Jaarlijks worden door het college van burgemeester en wethouders de richtprijzen voor de uit te geven gronden vastgesteld. Voorgaande jaren ging het alleen om de grondprijzen voor de verschillende woningbouwcategoriën. Dit jaar is een eerste aanzet gegeven om ook voor de overige bestemmingen de grondprijzen vast te leggen. Deze prijzen werden het afgelopen jaar ook al gehanteerd bij gronduitgiften, op de aanpassing aan de inflatie of marktwaarde na, maar waren nog niet in de beleidsnota opgenomen.
In deze nota worden de voorstellen behandeld die door de directeur B&M ter besluitvorming worden voorgelegd.
De hoogte van de grondprijzen is afhankelijk van de bestemming van de grond en overige specifieke randvoorwaarden die gesteld worden aan het bouwproject. Er wordt uitgegaan van minimum-rekenprijzen als basis van waaruit Grondzaken bevoegd is om afspraken te maken met marktpartijen. Voor elk project wordt de uiteindelijke overeenkomst ter besluitvoming aan de gemeenteraad voorgelegd.
De noodzaak van een grondkostennota, waarin de grondprijzen voor de meest voorkomende bestemmingen zijn opgenomen, bestaat om door middel van uniformiteit en het inzichtelijk maken van de grondopbrengsten te komen tot optimalisatie en kwalitatieve verbetering van de grondexploitatie. Het streven van de afdeling grondzaken is het marktconform ontwikkelen van locaties waarmee enerzijds maximale opbrengsten voor een bouwproject gerealiseerd kunnen worden en anderzijds politieke en kwalitatieve aanpassingen mogelijk zijn te maken.
De huizenprijzen zijn ook dit jaar weer fors gestegen. De landelijke trend van de afgelopen jaren zet door. In het eerste halfjaar van 1999 werd voor een gemiddelde woning in Nederland ƒ 323.000,- betaald. In 1998 was dat nog ƒ 283.000,-. Dat is een stijging van maar liefst 14 %.[2] Voor de stijgende huizenprijzen worden drie verklaringen aangevoerd. Het inkomen per huishouden is sterk gestegen door de groei van het aantal tweeverdieners. Het is gemakkelijker geworden om een hypotheek te krijgen: het tweede inkomen telt tegenwoordig volledig mee. En de lage rentestand zorgt ervoor dat kopers hun hoge hypotheekschulden ook kunnen betalen. Maar daarnaast bestaan er tussen de huizenprijzen ook regionale verschillen.
De prijzen zijn niet voor alle huizentypen even sterk gestegen. De voorkeur van huizenkopers is verschoven naar de meer luxe woningen. De hoek- en twee-onder-één-kapwoningen zijn op dit moment de meest gewilde woningen met een prijsstijging van 14,2% landelijk en in Zuid-Holland 9,9%. De prijs voor vrijstaande woningen steeg landelijk met 13,1%.
De grondprijs (vastgesteld op basis van de marktwaarde) zal niet recht evenredig stijgen met de stijging van de v.o.n. prijzen daar rekening gehouden dient te worden met de gestegen bouwkosten. Vanwege de hoge bouwproductie van de afgelopen jaren (VINEX-locaties) zien we dat de vraag naar bouwmaterialen en personeel meer stijgt dan het aanbod. De bouwkosten zijn dan ook sterker gestegen dan in de afgelopen jaren en de verwachting is dat deze stijging ook in 2000 zal doorzetten.
Woningen in de sociale sector (v.o.n. prijs < ƒ186.000,-)
Huur
Voor de bouw van sociale huurwoningen kunnen gemeenten in overleg met de initiatiefnemers van de bouw (voornamelijk de woningbouwcorporaties) de grondprijzen vaststellen. Hieraan is van overheidswege geen maximum aan gesteld. Om tot een redelijke grondprijs te komen voor deze categorie woningen, gaat men uit van de kostprijsberekening, waarbij de grondopbrengsten opwegen tegen de gemiddelde kosten van het bouwrijpmaken van een locatie. Dit in tegenstelling tot de grondprijzen van woningen in de middeldure en dure sector waarbij uitgegaan wordt van het marktmechanisme.
De grondprijs van de huurwoning blijft - behoudens de voor de gehele woningbouw geldende prijsindex van 3% - gelijk ten opzichte van 1999. Dit percentage van 3% is gebaseerd op de prijsindexcijfer van nieuwbouwwoningen van het centraal Bureau voor de Statistiek van het 2e kwartaal van 1999 t.o.v. 1998.
