Inhoud

1      Inleiding                                                                                      2

1.1   Leeswijzer                                                                       3

           

2    Profiel van Delft en bestuurlijke ambities                                           4

2.1   Profiel van Delft als woonstad                                                          4

2.2   Delft in de regio                                                                             4

2.3   Maatschappelijke ontwikkelingen                                                     5

2.4   Bestuurlijke ambities                                                                     6

 

3         Bewoners en woningvoorraad                                                          8

3.1   Inleiding                                                                                        8

3.2   Bevolking en huishoudens                                                               8

3.3   Woningvoorraad                                                                             10       

3.4   Leefbaarheid                                                                                  14

3.5   Bevolking en woningvoorraad                                                           15

3.6   Ontwikkelingen in de vraag                                                              18

3.7   Ontwikkelingen in de woningvoorraad                                               21

 

4         Wat willen we bereiken?                                                                 23

4.1   Inleiding                                                                                        23

4.2   Delft kennis en innovatiestad                                                           23       

4.3   Delft kwaliteitstad                                                                          26

4.4   Delft kansenstad                                                                            31

 

5         De bouw- en transformatieopgave                                                    38

5.1   De stedelijke opgave                                                                      38

5.2   Gebiedsagenda                                                                             39

5.3   Van woonvisie naar prestatieafspraken                                             40

           


1. Inleiding

Voor u ligt de woonvisie Delft 2008-2020. Gemeente en corporaties hebben deze visie samen ontwikkeld. In deze visie leest u hoe Delft in 2020 zou willen wonen en welke opgaven er op het gebied van wonen liggen om dat te bereiken. Het is dus zowel een visie als een beleidsdocument. Vanuit een strategische visie op Delft in de regio en Delft als stad belanden we uiteindelijk in de wijken, daar wordt immers gewoond en daar moet het gebeuren. In deze visie worden de stedelijke ambities en opgaven benoemd en vertaald naar kansen in wijken. Met deze woonvisie wordt het Delftse volkshuisvestingsbeleid in een breder maatschappelijk kader geplaatst. Het missie-statement is: ‘Delft voor elkaar’ met als leidraad samenwerken aan samenleven. We streven naar een betrokken samenleving, waarbij alle inwoners de kans krijgen om mee te doen. Burgers moeten de regie over hun eigen leven kunnen houden. Kwetsbare groepen krijgen daarbij een steuntje in de rug. We zetten daarbij in op het verder versterken van hetgeen Delft al is en –met oog voor de eigen verantwoordelijkheid- ondersteunen waar nodig[1]. Dit hebben wij vertaald in het volgende overkoepelend thema voor deze woonvisie: Delft, kennis- kwaliteit en kansenstad; stad waar plaats is voor jong en oud, rijk en arm, kwetsbaar of niet.

Deze visie moet in samenhang worden bezien met andere gemeentelijke nota’s en in het bijzonder de nota ‘Wonen, zorg en welzijn’ en de nota ‘Samenwerken aan krachtige wijken’. De nota ‘Wonen, zorg en welzijn’ gaat verder in op het welzijnsbeleid en het ondersteuningsaanbod voor ouderen en kwetsbare doelgroepen. De nota ‘Samenwerken aan krachtige wijken’ verschijnt in 2008 en gaat dieper in op het samenwerken en samenleven in de wijken. Maar ook de ‘Strategienota Economie Delft’ met daarin de beschreven gewenste Delftse economische ontwikkelingsrichting moet hier genoemd worden.

 

De opbouw van de visie is als volgt:

1)       Inleiding

2)       Profiel van Delft, maatschappelijke ontwikkelingen en bestuurlijke ambities op hoofdlijnen;

3)       Analyse van de Delftse woningmarkt en de leefbaarheid;

4)       Wat willen we bereiken?

5)       Waar liggen kansen en hoe gaan we verder?

 

Om tot deze nota te komen hebben gemeente en corporaties de volgende stappen gezet:

-          Analysefase waarin op basis van statistisch cijfermateriaal, onderzoek en inventarisatie van het huidige woonbeleid, de huidige en toekomstige ontwikkelingen in Delft op het gebied van wonen zijn beschreven[2] ;

-          Participatietraject. Onder het motto ‘Hoe wil Delft in 2025 wonen?’ Is dit voorjaar een discussietraject georganiseerd waaraan iedereen die dat wilde, burgers en partijen konden meedenken op een aantal themabijeenkomsten[3];

-          Er is een drietal bestuurlijke sessies tussen gemeente en corporatiedirecteuren geweest met als onderwerp de woonvisie[4].

 

1.1 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het profiel van Delft als woonstad in de regio geschetst, gevolgd door een beschrijving van maatschappelijke ontwikkelingen die op ons afkomen. Het hoofdstuk sluit af met de bestuurlijke ambities op hoofdlijnen. Hoofdstuk 3 geeft een nadere beschrijving van de woonopgave aan de hand van gegevens over bevolking, woningvoorraad, leefbaarheid en ontwikkelingen in bevolking en woningvoorraad. In hoofdstuk 4 worden de ambities nader uitgewerkt. Wat willen we bereiken en voor wie? In hoofdstuk 5 wordt op basis van de geconstateerde mismatch uit hoofdstuk 3 en de geformuleerde ambities in hoofdstuk 4 de omvang van de bouw- en transformatie opgave nader bepaald. Voor het realiseren van deze stedelijke opgave zijn de belangrijkste kansen en ontwikkelingen in buurten en wijken opgenomen in een gebiedsagenda. Het hoofdstuk sluit af met een beknopte beschrijving van woonvisie naar prestatie afspraken en monitoring.

2. Profiel van Delft en bestuurlijke ambities

 

2.1 Profiel van Delft als woonstad

Delft is binnen en buiten de landsgrenzen bekend. Het rijke cultureel erfgoed is verankerd in de historische binnenstad en trekt veel toeristen uit alle hoeken van de wereld. De Technische Universiteit en talrijke onderwijsinstellingen leiden tot een groeiende jaarlijkse instroom van jonge en kansrijke studenten die steeds internationaler van karakter wordt.

Gelegen tussen Rotterdam en Den Haag bestrijkt Delft als onderdeel van de regio Haaglanden een verzorgingsgebied van circa een miljoen inwoners. Naast de onderwijsvoorzieningen gaat het om werkgelegenheid, het Reinier de Graaf ziekenhuis, verzorgings- en verpleeghuizen, winkels, uitgaansgelegenheden, cultuur etcetera. De schaal en compactheid van Delft en haar regionale verzorgingsgebied maken dat de stad te typeren is als de binnenstad van de regio.

 

Delft is tegelijkertijd een aantrekkelijke woonstad, klein en overzichtelijk, met een mooie mix van bevolkingsgroepen kenmerkend voor een stad. Delft is een stad van buurten, soms van elkaar gescheiden door fysieke barrières, met verschillende woonmilieus met eigen kwaliteiten en op hoofdlijnen te kenmerken als groenstedelijk en centrumstedelijk. Als onderdeel van de regionale woningmarkt biedt Delft een palet aan stedelijke woonvormen, waarvan een (aanzienlijk) deel zeer betaalbaar voor een redelijke kwaliteit. Hierin uit zich de Delftse historie als industriestad waarbij de omvangrijke sociale woningbouw vorige eeuw zorgdroeg voor het huisvesten van de vele industriearbeiders. Vanaf het midden van de vorige eeuw is een ontwikkeling te zien waarbij de (oude) industriële bedrijvigheid wegtrekt uit veel Nederlandse steden, een ontwikkeling die ook in Delft plaatsvindt. Sinds de jaren negentig van de vorige eeuw ontwikkelt en profileert Delft zich als kennisstad en recentelijk ook als creatieve stad. Naast kennisinstituten zoals TU Delft en TNO zijn er tal aan kennis gerelateerde bedrijven te vinden. Dit komt ook tot uitdrukking in het hoge percentage aan hoogopgeleiden in de bevolking. De veranderingen in de bevolking en de werkgelegenheid gaan sneller dan de veranderingen in de woningvoorraad. Een belangrijke reden waarom Delftenaren de stad verlaten is het onvoldoende voorhanden zijn van de gewenste woningen, naar type, prijs en kwaliteit.

 

Een grote uitdaging van deze woonvisie is om vraag en aanbod beter op elkaar aan te laten sluiten. Delft is bijna tot aan de gemeentegrenzen volgebouwd. De woningbouwopgave is dus vooral een binnenstedelijke opgave. Via zorgvuldig beheer, veranderingen in de bestaande voorraad en inbreiding middels nieuwbouw moeten de woonwensen van de toekomst worden vervuld zodat Delft haar positie in de regio als gewilde woonstad versterkt.

 

2.2 Delft in de regio

Delft maakt deel uit van de regionale vraag- en aanbodmarkt in Haaglanden. De meeste verhuizingen vinden binnen de regio Haaglanden plaats. Eén van de ambities uit de regionale woonvisie (2003) en het RSP (regionaal structuurplan; voorlopig ontwerp in procedure) is het regionaal aanbieden van een palet aan woonmilieus, passend bij de profielen van de verschillende gemeenten. Dit betekent dat de gemeenten complementair moeten zijn t.o.v. elkaar. Het profiel van Delft in de Regionale Woonvisie en het Regionaal Structuur Plan is “wonen in een historische kennisstad”, met het accent op kennis en technologie. De kracht van Delft zit in centrumstedelijke en groenstedelijke woonmilieus.

De gemeenten in Haaglanden kiezen er voor om het stedelijk gebied beperkt verder uit te breiden. De nadruk ligt op de binnenstedelijke opgave. Verdere verstedelijking gaat namelijk ten koste van het ‘goud’ van Haaglanden, zoals de groene kwaliteiten worden aangeduid.

Uitbreiding van de woningvoorraad in Delft moet plaatsvinden binnen het bebouwd gebied van Delft en dan met name rond openbaar vervoerlocaties, zoals Stedenbaan en LOB (Locatieontwikkeling en bereikbaarheid). In Delft betekent dit met name intensivering rond stations Centraal en Zuid en de bestaande en toekomstige tramlijnen (ruggengraat).

 

2.3 Maatschappelijke ontwikkelingen

De welvaart neemt verder toe. In economisch opzicht leidt dit tot meer vraag naar kennis en ontwikkeling. In Delft merken we dit door de sterke toename van het aantal studenten en de groei van kennisgerelateerde werkgelegenheid. De scheidslijn tussen wonen en werken neemt af en mensen werken in toenemende mate (deels) vanuit huis en de behoefte aan woon-werkcombinaties neemt toe.

Een toenemende welvaart leidt ook tot een vraag naar meer woonkwaliteit en een toename van het energie- en materiaalverbruik. Mensen wensen steeds meer ruimte in en om de woning en meer keuzevrijheid om de woning te kiezen die bij hun levenswijze past. Veel mensen kunnen de ruimte niet meer vinden in de stad. Het aantal auto’s op straat is toegenomen en de fysieke ruimte voor kinderen om buiten te spelen is afgelopen decennia alleen maar afgenomen. Vooral midden en hogere inkomens en gezinnen hebben afgelopen jaren de stad, en ook Delft verlaten voor een woning in een VINEXwijk. De toename van energie- en materiaalverbuik met de bijbehorende consequenties voor het milieu vereisen meer duurzaam materiaalgebruik en het realiseren van energiezuinige woningen.

Veel mensen profiteren van de welvaart maar het aandeel mensen dat daar juist niet van profiteert neemt eveneens toe. Laaggeschoolde werkgelegenheid neemt af en de kennismaatschappij stelt steeds hogere eisen aan mensen om mee te kunnen doen. Hierdoor ontstaat het risico op een tweedeling in de maatschappij. Het aantal kwetsbare doelgroepen[5] neemt toe en daarmee ook de vraag naar bijzondere vormen van begeleid wonen.

De Nederlandse maatschappij verkleurt. Toename van het aantal mensen met een andere culturele achtergrond leidt soms tot spanningen in de samenleving. Hoewel in Delft geen sprake is van grootstedelijke problematiek zijn wel gebieden aan te wijzen waar veel dynamiek is en het samenleven van mensen met elkaar onder druk komt te staan.

Nederland vergrijst. In Delft zal deze ontwikkeling zich pas na 2015 voordoen. De trend van extramuralisering en de wens om zo lang mogelijk zelfstandig te wonen leidt echter ook in Delft tot een toename van de behoefte aan meer toegankelijke woningen en beschermde en beschutte woonvormen.

 

2.4 Bestuurlijke ambities

 

Kennis

Gezien de rol van Delft in de regio en de maatschappelijke ontwikkelingen die op ons af komen zetten we ten eerste in op de verdere ontwikkeling van Delft als kennisstad met een creatieve kenniseconomie. Naast de ambitie voor groei middels de realisatie van het Delfts Technologisch Innovatief Complex[6] en de ambitie om internationaal meer onderscheidend te zijn, willen we ook dat de hele stad hiervan kan mee profiteren. Voor het wonenbeleid betekent dit dat kenniswerkers, studenten en (startende) ondernemers tot specifieke doelgroepen voor het Delftse woonbeleid behoren en voldoende gefaciliteerd moeten worden in Delft, maar ook in de regio. Voor meer verwevenheid van de kenniseconomie in de stad zetten we in op meer menging van functies en het realiseren van een ononderbroken wonen-, leren- en werkenladder.

