Stuk 176 I Delft, 17 oktober 1995.
Onderwerp: ontvlechting financieringsrelatie met woningcorporaties; overdracht risico's bestaande leningen- en garantieportefeuille naar Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).
Aan de gemeenteraad.
Geachte dames en heren,
Decentralisatie en het streven naar grotere financiële zelfstandigheid door de sociale huursector zelf, hebben in december 1987 geleid tot een samenwerkingsinstituut inzake het te voeren volkshuisvestingsbeleid tussen Delftse corporaties en de gemeente. In dit statuut werd de onderlinge solidariteit tussen de corporaties vastgelegd.
Dezelfde onderlinge solidariteitsgedachte speelde een belangrijke rol bij de discussies in 1989 over de wijze van financiering in de sociale woningbouw voor 1989 en verder toen de Rijkscontragarantie kwam te vervallen. Door de raad werd in de raadsvergadering van 25 mei 1989 aan de hand van de nota "Financiering in de sociale woningbouw" vastgesteld dat het instrument van de gemeentelening de beste financieringskeuze was.
Uw raad besloot het instrument van de gemeentelening aan te wenden als nieuw financieringsinstrument voor financiering van sociale woningbouwplannen en renovatieplannen binnen de volkshuisvesting.
Ter uitvoering van het besluit van uw raad zijn voor de jaren 1989 t/m 1991 financieringsconvenanten met de corporaties afgesloten.
Met de zeven corporaties verenigd in het Centraal Overlegorgaan Woningcorporaties (COW) werd een intentieverklaring voor de financiering van de sociale woningbouw overeengekomen voor een periode van 5 jaar.
Als uitvloeisel van de intentieverklaring werden afzonderlijke financieringscontracten afgesloten waarbij ten behoeve van de afdekking van de risico's bij de corporaties een opslag werd berekend. Deze opslagen zijn via de renteomslag ten gunste van de algemene middelen gekomen.
De gemeente heeft vanaf 1989 voor circa f 900 miljoen aan leningen verstrekt aan de Delftse corporaties en voor circa f 534 miljoen aan garanties afgegeven ten behoeve van de financiering van deze corporaties.
Eén van de belangrijkste redenen om (in 1989) te starten met de gemeentelijke bancaire rol was dat het WSW op dat moment onvoldoende mogelijkheden had voor uitgebreide financieringsfaciliteiten waaronder bijvoorbeeld herfinanciering, vervolgfinanciering, financiering verkoop bestaande woningen e.d.
Naar de consequenties van het al dan niet continueren van het instrument van de gemeentelening is onderzoek verricht. De belangrijkste conclusie van het onderzoek was dat het risico van de gemeente op dit moment groot is en bovendien alleen maar aanmerkelijk toeneemt als niet van de zich nu aandienende mogelijkheden van borging van de bestaande portefeuille en van nieuw te verstrekken geldleningen (via WSW) gebruik gemaakt zou worden.
Vanuit bestuurlijk oogpunt is het daarom gewenst nu de risico's die de gemeente loopt in de volkshuisvesting te verminderen. In dit licht bezien past het om het instrument van de gemeentelening niet langer in te zetten voor nieuwe financieringen in de volkshuisvesting en om de bestaande risico's over te dragen aan het WSW. U besloot hiertoe in uw vergadering van 22 december 1994.
Met het COW is de afgelopen periode intensief overleg gevoerd over de condities waaronder de totale bestaande portefeuille ter borging van de primaire risico's kan worden aangeboden aan het WSW.
Wij kunnen u berichten dat over de voorwaarden overeenstemming is bereikt, zodat het volledig afronden van uw besluit van 22 december 1994 aan de orde is.
Als voorwaarde aan de overdracht van de primaire risico's stelt het WSW dat er in principe tussen de gemeente en de woningcorporatie(s) overeenstemming moet zijn over de condities van een overdracht. Dit heeft met name betrekking op de leningenportefeuille, waarbij sprake is van een renteopslag(risico-opslag) op de financieringsrente, ten laste van de geldnemer (de corporaties); dit ter dekking van de risico's van de gemeente.
De nu bereikte overeenstemming met de woningcorporaties (het COW) geeft het volgende beeld en omvat de volgende kerndelen:
1. Leningstaat corporaties ultimo 1994, van 14 februari 1995 (bijlage 1 - voor u ter inzage gelegd).
Totaalbedrag aan risico-opslag en administratiekosten bedraagt f 651.324,60 per jaar aflopend.
Het accoord omvat het halveren van de rente-opslag voor risico- en administratiekosten op die leningen waar een opslag in verwerkt was. Als peildatum bij dit onderdeel zal 1 april 1995 worden aangehouden. Eén en ander betekent een correctie op de jaarlijkse rentevoordelen welke ten gunste komen van de algemene middelen.
2. Het opheffen van het huidige lokale Volkshuisvestingfonds met terugwerkende kracht tot 1 januari 1995.
Dit fonds is destijds ontstaan door de herfinanciering van een aanzienlijk pakket van zogenaamde Rijksklimleningen door middel van gemeentelijke annuïtaire leningen. Op de financieringsrente is een opslag doorberekend van 1/4% om het lokale Volkshuisvestingsfonds te kunnen voeden.
Het met ingang van 1 januari 1995 laten vervallen van deze 1/4% opslag impliceert de opheffing van het fonds in de huidige vorm.