Voor 2000 stellen wij voor de grondprijs voor de sociale huurwoning op ƒ 23.480,- (excl. BTW) vast te stellen.
Koop
De grondprijs voor de sociale koopwoning wordt eveneens bepaald op basis van de kostprijsberekening. In de circulaire van het Ministerie van VROM over de aanpassing van bedragen in het Besluit woninggebonden subsidies 1995, Besluit locatiegebonden subsidies en het Besluit beheer sociale-huursector, ingaande 1-1-2000, worden de geraamde kosten voor het in eigendom verkrijgen van een sociale koopwoning vastgesteld op
ƒ 186.000,-. De grondprijs wordt bepaald aan de hand van de kostprijsberekening, waarbij 20% van de stichtingskosten opwegen tegen de kosten van het bouwrijp maken van de locatie (20% * ƒ 186.000,- incl. BTW = ƒ37.200,- => ƒ 31.650,- excl. BTW).
Voor 2000 stellen wij voor de grondprijs voor de sociale koopwoning op ƒ 31.650,- (excl. BTW) vast te stellen.
Woningen in de middeldure sector (tussen ƒ 186.000,- en ƒ 265.000,- v.o.n.)
Een maximum bedrag voor de grondkosten is reeds in 1995 losgelaten. In de plaats daarvan geeft het Ministerie ieder jaar bovengenoemde circulaire uit waarin de grenzen van de financieringscategoriën worden aangepast. Als ondergrens voor de grondprijs van een middeldure woning gaan we uit van een percentage van 20% van de maximale stichtingskosten[3], zoals bij de grondprijs van een goedkope koopwoning. De bovengrens van de grondprijs wordt bepaald vanuit het marktmechanisme. In het afgelopen jaar zijn de prijzen van nieuwbouw eengezinswoningen (v.o.n. prijzen) gestegen met 14%.
In 1999 zijn er geen projecten ontwikkeld waarbij afspraken gemaakt zijn over de grondprijzen voor de woningen in deze categorie. Gezien de stijging van de marktprijzen met 14% en een bouwkostenstijging van 5% houdt dit in dat de residuele marge is toegenomen met 9%. Op basis van deze toename is het gerechtvaardigd het minimum grondquote met dit percentage te laten toenemen en aldus op 22% te stellen. Dit houdt in dat voor de middeldure sector tussen ƒ 183.000,- en ƒ 265.000,- v.o.n. een percentage gehanteerd wordt van minimaal 22% van de v.o.n. prijs.
Bij appartementen worden vaak lagere grondprijzen gerealiseerd dan bij grondgebonden woningen De grondprijs komt in die gevallen dichter in de buurt van het minmum van 21%. Dit komt doordat er in bepaalde gevallen kostenverhogende maatregelen getroffen dienen te worden om de plankwaliteit ten goede te brengen. Het minimum percentage van 21% is echter wel haalbaar voor appartementen.
Woningen in de dure sector (> ƒ 265.000,- v..o.n.)
Vooral in deze categorie zijn er het afgelopen jaar afspraken gemaakt met projectontwikkelaars. Gezien de afgesproken grondquota zijn meer marktconform minimum percentages haalbaar en stellen we voor de volgende percentages in 2000 te hanteren:
Grondgebonden woningen appartementen
265.000 - 350.000 v.o.n. 27% 22%
350.000 - 500.000 v.o.n. 30% 24%
500.000 - v.o.n. 33% 26%
Bij de vaststelling van de grondprijzen voor bedrijventerreinen is uitgegaan van een Floor-Space-Index (FSI, de verhouding tussen vloeroppervlak en terreinoppervlak), die groter of gelijk is aan 1. Dit betekent dat er tenminste evenveel bruto vloeroppervlak zal zijn als terreinoppervlak. De richtprijs wordt dan per m2 BVO aangegeven. Is het terreinoppervlak groter dan de vloeroppervlakte dan zal de verkoop gerelateerd worden aan het terreinoppervlak.
Het komende jaar zullen de laatste kavels op de bedrijventerreinen Delftech Park en Ypenburgse Poort worden uitgegeven. Het bedrijventerrein Ypenburgse Poort is volgens de normen van de rijksoverheid een zgn. C-lokatie (vanuit het oogpunt van de mobiliteit een bezoekers- en arbeidsextensief karakter) en bestemd voor traditionele en commercieel-recreatieve bedrijven in de verhouding 70/30. In 1999 is gebleken dat de voorgestelde richtprijs haalbaar was. We stellen dan ook voor deze prijs te verhogen met de gemiddelde opbrengstenstijging van 6,5% oftewel dat ƒ 425,-/m2 bvo excl. BTW als richtprijs zal gelden.