 

Kwaliteit

Ten tweede zetten we in op de ontwikkeling van Delft als kwaliteitsstad en binnenstad van de regio. Als compacte stad met vooral stedelijke woonwijken en een regionaal verzorgingsgebied voor tal van voorzieningen ontwikkelen we duurzame woonmilieus die complementair zijn aan de woonmilieus in omliggende gemeenten. We concentreren onze woningbouwopgave rondom belangrijke openbaar vervoersknooppunten en verkeersassen in centrumstedelijke woonmilieus en we realiseren en versterken groenstedelijke woonmilieus in meer decentraal gelegen woongebieden. We zetten daarbij in op ‘Nieuw stedelijk wonen’ met een grote variatie aan woonvormen en bouwconcepten passend bij verschillende leefstijlen. Hiermee stappen we af van traditionele concepten als doorzonwoningen en flatwoningen. We richten ons niet alleen op stadsbewoners die hun woon- en leefsituatie willen verbeteren, maar ook op bewoners die al gestegen zijn. Bij gebrek aan alternatieven verlaten velen noodgedwongen de stad. Het gaat hier om huishoudens met een middeninkomen en gezinshuishoudens. Vasthouden van deze bewoners en kinderen is van vitaal belang voor de stad. Zij vormen het sociaal kapitaal van de stad en zijn belangrijk voor de sociale stijging van anderen. Voor het behouden en verbinden van mensen aan de stad werken we aan een duurzame kwaliteitsverbetering van de voorraad en aan een vertrouwde en veilige woonomgeving waarmee bewoners zich positief kunnen identificeren.

 

Kansen

Ten derde wil Delft een kansenstad zijn en als stad aan al haar inwoners perspectief bieden. Perspectief voor groei en ontwikkeling om mee te kunnen doen aan de samenleving. We richten ons op het bieden van voldoende goede huisvesting voor huishoudens met lage inkomens. De kwaliteit en betaalbaarheid van het wonen zijn daarbij belangrijke onderwerpen. Naast voldoende kansen op woonruimte en de mogelijkheid daarin te verbeteren, gaat het om voldoende kansen om te leren, kansen op werk, maar ook om vrijetijdsbesteding en deelname aan het maatschappelijk leven. We zien het meer mengen en integreren van wonen, werken en leren in woonwijken als kans. Zien werken doet werken, maar ook: werk, opleiding en stages kunnen meer op elkaar aansluiten door coalities te sluiten met bedrijven en scholen in de wijk.

De toenemende complexiteit van de maatschappij leidt er verder toe dat het aantal mensen dat buiten de boot valt toeneemt. Deze kwetsbare groepen kunnen met een duwtje in de rug in de vorm van begeleid zelfstandig wonen vaak weer meedoen en verder komen. Voor deze kwetsbare doelgroepen willen we in iedere Delftse wijk voldoende aanbod realiseren.

 

Groei door bouwen en veranderen

Voor het behalen van onze ambities zetten we in op het realiseren van een forse bouw en transformatieopgave tot 2020. We bouwen in die periode minimaal 6.600 nieuwe woningen, waarvan 2.000 sociale sector en pakken minimaal 3.000 woningen in de bestaande voorraad aan. Voor studenten zetten we daarnaast in op de realisatie van 3.600 wooneenheden tot 2016. 

 

3. Bewoners en woningvoorraad

 

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt een nadere typering van Delft naar bevolking en woningvoorraad gegeven aan de hand van demografische en sociaal economische kenmerken, kenmerken van de woningvoorraad en de leefbaarheid. Op onderdelen wordt naar wijken en buurten gekeken. Tevens worden vraag en aanbod naast elkaar gelegd. Het hoofdstuk sluit af met te verwachten ontwikkelingen in vraag en aanbod.

3.2 Bevolking en huishoudens

Delft is met ruim 95.000 inwoners een middelgrote stad. De Delftse bevolking is relatief jong en nauwelijks vergrijsd. Bijna eenderde (31%) is jonger dan 25 jaar en 14% is 65 jaar en ouder. De grootste groep wordt gevormd door mensen in de leeftijd van 14 tot 35 jaar. In Delft wonen zo’n 10.000 studenten op kamers. Buitenhof en Voorhof kennen zowel in absolute als relatieve zin het grootste aandeel ouderen (bijlage).

 

Tabel 3.1          Bevolking naar leeftijd in Delft (1 januari 2007)

 

aantal

%

0-14

13.650

14%

15-24

15.835

17%

25-34

15.973

17%

35-44

13.886

15%

45-54

12.848

13%

55-64

10.557

11%

65-74

6.217

7%

75+

6.416

7%

Totaal

95.382

100%

Bron: Gemeente Delft, Informatiebeheer/Onderzoek & Statistiek

 

In de periode 2002-2004 was in Delft sprake van een bevolkingsafname. Vanaf 2005 neemt de bevolking weer toe. De belangrijkste oorzaak voor de bevolkingsafname was een toenemend negatief binnenlands migratiesaldo. Bijna alle leeftijdscategorieën hadden te maken met een negatief vertrekoverschot. Grote uitzondering hierop is de leeftijdsgroep 15-24 jaar, zij vestigen zich veel vaker in Delft, vooral om een opleiding te volgen. Zodra ze klaar zijn, vertrekken ze echter weer in grote aantallen.

 

Figuur 3.1: Externe Migratie naar leeftijd 2006

Bron:Gemeente Delft, Burgerzaken

 

Er vertrekken meer mensen naar omliggende gemeenten zoals Pijnacker Nootdorp, Den Haag en Rotterdam, dan er zich vestigen in Delft. Dit heeft voor een belangrijk deel te maken met de realisatie van omliggende VINEX-locaties, met een groot aanbod aan koopwoningen en eengezinswoningen die in Delft schaars zijn (Bron: ABF 2005). Hoewel niet in Delft gelegen, maken deze VINEX-gebieden wel deel uit van het stedelijk verzorgingsgebied van Delft.

Ondanks de bevolkingsafname is het aantal huishoudens afgelopen 10 jaar met ruim 7% gegroeid. Deze groei is te verklaren door de daling van het gemiddeld aantal personen per huishouden. Anno 2007 zijn er bijna 52.900 huishoudens in Delft. Meer dan de helft van de huishoudens in Delft bestaat uit alleenstaanden. Nog geen kwart van de huishoudens betreft gezinnen met kinderen (paren met kinderen + eenoudergezinnen).

Tabel 3.2          Huishoudens* naar samenstelling (1 januari 2007)

 

Aantal

 In %

paren zonder kinderen

12.215

23%

paren met kinderen

8.995

17%

eenoudergezinnen met kinderen

3.160

6%

Alleenstaanden

28.515

54%

Totaal

52.885

100%

*Inclusief studenten- en institutionele huishoudens; institutionele huishoudens wonen in woongebouwen waar door derden wordt voorzien in de huisvesting en de dagelijkse levensbehoeften (bijvoorbeeld bewoners van verpleeg- en verzorgingshuizen).

Bron: gemeente Delft

In Delft wonen relatief weinig meerpersoonshuishoudens.

Tabel 3.3          Huishoudens* naar grootte (1 januari 2007)

 

aantal

%

1-persoons

28.515

54%

2-persoons

13.905

26%

3-persoons of meer

10.465

20%

Totaal

 

52.885

100%

* inclusief studenten-en institutionele huishoudens

Bron: gemeente Delft

 

Van het totaal aantal inwoners van Delft, is 28% van buitenlandse afkomst. Daarvan is 12% afkomstig uit een westers land, 16% uit een niet-westers land.

Tabel 3.4          Bevolking naar etniciteit (1 januari 2007)

 

Aantal

 In %

Nederlands

68.675

72%

Westers

11.446

12%

Niet-Westers

15.261

16%

 Totaal

95.382

100%

Bron: Gemeente Delft

Inkomen[7]

Het gemiddeld besteedbaar inkomen van huishoudens in Delft is in 2004 met € 27.500 iets lager dan het Haaglands (€ 28.900) en Nederlands gemiddelde (€ 29.000). Er is wel een verschil te zien tussen de wijken. In Vrijenban, Voorhof en Buitenhof is het gemiddelde huishoudinkomen wat lager dan in de andere wijken en in Tanthof is het gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen met € 31.000 duidelijk bovengemiddeld (Bron gemeente Delft). De inkomenssituatie kan ook inzichtelijk worden gemaakt aan de hand van de omvang van de doelgroep (ook wel aandachtsgroep[8] genoemd). Van alle huishoudens in Delft –studenten en institutionele huishoudens uitgezonderd- behoort in 2006 28% tot de doelgroep (=circa 12.000 huishoudens). Dit aandeel komt overeen met het Haaglands gemiddelde.

3.3 Woningvoorraad

Delft telde op 1 januari 2007 49.789 woonruimten, waarvan 4.858 wooneenheden en 42.970 zelfstandige woningen. Ongeveer een kwart van de voorraad is vooroorlogs, met name te vinden in de binnenstad en Hof  an Delft. Typische vroeg na oorlogse wijken zijn Vrijenban en Voordijkshoorn. Buitenhof en Voorhof zijn met de vele hoogbouwgalerijflats echte jaren 60-70 wijken. Na de uitbreidingswijk Tanthof (jaren 80 en 90) is meer recente woningbouw te vinden op Schieweg, Ecodus, Hoornse Hof, Buitenhof-Zuid, Koningsveld, Zuidpoort en Molenbuurt.

 

Tabel 3.5 : woningvoorraad naar bouwjaar per wijk op 1 januari 2006

Bron:gemeente Delft

 

De bouwperiode is van invloed geweest op het woonaanbod in de wijken. De oudere delen van Delft zoals binnenstad, Hof van Delft en Wippolder laten een grotere variatie aan woningtypen zien dan bijvoorbeeld de typische naoorlogse uitbreidingswijken zoals Buitenhof en Voorhof. In Buitenhof, Voorhof en Voordijkshoorn vinden we de meeste meergezinswoningen. Voor eengezinskoopwoningen kun je het best naar Tanthof toe.

 

Ruim tweederde van de Delftse woningvoorraad is een huurwoning Exclusief wooneenheden is dit 61% (WoON 2006). De meeste huurwoningen zijn te vinden in Buitenhof, Voorhof, Vrijenban en Wippolder. Het betreft meer dan driekwart van de voorraad in die wijken.

 

Figuur 3.2: Woningvoorraad naar type en eigendom

Bron: woonvisie 2002

 

De huurvoorraad in Delft is groter in omvang en veel betaalbaarder in vergelijking met Haaglanden als geheel.

Tabel 3.6          Zelfstandige woningvoorraad naar woningtype voor Delft en Haaglanden

 

 

Delft

Haaglanden

Type woning

Eengezins huur

12%

11%

 

Eengezins koop

27%

28%

 

Meergezins huur

49%

41%

 

Meergezins koop

11%

20%

Bron: WoON 2006

 

Het zijn met name de goedkope huurklassen (tot de aftoppingsgrens) die het verschil bepalen. Zowel in Delft als in Haaglanden zijn weinig dure huurwoningen te vinden boven de liberalisatiegrens. De koopvoorraad in Haaglanden is redelijk gelijk verdeeld over de drie segmenten. In Delft is het middensegment het grootst.

 

Figuur 3.3         Woningvoorraad (excl. wooneenheden) naar prijsklasse koop en huur[9]

Bron: WoON 2006

 

De Delftse voorraad mag dan goedkoper zijn in vergelijking met Haaglanden, de woningen zijn vaak ook kleiner.

Tabel 3.7: woningvoorraad naar aantal kamers (zelfstandige woningen)

 

T/m 3 kamers

4 kamers

5 e.m. kamers

Totaal

Delft

Den Haag

Leidschendam-Voorburg

Midden-Delfland

Pijnacker-Nootdorp

Rijswijk

Wassenaar

Westland

Zoetermeer

44%

48%

38%

17%

17%

39%

25%

20%

27%

31%

30%

29%

33%

32%

33%

27%

33%

32%

25%

22%

33%

50%

51%

28%

48%

48%

41%

100%

100%

100%

100%

100%’

100%

100%

100%

100%

Haaglanden

40%

30%

30%

100%

Bron:Inzicht in wonen Haaglanden juli 2007

 

De huursector in Delft bestaat niet alleen uit sociale huurwoningen in beheer bij corporaties, maar ook uit een deel particuliere huurwoningen. Ruim de helft van de woningvoorraad is sociale huurwoning, 14% behoort tot de particuliere huursector en 31% is koop. De omvang van de sociale huursector is in vergelijking met andere Haaglandse steden vrij groot.

 

3.4 Leefbaarheid

Hoe waarderen de Delftenaren het wonen? In Delft is men in het algemeen tevreden met de woning (86%). Wel vindt één op de vijf Delftenaren de woning te klein en bijna één op de drie geeft aan dat er onvoldoende buitenruimte is[10] .

