Inleiding

 

In opdracht van de gemeente Delft is onderzoek gedaan naar de bruikbaarheid van twee locaties in de stad voor de dagopvang van daklozen.

 

Uitgangspunten van het onderzoek zijn:

- nota criteria locatiekeuzes voor nacht- en dagopvang

- nota’s voorstel vervangende locatie voor dagopvang Oostsingel

- het programma van eisen, met 336 m2 bruto vloeroppervlak en een omsloten buitenruimte van minimaal 36 m2.

 

Het onderzoek behandelt zes locaties, te weten:

·         Koornmarkt 10/ Gasthuisplaats 1 en 3

Het gaat hier om een bestaand gebouw dat gedeeltelijk voor dagopvang gebruikt zou kunnen worden.

·         Van Mierenveltlaan, hoek Beukenlaan.

Het betreft een locatie waarop nieuwbouw zou kunnen worden gerealiseerd voor de dagopvang.

·         Surinamestraat 1

Het gaat om een bestaand gebouw dat geheel of gedeeltelijk voor de dagopvang gebruikt zou kunnen worden.

·         Zuidwal 3b, pand GGD

Een bestaand pand dat gedeeltelijk gebruikt kan worden voor de dagopvang.

·         Nijverheidstraat

Het betreft een opslagterrein van de gemeente waarop nieuwbouw zou kunnen worden gerealiseerd voor de dagopvang.

·         Staalweg

Het betreft een opslagterrein van de dienst stadsbeheer. Hier kan ruimte worden gemaakt voor  het realiseren van nieuwbouw voor de dagopvang.

 

Per locatie wordt aandacht besteed aan de volgende aspecten:

-          functionele mogelijkheden van de locatie.

-          programmatische mogelijkheden.

-          conclusie.

 

Tenslotte is een suggestie gedaan voor de onderverdeling van vierkante meters per ruimte binnen het gewenste bouwvolume van 336 m2. Hiermee wordt de functionaliteit intern verder inzichtelijk.

 

           
KOORNMARKT 10/ GASTHUISPLAATS 1 EN 3

 

Het pand, de voormalige muziekschool, wordt beheerd door AdHoc en wordt verhuurd voor bewoning. Totaal heeft het pand een bruto vloeroppervlak van ca. 1365 m2, exclusief de kelders.

 

Functionele mogelijkheden

 

Binnen het bestaande bouwvolume kan de functie dagopvang met een oppervlakte van

336 m2  omsloten buitenruimte goed worden ingepast.

De functie dagopvang vraagt een goede toegankelijkheid en daarmee is de ligging op de begane grond een noodzaak.

De totale oppervlakte van de begane grond is groter dan de ruimte die nodig is om het programma te realiseren. Als gevolg daarvan doen zich twee mogelijkheden voor.

Ten eerste is het mogelijk de begane grond te gebruiken van het gebouwdeel met drie bouwlagen dat is gelegen langs de Koornmarkt.

De tweede mogelijkheid is het gebruik maken van het gebouwdeel langs de Gasthuissteeg/ Gasthuisplaats aangevuld met de helft van de oppervlakte van het drielaagse gebouw.

 

Programmatische mogelijkheden

 

Op basis van het programma van eisen is schematische inpassing in beide genoemde opties bekeken. Realisatie is goed mogelijk.

 

a. Situering van de dagopvang langs de Gasthuissteeg.

Het gevraagde bruto vloeroppervlak van 336 m2 kan gedeeltelijk worden gerealiseerd in de vleugel die bestaat uit 1 bouwlaag met kelder. Er is geen rekening gehouden met het gebruik van de kelder (deze is niet toegankelijk en staat onder water.

 

In dit geval moet een gedeelte van het drielaagse gebouw langs de Koornmarkt, worden toegevoegd aan het oppervlak. Er is dan ca. 340 m2  b.v.o. (bruto vloeroppervlak) beschikbaar (bijlage 1).

Een gedeelte van het gebouw langs de Koornmarkt is dan beschikbaar voor andere functies. De beschikbare ruimte krijgt een sterk gelede vorm hetgeen de indelings-mogelijkheden  en overzichtelijkheid beperkt.

 

De ingang zou de bestaande deur in de Gasthuissteeg kunnen zijn. De omsloten buitenruimte zou kunnen worden gerealiseerd langs de gevel van het éénlaagse bouwdeel.

