Door de gemeenteraad van
Delft is een motie aangenomen waarin aan het college van burgemeester en
wethouders wordt opgedragen:
De Starterslening
overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van een woning en het bedrag dat
de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek
Garantie. De grens voor het verkrijgen van een woning onder de Nationale
Hypotheek Garantie bedraagt nu maximaal € 265.000,-. Dit is inclusief 8%
bijkomende kosten bij verkrijging van een nieuwbouw woning en 12% bijkomende
kosten bij verkrijging van een bestaande woning.
De Starterslening is een
annuïteitenlening met een rentevaste periode van 15 jaar en een looptijd van
maximaal 30 jaar. Rente en aflossing vloeien terug in het fonds bij de SVn.
De startersregeling
beweegt mee met de inkomensontwikkeling van de starter. De Starterslening is de
eerste 3 jaar aflossingsvrij en renteloos. Daarna kan de starter zijn inkomen
laten hertoetsen om de actuele betaalbaarheid vast te stellen. Eventuele nieuwe
inkomensruimte wordt gebruikt om rente en aflossing op de lening te voldoen.
Ook na het 6e, 10e en het 15e jaar is er een
inkomenstoets mogelijk.
De totale financiering
voor een woning waarvoor een Starterslening wordt aangevraagd bestaat uit een
gewone hypotheek en als aanvulling daarop een Starterslening. De eerste
hypotheek moet een rentevaste periode hebben van minimaal 10 jaar die kan
worden afgesloten bij een bank naar keuze. De Starterslening wordt vervolgens
afgesloten bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten.
Beide leningen moeten
voldoen aan de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie. Beide leningen
mogen voorts niet méér bedragen dan de verwervingskosten van de woning volgens
de normen van de NHG.
Onder verwervingskosten
wordt verstaan de koopsom van de woning met daarop een vaste opslag van 8% bij
een nieuwbouwwoning en een vaste opslag van 12% bij een bestaande woning.
Namens gemeenten
verstrekt de SVn de Starterslening aan degene die voor het eerst een woning
koopt. Voor de uitvoering van de startersregeling door de SVn betaalt de
gemeente aan de SVn circa 0,5% per jaar over het totaalbedrag dat aan schulden
uitstaat.
De gemeente heeft de
ruimte om te bepalen aan welke doelgroep, welk maximaal huishoudinkomen, voor
welk woningcategorie, welke maximale koopprijs, welke buurt of wijk de
startersregeling wordt ingezet; het zogenaamde lokale maatwerk.
Voorts kan een maximaal
leningsbedrag en/of een maximale aankoopkostengrens worden ingesteld. Tevens
kan worden besloten om het stapelen van subsidies te voorkomen door de
startersregeling niet te verstrekken wanneer er sprake is van subsidie op basis
van de Wet Eigen Woningbezit of wanneer de woning met korting door een
corporatie te koop wordt aangeboden.
Vanaf 1 januari 2007 kan
het ministerie van VROM bijdragen in de kosten van de Startersleningen.
Mocht het door VROM
beschikbaar gestelde budget zijn uitgeput, dan moeten de dan te verstrekken
Startersleningen voor 100% worden betaald uit het gemeentelijke fonds bij de
SVn.
Behoefte
startersregeling
Ten behoeve van deze
rapportage is geen onderzoek gedaan naar de behoefte aan Startersleningen
binnen Delft, maar tot op heden is er nagenoeg geen vraag geweest naar de
aanwezigheid van een startersregeling.
Het verstrekken van de
Starterslening zal moeten gaan op basis van een vooraf door de gemeente voor
dit doel vastgesteld budget, om een open-einde regeling te voorkomen. Aanvragen
voor de startersregeling moeten dan worden afgehandeld op grond van “wie het
eerst komt, het eerst maalt” c.q. “op = op”.
Indien gedurende een
periode van 5 jaar door de gemeente jaarlijks een bedrag van € 500.000,- wordt
gestort in het startersfonds van de gemeente Delft bij de SVn, kunnen er bij
een maximaal leningsbedrag van € 35.000,- circa 71 aanvragen voor een
starterslening worden gehonoreerd. Dit komt neer op circa 14 aanvragen per jaar
gedurende de looptijd van de startersregeling van 5 jaar.
De doelgroep die tot starters op de woningmarkt gerekend zou mogen
worden bevindt zich in de leeftijdscategorie van 18 jaar t/m 30 jaar. Op basis
van gemiddelden van de leeftijdsopbouw van de Delftse bevolking naar leeftijd
per 1 januari 2007, bestaat die doelgroep uit circa 20.500 personen.
Op basis van bovengenoemd rekenvoorbeeld betekent dit, dat circa 0,35%
van deze doelgroep een beroep zouden kunnen doen op de startersregeling.
Voor het invoeren van de
startersregeling is het noodzakelijk dat de gemeente Delft een fonds vormt bij
de SVn. Dit fonds kan worden gevormd vanuit een deel van het huidige saldo (€ 4
miljoen) van Delft bij de SVn, danwel via een bijdrage uit de Algemene
Middelen. Het fonds blijft eigendom van de gemeente.
Het saldo dat de gemeente
heeft staan bij de SVn heeft contractueel een opzegtermijn van een jaar. M.a.w.
als wij deze gelden voor de “startersleningen” zouden willen inzetten zijn deze
pas beschikbaar over een jaar. Tot die tijd zal er dus uit andere middelen een
fonds gevormd moeten worden.
De startersregeling heeft
een ongunstige kosten baten verhouding. De kosten van de invoering van de
regeling wegen niet op tegen de daaruit verkregen baten. Voorts wordt met de
startersregeling slechts een beperkt aantal starters geholpen.
Voordelen:
a. de startersregeling is een landelijk
bekende regeling;
Nadelen:
Met het invoeren van een
Starterslening moet worden bereikt, dat jongeren die nog niet over zelfstandige
huisvesting beschikken een steun in de rug wordt gegeven bij het verwerven van
hun eerste eigen woning.
In de onlangs
vastgestelde Woonvisie Delft 2008 – 2020 is vastgelegd, dat er meer
perspectief wordt geboden voor Delftse jongeren door samen met de TU, HBO en
MBO scholen, bedrijven en vastgoedpartners in te zetten op meer dwarsverbanden en functiemenging van
wonen-leren-werken. Hiertoe zijn met name kansen in TU-noord, TU-miden en
Schie-oevers.
Voorts zijn er in Delft
relatief veel kleinere galerijwoningen en portiekwoningen. Door het maken van
een kwaliteitsslag in de woningvoorraad door het realiseren van middeldure en
duurdere woonsegmenten, wordt vraag en aanbod op de woningmarkt in de toekomst
beter op elkaar aangesloten. Hiermee komen woningen beschikbaar voor de
starters op de woningmarkt.
De kosten verbonden aan
deze regeling wegen niet op tegen de daaruit voortvloeiende baten. Voorts biedt
het woningbouwprogramma voldoende mogelijkheden om starters huisvesting te
bieden in zowel huurwoningen, als koopwoningen en woningen die beschikbaar
komen na een ingrijpende woningverbetering.
Het college van B&W
wordt voorgesteld:
Programma Wonen, Zorg en Welzijn,
Theo Wissink.