Hoe waardeert men de woonomgeving? Aan de hand van de beleving van bewoners zijn de Delftse wijken en woonbuurten nader getypeerd. Naast zichtbare zijn er immers voelbare verschillen tussen wijken en buurten. Aspecten als sfeer, karakter en betrokkenheid spelen een grote rol bij de vraag of mensen zich ergens thuis voelen. In figuur 3.4 is de beleving van mensen van de woonomgeving waarin ze wonen weergegeven. In de bijlage worden de begrippen verklaard. De binnenstad met haar historisch karakter, de oudere stadsdelen in Hof van Delft en Vrijenban met sfeer, de levendige dynamiek van de Olofsbuurt, de gezelligheid in het rode dorp, Bomenwijk en delen van Wippolder komen duidelijk naar voren. Maar ook de anoniemere delen van Buitenhof en stille en neutrale woongebieden worden zichtbaar. ‘Anoniem’ zijn woongebieden waar men elkaar niet meer goed kent en het gevoel van veiligheid en geborgenheid afneemt. Sommige van deze buurten zoals Poptahof, Gillisbuurt, maar ook het Rode dorp kennen een zeer diverse bevolkingssamenstelling van mensen met een verschillende (niet-westerse) achtergrond (bijlage). Per saldo voelt één op de drie Delftenaren zich wel eens onveilig. Het meest veilig voelt men zich in Hof van Delft en Voordijkshoorn. In Vrijenban en Buitenhof voelt men zich minder veilig. 

‘Stille’ en ‘neutrale’ woongebieden hebben geen uitgesproken profiel en een wat anonieme sociale structuur van bewoners die weinig met elkaar hebben. Hiertoe behoren grote delen van Tanthof en Wippolder, maar ook een deel van Hof van Delft.

 

Figuur: 3.4        Beleving woonmilieus in Delft

Bron: Woonvisie delft 2002

 

Buurten met veel verhuisdynamiek en veel vertrekkers zijn de Stationsbuurt, de Poptahof en Bomenwijk, vooral als gevolg van de herstructurering, maar ook Reinier de Graafbuurt, Gillisbuurt en Voorhof Hoogbouw. Een aantal van deze buurten kent een eenzijdige woningvoorraad met veel galerij- en portiekflats in de sociale sector. Er zijn dan weinig mogelijkheden om een stapje op de woonladder te zetten. Daarvoor is verhuizen naar een andere buurt noodzakelijk.

 

3.5 Bevolking en woningvoorraad

In hoeverre past de woningvoorraad nu bij de Delftse bevolking? Kijken we naar de huidige woningbezetting, dan wordt duidelijk dat de omvang van de zelfstandige huurwoningvoorraad met een huur waarover huurtoeslag kan worden verkregen (max € 621 per maand 2007/2008) met bijna 25.000 woningen in Delft twee keer zo groot is als de circa12.000 huishoudens die tot de aandachtsgroep van beleid behoren (excl. studenten). Bij woningtoewijzing zijn huishoudens met lage inkomens echter primair aangewezen op woningen met een huur tot de aftoppingsgrenzen. Hiervan telt Delft er nog altijd ruim 20.000[11] in beheer bij de woningcorporaties. Automatisch betekent dit dat veel huurwoningen bewoond worden door mensen die niet tot de primaire aandachtsgroep behoren. Een aanzienlijk deel van het goedkoopste segment van de voorraad wordt bewoond door mensen met een beetje tot een veel hoger inkomen. Dit wordt goedkope scheefheid genoemd. In Delft wordt 40% van de goedkope huurvoorraad tot € 343 (prijspeil 2007-2008) bewoond door huishoudens met een naar verhouding hoog inkomen. Het betreft dus zowel mensen die net iets meer verdienen dan de aandachtsgroep, maar ook mensen die veel meer verdienen. De eerste groep is ook aangewezen op sociale huurwoningen omdat zij het grote gat tussen huren en kopen in de marktsector moeilijk kunnen overbruggen. Bij de tweede groep ligt dat anders. Uit onderzoek[12] blijkt dat eenderde van de huishoudens die ‘te goedkoop’ wonen hun woonsituatie graag wil verbeteren en ook bereid (en in staat) is daar meer voor te betalen. Als voornaamste reden wordt de woning genoemd, die men veelal te klein vindt. Om te bepalen of de woningen bij de mensen passen is het dus van belang naar de actuele woningvraag te kijken.

De actuele vraag naar woningen is berekend op 18.500 woningen. Tweederde van de vraag is afkomstig van doorstromers[13] en eenderde van starters[14]. Het merendeel van de vragers betreft mensen die nu ook al in Delft wonen en daar graag willen blijven.

 

Figuur 3.5         Herkomst en gewenste bestemming van woningzoekenden in Delft

Bron: WoON 2006

 

Meer dan de helft van de woningvraag is afkomstig van woningzoekenden tot 35 jaar. Slechts 5% van de woningvraag komt voor rekening van de 65-plussers.

In volgend diagram staan vraag en aanbod tegen elkaar afgezet. De vraag betreft de vraag van huishoudens die in Delft een (andere) woning wensen. Het potentiële aanbod komt vrij als huishoudens doorstromen naar een andere woning in of buiten de gemeente Delft. In de praktijk zal een deel van de doorstromers blijven zitten als niet de gewenste woning beschikbaar komt.

 

Figuur 3.6         Gevraagde en uit voorraad aangeboden woningen, naar type en eigendom

Bron: WoON 2006

 

Alle woningtypen worden meer gevraagd dan aangeboden. De vraag naar huurappartementen is het grootst, maar dat geldt ook voor het aanbod. De vraag naar eengezinswoningen in de koopsector overtreft het aanbod aanzienlijk. Overigens is daarmee niet gezegd dat de woningen die bij verhuizing vrijkomen in de bestaande voorraad altijd in kwalitatieve zin aansluiten bij de vraag.

In de volgende figuur zijn vraag en aanbod in Delft onderscheiden naar prijsklasse. Alleen in het laagste huursegment zijn vraag en aanbod goed in evenwicht. In de overige prijsklassen, vooral in de koop, is het aantal woningzoekenden veel groter dan het aantal aangeboden woningen. Dit heeft vooral te maken met het beperkte aanbod in dit segment.

Figuur 3.7         Gevraagde en uit voorraad aangeboden woningen, naar prijsklasse

Bron: WoON 2006

 

3.6 Ontwikkelingen in de vraag

 

Bevolkingsprognose

In de nabije toekomst neemt de Delftse bevolking toe. Dit door de afnemende woningproductie in de regio (afronden VINEX) en het tegelijkertijd forse Delftse bouwprogramma. Daar waar Delft afgelopen 10 jaar gemiddeld 190 woningen per jaar realiseerde, ligt dit op 550 reguliere woningen per jaar tot 2020. In de periode tussen 2010 en 2015 zal het totale bevolkingsaantal de 100.000 passeren. Uiteraard gebeurt dit alleen als het beoogde bouwprogramma ook werkelijk wordt gerealiseerd.

Figuur 3.8         Bevolkingsprognose Delft 2006-2020 (peildatum september 2007)

Bron: Gemeente Delft, Informatiebeheer/Onderzoek & Statistiek

 

Als we kijken naar de leeftijdsverdeling in de gemeentelijke prognose (figuur 3.9), zien we dat de jongste leeftijdsgroepen in absolute zin afnemen. De groep jongeren in de leeftijd van 15 t/m 24 jaar groeit de eerstkomende jaren om na 2015 wat af te nemen. De 25 t/m 34-jarigen nemen tot 2015 behoorlijk toe en stabiliseert dan. De oudste inwoners (75+) blijven in aantal ongeveer gelijk, maar percentueel gezien is deze leeftijdscategorie afgenomen in 2020. De grootste toename betreft bewoners in de leeftijdscategorieën van 55 tot 75 jaar. Dit is de geboortegolfgeneratie oftewel de babyboomers die de komende tijd de vergrijzing doen toenemen. De enige leeftijdsgroep die in omvang duidelijk zal slinken richting 2020, zijn de 35 t/m 44-jarigen.

Figuur 3.9         Bevolkingsprognose naar leeftijd in Delft (peildatum september 2007)

Bron: Gemeente Delft, Informatiebeheer/Onderzoek & Statistiek

 

Studenten

De Delftse bevolkingsgroei zit ‘m vooral in de studerende jongerengroepen. Onlangs is gebleken dat de groei op korte termijn sterker is dan verondersteld. Dit komt door het succes van bepaalde studieprogramma’s die de TU biedt en de komst van bijvoorbeeld de Haagse Hogeschool Inholland. Eén en ander leidt nu reeds tot een tekort ondanks de afgesproken uitbreidingsaantallen voor studentenhuisvesting. Ook het aantal internationale studenten groeit. Volgens een prognose van de TU zullen in 2015 zo’n 2.400 internationale studenten een opleiding in Delft volgen en een beroep doen op een short stay voorziening. Om het huidige tekort aan studentenhuisvesting en de groei van short stay op te vangen moeten er tot 2016 naar inschatting jaarlijks zo’n 250 wooneenheden extra worden gerealiseerd bovenop het al afgesproken aantal van 1.600 eenheden studentenhuisvesting. Per saldo een gewenste toename van 3.600 eenheden tot 2016.

 

Kenniswerkers

Verdere ontwikkeling van bedrijventerreinen en het Technologische Innovatief Complex Delft (o.a. TUD - gebied, DelftTechpark, Technopolis Delft en TNO - Zuidpoort) leiden tot een groei van de kennisintensieve werkgelegenheid met bijbehorende woonvragen.Verwachting is dat het TIC toeneemt van 200 ha naar 300 ha in 2020. Het Tic bevat momenteel ruim 15.000 TU- en hbo studenten en 650 kennisintensieve bedrijven en in stellingen waar meer dan 14.000 mensen werken. Een toename derhalve van 7.000 kennisgerelateerde banen. Een deel van deze werknemers zal huisvesting in Delft wensen, een deel zal in de regio of verder weg huisvesting vinden. Regulier heeft Delft een woon/werkbalans van 50%. Dit betekent dat de helft van de werkenden in Delft in Delft wonen en de helft erbuiten. Bij hoogwaardige kennisgerelateerde werkgelegenheid is de ervaring dat een kwart in Delft woont en de rest elders of uit het buitenland komt (expats).

 

Ouderen en kwetsbare doelgroepen

De vergrijzing in Delft valt tot op heden mee, maar neemt de komende jaren zeker toe. Daarnaast leidt de trend van extramuralisering, steeds ouder worden en de wens om zo lang mogelijk zelfstandig te wonen tot een toename van de behoefte aan meer toegankelijke woningen en beschermde en beschutte woonvormen. In Delft is in 2020 nodig[15]:

 

                                                           Huidig                          2020

Beschermd wonen[16]                              1.600                           1.500

Verzorgd wonen[17]                                  1.150                           2.150

Gewoon wonen (nultreden)[18]                   3.500                           5.500

 

De extramuralisatie van de huisvesting voor ouderen zal de komende jaren doorzetten. Het aantal ‘beschermd wonen’ neemt niet noemenswaardig af omdat naar verwachting de intramurale capaciteit voor een belangrijk deel gebruikt gaat worden voor mensen met een psychogeriatrische aandoening. Dat aantal zal de komende decennia behoorlijk stijgen. Verder wordt er een toename verwacht van de huisvesting van OGGZ clienten, te noemen valt bijvoorbeeld de huisvesting van daklozen. 

 

3. 7 Ontwikkelingen in de woningvoorraad

Nieuwbouw

Eerder is al opgemerkt dat de woningbouwproductie afgelopen jaren laag was. Voor komende jaren staan echter veel woningbouwplannen op stapel. In de periode 2005-2020 worden volgens de ‘harde’ plannen 8.200 woningen gebouwd[19]. Inclusief ‘zachte’ plannen zijn in deze periode  ruim 10.000 woningen gepland. Een deel van de nieuwbouw betreft vervanging. De netto toename wordt ingeschat op 8.200 woningen. In een aantal grote projecten zoals Harnaschpolder, TU-wijk, Spoorzone en Poptahof wordt een aanzienlijk deel van de nieuwbouwplannen gerealiseerd.

In de nieuwbouwplannen ligt het accent op meergezinswoningen en realisatie van woningen in de koopsector. Insteek is om 30% sociaal en 70% markt te realiseren waarbij een variatie aan producttypen in huur/koopconstructies, zoals bijvoorbeeld ‘Te woon’, het onderscheid huren kopen, sociaal en markt minder scherp maakt.

Realisatie vindt plaats in centrumstedelijke woonmilieus en –in mindere mate- in groenstedelijke woonmilieus. Centrumstedelijke woonmilieus concentreren zich rondom knooppunten en vervoersassen. Een groenstedelijke woonmilieu wordt gerealiseerd in Harnaschpolder. Het woningbouwprogramma biedt belangrijke kansen om de in deze woonvisie geformuleerde ambities te realiseren. Het huidige programma wordt op deze ambities getoetst en –waar nodig- aangescherpt en bijgesteld.



Samenvattend:

Delft kent een jonge bevolkingsopbouw en is weinig vergrijsd. Meer dan de helft van de huishoudens is alleenstaand en het aandeel gezinnen is met minder dan een kwart beperkt.

