Raadsvoorstel

Aan de gemeenteraad

Van : college van B&W

Datum :

Pfh. : A. Koning

Steller : S. Eisenga

tel.nr. : 015-2602112

e-mail : seisenga@delft.nl

Programma :

Registratie nr. : 387680

Stuk :

Onderwerp : Heroverwegingsbesluit inzake het bezwaar gericht tegen het besluit tot afwijzing van het planschadeverzoek van mevrouw K. Schäfer en de heer D. van Seters, Ezelsveldlaan 119, te Delft.

Gevraagde beslissing:

1. Het bezwaarschrift d.d. 10 april 2007 van mevrouw K. Schäfer en de heer D. van Seters gericht tegen het raadsbesluit van 22 februari 2007 tot afwijzing van het verzoek om toekenning van een schadevergoeding ex artikel 49 WRO (d.d. 31 augustus 2005 ontvangen) gegrond te verklaren

2. het bestreden besluit te herroepen;

3. in die zin dat alsnog een planschadevergoeding ter hoogte van € 20.000,-- wordt toegekend, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 augustus 2005 tot de dag van uitbetaling.

Samenvatting

Op 31 augustus 2005 hebben de heer D. van Seters en mevrouw K. Schäfer, wonende aan de Ezelsveldlaan 119 te Delft een verzoek om planschade ingediend. Het planschadeverzoek is om advies voorgelegd aan Oranjewoud. Bij besluit van 22 februari 2007 is het verzoek om planschade afgewezen. Tegen dit besluit is op 11 april 2007 bezwaar gemaakt. De adviescommissie voor bezwaarschriften adviseert het besluit te herroepen, en te onderzoeken of de geleden schade een gevolg is van veld 9 en de planschadevergoeding daarop eventueel aan te passen. Aan Houdringe is een second opinion gevraagd. Naar aanleiding van het advies van de adviescommissie is ook een aanvulling op de second opinion gevraagd. Onderhavig heroverwegingsbesluit is gebaseerd op de second opinion van Houdringe, de aanvullende second opinion van Houdringe en op het advies van de adviescommissie voor bezwaarschriften.

Op 31 augustus 2005 hebben de heer D. van Seters en mevrouw K. Schäfer, wonende aan de Ezelsveldlaan 119 te Delft (hierna: aanvragers), een verzoek om planschade ingediend als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO). Aanvragers stellen schade te lijden als gevolg van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan “Zuidpoort”, meer specifiek door de daarin opgenomen bouwmogelijkheden ten aanzien van de zogenoemde velden 9 en 12. Ook de in het bestemmingsplan opgenomen bepaling over het aantal te realiseren parkeerplaatsen op veld 12 heeft volgens aanvragers aan de waardedaling van hun woning bijgedragen.

Het planschadeverzoek is om advies voorgelegd aan het in planschadezaken gespecialiseerde, onafhankelijke bureau Oranjewoud. Oranjewoud heeft op 22 juni 2006 advies uitgebracht dat door de gemeenteraad is overgenomen. Bij besluit van 22 februari 2007 is het verzoek om planschade door de gemeenteraad afgewezen.

Tegen dit besluit is op 11 april 2007 bezwaar gemaakt. Op 3 september 2007 heeft de hoorzitting bij de Adviescommissie voor bezwaarschriften (hierna: Adviescommissie) plaatsgevonden. De Adviescommissie heeft vervolgens in afwachting van nadere informatie de behandeling van het bezwaarschrift aangehouden. Op 2 april 2008 heeft een tweede hoorzitting van de Adviescommissie plaatsgevonden. De adviescommissie adviseert het tegen het raadsbesluit van 22 februari 2007 tot afwijzing van het planschadeverzoek ex artikel 49 WRO ingediende bezwaarschrift gegrond te verklaren en het bestreden besluit te herroepen, in die zin dat alsnog een planschadevergoeding aan reclamanten wordt toegekend. Daarnaast adviseert de Adviescommissie in de heroverweging te onderzoeken in hoeverre de geleden schade een gevolg is van veld 9 en de hoogte van de planschadevergoeding daarop eventueel aan te passen. Dit advies van de Adviescommissie treft u als bijlage 1 bij dit raadsvoorstel aan en is hiervan een onlosmakelijk onderdeel.

Aan Houdringe, een in planschade onafhankelijk adviseur, is een second-opinion gevraagd, welke op 1 augustus 2007 is afgerond. Deze second opinion treft u als bijlage 2 bij dit raadsvoorstel aan en is hiervan een onlosmakelijk onderdeel.

