Stuk 242 I
Bestuursdienst B99006501
Delft, 21 december 1999.
Onderwerp: Verkoop aandelen Bouwfonds
Aan de gemeenteraad.
Geachte dames en heren.
Op 30 januari 1997 heeft uw raad ingestemd met verkoop van de aandelen Bouwfonds tegen een prijs van minimaal ƒ 400,= per aandeel. Op 15 oktober 1999 heeft ABN Amro een bod gedaan van ƒ 608,53. Op basis van het Delftse aandelenkapitaal betekent dit een opbrengst van ƒ 28.540.057,=.
Daarnaast verstrekt ABN Amro renteloze leningen tot maximaal ƒ 350 miljoen aan het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten. ABN Amro doet het bod gestand indien minimaal 85% van de aandelen wordt aangemeld. De aandelen kunnen tot 14 januari 2000 worden aangeboden aan de notaris.
De keuze voor ABN Amro als strategische partner
Ten tijde van het raadsvoorstel van januari 1997 was de intentie van Bouwfonds haar aandelen naar de beurs te brengen. De gemeenten zouden op dat moment de aandelen op de beurs kunnen verhandelen.
In de eerste helft van 1999 heeft het Bouwfonds een strategische studie uitgevoerd naar de wijze waarop invulling gegeven kon worden aan de ambitie uit te groeien tot een vooraanstaande ontwikkelaar en financier van vastgoed in Europa.
De conclusie van dit onderzoek was dat een strategische partner een aantrekkelijke prijs voor de aandeelhouders op zou leveren en dat het Bouwfonds op die wijze haar ambities zou kunnen realiseren.
Bouwfonds heeft daarop gekozen voor de ABN Amro.
Voor de ABN Amro is het Bouwfonds een goede partner omdat ABN Amro van het vastgoed een kernactiviteit wil maken en hiertoe de benodigde vastgoedkennis mist.
De prijs van de aandelen
Omdat het Bouwfonds voor de ABN Amro een belangrijke aanvulling vormt op zowel de vastgoedactiviteiten alsmede op het terrein van hypotheek-verstrekking en hypotheekverwerking, bleek ABN Amro bereid een premie te betalen bovenop de theoretische prijs die bij beursgang behaald zou kunnen worden.
Voor een juiste toetsing van de hoogte van de premie en uit oogpunt van zorgvuldige besluitvorming richting gemeenteraden, hebben een twaalftal gemeenten, waaronder Delft, besloten een onafhankelijk deskundige een oordeel te vragen, een zgn. review. Na zorgvuldige selectie is gekozen voor Pricewaterhouse Coopers (PwC). Aan PwC is gevraagd te toetsen of het bod redelijk en evenwichtig was én of dit het maximaal haalbare bod was.
De conclusie van de PWC-rapportage is als volgt:
"Op basis van haar onderzoek concludeert PwC dat het bod van ABN Amro redelijk en evenwichtig is met het oog op de belangen van de aandeelhouders Bouwfonds. Voorts concluderen wij dat, met inachtneming van de belangen van verschillende ‘stakeholders’, er sprake is geweest van een zorgvuldig verkoopproces.
Ten aanzien van de rapportage merken wij het volgende op. De in het kader van dit onderzoek overeengekomen geheimhouding legt beperkingen op aan de wijze en diepgang van onze rapportage, welke ten koste gaat van de mate waarin wij de lezer deelgenoot kunnen maken van de wijze waarop wij tot onze bevindingen zijn gekomen. Voor de goede orde merken wij wel op dat deze geheimhouding voor ons niet heeft geleid tot beperkingen om in het kader van dit onderzoek tot conclusies te komen.
Het onderzoek is gericht op de redelijkheid van het bod met het oog op de belangen van de aandeelhouders van Bouwfonds en de mogelijkheid om een hoger bod te ontvangen. PwC heeft geen onderzoek in de markt verricht naar mogelijk hogere biedingen. Ons onderzoek biedt geen garantie dat de hoogst haalbare prijs voor de aandelen is gerealiseerd. Uiteraard kan niet uitgesloten worden dat een hogere prijs realiseerbaar is of dat alsnog een hoger bod zal worden uitgebracht door een andere partij.
Dit rapport mag niet worden beschouwd als een aanbeveling van PwC aan de Opdrachtgever tot het al dan niet accepteren van het Bod."
Aan deze conclusie alsmede in de rapportage zelf zaten voldoende aanknopingspunten om een hoger bod van de ABN Amro te vragen. De groep van twaalf gemeenten vond dat met name de unieke positie van het Bouwfonds (o.a. grondposities, netwerken, klantenbestand, Stater) onvoldoende in de prijs tot uiting was gekomen.