Tweederde van de woningvoorraad is huurwoning. Veel huurwoningen zijn gerealiseerd in de typische jaren 60-70 uitbreidingswijken met veel portiek- etage en hoogbouwgalerijflats in de wijken Voorhof en Buitenhof. Eengezinskoopwoningen zijn vooral te vinden in Tanthof.

De meeste mensen wonen naar tevredenheid in Delft. Er zijn wel buurten waar men elkaar minder goed kent en de binding met de buurt afneemt. Men kent elkaar niet meer omdat de doorstroming groot is en de ontmoetingskansen op straat beperkt zijn. Dit zijn vooral de jaren 60-70 wijken met voornamelijk portiek en galerijflats in de sociale huursector, veel anoniem groen en beperkt straatzicht vanuit de woning. Het betreft vooral delen van Voorhof en Buitenhof. Er zijn in deze buurten weinig mogelijkheden om een stapje op de woonladder te zetten. Daarvoor is verhuizen naar een andere buurt noodzakelijk.

De Delftse woningvoorraad sluit niet aan bij de actuele vraag. De sociale woningvoorraad is relatief groot, terwijl er juist veel vraag is naar koop en duurdere huur. Dit betekent niet dat er sociale huurwoningen leeg staan, er zijn zelfs behoorlijke wachttijden voor. Het laat wél zien dat de goedkope woningen onvoldoende vrij komen voor de mensen met lagere inkomens. Veel mensen met een iets hoger inkomen blijven aangewezen op de sociale voorraad omdat de stap naar een duurdere huur- of koopwoning te groot is. Daarnaast is er veel goedkope scheefheid in Delft. Door het schaarse aanbod aan alternatieven, blijft ook de groep scheefwoners met wat financiële armslag en een woonwens, in de sociale huursector wonen en komt de doorstroming niet op gang.

Het woningtekort kwam afgelopen jaren tot uiting in het negatieve en selectieve migratiesaldo waarbij veel mensen naar een woning in de VINEX vertrokken.

Tot 2020 komt een aantal ontwikkelingen op ons af. In Delft staan veel bouwplannen op stapel en de bevolking zal dan ook gaan groeien. De verdere ontwikkeling van de kenniseconomie leidt tot groei van het aantal studerende jongeren en kenniswerkers. Maar ook de vergrijzing komt op gang. Tevens neemt de vraag naar begeleide woonvormen van kwetsbare groepen toe.

De mismatch tussen vraag en aanbod en de beschreven ontwikkelingen worden vertaald in ambities in hoofdstuk 4. Ook de voorgenomen woningbouwplannen moeten worden getoetst op bijdragen aan de ambities.

4. Wat willen we bereiken?

 

4.1 Inleiding

In het participatietraject en tijdens de bestuurlijke sessies is een aantal doelen en ambities geformuleerd over het gewenste toekomstbeeld van Delft. Dit toekomstbeeld laat zich in drie kernwoorden samenvatten: Kennis, Kwaliteit en Kansen. De opgave van Delft is internationaal, innovatief en sociaal. Het wonen moet hier in belangrijke mate aan bijdragen.

 

De conclusie uit vorig hoofdstuk is dat sprake is van een mismatch. De omvang aan goedkopere woningen is groot in relatie tot de behoefte: er is een tekort aan middeldure en duurdere woningen, grondgebonden en koop.

Voor een aantal voor de stad belangrijke doelgroepen moet meer ruimte gemaakt worden (studenten, ouderen, bijzondere doelgroepen en gezinnen).

De toenemende welvaart en de verdere ontwikkeling van de kenniseconomie vergroten de mismatch op termijn bij ongewijzigd beleid.

 

4.2 Delft: Kennis en innovatiestad

In Delft zetten we in op de verdere ontwikkeling van de creatieve kenniseconomie. Naast de ambitie voor groei middels de realisatie van bedrijventerreinen in het Delfts Technologisch Innovatief Complex[20] en de ambitie om internationaal meer onderscheidend te zijn, willen we ook dat de hele stad hiervan kan mee profiteren. Voor het wonenbeleid betekent dit dat kenniswerkers, studenten en (startende) ondernemers tot specifieke doelgroepen voor het Delftse woonbeleid behoren en voldoende gefaciliteerd moeten worden. Voor meer verwevenheid van de kenniseconomie in de stad zetten we in op het realiseren van voldoende mogelijkheden op de wonen-leren-werkenladder en het meer mengen van functies.

Kortom we gaan voor: 1) het bieden van voldoende huisvesting voor (internationale) studenten, 2) het binden van (startende) ondernemers, jongeren en kenniswerkers aan de stad en 3) wonen-leren-werkenladder en meer menging van functies en kennis.

 

4.2.1 Bieden van voldoende huisvesting van (internationale) studenten

Realisatie van de TU-campus

Met de komst van diverse onderwijsinstellingen en het succes van bepaalde studierichtingen is de behoefte aan studentenhuisvesting sterk groeiende. Veel studenten wonen graag in de binnenstad of op een Campus nabij de universiteit en nabij studiegenoten. Buitenlandse studenten hebben in het algemeen een sterke voorkeur voor een campus, als internationaal algemeen bekende woonvorm voor studenten. Op een Campus woon je samen met andere studenten en zijn alle noodzakelijke voorzieningen in de buurt, zoals de ‘school’, de universiteitsbibliotheek, de mensa en sport- en andere recreatieve studentenvoorzieningen.

 

Samen met Duwo en TU draagt de gemeente zorg voor het realiseren van voldoende huisvesting voor de reguliere en buitenlandse studenten. In het convenant studentenhuisvesting uit 2006 zijn afspraken gemaakt over de realisatie van 1.600 eenheden in de TU-wijk, waar de campus wordt gerealiseerd. Voor het realiseren van de huidige maar ook de ingeschatte extra opgave (paragraaf 3.6) is een bestuurlijke regiegroep studentenhuisvesting in het leven geroepen. Bij het zoeken naar locaties voor studentenhuisvesting lijken de uitbreidingsmogelijkheden in TU-midden kansrijk, maar ook andere delen in de stad worden in het zoekproces betrokken. We zetten in op het realiseren van minimaal 3.600 studenteneenheden tot 2016.

Naast het bieden van structurele huisvesting worden ook de mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting in de bestaande voorraad zoveel mogelijk benut. Zo worden studenten tijdelijk gehuisvest in leegstaande woningen in herstructureringsprojecten zoals in Poptahof, de Bomenwijk of de Marcushof . Deze huisvesting levert een belangrijke bijdrage om tegemoet te komen aan het huidige woningtekort voor studenten. Het campuscontract tenslotte draagt bij aan het beschikbaar blijven van specifieke studentenhuisvesting voor studenten.

 

4.2.2 Binden van (startende) ondernemers, jongeren en gesettelde kenniswerkers aan de stad

Ontwikkelen van dynamische centrumstedelijke woonmilieus als broedplaats voor starters, jongeren en kenniswerkers

Jonge starters en jongeren die klaar zijn met hun opleiding gaan een nieuwe levensfase in van werken, zelfstandig wonen en settelen. Niet voor niets wordt de helft van de woningvraag in Delft door de groep tot 35 jaar uitgemaakt. Momenteel verlaat een aanzienlijk deel van deze groep de stad, hetgeen ten dele een natuurlijk proces is.. We zien het echter als een uitgelezen kans voor Delft om met name ondernemende starters en jongeren die met hun opleiding klaar zijn meer te binden aan de stad. Dat is niet alleen goed voor de bevolkingsopbouw maar ook noodzaak voor de verdere ontwikkeling van Delft als creatieve stad. We richten ons met name op die doelgroepen die kiezen voor een vitale dynamische woonomgeving in een sterk stedelijke setting. Deze compacte stedelijke woonmilieus bieden volop mogelijkheden voor intensieve face-to-face contacten en dienen daarmee als broedplaats voor nieuwe ideeën en ontwikkelingen voor mensen met cultureel creatieve beroepen en wetenschappers. Horeca en culturele voorzieningen zijn dan van groot belang. Ook doorstarters kunnen hier een plek vinden. We zetten voor deze groepen in op realisatie van woonwerkcombinaties met ruimte voor ontwikkeling en groei. Dat kan in de vorm van werkruimte in de woning, maar ook met bedrijfsverzamelgebouwtjes in woongebieden.

We zien mogelijkheden om in het TU-gebied en in Schieoevers-noord een woonmilieu voor deze groepen te realiseren bestaande uit experimentele woningbouw met interessante combinaties van leren, werken en recreëren.

 

Woonbehoeften van starters die hun opleiding hebben afgerond:

Een deel wil een woning met ruimte voor werken aan huis. Voor de mensen die een eigen bedrijf willen starten, kan werkruimte aan huis voldoende zijn. Maar sommigen willen aparte bedrijfsruimte om wonen en werken gescheiden te houden en/of in een omgeving te kunnen werken samen met andere kleine ondernemers om voorzieningen te delen en tot samenwerking/kruisbestuiving te komen.

Overal in de stad zijn plekken aan te wijzen waar de gevarieerde groep starters graag zou willen wonen, afhankelijk van hun leefstijl en woonmilieuvoorkeur. Voor de mensen die ook een inspirerende werkomgeving zoeken, zijn functiegemengde gebieden belangrijker dan voor mensen die enkel op zoek zijn naar woonruimte. Zowel in de bestaande voorraad (eventueel na een meer of minder grondige renovatie) als in de nieuwbouw kunnen de gewenste woon- en/of werkruimten gerealiseerd worden.

Creatieve en ondernemende starters hebben in het algemeen een bescheiden en onzeker inkomen. Voor alle woningen voor deze groep starters geldt dat de huur- en koopprijzen betaalbaar[21] moeten zijn, al varieert het inkomen en dus de definitie van ‘betaalbaar’. Ook de bedrijfsruimte voor startende ondernemers moet betaalbaar[22] zijn. Voor bepaalde groepen zal nieuwbouw desondanks te duur zijn en daarnaast biedt nieuwbouw voor een deel van de doelgroep te weinig inspiratie en ruimte voor creatieve ontwikkeling. Hergebruik van bestaande  (bedrijfs)gebouwen is dan een must. Hiervoor biedt Schieoevers noord veel kansen.

 

Voor de meer gesettelde kenniswerkers zetten we in op centrumstedelijke woonmilieus en groenstedelijke woonmilieus. De centrumstedelijke woonmilieus rondom openbaar vervoersknooppunten en verkeersassen zoals Spoorzone en Station Delft Zuid zijn bijzonder interessant voor alleenstaanden en tweeverdieners met een kosmopolitisch stedelijk georiënteerde leefstijl. De kwaliteitsvraag is een belangrijk aspect en hierop moet ingespeeld worden door vernieuwende woonconcepten te realiseren in verschillende prijsklassen. Naast deze compact stedelijke woonmilieus is er ook een groep (bijvoorbeeld met kind(eren) die juist behoefte heeft aan meer groenstedelijke, suburbane of zelfs landelijke woonmilieus met ruimte en groen. Voor huisvesting in groenstedelijke woonmilieus zien we binnen de gemeente in ieder geval mogelijkheden in Harnaschpolder en Buitenhof. Voor huisvesting van deze groepen in de suburbane en landelijke woonmilieus is voor de omliggende gemeenten een belangrijke rol weggelegd.

We realiseren in Delft 2.500 woningen en woonwerkcombinaties voor (startende) ondernemers en kenniswerkers.

 

4.2.3 Wonen-leren-werkenladder en meer menging van functies: perspectief voor de Delftse jongeren

In het participatietraject is het diverse malen gezegd: de werelden van TU, INHOLLAND en Mondriaan moeten meer gemengd worden. Naast het mengen van functies gaat het dan ook om het delen van kennis. Dit kan door meer werk en bedrijvigheid naar de wijk te brengen, bedrijfsruimten en scholen op te nemen in woongebouwen, maar ook door in woonwijken praktijklessen, stages en werkervaringsplaatsen aan te bieden met als resultaat een breed scala aan mogelijkheden op de wonen-werken-leren ladder met goede verbindingen/aansluitingen voor de Delftse jongeren.

Voor meer functiemenging van wonen-leren-werken sturen we aan op nauwe samenwerking met TU, HBO en MBO scholen, bedrijven en vastgoedpartners. We richten ons daarbij op het leggen van dwarsverbanden door de hele stad heen. Ook de eerder genoemde woonwerkcombinaties in bijvoobeeld TU-gebied en Schieoevers Noord kunnen voor deze jongeren interessante mogelijkheden bieden.

We stellen het volgende voor (A):

1)       Met Duwo en onderwijsinstellingen dragen we zorg voor voldoende huisvesting voor (internationale) studenten door realisatie van de TU campus en aanvullende projecten. We realiseren minimaal 3.600 studenteneenheden;

2)       Net afgestudeerde ondernemende starters en creatievelingen binden we aan de stad door het ontwikkelen van dynamisch centrumstedelijke woonmilieus die als broedplaats dienen voor ontmoeting, innovatie en ontwikkeling.