3. De nog vrij beschikbare fondsmiddelen ad f 620.000,-- per 31 december 1994 zullen als volgt worden verdeeld:
- f 210.000,-- naar het COW bestemd voor afkoop van structurele verplichting;
- f 210.000,-- naar gemeente bestemd voor afkoop van structurele verplichting;
- f 200.000,-- naar Woningstichting Vestia Delft (voorheen Centraal Woningbeheer) bestemd voor afkoop structurele verplichting verzelfstandiging.
4. Het instellen van een nieuw Volkshuisvestingsfonds van beperkte omvang in beheer bij de gemeente per 1 januari 1995, waarbij per 1 januari 1995 de gemeente start met de jaarlijkse storting van f 50.000,--. Het COW start met de jaarlijkse storting van f 50.000,-- met ingang van 1 januari 1996.
5. De financieringscontracten tussen de gemeente Delft en de Delftse woningcorporaties inzake de herfinanciering van de rijksklimleningen bieden de mogelijkheid van vervroegd aflossen op moment van eerste renteconversie (het tiende jaar na afsluiten contract). Dit moment dient zich aan in de jaren 1997/1998.
De gemeente op haar beurt heeft eveneens gelijktijdig de mogelijkheid van vervroegd aflossen, behoudens een lening van f 56 miljoen, aangetrokken bij een pensioenfonds.
In de slotonderhandelingen heeft het COW zich niet akkoord verklaard met het niet vervroegd kunnen aflossen van deze lening van 56,0 miljoen.
In een apart traject is hierop met de geldgever een verkennend gesprek gevoerd over de haalbaarheid van een eventuele "afruilvariant". Daar wordt mee bedoeld dat de geldgever de bestaande overeenkomst openbreekt in die zin dat - uiteraard tegen compensatie - het de gemeente alsnog wordt toegestaan bovengenoemde lening vervroegd af te lossen.
Op dit moment vindt een verdere uitwerking van het gesprek plaats.
Omdat het er niet naar uit ziet dat dit traject spoedig kan worden afgerond is in overleg met het COW gekozen voor een separate benadering van dit vraagstuk. Later in het jaar zult u over de uitkomsten van de onderhandelingen nader geïnformeerd worden.
In overeenstemming met het advies van de commissie middelen stellen wij u voor bijgevoegd raadsbesluit vast te stellen, waarbij uw raad instemt met bovengenoemde ontvlechtingscondities waardoor overdracht van de risico's naar het WSW gerealiseerd kan worden.
Hoogachtend,
Burgemeester en wethouders van Delft,
H.V. van Walsum , burgemeester,
U. Sijtema , secretaris.
Stuk 176 II
De gemeenteraad van Delft;
gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 17 oktober 1995;
overwegende dat bij besluit van 22 december 1994 besloten is het instrument van de gemeentelening te beëindigen voor nieuwe financieringen van de Delftse woningcorporaties;
overwegende dat er met het Centraal Overlegorgaan Woningcorporaties (COW) overeenstemming is bereikt over de condities waaronder de risico's met betrekking tot de garantie- en leningenportefeuille kunnen worden overgedragen aan het WSW;
overwegende dat ten aanzien van de vervroegde aflossing van een pensioenfondslening van
f 56,0 miljoen momenteel door de gemeente en de geldverstrekker een apart ontvlechtingstraject wordt uitgewerkt;
B E S L U I T :
in te stemmen met de volgende ontvlechtingscondities:
1. ten aanzien van de leningportefeuille (zie de voor u ter inzage gelegde bijlage 1) een deel van de opslag te laten vervallen, wat in financiële zin betekent dat de woningcorporaties de helft van de in rekening gebrachte opslagpercentages terugkrijgen in de vorm van halvering van de opslagpercentages op de betreffende leningcontracten.
2. het Volkshuisvestingsfonds op te heffen met ingang van 1 januari 1995 en de 1/4% opslag te laten vervallen op het leningenpakket dat betrekking heeft op de herfinancieringstransactie rijksklimleningen 1987/1988;
3. het nog vrij beschikbare saldo van het Volkhuisvestingsfonds na opheffing van dit fonds als volgt te verdelen:
- f 210.000,-- naar het COW;
- f 210.000,-- naar de gemeente (in de DBR van de dienst SO);
- f 200.000,-- naar de woningstichting Vestia Delft;
4. een nieuw lokaal Volkshuisvestingsfonds in te stellen in beheer bij de gemeente met evenredige stortingen van zowel het COW als de gemeente, waarbij de gemeente jaarlijks een bedrag stort van f 50.000,--, beginnende per 1 januari 1995 en vervolgens elk jaar;
5. aan de corporaties de mogelijkheid te geven de leningenportefeuille - betrekking hebbend op de geherfinancierde rijksklimleningen, - indien de omstandigheden daartoe aanleiding geven - vervroegd af te lossen. Voor dat deel van de leningenportefeuille wat correspondeert met de door de gemeente aangetrokken lening van 56,0 miljoen - zo is met het COW afgesproken - wordt een apart ontvlechtingstraject uitgewerkt;
6. medewerking te verlenen aan overdracht van de risico's van het Rijk uit hoofde van deelnemingsregelingen (rijkscontragaranties) en de daartoe benodigde achtervangovereenkomsten (conform het standaardmodel) met het WSW aan te gaan.
7. ons college te machtigen verdere uitvoering te geven aan de afwerking van deze ontvlechtingsoperatie.
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 26 oktober 1995.
, burgemeester,
, secretaris.