Dit standpunt werd later door veel gemeentelijke aandeelhouders onderschreven.
Met deze steunbetuiging als uitgangspunt zijn vervolgens besprekingen en onderhandelingen gevoerd met als maximaal haalbaar resultaat de extra bijdrage van netto ƒ 50 miljoen in het Stimuleringsfonds Nederlandse Gemeenten.
De uitgestelde levering
De NV Bank Nederlandse Gemeenten heeft een groot bedrag uitgeleend aan het Bouwfonds. Als het Bouwfonds op enig moment in één keer wordt overgenomen door de ABN Amro, dan zou Bouwfonds alle lopende leningen moeten aflossen. De BNG mag volgens de statuten niet lenen aan private partijen. De oplossing is gevonden in een gefaseerde overname van de aandelen en wel:
* 50% in februari 2000
* 25% op de eerste werkdag van 2003 en
* 25% op de eerste werkdag van 2005.
Voor de periode van februari 2000 tot resp 2003 en 2005 wordt door de ABN Amro een marktconforme rentevergoeding betaald.
Delft ontvangt de volgende bedragen:
Op 21 februari 2000: ƒ 14.210.700,=
Op 2 januari 2003 : ƒ 7.105.350,=
Op 4 januari 2005 : ƒ 7.105.350,=
De rentes op de uitgestelde leveringen zullen jaarlijks worden betaald van 2 januari 2001 tot en met 4 januari 2005. De geschatte bedragen hiervan zijn resp.:
2001 2002 2003 2004 2005
ƒ 609.510,= ƒ 708.507,= ƒ 708.507,= ƒ 373.161,= ƒ 373.161,=.
Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten
Tot heden is er geen gebruik gemaakt van dit fonds. De gelden die het Bouwfonds inbracht zouden ten koste zijn gegaan van ons dividend. De begroting is immers afhankelijk gemaakt van deze jaarlijkse storting van de dividenden.
Nu echter onze dividenduitkering stopt in verband met de verkoop kan het financieel interessant zijn om gebruik te maken van het aanbod van de ABN Amro. Bovendien kan gebruik maken van deze mogelijkheid een passende afsluiting van onze deelname in het Bouwfonds zijn, die destijds bedoeld was ter stimulering van de sociale volkshuisvesting. Een nader voorstel omtrent deelname aan dit fonds zullen wij verder uitwerken en aan u voorleggen.
Aanwending deel opbrengsten ter vervanging van jaarlijks dividend
Vanaf het kalenderjaar 2001 zullen wij geen dividend van Bouwfonds meer ontvangen. Bij de huidige marktrente (5%) zal ƒ 15 mln nodig zijn om de begrotingseffecten van het wegvallen van dit dividendbedrag te compenseren.
Besluitvorming
In overeenstemming met het advies van de commissie middelen en bestuur wordt voorgesteld:
-
in te stemmen met het bod van ABN Amro voor verkoop van het Delftse aandelenbezit Bouwfonds tegen een prijs van ƒ 608,53 per aandeel. Hiertoe de aandelen voor 14 januari 2000 aan te melden bij de notaris;
-
ons college op te dragen omtrent deelname aan het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten een nader voorstel voor te bereiden;
-
van de opbrengst van de verkoop van de aandelen ad ƒ 28.540.057,= :
circa ƒ 15,0 mln te reserveren om de begrotingseffecten van het
wegvallen van het jaarlijks dividend te compenseren;de financiële consequenties van de tussentijdse rentebetalingen bij de volgende Zomernota 2001-2004 in het financiële beeld te verwerken;
over de besteding van de restantopbrengst ons op te dragen een nader voorstel voor te bereiden;
-
het bijgevoegde raadsbesluit vast te stellen.
Hoogachtend,
Burgemeester en wethouders van Delft,
H.M.C.M. van Oorschot ,burgemeester.
Roos ,secretaris.
Stuk 242 II
Bestuursdienst B99006501
De raad van de gemeente Delft;
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 21 december 1999;
b e s l u i t:
-
in te stemmen met het bod van ABN Amro tot verkoop van het Delftse aandelenbezit Bouwfonds (46.900 aandelen) tegen een prijs van ƒ 608,53 per aandeel;
-
burgemeester en wethouders te machtigen ter uitvoering van dit besluit de noodzakelijke handelingen te verrichten.
Aldus vastgesteld in de
raadsvergadering van 23 december 1999.
,burgemeester.
,secretaris.