3)       Samen met onze regionale partners bieden we voldoende huisvesting aan hoger opgeleide kenniswerkers. We ontwikkelen vernieuwende woonconcepten in centrumstedelijke woonmilieus o.a. Spoorzone en Delft Zuid en groenstedelijke woonmilieus in Harnaschpolder. We realiseren in Delft 2.500 woningen en woonwerkcombinaties voor (startende) ondernemers en kenniswerkers. Voor meer landelijke en dorpse milieus is een huisvestingstaak voor omliggende gemeenten weggelegd;

4)       We bieden meer perspectief voor Delftse jongeren door samen met TU, HBO en MBO scholen, bedrijven en vastgoedpartners in te zetten op meer dwarsverbanden en functiemenging van wonen- leren en werken; hiertoe zien we met name kansen in TU-Noord, TU-Midden en op Schieoevers.

 

 

4.3 Delft Kwaliteitsstad

De mismatch van vraag en aanbod is vooral een kwaliteitsvraagstuk. Gezien de woonbehoefte zijn er in Delft relatief te veel kleine galerij- en portiekflats van sobere kwaliteit en te weinig woningen in het middeldure en duurdere woonsegment. Een kwaliteitsslag in de voorraad en de woonomgeving is nodig om vraag en aanbod nu en in de toekomst beter op elkaar aan te laten sluiten. Het gaat daarbij niet alleen om 1) de kwaliteit van de woningen, maar ook om 2) de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Bij de kwaliteitsslag streven we naar een duurzame woon- en leefomgeving met oog voor het milieu.

 

4.3.1 Kwaliteit van de woningen

De toenemende welvaart leidt tot een vraag naar meer woonkwaliteit en een toename van het energie- en materiaalverbruik. In algemene zin laat de kwaliteitsvraag zich samenvatten door een toenemende vraag naar meer woon- en leefruimte in en om de woning, meer flexibiliteit in gebruik en een sterke behoefte aan een eigen identiteit. De toename van het energie- en materiaalverbruik met bijbehorende consequenties voor het milieu vereisen duurzaam materiaalgebruik en het realiseren van energiezuinige woningen.

We zetten in op nieuw stedelijke woonvormen en het vergroten van de duurzaamheid van bestaande en nieuwe woningen.

 

Nieuw stedelijk wonen

Woningen met een goede toegankelijkheid, woningen waar mensen zich veilig voelen en woningen met een flexibele indeelbaarheid zijn zeer levensloopbestendig. Flexibiliteit in gebruik en passend bij verschillende leefstijlen vormt een belangrijk uitgangspunt van ‘nieuw stedelijk wonen’. Een flexibele indeelbaarheid draagt bij aan het goed kunnen opgroeien van kinderen in de woning, het -indien nodig- verlenen van zorg, het werken aan huis etc. Ruimere woningen leveren meer flexibele inrichtingsmogelijkheden op. Voor meer flexibiliteit moeten we echter af van het traditionele doorzonwoningdenken, maar willen we investeren in het nadenken over slimme woningplattegronden en vernieuwende woonconcepten die beter aansluiten bij de verschillende leefstijlen en doelgroepen. We laten concepten geënt op het onderscheid eengezins- en meergezinswoningen los en zetten in op ‘nieuw stedelijk wonen’ met een grote variatie aan gestapelde woonvormen, grondgebonden of niet, passend bij verschillende leefstijlen Voor het verder ontwikkelen van nieuwe stedelijke woonvormen willen we kijken of we in samenwerking met de bouwkundefaculteit van de TU een ‘expertisecentrum’ kunnen vormen. We gaan na of we hiervoor gebruik kunnen maken van Europese subsidies.

Om nieuwbouw beter aan te laten sluiten bij de wensen van de bewoner zijn verder consumentgerichte projectontwikkeling en particulier opdrachtgeverschap interessante concepten. Binnen de gemeente zien we dit graag terug in nieuwbouwplannen. Hierover treden we in gesprek met onze ontwikkelaars. We zetten bij het nieuwbouwprogramma in op realisatie van minimaal 150 woningen in de vorm van particulier opdrachtgeverschap  binnen de randvoorwaarden van een goede architectuur.

Goede toegankelijkheid stimuleren we in de bestaande voorraad met een opplussubsidie en bij nieuwbouw gaan we aanvullende kwaliteitseisen stellen op basis van Woonkeur[23]. Voor veilige woningen passen we het PKVW[24] bij nieuwbouw toe. Bij herstructurering zetten we in op het aanpassen van woningen volgens de richtlijnen van het PKVW.

 

Duurzaamheid

De kwaliteitsverbeteringen in de woningvoorraad moeten bijdragen aan betere energieprestaties (goed voor milieu en de portemonnee) en een goed binnenklimaat van woningen (goed voor de gezondheid).

We streven naar een afname van het energiegebruik van woningen met 20% in 2020. We toetsen de sociale voorraad in 2008 op energieprestaties (EPBD). Deze inventarisatie kan als basis dienen voor aanvullend beleid. Daarnaast sluiten we woningen aan op het restwarmtenet. Ook onderzoeken en reeds gerealiseerde voorbeeldprojecten, die bijdragen aan energiezuinige of energieneutrale woningen, zijn interessante concepten die we graag in de bestaande voorraad en in nieuwbouw willen toepassen.

Bij onderhoud, renovatie, sloop en nieuwbouw zetten we in op zorgvuldig materiaalgebruik. conform de regels van duurzaam bouwen. Bij het realiseren van de doelstellingen maken we gebruik van de faciliteiten zoals het energie-agentschap EREA en provinciale, landelijke en internationale stimuleringsmogelijkheden en innovatieve financieringsvormen.

In de Nota Lokaal Volksgezondheidsbeleid die in 2008 zal verschijnen wordt het thema binnenklimaat nader ingevuld. Daarvoor onderzoeken we eerst met welke maatregelen we het binnenklimaat in woningen kunnen verbeteren. Hierbij kan gedacht worden aan voorlichting en preventie, maar ook aan bouwkundige maatregelen. In de nota duurzaamheid die later dit jaar wordt gepresenteerd, zal op deze thema’s verder ingegaan worden.

 

4.3.2 Kwaliteit van de woon- en leefomgeving

Sommige woonmilieus in Delft worden als anoniem en onpersoonlijk ervaren (paragraaf 3.4). Dit gaat vaak gepaard met een afname van het verantwoordelijkheidsgevoel en de betrokkenheid bij de woonomgeving. In Delft willen we graag dat bewoners zich positief identificeren met de buurt waarin zij wonen. Dit kan als sprake is van een vertrouwde en veilige leefomgeving en een woonmilieu met een uitgesproken eigen identiteit

 

Vertrouwde en veilige woonomgeving

Het vergroten van ontmoetingskansen kan in belangrijke mate bijdragen aan een vertrouwd en veilig gevoel. Onbekend maakt immers onbemind en ontmoeten draagt bij aan sociale binding en verantwoordelijkheidsgevoel. De kans op sociaal isolement wordt dan eveneens kleiner. Ontmoetingskansen kunnen op straat, maar ook in het woongebouw of het buurtcentrum worden gerealiseerd in de vorm van simpelweg ruimte of het organiseren van activiteiten en projecten (jong en oud). Een belangrijke peiler is het bieden van meer sportfaciliteiten in de wijk. Niet alleen goed voor ontmoeting, maar ook voor de gezondheid (BOS[25]projecten maar ook bijvoorbeeld Krajicekveld Brasserskade).

Meer verantwoordelijkheden neerleggen bij sociaal (leefregels) en fysiek beheer (wijkaandelen, moe’stuin Poptahof) van de woonomgeving draagt ook bij aan de interaktie tussen bewoners.

Kinderen moeten verder optimale mogelijkheden hebben om verantwoord buiten te kunnen spelen. Belangrijke aspecten zijn bereikbaarheid, veiligheid, inrichting, ontmoetingsfunctie, aansluiting bij de leeftijd, samenhang met andere voorzieningen en interaktie met andere leeftijdsgroepen[26].

Veranderen van anoniem groen naar functioneel, recreatief groen draagt eveneens bij aan een prettige woonomgeving evenals het verbeteren van de toegankelijkheid en veiligheid voor ouderen, mindervaliden en kinderen.

Eén en ander willen we bereiken door slim ontwerpen, (her)inrichten en beheren van het openbaar gebied waarbij de handboeken PKVW het richtsnoer vormen en veranderingen in samenspraak met bewoners tot stand komen. Zo zijn ouderen middels ‘Ouderenproof’ nauw betrokken bij het verbeteren van de toegankelijkheid en veiligheid in de eigen wijk en zijn kinderen via school en de kinderactieraad nauw betrokken bij het project ‘Kindlint’.

 

Sociaal beheer

Soms is er meer nodig om prettig te kunnen wonen. Bijvoorbeeld als mensen niet meer aan de naaste buren hulp durven vragen voor een praktisch probleem. Voor een klus, een boodschap of zomaar een praatje is daarom de burenhulpcentrale opgericht. Maar er kan ook sprake zijn van vandalisme, rommel op straat, hangjongeren en woonoverlast. Dan is het nodig om maatwerk te leveren. Gemeente en corporaties zetten samen in op sociaal beheer met een menselijke maat. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om het aanstellen van extra complex- en wijkbeheerders die het dagelijks aanspreekpunt op straat zijn, het houden van huisbezoeken, het bemiddelen bij burenruzies (mediation), het aanpakken van structurele woonoverlast en een ketenaanpak bij jeugd en overlast met alle relevante partners (politie, onderwijsinstellingen, BWD[27], Centra voor Jeugd en Gezin, maar ook sportverenigingen etc).

In sommige Delftse buurten laten indicatoren rond bevolking, woningvoorraad en sociaal economische sterkte zien dat een geïntegreerde aanpak nodig is. Dit zijn buurten met voornamelijk sociale portiek- en galerijflats, waar relatief veel mensen zonder werk zitten, een gemiddeld laag besteedbaar huishoudinkomen hebben en waar veel huishoudens van allochtone afkomst zijn met een niet westerse achtergrond. Dit zijn vaak ook buurten waar de betrokkenheid en gevoel van veiligheid afneemt. Het betreft onder meer Buitenhof-Noord, Het rode dorp, Gillisbuurt, Poptahof en Bomenwijk. In deze buurten zien gemeente en corporaties kansen om samen met partners en bewoners aan de slag te gaan met een gebiedsgerichte integrale aanpak van sociale èn fysieke maatregelen.

 

Woonmilieus met identiteit

Kijkend naar de woonbehoefte, de compactheid van Delft en de functie van Delft als binnenstad van de regio, zetten we in op de realisatie van centrumstedelijke[28] functiegemengde woonmilieus rondom verkeersassen en vervoersknooppunten en groenstedelijke woonmilieus in meer decentraal gelegen woongebieden. Eén en ander vergt een intensief grondgebruik. Dit vraagt om efficiënt en dubbel ruimtegebruik, gebouwd parkeren en ontwerpen voor de kwaliteit van de woonomgeving die niet alleen ontmoeten[29] bevorderen, maar ook vermijden mogelijk maken.

 

Gebouwde parkeervoorzieningen

Om hoogwaardige stedelijke woonkwaliteit te kunnen realiseren met voldoende speelruimte, ruimte voor groen in de stad en ontmoetingsplekken voor jong en oud is gebouwd parkeren noodzakelijk. Bewoners zullen in de toekomst steeds vaker bij het huren of kopen van een nieuwbouwwoning te maken krijgen met het afnemen van een parkeerplaats in Delft. Dit kan ook een parkeerplaats in een garage of een terrein in beheer van een vereniging van eigenaren zijn. In de vrije sector worden de kosten van het parkeren zoveel mogelijk doorbelast aan de bewoners. Voor sociale huurwoningen is doorbelasting van de kosten van parkeren minder vanzelfsprekend, omdat de totale woonkosten daarmee in verhouding (te) veel stijgen. Alternatieve financiering van gebouwde parkeeroplossingen bij sociale huisvesting wordt komend jaar nader onderzocht.

 

We stellen we het volgende voor (B):

Kwaliteit van de woningen

1)       We zetten in op ‘Nieuw stedelijk wonen’. We bekijken de mogelijkheden voor samenwerking met de bouwkundefaculteit van de TU om een ‘expertisecentrum’ te vormen voor het verder ontwikkelen van nieuw stedelijke woonvormen met –zo mogelijk- gebruikmaking van Europese subsidies.

2)       Met projectontwikkelaars treden we in gesprek over consumentgerichte projectontwikkeling en particulier opdrachtgeverschap.Tot 2020 realiseren we minimaal 150 woningen in de vorm van particulier opdrachtgeverschap.

3)       We stimuleren goede toegankelijkheid van bestaande en nieuwe woningen  met een opplussubsdie en het toepassen van aanvullende kwaliteitseisen van woonkeur. We verbeteren de veiligheid door bij nieuwbouw het PKVW toe te passen. Bij herstructurering zetten we in op het aanpassen van woningen volgens de richtlijnen van het PKVW

4)       We streven naar een afname van het energieverbruik van woningen met 20% in 2020. We sluiten woningen aan op het restwarmtenet en de corporaties toetsen  de voorraad in 2008 op de energieprestaties. In 2009 formuleren we op basis van de resultaten aanvullend beleid. Bij sloop en nieuwbouw hanteren we de regels van duurzaam bouwen. Komend jaar onderzoeken we in het kader van de Nota Lokaal Volksgezondheidsbeleid de mogelijkheden om het binnenklimaat van woningen te verbeteren.