In dit geval zijn een klein deel van de begane grond langs de Koornmarkt en de twee

verdiepingen beschikbaar voor andere functies.

Nadeel van deze optie is dat de installaties voor het volledige gebouw nu in deze vleugel staan opgesteld en dus moeten worden verplaatst. Bovendien is de bouwkundige kwaliteit nog slechter dan die van de rest van het gebouw.

 

b.  Situering van de dagopvang geheel langs de Koornmarkt.

De begane grond van het gebouw langs de Koornmarkt heeft een bruto vloeroppervlak van ca. 380 m2. Van dit gedeelte dient het hoofdtrappenhuis en de entree beschikbaar te blijven voor de toegang van de verdiepingen (bijlage 2).

Het realiseren van deze toegang is een beperking in de indeling van de begane grond.

Voorts zal er een nieuwe ingang moeten worden gerealiseerd als toegang voor de dagopvang, hierbij kan gedacht worden aan de kopgevel, net voorbij de poort naar de Gasthuisplaats. Indien wordt gekozen voor deze oplossing zijn 2 lagen van het gebouw langs de Koornmarkt, te samen met de vleugel langs de Gasthuissteeg, beschikbaar

voor andere functies.

 

Voor beide verbouwopties is het noodzakelijk uit te gaan van extra vierkante meters. De beperkingen van het bestaande gebouw zullen leiden tot ontwerpverlies.

 

Bouwkundige opname Koornmarkt 10, Delft.

 

Fundering:

het pand is op staal gefundeerd. Door de aanwezige oude historische funderingen onder het pand is de zetting van het pand niet gelijkmatig en scheuren de zijkanten los, dit is te zien in de voorgevel maar ook in de gangvloer 1e verdieping.

Onder de zijbouw is een kelder vol met water. Door de sloop van de gymzaal is deze niet meer bereikbaar. De c.v. leidingen in deze kelder waren eerder aanleiding een pomp in de kelder aan te hangen.

 

Begane grondvloer:

In de centrale gang ligt een terrazzo vloer in redelijke staat. Anders dan op de verdieping zijn hier weinig scheuren. De vertrekken hebben een houten vloer. Vermoedelijk zijn het niet de oorspronkelijke houten delen, gezien de breedte van deze delen.

In het eenlaagse deel ligt midden in de gang een dorpel ca. 100 mm hoog van terrazzo.

 

Gevels:

kozijnen:

Houten kozijnen, schilderwerk zeer slecht, enkel glas. Groot onderhoud is hier noodzakelijk. 

Vensterbanken natuursteen / terrazzo veelal gerepareerd.

metselwerk:

Het metselwerk kent veel scheurvorming door de ongelijkmatige zetting.

 

 

Plafonds begane grond:

Stucwerk matig tot slecht. Op sommige plaatsen veel bladders vooral in het éénlaags deel.

De hoekruimte heeft een balken plafond.

Tussen het stucwerkplafond en de bovenliggende verdiepingsvloer is er een loze ruimte. De niet dragende wanden zijn boven het plafond niet doorgezet. Het gebouw is hierdoor erg gehorig. Het plafond in de éénlaagse aanbouw is later aangebracht, oorspronkelijk stond de daklantaarn in open verbinding met de begane grond.

 

Verdiepingsvloeren:

Gangvloer terrazzo, met scheuren door zetting.

Vertrekvloeren houten delen met diverse soorten vloerbedekking.

Marmoleum en vinyl vertonen veelal blazen

De kwaliteit van de plafonds is wisselend, deels systeemplafond, algemene kwaliteit slecht.

 

Binnenwanden:

Wisselend van kwaliteit, stucwerk veelal gescheurd en aan vervanging toe.

Stucwerk op wanden matig tot slecht.

 

Daken en goten:

Vlakke daken kennen veel al langdurig aanwezige lekkages waardoor houtrot is ontstaan.

De platte daken dienen opnieuw bedekt te worden, het dakbeschot is mogelijk ernstig aangetast. Zonder dat het dak wordt hersteld is verbouw niet zinvol gezien de vele lekkages.

 

 

Brandveiligheid:

Brandscheidingen onduidelijk kwaliteit. (zie opmerking vertrekscheidende wanden)

Vertrekdeuren veelal door zettingen pas gemaakt en in ieder geval niet brandwerend.

Vluchttrap vanaf verdieping doorgeroest en niet veilig meer te gebruiken.