De Adviescommissie stelt vast dat Houdringe in zijn rapport van 1 augustus 2007 een planologische vergelijking heeft gemaakt tussen het oude regime en het nieuwe regime. Houdringe komt tot de conclusie dat in onderhavig geval als gevolg van het bestemmingsplan Zuidpoort sprake is van een planologisch nadeligere situatie, ten gevolge waarvan schade ontstaat.

De Adviescommissie staat vervolgens voor de vraag of de door de planwijziging ontstane planschade redelijkerwijs ten laste van aanvragers dient te blijven. Hiertoe dient te worden beoordeeld of de planologische wijziging voorzienbaar was. Of sprake is van voorzienbaarheid van de planologische wijziging op grond waarvan het daaruit voortvloeiende nadeel redelijkerwijs voor rekening dient te blijven van degene die stelt schade te hebben geleden, moet worden beoordeeld aan de hand van het antwoord op de vraag of bezien vanuit de positie van een redelijk denkend en handelende eigenaar aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie in ongunstige zin zou veranderen.

Houdringe heeft geoordeeld dat de schade als gevolg van veld 12 voor aanvragers niet voorzienbaar was. Houdringe heeft daartoe overwogen dat in de stukken voor veld 12 weliswaar wordt gesproken over bebouwing in 4 bouwlagen, maar dat als gevolg van de realisatie van het Museumcomplex Museumhof waarin het appartement van aanvragers is gelegen, een vrijstellingsbesluit is genomen waarin veld 12 is aangemerkt als een parkeerterrein. In dat kader mochten aanvragers op goede gronden er vanuit gaan dat dit, tezamen met de mogelijkheden van het bestemmingsplan 'IIA in de Veste', het regime was dat voor hen bekend had dienen te zijn.

De Adviescommissie kan voormelde overwegingen van Houdringe volgen. Houdringe heeft bij de planologische vergelijking ten aanzien van veld 12 weliswaar - ten onrechte - het

vrijstellingsbesluit van 1 november 1995 betrokken, zoals ook Oranjewoud in haar schrijven van 16 november 2007 heeft geconstateerd, doch vastgesteld kan worden dat de planologische vergelijking niet tot een andersluidende conclusie zou hebben geleid indien voorvermeld vrijstellingsbesluit buiten beschouwing zou zijn gelaten. Het oude bestemmingsplan 'IIA In de Veste' maakte het gebruik van veld 12 als parkeerterrein en een bebouwing van dat veld tot een hoogte van 5,5, meter immers al mogelijk.

Ook de conclusie ten aanzien van de voorzienbaarheid van de schade als gevolg van veld 12 zou, zo komt het de Adviescommissie voor, niet anders zijn uitgevallen, indien Houdringe het vrijstellingsbesluit van 1 november 1995 niet bij zijn overwegingen zou hebben betrokken.

Naar het oordeel van de Adviescommissie is sprake van een niet voorzienbare schade als gevolg van veld 12 en baseert zich daarbij op de second opinion d.d. 1 augustus 2007 van Houdringe. Deze schade komt dan ook voor vergoeding ex artikel 49 WRO in aanmerking.

Wat betreft de voorzienbaarheid van de schade die een gevolg is van veld 9, stelt de Adviescommissie vast dat Houdringe hierop niet is ingegaan. De Adviescommissie adviseert het college in de heroverweging alsnog te onderzoeken in hoeverre de door aanvragers geleden planschade een gevolg is van veld 9. Met betrekking tot de voorzienbaarheid concludeert de Adviescommissie, met Houdringe, dat voor wat betreft de 6^de bouwlaag voor aanvragers niet voorzienbaar was.

Wat betreft de hoogte van de planschadevergoeding merkt de Adviescommissie op van oordeel te zijn dat afgegaan kan worden op de door Houdringe bepaalde waardevermindering ter hoogte van € 20.000,-. Dit bedrag komt de Adviescommissie redelijk voor en door aanvragers is bovendien niet aannemelijk gemaakt dat de door Houdringe bepaalde waardedaling van de woning, niet juist zou zijn. Wel merkt de Adviescommissie nog op dat de planschadevergoeding wellicht hoger dient uit te vallen, indien het college in heroverweging tot het oordeel komt dat de planschade die aanvragers hebben geleden eveneens een gevolg is van de bebouwing op veld 9.

Vervolgens is overwogen contrair te gaan aan het hierboven samengevatte advies van de Adviescommissie. Houdringe heeft in zijn rapport van 1 augustus 2007, in tegenstelling tot het advies van de adviescommissie, de schade van aanvragers namelijk voorzienbaar geacht. Het college heeft zich achter voormeld rapport van Houdringe geschaard, door zich op het standpunt te stellen dat alleen de schade als gevolg van de realisering van de 6^de bouwlaag niet voorzienbaar was. De woning van aanvragers bevindt zich op de 3^e en 4^e verdieping. De schade in onderhavig geval wordt derhalve niet veroorzaakt door specifiek de 6^de bouwlaag, maar door een hoger gebouw dan in het verleden was toegestaan.