Kwaliteit woon- en leefomgeving

5)       We werken met partijen aan een veilige en vertrouwde woonomgeving door slim ontwerpen, (her)inrichten en zorgvuldig beheren van het openbaar gebied. Het vergroten van ontmoetingskansen, ruimte voor sport en spel en het verbeteren van de toegankelijkheid voor ouderen, mindervaliden en kinderen zijn daarbij beoogde doelen. De handboeken PKVW vormen richtsnoer bij het ontwerp.

6)       We zetten in op stevig sociaal beheer in buurten waar het gevoel van veiligheid en geborgenheid afneemt. In sommige buurten vereist de sociaal economische positie van de bevolking en de eenzijdigheid van de voorraad een integrale aanpak van sociale èn fysieke maatregelen. Hiervoor zien we onder meer kansen in Buitenhof-Noord, Rode Dorp, Gillisbuurt, Poptahof en Bomenwijk.

7)       We zetten in op onderscheidende woonmilieus met een eigen identiteit waarbij we centrumstedelijk functiegemengde woonmilieus rondom verkeersassen en vervoersknooppunten realiseren en groenstedelijke woonmilieus in meer decentraal gelegen woongebieden.

8)       Bij nieuwbouw zal in de toekomst vaker een parkeerplaats afgenomen moeten worden bij de woning. Komend jaar onderzoeken we de mogelijkheden voor alternatieve financiering van gebouwde parkeervoorzieningen bij sociale huisvesting.

 

 

 

4.4 Delft Kansenstad

Delft wil als stad aan al haar inwoners perspectief bieden. Perspectief voor groei en ontwikkeling en om mee te kunnen doen aan de samenleving[30]. Naast voldoende kansen op woonruimte en de mogelijkheid daarin te verbeteren, gaat het dan om voldoende kansen om te leren en kansen op werk, maar ook om vrijetijdsbesteding en deelname aan de maatschappij.

We richten ons niet alleen op stadsbewoners die hun woon- en leefsituatie willen verbeteren, maar ook op bewoners die al gestegen zijn. Bij gebrek aan alternatieven verlaten velen noodgedwongen de stad. Zij zijn belangrijk voor de sociale stijging van anderen.

Het verbinden van wonen, werken en leren is in paragraaf 4.2.3 aan de orde geweest. In deze paragraaf leggen we de nadruk op:

1)       het bieden van voldoende en kwalitatief goede huisvesting voor huishoudens met lage inkomens;

2)       bruggen slaan tussen de sociale en de marktsector;

3)       het bieden van meer huisvesting voor midden inkomens en gezinnen;

4)       het bieden van voldoende huisvesting voor ouderen en kwetsbare  doelgroepen.

 

4.4.1 Voldoende en kwalitatief goede huisvesting voor huishoudens met lage inkomens

Het is onze primaire taak voldoende kwalitatieve huisvesting voor mensen met lage inkomens te bieden. Woningzoekenden met lage inkomens moeten vergelijkbare kansen op woonruimte hebben als woningzoekenden met midden en hogere inkomens. Deze kansen mogen komende jaren niet afnemen. Aandachtspunten zijn de beschikbaarheid, de kwaliteit en de betaalbaarheid.

 

Beschikbaarheid

Ondanks de ruime omvang van de sociale voorraad zijn er toch wachttijden voor woonruimte. Als maatstaf voor de beschikbaarheid van sociale huurwoningen toetsen we jaarlijks de slaagkansen van de woningzoekenden op woonruimte. Die mag niet afnemen. Daarbij stellen we ons tevens op het uitgangspunt dat de minima minstens evenveel kansen op woonruimte moeten hebben als de huishoudens die iets meer verdienen maar nog wel tot de aandachtsgroep behoren, die ook weer minimaal evenveel kans moeten hebben als mensen die niet tot de aandachtsgroep behoren. In algemenen zin willen we de beschikbaarheid van de sociale woningvoorraad verbeteren door:

1)       doorstroming van scheefwoners op gang te brengen middels verleiding en woondifferentatie; bij nieuwbouw leggen we het accent op het realiseren van middeldure en duurdere huur- en koopwoningen.

2)       tegengaan van illegale bewoning; slechte beschikbaarheid werkt onderverhuur en illegale bewoning in de hand. In 2008 onderzoeken we de mogelijkheid om illegale bewoning in sociale huurwoningen tegen te gaan. Hiervoor starten we een pilot.

3)       aanspreken van omliggende gemeenten op realisatie en behoud van een sociale voorraad van voldoende omvang.

 

Kwaliteit

De prijs is een belangrijke kwaliteit van de Delftse sociale woningvoorraad. De voorraad mag dan soms sober en niet al te groot zijn, de woningen zijn in het algemeen wel zeer betaalbaar. Voor een aantal mensen is die betaalbaarheid de grootste kwaliteit. Een kwaliteit die we voor een deel van de voorraad derhalve moeten koesteren en behouden. Dat betekent consolideren en sober investeren. Ook het concept van de kluswoning, waarbij mensen zelf beslissen welke investeringen zij doen, is daarbij een interessante optie.

Daarnaast zijn er ook veel mensen die graag zouden kiezen voor een ruimere woning of een woning met wat meer comfort. Middels investeren, renoveren en transformeren kan de kwaliteit van de bestaande voorraad worden verbeterd. Verbeteren van de kwaliteit in de bestaande voorraad hangt sterk samen met de leeftijd van de woningen. Bij woningen wordt in het algemeen gerekend met een levensduur en afschrijvingstermijn van 50-60 jaar jaar. Tussentijds investeren en renoveren leidt tot een levensduurverlenging. Als vuistregel kan gelden dat jaarlijks ruim 1,5% van de woningvoorraad aangepakt moet worden. Soms laat de technische en gebruikskwaliteit erg te wensen over -gezien de hedendaagse eisen- dat sloop meer voor de hand ligt. Naast investeringen in de bestaande voorraad draagt uiteraard ook de realisatie van nieuwe sociale sectorwoningen bij aan het up-to-date houden van de sociale sector. Bij nieuwbouw realiseren we 30% van het woningbouwprogramma in de sociale sector.

In feite is het een kwaliteit als er voldoende keuzemogelijkheden zijn om een woning te kiezen die bij je past. We zetten daarom in op het aanbieden van een totaalpakket aan woonmogelijkheden van sober en betaalbaar, naar wat duurder met meer kwaliteit.

 

Betaalbaarheid

Bij renoveren en investeren staat de betaalbaarheid niet in alle gevallen direct onder druk, maar een kwaliteitsverbetering brengt nu eenmaal meer kosten mee.

Bij nieuwbouw vormt de betaalbaarheid ook een aandachtspunt. Op het moment dat bijvoorbeeld sprake is van een gebouwde parkeervoorziening nemen de kosten met minimaal € 50 per maand toe. Hierover wordt geen huurtoeslag verkregen. Bij het doorbelasten aan huurders die tot de aandachtsgroep van beleid behoren worden de -door het Nibud berekende en per inkomen verschillende- maximaal wenselijke woonquote overschreden en nemen de woonlasten fors toe. Gezien het Delftse nieuwbouwprogramma met nadruk op centrumstedelijke woonmilieus, gebouwde parkeervoorzieningen en realisatie van 30% in de sociale sector is een structurele oplossing voor dit probleem noodzakelijk. Omdat de woonlastenproblematiek geen specifiek Delfts probleem is zullen we hier ook landelijk aandacht voor vragen.

 

Soms lukt het mensen niet meer hun huur te betalen. In het slechtste geval kan dan huisuitzetting plaatsvinden. We willen het aantal huisuitzettingen vanwege huurschuld en vanwege overlast zo veel mogelijk beperken en hebben hiervoor een ‘Laatste kans’ overeenkomst getekend. Een pro-actief incassobeleid voorkomt het oplopen van huurschulden en betalingsachterstanden worden opgespoord door huurders actief te benaderen zodat een regeling getroffen kan worden voor de betalingsachterstand. Zonodig wordt de Stichting Onder Een Dak ingeschakeld om de financiële situatie in kaart brengt en een betalingsvoorstel te doen. Als het ondanks deze inspanning toch tot een ontruimingsvonnis vanwege huurschuld of overlast komt, dan treedt er een laatste kans vangnet in werking. STOED wordt betrokken voor het realiseren van budgetbeheer, ‘Meldpunt Bezorgd?’ voor een onderzoek naar mogelijke achterliggende problemen en de budgetwinkel voor het opzetten van een schuldregeling voor het totale schuldenpakket. De huurder mag dan alleen onder zeer specifiek voorwaarden in de woning blijven. Verplicht verhuizen behoort ook tot de mogelijkheden.

 

4.4.2 Bruggen slaan tussen de sociale en de marktsector

In Delft wil de gemeente de traditionele invalshoek sociaal versus markt verlaten. De gemeente ziet graag een meer vloeiende overgang tussen deze twee markten. Dit kan door instrumenten als ‘Te Woon’, koopgarant en startersleningen te faciliteren en te stimuleren. Deze instrumenten geven mensen met een inkomen net even boven de aandachtsgroep, kansen om een woning te kopen en een volgende stap in hun wooncarrière te maken.

Voor ‘Te Woon’ loopt een driejarig experiment bij één van de Delftse corporaties. In 2009 vindt een evaluatie plaats. Graag zet de gemeente dit concept door. In 2008 onderzoeken we of we het SVn-fonds[31] kunnen aanwenden voor het verstrekken van leningen aan starters tegen gunstige voorwaarden.

 

4.4.3. Het bieden van meer huisvesting voor (lagere) midden inkomens en gezinnen

Veel middeninkomens en gezinnen hebben de stad afgelopen jaren verlaten. Beide groepen gaan we meer kansen bieden in de stad.

We zetten voor de (lagere)middeninkomens in op bouwen voor de doorstroming door in het nieuwbouwprogramma een accent te leggen op middeldure en duurdere woonsegmenten en bouwen voor ouderen.

Voor gezinnen stellen we ons op de ambitie dat er in 2020 meer gezinnen dan nu in Delft wonen. Bij huidig beleid voorspelt de Delftse bevolkingsprognose een lichte afname van het aantal 0-14 jarigen per 2020. Eenderde van de Delftse voorraad is eengezinswoning, een woningtype bij uitstek passend bij de woonwens van gezinnen. Niet alle gezinswoningen worden echter bewoond door (jonge) gezinnen. De huidige stadswoningen en appartementen zijn tegelijkertijd momenteel maar ten dele geschikt voor gezinnen omdat ze vaak gehorig zijn, de buitenruimte beperkt is en het zicht op straat minimaal.

We zetten in op 1) uitbreiding van aantrekkelijk woonaanbod met 1.000 woningen voor jonge gezinnen, 2) doorstroming van empty-nesters[32] uit gezinswoningen en 3) behoud van de grotere woningen in de sociale sector.

1.000 woningen voor gezinnen

In Delft zetten we in op nieuw stedelijk wonen. We richten ons op vernieuwende woonconcepten met een voordeur aan de straat en voldoende buitenruimte op woonkamerniveau. In het participatietraject zijn de belangrijkste eisen voor gezinnen ten aanzien van woning, woonomgeving en voorzieningenniveau genoemd (kader).

 

De woningen:

Voordeuren zoveel mogelijk aan de straat of aan het binnenterrein. De woningen moeten een woonoppervlak van tenminste 120 m2 hebben, een groot balkon of (dak)terras en voldoende bergruimte. De woningen zijn bij voorkeur flexibel, zodat ruimten afgescheiden en samengevoegd kunnen worden, afhankelijk van de behoeften van- en de ontwikkelingen binnen het gezin (ruimte voor spelen, huiswerk, studeren). Gedacht kan worden aan één of meerlaagse woningen, woningen met gemeenschappelijke speelplekken of privé-tuinen op hoogte enz.

 

Het gaat voor deze groep voornamelijk om middeldure koopwoningen. Voor huurders die aanhikken tegen de overstap naar de koopmarkt helpt koopgarant wellicht om hen in de stad te houden.

Verondersteld wordt dat er een bescheiden markt is voor veel grotere en duurdere koopwoningen die voor het overige aan vergelijkbare eisen voldoen voor gesettelde gezinnen, zoals kenniswerkers van middelbare leeftijd met oudere kinderen.

 

Woonomgeving

Gewenst is een veilige groene uitdagende en flexibele woonomgeving[33] en een aantrekkelijk voorzieningenaanbod op het gebied van onderwijs, kinderopvang en vrije tijd. De woonomgeving moet flexibel zijn, want de eisen die kinderen daaraan stellen, veranderen voortdurend met de leeftijd en de maatschappelijke (speel)trends. De auto(s) moet(en) in de buurt van de woning geparkeerd kunnen worden, bij voorkeur uit het zicht en zonder dat er speel- en verblijfsruimte mee verloren gaat. Zicht vanuit de woning op de ruimte waar kinderen buiten spelen is gewenst. Tenslotte wordt belang gehecht aan goede crèches, brede scholen en voor- en naschoolse opvang en vrije tijdsvoorzieningen.