 

 

 

 

Voorzieningen:

Sanitaire voorzieningen slecht tot zeer slecht,

 

c.v.installatie: laatste onderhoud aan de ketel was afgestemd op het in gebruik houden voor een periode van ca. 2 jaar, volgens mededeling van Ad Hoc is de ketel daarna aan vervanging toe.  Gasketel is asbest vrij volgens aangebrachte stikker.

keukeninstallatie: volledig versleten en niet toereikend.

Elektra: dient vernieuwd te worden afgestemd op de huidige eisen en het nieuwe gebruik.

 

Algemeen:

Het gehele pand is in slechte tot zeer slechte staat. Om de begane grond geschikt te maken dient ook het noodzakelijke herstel op de verdiepingen uitgevoerd te worden. De slechte geluidswering tussen de diverse vertrekken en verdieping maakt het gemeenschappelijke gebruik twijfelachtig.


 

Bijlage 1

 

Bijlage 2
VAN MIERENVELTLAAN, HOEK BEUKENLAAN

 

Op de locatie hoek Van Mierenveltlaan/ Beukenlaan was  een plantsoenpost gevestigd.

De locatie heeft een oppervlakte van ca. 475 m2.

 

Functionele mogelijkheden

 

Het beschikbare grondoppervlak is voldoende voor het realiseren van het gevraagde bouwvolume van 336 m2 b.v.o. + omsloten buitenruimte.

De locatie zal bouwrijp, vrij van kabels en buizen moeten worden opgeleverd.

Een  afweging moet worden gemaakt om in één of twee lagen te bouwen.

 

Geografische ligging en inpassing

 

De ligging van de locatie binnen de stad wordt in de notitie “voorstel vervangende locatie voor dagopvang Oostsingel 76” als positief voor de functie beoordeeld.

Voor wat betreft de stedenbouwkundige inpassing kan gezegd worden dat een bouwvolume van 336 m2 zowel in 1 als in 2 bouwlagen, gezien de omliggende bebouwing  denkbaar is. De beschikbare ruimte, het grondoppervlak, is hierin echter wel een beperking. Indien wordt gekozen voor een gebouw in twee lagen blijft meer ruimte over voor groen

om het gebouw, hetgeen pleit voor deze optie.

Indien de buitenruimte wordt uitgevoerd als onderdeel van het architectonisch concept middels bijvoorbeeld een ommuurde patio, zal dit (te samen met de toegang vanaf de Van Mierenveltlaan en geslotenheid naar de Beukenlaan) bijdragen aan een neutrale uitstraling, versterken van het groene karakter en beperking overlast.

 

 

 

Programmatische mogelijkheden

 

In een nieuwbouw concept kan het programma van eisen, met het totaal opgegeven b.v.o. van 336 m2 , efficiënt worden gerealiseerd. Zowel een gebouw in 1 laag als in 2 bouwlagen zal goed ruimte kunnen bieden aan het programma.

 

a.  Een voorziening in 2 bouwlagen (zie bijlage  3 en 4).

De efficiëntie van het gebruik van bouwvolume in een tweelaags gebouw is wat minder doordat extra ruimte nodig is voor trappenhuizen. Ook de toegankelijkheid is in dit geval uiteraard een aandachtspunt. Indien alle gebruikers ’t gehele gebouw moeten kunnen bereiken moet een lift worden overwogen. Voordeel met deze optie is de beperking van het grondgebruik waardoor het geheel meer in het groen kan worden gelegd. (zie geografische ligging en inpassing)

 

b.  Een voorziening van 1 bouwlaag. (bijlage 5)

     Een gebouw met slechts 1 bouwlaag is uit het oogpunt van toegankelijkheid te prefereren.

Ook zal in deze optie minder ruimte verloren gaan aan verkeersruimte. Het gebruik van grond is daarentegen veel meer dan in de optie van 2 bouwlagen. Het bouwvolume be-slaat het grootste deel van de locatie. de vorm van het bouwvolume wordt hierin bepaald door de vorm van de kavel en er blijft weinig ruimte over voor het groen rond het gebouw.

 

Beide opties zullen inpasbaar zijn op de locatie, op basis van weging van de hiervoor genoemde argumenten kan een keuze worden gemaakt. Voor wat betreft de omsloten buitenruimte en het inpassen in het groen kan gezegd worden dat deze het meest tot zijn recht komt in optie 4.

 

 

 

Bijlage 3 Schets locatie Van Miereveltlaan, hoek Beukenlaan