd dat er geen onrendabele top zou
zijn) is ontstaan doordat de kosten van de infrastructuur (met name de
aansluiting Martinus Nijhofflaan op Provinciale Weg) fors hoger bleken, de
opbrengst uit de herontwikkeling bleek lager uit te vallen en er was geen
rekening gehouden met kosten voor het gedurende ruim 10 jaar beheren van de
gebiedsexploitatie. De hogere kosten van de infrastructuur zijn ontstaan door
stijging van bouwkosten en verder uitgewerkte ramingen.
Bij deze gebiedsexploitatie is enigszins rekening
gehouden met de gevolgen van de momenteel verslechterende economie door
voorzichtig te zijn met de momenten waarop ontvangsten gerealiseerd worden.
Een gebiedsexploitatie kent drie kostencomponenten,
te weten (a) de kosten op basis van netto contante waarde, (b) de kosten van de
oprenting naar de eindwaarde en (c) de kosten van de kansen en risico’s.
a. Dekking kosten op basis van netto contante
waarde
Het saldo van opbrengsten van derden en te maken
kosten bedraagt € 5,2 miljoen negatief op netto contante waarde per 1 januari
2008. De € 5,2 miljoen wordt als volgt opgelost:
1. Bijdrage
vanuit de reserve Hoogovenspand (te muteren via algemene reserve): € 1,0
miljoen
2. Bijdrage
vanuit egalisatiereserves vastgoed (te muteren via algemene reserve): € 0,6
miljoen
3. Bijdrage
vanuit investeringsplan woonservicezones (te muteren via reserve
investeringsplan): € 0,1 miljoen
4. In 2009 €
0,2 miljoen verhalen op het onderhoudsbudget civiele kunstwerken waarbij in
2008 één jaar (tot 2009) voorfinanciering door de algemene reserve benodigd is.
5. Bijdrage
vanuit algemene reserve voor de onrendabele top € 3,3 miljoen
b. Dekking kosten van oprenting
De eindwaarde van de gebiedsexploitatie Poptahof bedraagt € 6,7 miljoen in 2017 tegenover de netto contante waarde van € 5,2 mln. De totale oprenting in de periode 2008-2017 bedraagt daarmee € 1,5 miljoen. Het grondbedrijf kent geen eigen reserves meer en rekent daarmee volledig af met de algemene dienst. Binnen de algemene dekkingsmiddelen (stelpost voorzieningen) is ruimte om de jaarlijkse oprenting van € 0,1 miljoen te financieren.
De schuld aan GEM, opgenomen in de voorziening GEM Poptahof, kent op 1 januari 2008 een stand van € 5,5 miljoen. Deze moet jaarlijks conform de samenwerkingsovereenkomst met de GEM Poptahof met 6,5% rente opgerent worden in de eerstkomende jaren vanaf 2008 een oprenting oplevert van € 0,2 miljoen. In 2008 en 2009 is al beperkt rekening gehouden met oprenting en daarnaast is binnen de algemene dekkingsmiddelen (stelpost voorzieningen) ruimte om deze jaarlijkse oprenting te financieren.
c. Dekking kosten voortvloeiend uit het saldo van
kansen en risico’s
Het saldo van kansen en risico’s bedraagt momenteel
€ 1,26 miljoen nadelig. In de programmabegroting 2009-2012 en de
najaarsrapportage 2008 was een maximaal risico gemeld van € 5,8 miljoen. Door
de hiervoor beschreven dekking van de gebiedsexploitatie is het mogelijk om het
risicoprofiel te verminderen tot € 1,26 miljoen bovengrens, waarbij hetzelfde
bedrag nodig is als ondergrens. Via het (tussentijdse) Meerjarenplan
Grondontwikkeling zal een halfjaarlijkse herijking van het risicoprofiel
plaatsvinden.
Tijdigheid verwerking gebiedsexploitatie
Het tekort leidt tot een ophoging van de
voorziening nadelige saldi gebiedsexploitaties met € 5,2 miljoen per 1 januari
2008. Het in december 2008 vaststellen van de begrotingswijziging is dus
belangrijk, anders ontstaat in 2008 een nadelig verschil tussen begroting en
realisatie ter hoogte van het tekort.
Analyse weerstandsvermogen
Met het vaststellen van deze gebiedsexploitatie
wordt enerzijds een concreet beslag gedaan op de algemene reserve, anderzijds
daalt het maximale risico dat was opgenomen in het weerstandsvermogen. Het
college is reeds gestart met een nadere analyse van het weerstandsvermogen op
basis van gemeentebreed geactualiseerde risico’s. Indien hieruit blijkt dat
aanvulling van het weerstandsvermogen nodig is wordt hier via de
programmabegroting 2010-2013 in voorzien.
7. Communicatie
n.v.t.
8. Verdere
procedure
Na het openen van de grondexploitatie zal tweemaal
per jaar de financiële stand van zaken in het Meerjaren-Programma
Grondontwikkeling (MPG) worden verantwoord.
Bijlagen:
·
Nota Gebiedsexploitatie Voorhof Noord-West
Datum : 18-12-2008
Registratie nr. : 388186
Stuk :
Onderwerp : Gebiedsexploitatie Voorhof Noord-West
De raad van de gemeente Delft;
Gelezen het voorstel van het college van 18-11-2008[GD1],
BESLUIT:
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering
van 18-12-2008
[GD1]Vul de datum van ondertekening in