 

 

Doorstroming empty-nesters

Veel gezinnen wonen in meergezinswoningen en veel ouderen die geen kinderen meer hebben, blijven in eengezinswoningen wonen. Kleine huishoudens die een ruime woning of een eengezinswoning achterlaten krijgen in het regionale woonruimteverdeelsysteem al voorrang als zij kleiner gaan wonen. Graag verleiden we empty-nesters in eengezinswoningen verder door het realiseren van aantrekkelijk alternatief woningaanbod. Tanthof is bijvoorbeeld een wijk met veel eengezinswoningen en beginnende vergrijzing. Hier zien we kansen voor doorstroming als goed ingespeeld kan worden op de behoeften van ouderen. Alleen een aantrekkelijk alternatief aanbod zal effect sorteren omdat veel ouderen naar tevredenheid wonen in de eengezinswoning.

 

Behoud ruime gezinswoningen sociale sector

Ruime gezinswoningen in de sociale voorraad zijn schaars. Daarom hanteren we een terughoudend verkoopbeleid ten aanzien van deze gezinswoningen met als doel deze woningen zoveel mogelijk te behouden in de sociale sector.

Een kleine groep gezinnen in Delft woont in een te kleine behuizing. Voor gezinnen in te krappe huizen bieden we de mogelijkheid door te stromen naar woningen die iets ruimer zijn, ook als dan nog niet voldaan wordt aan de woningbezettingsnorm. Hiervoor is in 2007een experiment gestart.

Tevens is het van belang na te gaan of een deel van de sociale woningen in de gestapelde sfeer bij transformatie aangepast kan worden voor gezinnen. Een goed voorbeeld waar hoogbouw wordt aangepast voor gezinnen is Poptahof waar de eerste vier verdiepingen van enkele hoogbouwgalerijflats zijn aangepast voor gezinnen, daarboven wonen ouderen. Of een 4 laagse galerijflat waar de eerste 2 of 3 lagen vertikaal worden doorgetrokken en waarboven kleine huishoudens wonen of galerijflats waar een woning tussenuit gehaald wordt, waardoor in de flat op de verdieping een extra woonstraat met kansen voor ontmoeting ontstaan.

 

4.4.4 Ouderen en kwetsbare doelgroepen

In paragraaf 3.6 is de behoefte van ouderen en kwetsbare groepen aan toegankelijke woningen en woningen met enige vorm van zorg en/of begeleiding benoemd. We stellen ons op het uitgangspunt dat in iedere wijk voldoende (maar ook niet te veel) mogelijkheden moeten zijn voor de diverse doelgroepen om te wonen. Blijvend wonen in de eigen woning dan wel in de vertrouwde omgeving in een beschermde woonvorm met zorg op maat vormt het credo. Daarvoor starten we in Delft jaarlijks met de realisatie van een woonservicezone. De mate van vergrijzing in de Delftse wijken heeft de volgorde bepaald. Na Buitenhof en Voorhof, volgen Vrijenban, Tanthof, Hof van Delft, Wippolder, Binnenstad en Voordijkshoorn. In 2013 is in iedere wijk een woonservicezone gerealiseerd. In iedere woonservicezone bevinden zich voorzieningen voor de dagelijkse boodschappen, een servicepunt en een activiteitencentrum binnen een beperkte straal. De toegankelijkheid van de openbare ruimte wordt verbeterd middels het project ‘Ouderenproof’.

 

De te realiseren woonvormen koppelen we aan de realisatie van de woonservicezones. Bij aanvang wordt steeds bepaald waar behoefte aan is en op welke wijze dit via nieuwbouw, transformatie of opplussen wordt gerealiseerd.Voor actieve ouderen worden kleinschalige complexen met comfortabele woningen ontwikkeld met service en zorg op afroep en bij voorkeur met vergelijkbare woonlasten. Een deel zal dit in de eigen vertrouwde woonomgeving wensen en een ander deel zal kiezen voor een centrumstedelijk woonmilieu met een variëteit van voorzieningen nabij.

De gemeente onderzoekt en faciliteert eventuele behoeften aan woongroepen voor ouderen.

De toegankelijkheid van de bestaande voorraad wordt inzichtelijk door alle woningen te classificeren op sterren. Het aantal sterren laat de mate zien waarin een woning zonder traplopen, met rollators en met rolstoelen toegankelijk is. In woonservicezones zetten we voor het verbeteren van de toegankelijkheid opplussubsidies in en stellen aanvullende eisen bij nieuwbouw op basis van Woonkeur (zie ook paragraaf 4.3.1). Daarnaast evalueren we in 2008 de pilot ‘Opplussen op maat’[34] van Vestia en bekijken we of dit ook voor huurders bij andere corporaties interessant kan zijn.

We zetten in op realisatie van minimaal 2.500 woningen voor ouderen en kwetsbare doelgroepen.

Voor het gemeentebreed bij elkaar brengen van vraag en aanbod aan beschermde woonvormen richten we een schakelpunt op voor regievoering.

 

We stellen het volgende voor (C):

Voldoende kwalitatief goede sociale woningen

1.       We zetten in op een betere beschikbaarheid met minimaal gelijkblijvende slaagkansen op woonruimte door doorstroming te stimuleren met een gedifferentieerd nieuwbouwprogramma, illegale bewoning tegen te gaan en omliggende gemeente op hun verantwoordelijkheden aan te spreken voor realisatie en behoud van voldoende sociale sectorwoningen. We monitoren de slaagkansen op sociale woonruimte

2.       In de sociale sector bieden we een totaalpakket van woonmogelijkheden aan van sober en betaalbaar naar wat duurder met meer kwaliteit. Jaarlijks pakken we ruim1,5% van de woningen aan voor een kwaliteitsverbetering. In de nieuwbouw realiseren we 30% sociale sector. Bij nieuwbouw vragen we ook landelijk aandacht voor de woonlastenproblematiek bij gebouwde parkeervoorzieningen.

3.       We voeren de ‘Laatste kans’overeenkomst uit ter voorkoming van huisuitzettingen.

Bruggen tussen huren en kopen

4.       In 2008 onderzoeken we of we het SVn-fonds kunnen aanwenden voor het verstrekken van leningen aan starters tegen gunstige voorwaarden.

5.       In 2009 evalueren we het experiment ‘Te Woon’ en –zo mogelijk- zetten gemeente en betreffende corporatie dit door. Naast ‘Te Woon’ stimuleren en faciliteren we ook koopgarant. 

Meer huisvesting voor gezinnen en midden inkomens

6.       We willen dat per 2020 meer gezinnen dan nu in Delft wonen. Daarvoor realiseren we 1.000 aantrekkelijke woningen, verleiden doorstroming van empty nesters, hanteren een terughoudend verkoopbeleid voor ruime gezinswoningen in de sociale sector en verruimen de mogelijkheden voor grote gezinnen hun woonsituatie te verbeteren.

7.       We zetten voor de (lagere) midden inkomens in op bouwen voor de doorstroming met in de nieuwbouw een accent op middeldure en duurdere woonsegmenten.

Voldoende huisvesting voor ouderen en kwetsbare doelgroepen

8.       In iedere wijk realiseren we voldoende mogelijkheden voor de diverse groepen om te wonen. Jaarlijks starten we met de realisatie van een woonservicezone en de te realiseren woonvormen lopen hierin mee. In 2013 is in iedere Delftse wijk een woonservicezone gerealiseerd.

9.       De gemeente onderzoekt en faciliteert eventuele behoeften van woongroepen voor ouderen in woonservicezones;

10.   We stellen opplusgelden beschikbaar en evalueren de pilot ‘opplussen op maat’;

11.    We zetten in op realisatie van minimaal 2.500 woningen voor ouderen en kwetsbare doelgroepen zowel in bestaande bouw (aanpassing/verbetering/opplussen) als in nieuwbouw;

12.   We richten een schakelpunt op om vraag en aanbod aan beschermde woonvormen voor kwetsbare groepen bij elkaar te brengen en hierop de regie te voeren.

 

 

Hoofdstuk 5: De bouw en transformatie opgave

 

5.1 De stedelijke opgave

Welke transformatieslag van de voorraad is nodig om de geconstateerde mismatch uit hoofdstuk 3 en geformuleerde ambities uit hoofdstuk 4 tegemoet te komen? Naast uitbreiding en vervangende de nieuwbouw gaat het om kwaliteitsverbetering in de bestaande voorraad èn om een sociale opgave. Om alle ambities te realiseren is ruimte nodig. Het surplus van de goedkope voorraad (gezien de omvang van de doelgroep in relatie tot de voorraad) vormt een belangrijke sleutel voor de oplossing. Verandering van een deel van de bestaande sociale voorraad draagt bij aan de afname van de sterke eenzijdige woningvoorraad in bepaalde buurten, aan de gewenste gedoceerde krimp van goedkope woningen van onvoldoende kwaliteit en schept ruimte voor ‘nieuwe’ woningen, letterlijk maar ook in financiële zin.

 

In Delft behoren 12.000 huishoudens (excl. studenten) tot de doelgroep voor sociale sectorwoningen met een huurprijs tot € 621 . Bij woningtoewijzing zijn woningen tot de aftoppingsgrenzen bereikbaar. Per saldo behoren 20.000 zelfstandige woningen in beheer bij één van de vier Delftse corporaties tot die bereikbare voorraad. De theoretische ruimte voor afname van sociale (corporatie)woningen is 8.000 woningen. Er blijven dan 12.000 woningen over voor de doelgroep van beleid. De goedkope scheefheid en het aantal mensen dat tot de aandachtsgroep behoort maar in een particuliere woning woont heft elkaar deels op. Maar eerder bleek dat een aantal mensen dat net iets meer verdient dan de echte aandachtgroep ook op die sociale sector aangewezen is (gezien het gat tussen huren en kopen). Voor deze groep moet ook ruimte blijven. Omdat in de periode tot 2020 bovendien 2.000 sociale woningen worden nieuwgebouwd is er een theoretische ruimte van 10.000 sociale zelfstandige woningen. Gezien de omvang van de (investerings)opgave, maar vooral ook de noodzaak de woning juist net iets boven de sociale sector aanzienlijk te vergroten, is het verantwoord tot maximaal 5.000 woningen aan de bestaande sociale zelfstandige voorraad te onttrekken.

Bij transformatie kan het gaan om sloop en nieuwbouw, maar ook om verkoop of ingrijpende investeringen ten behoeve van woningverandering (bijvoorbeeld samenvoegen van woningen) en verbetering (comfort), zodanig dat de woning in een andere prijscategorie terechtkomt. De woningen dragen in belangrijke mate bij aan het verkleinen van het gat tussen sociaal en markt omdat ze vaak in het middensegment terecht komen. Bij doorstroming naar dit segment kan de scheefheid afnemen.

 

Voor de kwaliteitsverbetering van de 15.000 zelfstandige sociale sectorwoningen die behouden blijven wordt jaarlijks ruim 1,5% (250 woningen) aangepakt voor kwaliteitsverbetering (bij 50 tot 60 jaar levensduur). Tot 2020 betekent dit dat 3.000 sociale woningen kwalitatief verbeterd zijn. De 30% sociale nieuwbouw (excl. studentenhuisvesting) levert daarnaast 2.000 nieuwe woningen op. 

 

Per saldo betekent dit dat we 5.000 ‘nieuwe’ kwalitatief goede sociale woningen hebben per 2020 en daarvoor maximaal 5.000 sociale woningen aan de bestaande sociale voorraad ‘onttrekken’. Per saldo hebben we dan 17.000 kwalitatief goede sociale woningen in 2020, hetgeen ruim voldoende is om 12.000 huishoudens uit de aandachtsgroep te huisvesten en ruimte te bieden voor mensen die qua inkomen net iets boven die aandachtsgroep zitten.

De stedelijke opgave per doelgroep en thema samengevat:

Doelgroep en thema

Te bedienen vraag

Studenten

Startende ondernemers; woonwerkcombinaties, kenniswerkers

Gezinnen

Ouderen en kwetsbare doelgroepen

3.600*

2.500

1.000

2.500

Totaal

9.600

* tot 2016

 

De Bouw- en transformatieopgave samengevat

Transformatie van de bestaande voorraad tot 2020

Kwaliteitsverbetering sociale voorraad (250 per jaar)

Onttrekken aan de sociale sector (verkoop, ingrijpende verbetering, sloop)

8.000

3.000

5.000

Nieuwbouw* (excl. studentenopgave) tot 2020

Waarvan 30% sociaal

Waarvan particulier opdrachtgeverschap

6.600

2.000

   150

Studentenopgave (zelfstandig en onzelfstandig) tot 2016

Convenant studentenhuisvesting

Extra opgave wooneenheden

 

3.600

1.600

2.000

 

*Nieuwbouw, betreft zowel uitbreiding als vervangende nieuwbouw 

 

5.2 Gebiedsagenda

In feite zijn er twee aanvliegroutes die richtinggevend zijn waar we in Delft aan de slag willen voor het realiseren van de stedelijke opgave. Enerzijds is er de sociaal-economische agenda waarbij we hebben geconstateerd dat er buurten in Delft zijn die een integrale aanpak vragen. Anderzijds doen zich in de stad een aantal fysiek ruimtelijke ontwikkelingen en kansen voor. Dit betreft zowel grote als kleine nieuwbouwprojecten en functieveranderingen (bijvoorbeeld bedrijfsverplaatsingen), maar ook het realiseren van woonservicezones met bijbehorende voorzieningen. .