Alvorens contrair te gaan is binnen de gemeente advies ingewonnen. In dit advies van 29 juni 2008 is geconstateerd dat Houdringe in haar rapport van 1 augustus 2007 heeft aanbevolen om de schade niet voor rekening van aanvragers te laten blijven. In het advies wordt vastgesteld dat er in de sfeer van voorzienbaarheid dusdanig iets aan de hand is –en dat is dan een onvoorziene extra hoogte- dat gesproken kan worden van een reden om de schade toch te vergoeden. Gelet hierop wordt geadviseerd dat er onvoldoende motivering is om contrair aan het advies van de Adviescommissie te besluiten.

De adviescommissie adviseert te onderzoeken in hoeverre de geleden planschade een gevolg is van veld 9 en de hoogte van de planschadevergoeding eventueel daarop aan te passen. Het college heeft daarop Houdringe gevraagd het rapport van 1 augustus 2007 aan te vullen. De opdracht voor Houdringe is conform het advies van de adviescommissie. Deze aanvullende second opinion is bij brief van 7 augustus 2008 aan ons bekend gemaakt. Deze aanvullende second opinion treft u als bijlage 3 bij dit raadsvoorstel aan, en is hiervan een onlosmakelijk onderdeel.

In deze aanvullende second opinion wordt weergegeven dat in de second opinion van 1 augustus 2007, bij het onderwerp voorzienbaarheid, met name een gevolg is van veld 12, hetgeen naar het oordeel van Houdringe tevens impliceert dat de schade zowel een gevolg is van veld 9 en van veld 12, doch dat de schade met name haar oorzaak vindt in veld 12. Houdringe stelt dat dit wellicht niet expliciet in de second opinion van 1 augustus 2007 staat aangegeven, maar dat het schadebedrag van € 20.000,- de totale schade is als gevolg van het bestemmingsplan “Zuidpoort”, dus zowel van veld 12 als van veld 9. Volgens Houdringe zou het juister zijn geweest dit bedrag te splitsen en tevens aan te geven welk deel als voorzienbaar dient te worden geacht op het moment dat de gemeente de aanbeveling van de Adviescommissie niet zou volgen. Houdringe geeft aan dat zij niet de gevolgen van veld 9 zijn vergeten, en in het onderhavige geval dient de genoemde schade te worden aangemerkt als de totale schade als gevolg van het in werking treden van het bestemmingsplan “Zuidpoort”.

Houdringe concludeert in haar aanvullende second opinion van 7 augustus 2008 tenslotte het volgende: De totale waardedaling wordt geschat op € 20.000,-. Houdringe is daarbij van oordeel dat met name veld 12 de reden voor het verlies aan uitzicht is. Immers, in die richting wordt de bebouwing op veld 9 grotendeels aan het zicht ontrokken, behoudens de 6^de bouwlaag. Het verlies aan privacy acht Houdringe volledig een gevolg van veld 12. Indien derhalve een verdeling van de schade dient te worden gemaakt dan kan deze naar het oordeel van Houdringe als volgt worden verdeeld:

Schade als gevolg van privacy en uitzicht van veld 12 en schade als gevolg van een verlies aan uitzicht van met name de 6^de bouwlaag op veld 9 € 16.000,-;
Schade als gevolg van de overige bebouwing op veld 9 € 4.000,-.

Het college ziet geen aanleiding om van het standpunt van Houdringe af te wijken. Het college heeft hiermee voldaan aan de aanbevelingen en het advies van de Adviescommissie. Er is dus geen reden om de planschadevergoeding aan te passen.

1. Aanleiding

Op 31 augustus 2005 hebben aanvragers, een verzoek om planschade ingediend als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO). Aanvragers stellen schade te lijden als gevolg van het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan “Zuidpoort”, meer specifiek door de daarin opgenomen bouwmogelijkheden ten aanzien van de zogenoemde velden 9 en 12. Ook de in het bestemmingsplan opgenomen bepaling over het aantal te realiseren parkeerplaatsen op veld 12 heeft volgens aanvragers aan de waardedaling van hun woning bijgedragen.

2. Bevoegdheid

Op grond van artikel 49 WRO, zoals gold ten tijde van het verzoek om planschade van aanvragers en artikel 6:4 van de Algemene wet bestuursrecht is de gemeenteraad bevoegd om een heroverwegingsbesluit te nemen op het bezwaarschrift van aanvragers gericht tegen de afwijzing van hun verzoek om planschade.

