Toelichting Vakteam Grond inzake nota verzelfstandiging van Combiwerk

Bij de verzelfstandiging van Combiwerk speelt het onroerend goed waarvan het bedrijf nu gebruik maakt vanzelfsprekend een belangrijke rol. Welke rol dit zal zijn zal mede afhangen van de onderhandelingen over de verzelfstandiging en de mogelijke varianten. In ieder geval dient na een positief besluit over een mogelijke verzelfstandiging in de uitwerking aandacht te worden geschonken over de inbrengwaarde van het onroerend goed en onder welke condities het onroerend goed wordt overgedragen.

Om de consequenties van de verschillende mogelijkheden goed te kunnen inschatten is een eerste vereiste dat de waarde van het onroerend goed wordt vastgesteld. Vervolgens kan dan goed worden overwogen tegen welke waarde en vervolgens onder welke condities het onroerend goed aan Combiwerk moet worden aangeboden. Een en ander hangt vanzelfsprekend samen met op welke manier de nieuwe rechtspersoon Combiwerk wordt samengesteld.

Aangezien het verzoek om voor deze kwestie te adviseren ons nu pas bereikte zijn we niet in staat een afgerond advies op te stellen.

noot 1:

door Combiwerk zijn op beide complexen ook andere opstallen gerealiseerd dan waarvoor een huurovereenkomst in het verleden is afgesloten. Aangezien deze uit “eigen” middelen zijn gefinancierd heeft geen aanpassing van de huurovereenkomst (inclusief huurprijs) plaatsgehad.

noot 2:

de hoogte van deze huurprijs is gebaseerd op de marktwaarde van de grond/opstallen, en gaat er van uit dat - voor het sluiten van een eventuele nieuwe huurovereenkomst - de door Combiwerk gedane investeringen tegen een nader te bepalen methodiek worden vergoedt.

noot 3:

gekozen kan worden de gronden van beide complexen in eeuwigdurende erfpacht uit te geven, waarbij de grondwaarde bepalend is voor de berekening van de jaarlijks te betalen canon. De hoogte van deze canon is afhankelijk van de hoogte van het rentepercentage voor 25-jarige leningen Bank Nederlandsche Gemeenten.

Algemeen

Gelet op de korte tijd van voorbereiding is geen onderzoek gedaan naar de toestand van de bodem, mogelijke aanwezigheid van asbest in de gebouwen, alsmede de onderhoudstoestand van de gebouwen (voor de berekening van het onderhoud is uitgegaan van normbedragen). Ook kan zo snel de potentiele toekomstige waarde van de locaties niet worden gegeven.

Bij het aangaan van de huurovereenkomst in 1986 werd de huurprijs en huurtermijn mede bepaald door de wetgeving op dat moment. Nader onderzocht dient te worden of een mogelijk veranderende wetgeving gevolgen heeft voor deze overeenkomst.

Afhankelijk van de besluitvorming dient hier in een later stadium nader onderzoek te worden gedaan. Het hoeft geen betoog dat de uitslagen van deze nadere onderzoeken van invloed zijn op de vermelde bedragen.

Wordt bijvoorbeeld besloten tegen boekwaarde over te dragen, dan zal een andere dekking moeten worden gevonden voor de winstmarge die in de huur is verdisconteerd ad f 250.000,-. Deze wordt nu gebruikt om de exploitatieverliezen van andere complexen te compenseren.

Ons voorlopig advies is om de verschillende mogelijkheden van het aanbieden van het onroerend goed te benoemen en gedurende het onderhandelingsproces te beslissen welke optie het beste is.

Gezien de strategische ligging van beide lokaties dient een eventueel besluit tot verkoop zonder meer goed te worden overwogen en naar onze mening in dit stadium nog niet moet worden genomen.

18 mei 2000.

Vakteam Grond,

R.F. van der Linden/ A.A.M. Jeursen.

Voor akkoord,

hoofd vakteam Grond a.i.,

L.C. in ‘t Veld