Delftech Park is het bedrijventerrein dat exclusief bestemd is voor technologisch innovatieve bedrijven en instellingen. Gezien de beperkte doelgroep van technologische innovatieve bedrijven is de grondprijs in het verleden iets lager gehouden dan voor de traditionele bedrijventerreinen, wel is er variatie in prijzen voor zichtlokaties en overige lokaties. We stellen voor het komende jaar voor de grondprijzen te verhogen met 6,5 % kostenstijging oftewel ƒ 380,-/m2 bvo excl. BTW voor lokaties aan de achterzijde, ƒ 390,-/m2 bvo excl. BTW voor standaard lokaties en ƒ 400,-/m2 bvo excl. BTW voor zichtlokaties.
Voor de overige bedrijvenlokaties (zonder beperkende factoren), die in de toekomst worden ontwikkeld, wordt een richtprijs van ƒ 425,-/m2 bvo gehanteerd.
De laatste jaren zijn er weinig uitgiften voor kantorenlocaties geweest. In het afgelopen jaar zijn o.a. de laatste kavel op de Delftse Poort uitgegeven, een kavel aan de Staalweg en aan de Reinier de Graafweg uitgegeven. Voor toekomstige kantorenlocaties stellen we, gezien de prijzen in de omliggende gemeenten, een prijs (vastgesteld op basis van de marktprijs) voor van ƒ 400,-/m2 bvo tot ƒ 750,-/m2 bvo excl. BTW vast te stellen.
Voor de nieuwe locaties rondom de beide stations gaat de richtprijs eerder naar de ƒ 1000,-/m2 bvo excl. BTW.
Maatschappelijk, culturele bestemmingen
(non-profit-instellingen)
In geval van deze bestemmingen zoals scholen, brandweer, politie, etc. is tot op heden uitgegaan van een prijs van ƒ 225,-/m² bvo excl BTW. Deze prijs is in 1995 door het ministerie van VROM bepaald in het kader van locatiesubsidie voor een locatie in Tanthof op basis van een kostprijsberekening, waarin de kosten van het bouwrijpmaken en de afdelingskosten zijn opgenomen. Aangezien de kosten voor het bouwrijpmaken het laatste jaar gemiddeld ook weer gestegen zijn met ca. 3%, stellen we voor de gemiddelde kostprijs vast te stellen op
ƒ 235,-/m² bvo excl. BTW. Gezien de prijzen in de regio moet deze prijs haalbaar zijn voor dergelijke ontwikkelingen in deze gemeente. Bovendien dient , vanwege de financiële verantwoording naar de fiscus, de uitgifte-prijs niet onder de kostprijs uit te komen.
In geval van sportvelden e.d. wordt in de grondprijs een verschil gemaakt tussen onbebouwd en bebouwd.
Wanneer het om een maatschappelijke bestemming gaat, maar het is een commercieel bedrijf, kan de grondprijs aangepast worden in de richting van een marktconforme prijs. Dit zal per geval bekeken moeten worden.
We stellen voor de prijs (op basis van de kostprijs) voor maatschappelijk, culturele bestemmingen (non-profit-instellingen) vast te stellen op ƒ 235,-/m² bvo excl. BTW.
De uitgifte van grond met de bestemming ‘tuin’ gebeurt sinds 1996 op basis van een collegebesluit. De prijs,
ƒ 100,-/m2 k.k, voor tuinuitgifte is sinds die tijd niet meer gewijzigd. Deze prijs van tuingifte is bepaald op basis van de kostprijs, die voornamelijk bestaat uit afdelingskosten. Uit de tuinuitgiften van de afgelopen twee jaar is gebleken dat de gemiddelde kostprijs inmiddels gestegen is naar ca. ƒ 150,-/m2.
Echter, de marktwaarde van een stuk grond met de bestemming tuin ligt vaak aanzienlijk hoger, aangezien de tuinuitbreiding een waardevermeerdering van het object te weeg brengt. Afgelopen jaar is in het Doelengebied gebleken dat er een groot gat ligt tussen de kostprijs en de prijs in de markt.