3. Historie / relatie met eerdere besluiten/ proces

Het bezwaarschrift van aanvragers is gericht tegen het besluit van de raad van 22 februari 2007, waarin het planschadeverzoek van aanvragers van 31 augustus 2005 is afgewezen.

4. Wat willen we bereiken? (Beoogd effect)

Het beoogde effect is het nemen van een beslissing op het bezwaarschrift van aanvragers, zoals bedoeld in artikel 7:11 van de Algemene wet bestuursrecht.

5. Wat gaan we daarvoor doen? (Oplossingsrichtingen / kanttekeningen)

Voorgesteld wordt om onder verwijzing naar het advies van de Adviescommissie, de second opinion van Houdringe van 1 augustus 2007, en de aanvullende second opinion van Houdringe van 7 augustus 2008, die integraal onderdeel uitmaken van dit besluit, het tegen het raadsbesluit van 22 februari 2007 tot afwijzing van het planschadeverzoek ex artikel 49 WRO ingediende bezwaarschrift van 10 april 2007 gegrond te verklaren en het bestreden besluit te herroepen, in die zin dat alsnog een planschadevergoeding ter hoogte van € 20.000,- wordt toegekend, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 augustus 2005 tot de dag van uitbetaling.

6. Wat mag het kosten? (Financiële paragraaf )

[JMP1] Geadviseerd wordt om onder verwijzing naar het advies van de Adviescommissie, de second opinion van Houdringe van 1 augustus 2007 en de aanvullende second opinion van Houdringe van 7 augustus 2008, een planschadevergoeding van € 20.000,- toe te kennen. Op basis van jurisprudentie (ABRS 29 september 1994, AB 1995, 210) dient bij het toekennen van een vergoeding overeenkomstig het bepaalde in artikel 6:119, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, wettelijke rente vergoed te worden vanaf de datum van ontvangst van het verzoek om planschade tot de dag van uitbetaling. Dit betreft een rentevergoeding over het (basis)schadebedrag die de afgelopen jaren schommelde tussen de 4% en 8% per jaar.

7. Communicatie

[JMP2] Op grond van artikel 7:12 Algemene wet bestuursrecht wordt ‘de beslissing op het bezwaar bekendgemaakt door toezending aan degenen tot wie zij is gericht’.

8. Verdere procedure

Belanghebbenden in de zin van de Algemene wet bestuursrecht kunnen binnen 6 weken na bekendmaking van het raadsbesluit een gemotiveerd beroepsschrift indienen bij de rechtbank ’s-Gravenhage.

Bijlagen:

· Het advies van de Adviescommissie voor bezwaarschriften, Kamer I, d.d. 25 april 2008, nr I07-046;

· Second opinion van Houdringe d.d. 1 augustus 2007;

· Aanvullende second opinion van Houdringe d.d. 7 augustus 2008.

Hoogachtend,

Het college van burgemeester en wethouders van Delft,

mr. drs. G.A.A. Verkerk ,burgemeester.

mr. drs. H.G.L.M. Camps ,secretaris.

Raadsbesluit

Datum : [18 december 2008 [JMP3] ]

Registratie nr. : 387680

Stuk : [JMP4]

Onderwerp : Heroverwegingsbesluit inzake het bezwaar gericht tegen het besluit tot afwijzing van het planschadeverzoek van mevrouw K. Schäfer en de heer D. van Seters, Ezelsveldlaan 119, te Delft.

De raad van de gemeente Delft;

Gelezen het voorstel van het college van 11 november 2008;

Voor de motivering van ons besluit wordt verwezen naar de overwegingen in het advies van de Adviescommissie voor bezwaarschriften, Kamer I van 25 april 2008, nr. I07-046, de second opinion van Houdringe van 1 augustus 2007 en de aanvullende second opinion van Houdringe van 7 augustus 2008.

BESLUIT:

1. Het bezwaarschrift (d.d. 10 april 2007) van D. van Seters en K. Schäfer gericht tegen het raadsbesluit van 22 februari 2007 tot afwijzing van het verzoek om toekenning van een schadevergoeding ex artikel 49 WRO gegrond te verklaren;

2. het bestreden besluit te herroepen;

3. in die zin dat alsnog een planschadevergoeding ter hoogte van € 20.000,- wordt toegekend, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 31 augustus 2005 tot de dag van uitbetaling.

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 18 december 2008.

,burgemeester.

,griffier.

Belanghebbenden in de zin van de Algemene wet bestuursrecht kunnen binnen 6 weken na bekendmaking van dit besluit een gemotiveerd beroepschrift indienen bij de Rechtbank ’s Gravenhage, sector bestuursrecht, postbus 20302, 2500 EH te Den Haag.