Deze overwegingen moeten echter telkens terug te voeren zijn naar kansen voor zittende en nieuwe bewoners. Het draagvlak voor verandering zal groter zijn wanneer mensen zien dat die verandering ertoe leidt dat de energierekening daalt, dat men uiteindelijk een woning kan betrekken zonder trap met ruimte voor zorg, dat inwonende kind(eren) in de buurt/wijk een eigen woning kunnen vinden en wanneer men ziet dat de keuzemogelijkheid bestaat in de eigen buurt/wijk te kunnen blijven wonen. Zeker voor dit laatste aspect is het van belang dat vaker gezocht wordt, naar analogie van de aanpak in de Poptahof, naar de mogelijkheid binnen het plangebied met een complex te beginnen en vervolgens het doorschuiven van zittende bewoners uit daarna aan te pakken complexen mogelijk te maken (‘treintjeseffect’).

Tijdige aankondiging van voornemens, goed overleg en het vastleggen van de afspraken in een stevig sociaal plan zijn voorwaarden om binnen de bestaande voorraad verantwoord te opereren.”

 

Vanuit dit sociaal economisch en ruimtelijk ontwikkelingsperpectief hebben we een gebiedsagenda opgesteld waarbij de ordening in de tabel is gebaseerd op de mate van gesignaleerde problematiek, de daaraan gekoppelde investeringsplannen van de corporaties, de volgorde waarin de woonservicezones worden gerealiseerd en op de perioden waarin zich fysiek ruimtelijke ontwikkelingen voordoen.

Voorgesteld wordt om de ontwikkelingen in de gebieden ‘Buitenhof’, ‘Voorhof’ en ‘Bomenwijk/Vrijenban’ integraal aan te sturen vanuit deze gebiedsagenda. Intentie is om hiervoor per gebied een werkgroep op te richten. Centraal doel van de werkgroep is om samenhang in de aanpak te realiseren waarbij fysieke, sociale en beheersmaatregelen een plek hebben. De werkgroep is niet verantwoordelijk voor de uitvoering.

 

Gebied

Deelgebieden

Periode

Kwadrant Buitenhof

Gillisbuurt, Rode Dorp, Buitenhof Noord, Reinier de Graafbuurt, RDG, Sporthal Buitenhof, Pijperring, Fledderusbuurt

2008 en verder

‘Voorhof’

Voorhof Zuid oost en Voorhof Zuidwest

2009 en verder

Poptahof

Poptahof noord en zuid. Martinus Nijhoflaan noord en zuid

2008 en verder

Bomenwijk/Vrijenban

Bomenwijk, Bras, Industriewijk, St. Joris, Staal

2009 en verder

TU-gebied

Professorenbuurt, TU-noord, TU-midden, TNO-complex

2008 en verder

Schieoevers

Schieoevers, Vulcanusweg, station Zuid

2008 en verder

Spoorzone

Spoorzone

2008-2016

Harnaschpolder

Harnaschpolder

2008 en verder

Kuyperwijk

 

Kuyperwijk (Noord en Zuid) en Voordijkshoorn

2012 en verder

Tanthof

Bikoplein, Tanthof-Oost

(HAT woningen)

2009 en verder

Krakeelpolder e.o

Krakeelpolder, Westerkwartier

2012 en verder

 

5.3 Van woonvisie naar prestatieafspraken

Voor de zomer leggen gemeente en corporaties de opgave voor komende vier jaar vast in prestatieafspraken op stedelijk niveau. Daarvoor vertalen we de lange termijnopgave naar aantallen en een indicatie van het benodigd investeringsniveau voor de komende vier jaar. Tweejaarlijks worden de afspraken herijkt. Zijn de gestelde ambities gerealiseerd of is pas op de plaats nodig?

Naast de Delftse corporaties zijn ook andere organisaties zoals ontwikkelaars actief op wonengebied in Delft. Ook voor deze organisaties is de woonvisie kaderstellend. Gemeente zal in haar gesprekken met deze organisaties mede gebruik maken van het onderhandel- en ruimtelijke ordeningsinstrumentarium voor het bereiken van de doelen.

 

Monitoren

De wijkbarometer is het instrument waarmee we op basis van een aantal basisindicatoren de sociaal economische en demografische ontwikkeling van huishoudens, de kansen voor stijging, ontwikkelingen in de woningvoorraad willen monitoren. Hiermee worden de effecten van de transformatie gemonitord.

 

Voorstel

U wordt voorgesteld om:

-    De Woonvisie Delft  2008-2020 vast te stellen en in te stemmen met de in deze visie beschreven ambities;

-    In te stemmen met de concrete voorstellen die als ingekaderde teksten (A, B en C) aan het einde van de diverse hoofdstukken in deze visie zijn verwoord;

-    In te stemmen met de bouw- en transformatieopgave en de gebiedsagenda zoals beschreven in hoofdstuk 5;

-    Te besluiten dat dit stuk voor de gemeente kaderstellend is voor gesprekken en onderhandelingen met overige ontwikkelende partijen.

 

 

 

Bijlage:definities woonmilieus

Definities Haaglanden (regionale woonvisie 2003);

Stedelijk

Wonen

Dichtheid

Woningen

aandeel

huur

Aandeel

Koop

aandeel

eengezins

aandeel

meergezins

Centrum

80 per ha

45%

55%

10

90

Centrumstedelijk wonen

Volledige menging van winkels, uitgaansleven, cultuur, kantoren en wonen. Vrijwel uitsluitend hoogbouw, dicht bij OV. Maximaal benutte ruimte, juist rond vervoersknooppunten. Heel diverse woonkwaliteit. Van sociale huur tot zeer dure koopappartementen, van klein tot groot. Laboratorium van nog niet gekend aanbod van aan wonen verbonden voorzieningen, flexibel, voorhoede. Nieuwe plattegronden, nieuwe functionaliteiten.

 

Definities Haaglanden regionale woonvisie 2003

Groenstedelijk

Woonmilieu

Dichtheid

Woningen

aandeel

huur

Aandeel

Koop

aandeel

eengezins

aandeel

meergezins

Tuinstad

33 per ha

20%

80%

80%

20%

Parkstad

50 per ha

40%

60%

40%

60%

Groenstedelijk wonen tuinstad:

Fijnmazig stratenpatroon, huizen met voortuin en beknopte appartmentengebouwen. Groene pleintjes, speelplekken, bomen in de straat. De nadruk ligt niettemin op particulier groen. Vrij dicht, daardoor 33 woningen per ha. Van goedkoop tot duur, koop en huur. Gezinswijk met laag verhuisprofiel, dus periodes met veel empty-nesters. De nieuwe gezinnen zijn dan weer in aantocht. Bij uitstek een woonwijk, de voorzieningen niet steeds bij de hand

Groenstedelijk wonen Parkstad

Hoge dichtheid. Bouwblokken in een park, veel doorkijkjes, niet te lange zichtlijnen. Transparante, lichte en groene buurt. Je kan er een wandeling maken. Appartementen, torentje, blokken grondgebonden woningen, goedkope en middeldure prijsklassen. Rustige woonwijk, gevarieerd huur en koop, voorzieningen niet zozeer in de wijk, maar wel goed bereikbaar.

 

 


[1] zie beleiduitgangspunten meerjarenbeleidsplan Wmo 2008-2011

[2] Bron: ‘Basismodel Wonen in Delft, ontwikkelingen op de woningmarkt en het wonenbeleid; Rigo Amsterdam april 2007

[3]Bron: Delft Kansenstad aan de Schie. Oogst van het discussietraject ‘Hoe wil Delft in 2025 wonen?’; Linssen en van Asseldonk, 7 oktober 2007

[4] op 4 april, 2 juli en 10 december 2007

[5] daklozen, mensen met psychiatrische problematiek, verslaving etc.

[6] TIC: o.a. TUD-gebied, DelftTechpark, Technopolis Delft en TNO-Zuidpoort

[7]     De inkomensgegevens van Delftse huishoudens betreffen de huishoudens exclusief de studentenhuishoudens en institutionele huishoudens.

[8] De aandachtsgroep vormt de primaire doelgroep voor woningcorporaties; dit zijn alle huishoudens die gezien hun inkomen in aanmerking komen voor huurtoeslag.

[9] Prijspeil per 1 juli 2007:

 Huur tot kwaliteitskortings- en jongerengrens: € 343; (tot dit bedrag wordt het verschil tussen de normhuur (wat je zelf kunt betalen, afhankelijk van je inkomen) volledig gesubsidieerd, boven dit bedrag is de subsidie wat lager vanuit de gedachte dat de huurder ook wat meer mag betalen voor wat meer kwaliteit; verder jongeren < 23 jaar ontvangen geen  huurtoeslag als zij boven dit bedrag gaan huren).

 Huur tot aftoppingsgrens voor 1-2persoonshh € 491 en voor 3 en meerpersoonshh € 526

(Wanneer iemand verhuist naar een woning met een huur boven de aftoppingsgrens, heeft hij/zij geen recht op huurtoeslag)

huur liberalisatiegrens: € 621 (grens voor de huurtoeslag);

Koop lage segment:€ 168.100; middensegment: €247.000 en hoge segment: > € 247.000

[10] bron: Inzicht in wonen Haaglanden WoOn2006

[11] betreft zelfstandige woningen exclusief studentenhuisvesting

[12] Scheefheid in Delft; RIGO mei 2004

[13] Doorstromers laten een zelfstandige woning leeg achter bij verhuizing

[14] Starters laten geen zelfstandige woning leeg achter bij verhuizing

[15] Voor meer informatie: Nota Wonen, Zorg en Welzijn 2008 (gemeente Delft)

[16] Wonen in een woning met specifieke aanpassingen en de aanwezigheid van 24-uurszorg. Betreft vaak wooneenheden in verzorgsings- en verpleeghuizen.

[17] Nultredenwoningen, waarbij extramurale verzorging, verpleging en begeleiding en hotel- en welzijnsdiensten onlosmakelijk onderdeel uitmaken van het arrangement. Zorg op afroep is mogelijk. Extra ruimte in de woning voor verzorging en fysieke nabijheid van zorgvoorzieningen en diensten zijn specifieke kenmerken. Vaak gaat het om geclusterde woonvormen (woonzorgcomplexen, aanleunwoningen etc.)

[18] Nultredenwoning. Thuiszorg en servicepakketten zijn mogelijk

[19] Bron:Basismodel Wonen in Delft; Rigo april 2007

[20] TIC: o.a. TUD-gebied, DelftTechpark, Technopolis Delft en TNO-Zuidpoort

[21] Betaalbaar is hier maximaal € 491,64 subsidiabele huur (dit is de aftoppingsgrens voor 1 en 2 personen), bij sociale koop maximaal € 168.100.

[22] Betaalbaar is € 50 tot € 100 per m2 exclusief BTW en servicekosten.

[23] Woonkeur: Certificaat nieuwbouw; een woning met woonkeur is een levensloopbestendige woning; WoonKeur is samengesteld uit de eisen van de vier meest bekende door woonconsumenten opgestelde eisenpakketten voor nieuwbouw: het Seniorenlabel, het Politiekeurmerk Veilig Wonen voor Nieuwbouw, de VAC-Kwaliteitswijzer en het Handboek voor Toegankelijkheid.

[24] PKVW:Politiekeurmerk Veilig Wonen

[25] BOS:Buurt, Onderwijs en Sport

[26] Nota Ruimte voor Spelen; Delft 2007

[27] BWD:Breed Welzijn Delft

[28] In de bijlage zijn de definities voor centrumstedelijke en groenstedelijke woonmilieus uit de regionale woonvisie Haaglanden uit 2003 weergegeven. Behoudens de wat traditionele invalshoeken (huur/koop, eengezins/meergezins) geven de definities wel een aardige beschrijving van deze woonmilieus.

[29] Zie ‘Ontmoeten én vermijden, ontwerpen voor een pluriculturele woonomgeving’, Stawon Amsterdam, 2006.

[30] ‘Meedoen’ vormt ook het centrale uitgangspunt in de Wet Maatschappelijke Ondersteuning

[31] SVn-fonds:Stimuleringsfonds Volkshuivesting Nederlandse gemeenten

[32] Empty-nesters:huishoudens waar de kind(eren) uitgevlogen zijn

[33] Voor inspiratie raadpleeg: ‘Bouwen voor de next generation’, Marlies Rohmer, Rotterdam 2007 en ‘Ground-up City, Play as a design tool’, architectenbureau Döll, Rotterdam 2007.

[34]In deze pilot komen vraag en aanbod rechtstreeks bij elkaar omdat oudere bewoners zelf rechtstreeks een verzoek voor maatregelen aan hun woning kunnen indienen bij Vestia.