In de meeste gevallen van tuin-uitgiften ging het in het afgelopen jaar om situaties waarin de burger om een tuinuitgifte vroeg. Uitgaande van deze situatie is het voorstel voor volgend jaar om de grondprijs in de richting van de marktprijzen vast te stellen. Aangezien de grondprijs van een tuinuitbreiding zeer afhankelijk is van verschillende factoren zoals grootte van de tuinuitbreiding en locatie van huis/wijk, varieren de prijzen binnen een grote range van ƒ 200,-/m² - ƒ 1500,-/m² k.k. We stellen voor de prijs voor elke tuinuitgifte vast te stellen op ƒ 200,-/m² k.k. Hiermee wordt een prijs gerealiseerd, die in de richting van een marktconforme prijs gaat, waarbij door de vaste prijs niet telkens een feitelijke discussie gevoerd hoeft te worden. Het bepalen van de marktprijs voor iedere tuinuitbreiding door middel van een taxatie zou te veel werk en kosten met zich mee brengen.
Aangezien de burgers nog niet op de hoogte zijn van het gewijzigde beleid in geval van tuinuitgiften, stellen we voor de prijsverhoging per 15 april 2000 in te laten gaan en daarvoor bekendheid aan te geven middels een advertentie. Aanvragen vòòr 15 april 2000 worden behandeld op basis van het huidige beleid.
Uitgiften ten behoeve van overige bestemmingen dienen, als gevolg van het ontbreken van recente Delftse referenties, per geval bekeken te worden.
Minimale[4] grondkosten[5] ingaande 1 januari 2000:
|
Marktprijzen grond 2000 Woningbouw (excl. BTW) |
||
|
|
2000 |
1999 |
|
Sociale-huur[6] |
F 23.480 |
F 22.800 |
|
Sociale-koop[7] |
F 31.650 |
F 31.150 |
|
|
|
|
|
186.000-265.000 |
|
|
|
grondgebonden woningen |
22% |
(min.460,-/m2) 20% |
|
appartementen |
21% |
20% |
|
265.000-350.000 |
|
|
|
grondgebonden woningen |
25% |
(min.460,-/m2) 25% |
|
appartementen |
22% |
20% |
|
350.000-500.000 |
|
|
|
grondgebonden woningen |
30% |
(min.460,-/m2) 27,5% |
|
appartementen |
24% |
22,5% |
|
>500.000 |
|
|
|
grondgebonden woningen |
33% |
(min.460,-/m2) 27,5% |
|
appartementen |
26% |
22,5% |
|
Marktprijzen grond 2000 Non-profit |
|
|
|
bebouwd |
235 |
225 |
|
tuinuitgiften |
200 |
100 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Marktprijzen grond 2000 Commerciële bestemmingen |
||
|
bedrijventerreinen |
|
|
|
Delftechpark |
390 |
370 |
|
Ypenburgse Poort |
425 |
400 |
|
Overige locaties |
425 |
|
|
|
|
|
|
Kantoren |
400 - 750 |
|
|
|
|
|
[1] Ingaande 1-1-2000
[2] Bronnen: “ De Woonconsument 1999 09”, Vereniging Eigen Huis; Trouw-onderzoek “De Huizenmarkt”, 4 sept. 1999 dagblad Trouw; beide onderzoeken zijn gebaseerd op de gegevens van het eerste halfjaar van 1999 van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM)
[3] Stichtingskosten bestaan uit de bouwkosten om de woning te bouwen en de grondkosten om de grond bouw- en woonrijp te maken (incl. BTW).
[4] In bovenstaand overzicht worden de minimale grondprijzen per bestemming genoemd die de basis vormen van waaruit grondzaken bevoegd is om afspraken te maken met marktpartijen. De uiteindelijke uitgifteprijs van een kavel (afhankelijk van grootte, bestemming, ligging, markt, etc.) volgt uit de onderhandelingen.
[5] berekening
grondprijzen excl. BTW:
De vastgestelde grondprijs is altijd exclusief BTW. Bij de berekening van de grondprijs aan de hand van percentages moet rekening gehouden worden met het feit dat v.o.n. prijzen inclusief BTW zijn. De grondprijs kan op twee manieren bepaald worden, waarbij het eindresultaat gelijkluidend is:
· indien het grondquotum direct over de v.o.n. prijs (incl. BTW) berekend wordt, dient achteraf de BTW er af gehaald te worden om tot de grondprijs te komen.
· indien van de v.o.n. prijs eerst de BTW wordt afgehaald en dan het grondquotum wordt gehanteerd, is het resultaat de grondprijs excl. BTW.
[6] Dit zijn de vastgestelde grondprijzen n.a.v. de aanpassing van bedragen in ‘Besluit woninggebonden subsidies 1995’, ‘besluit locatiegebonden subsidies’ en het ‘Besluit beheer sociale-huursector’, Min. VROM, MG99-27 d.d. 13-12-1999
[7] Zie 6.